【正文】 由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。 得天獨厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境 ，區(qū)域發(fā)展迅速 ， 高端產(chǎn)品聚集 。 富力塞戈維拉 、 聽雨觀瀾 、美地莊園 、 圣羅倫斯 。 東部地區(qū)的自然優(yōu)勢，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類型及品質(zhì)，八成以上的市場份額已經(jīng)充分說明了這片區(qū)在沈陽別墅市場龍頭的地位。 產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個性 根據(jù)對目前沈陽別墅市場的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤山、鳥島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來看，各家相差無幾，各大開發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進行的規(guī)劃建筑。藍爵全力打造歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項目的功能配套等。 面積對比共性與個性 棋盤山區(qū)域別墅品牌開發(fā)商匯聚，通過市場調(diào)研，目前大部分別墅項目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹莊園以及臨近本項目的中旅藍爵，其主力開發(fā)面積均在220350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。 260 270340530210 250220 269208 229150 200 250 300 350 400萬科蘭喬圣菲桑堤亞納中旅國際小鎮(zhèn)保利十二橡樹灣首創(chuàng)琥珀灣聯(lián)排別墅主力供應(yīng)面積價格對比共性與個性 本區(qū)域是沈陽地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價格也為首，價格區(qū)間在 2萬元 /㎡ 左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價格在 1萬元 /㎡ 左右，獨棟價格最高 2萬元 /㎡ 。 別墅供求 ?2023年別墅銷量僅占商品住宅的 %，市場份額較小。 ?近年來，沈陽別墅市場出現(xiàn)嚴重的供大于求，庫存體量較大。與 2023全年 的銷售量相比，相差甚多，僅占其 %。 數(shù)據(jù)截止于 2023年 5月 20 （ 3）產(chǎn)品分析 別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場份額相對較重。其中聯(lián)排別墅占絕大比例， 2023年總供應(yīng) 152余萬平， 5568套，新增 72萬平，銷售 36萬平，可售 116萬平， 2023年新增別墅寥寥無幾。露臺、挑空、地下室贈送等產(chǎn)品優(yōu)勢已經(jīng)淹沒于競品項目之中，園區(qū)展示力不足，不易贏得消費者的青睞。 區(qū)域內(nèi)重點項目案例分析 ?萬科蘭橋圣菲 ?中旅國際小鎮(zhèn) ?奧林匹克花園三期漫步地中海 ?沈陽碧桂園 沈陽別墅價格標(biāo)桿，高端度假別墅項目的代表 規(guī)模 建筑面積 15萬㎡ 位置 東陵區(qū) 東陵路 123號 建筑類別 獨棟、聯(lián)排，四、五期全部為獨棟 容積率 0 .34 綠化率 70% 車位 每戶均帶獨立車庫 開盤時間 2023年 7月，四期 08年 9月 分期 共分五期開發(fā)，現(xiàn)售第四期 戶型面積 306~1112平米，主力戶型 400平米左右 物管 獨棟 5元 /平米 月、聯(lián)排 /平米 月 獨棟 5元 /平米 ?規(guī)劃為四個苑區(qū)，分別是西北的峰景苑、西南部的鳳鳴翠嶺苑、東北部的翠山藍天苑和東南部的桐林人家苑 。 ?08年 9月 20日第二次開盤 ,推出翠嶺苑組團推出洋房產(chǎn)品 。 一期規(guī)劃分析 —— 首期開發(fā)分為四個組團 ,分三次開盤推出不同產(chǎn)品類型 沈陽碧桂園 雙拼戶型 6室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ? 戶型方正通透 。 ? 動線清晰 ,動靜分離 。 ? 大量露臺設(shè)計增加了生活情趣 。 戶型評價 —— 戶型設(shè)計中規(guī)中矩 /空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分 沈陽碧桂園 ?峰景苑 200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完 。 ?A5521平米和 A7491平米雙拼為主推戶型 。雙拼均價約 8000~10000元 /平米 。 花園洋房 :20231020 分期 奧林匹克花園三期 在售情況及價格 獨棟： 15000元 /平， 聯(lián)排： 8000元 /平起， 洋房： 5000元 /平起 戶型面積 獨棟： 356平米，聯(lián)排： 200250平， 洋房 100150平 物管 3元 /平米 月 周邊交通 330路 開發(fā)商 億達集團 唯美十方 棋盤山板塊稀缺純獨棟項目，致力于打造成為區(qū)域標(biāo)桿 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 沈棋路棋盤山主入口南 1000米 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、獨棟、洋房 容積率 0 .774 綠化率 70% 車位 除洋房外一庫一位 開盤時間 2023年 6月 分期 現(xiàn)銷售一期 戶型面積 280306平聯(lián)排、 260平左右雙拼 320500平獨棟、 86160平洋房 物管 3元 /平米 板塊小結(jié) 項目分析 項目區(qū)域概況 棋盤山板塊由于距離市中心的距離較遠，一直以來其發(fā)展速度較為緩慢。東陵地區(qū)平均容積率最低，是相對密度較低的區(qū)域。東部別墅品質(zhì)最高的產(chǎn)品基本是純獨棟別墅，并且有鮮明的特色和高端屬性。 本項目位于沈陽棋盤山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。西側(cè)緊鄰世界文化遺產(chǎn)東陵公園、及盛京高爾夫俱樂部，東距世園會僅 2公里，并有業(yè)已成熟的大型頂級別墅社區(qū)奧林匹克花園、萬科蘭喬圣菲、山地藝墅等，區(qū)域品牌價值成熟，具有明顯的自然環(huán)境資源優(yōu)勢。 區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷售較好的面積范圍為 220— 350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上 23層。 項目產(chǎn)品分析 項目開發(fā)策略及定位 根據(jù)市場調(diào)研分析，聯(lián)排別墅是沈陽別墅市場中的主要產(chǎn)品形式， 200～250㎡ 是聯(lián)排別墅的主要面積區(qū)間； 250～ 500㎡ 是雙拼別墅和獨立別墅的主要面積區(qū)間； 90~180㎡ 是花園洋房的主要面積區(qū)間。實際規(guī)劃參數(shù)如下： 項目 單位 數(shù)值 備注 規(guī)劃用地 ㎡ 228126 總建筑面積 ㎡ 278841 其 中 地上部分 ㎡ 273751 洋房 ㎡ 136876 計容積率 273751㎡ 雙拼 ㎡ 54750 聯(lián)排 ㎡ 82125 公建 ㎡ 4896 地下部 ㎡ 5090 容積率 建筑密度 綠地率 40 商業(yè)比例 總戶數(shù) 戶 2023 總?cè)藬?shù) 6052 3人 /戶 項目產(chǎn)品經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)建議表 產(chǎn)品面積區(qū)間及配比建議 洋房產(chǎn)品 面積區(qū)間 戶型配比 80100 20% 100120 35% 120140 20% 140160 15% 160180 10% 聯(lián)排產(chǎn)品 面積區(qū)間 戶型配比 180200 30% 200220 45% 220250 15% 250以上 10% 雙拼 面積區(qū)間 戶型配比 200220 30% 220250 40% 250300 20% 300350 10% 整體戰(zhàn)略發(fā)展定位 主題定位 為給本項目設(shè)定一個總體的開發(fā)主題，實現(xiàn)以建筑藝術(shù)為主線、通過創(chuàng)新的建筑形式、空間布局為具象，承載居住文化和生活方式、整合商業(yè)、住宅、配套三方面的功能。避免風(fēng)險、實現(xiàn)市場競爭的差異化。項目新地塊的開發(fā)主題定位： 打造沈陽別墅環(huán)境，創(chuàng)造沈陽 。 ：目標(biāo)客戶群以改善生活環(huán)境為首要購房目的。（ ：社區(qū)人群并非以第二居所為主，主要定位是一半人群為第一居所，另一半人群為第二居所，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。 開發(fā)思路：分割地塊、分別定位，產(chǎn)品升級、各成一派，分級管理、相得益彰。 北京納帕溪谷（組院式） 北京 納帕爾灣 （組院式） 北京納帕溪谷（組院式） 類獨棟產(chǎn)品（雙拼）特別說明 如出現(xiàn)獨棟產(chǎn)品規(guī)劃審批受限制的情況下，可以將獨棟產(chǎn)品做如下兩個方案的調(diào)整： 真雙拼假獨棟（聯(lián)排可作類似處理） 將獨棟規(guī)劃改為類獨棟產(chǎn)品也就是所謂的“獨聯(lián)體”產(chǎn)品，打規(guī)劃擦邊球，使產(chǎn)品具備獨棟的舒適性及其使用功能，保持獨棟面積段設(shè)計。 1）外觀整體獨棟式設(shè)計 2）框架結(jié)構(gòu)自由拆分 入戶 入戶 特征 1：別墅戶型多采取“整體法”，將主人臥室、衛(wèi)生間、衣帽間、書房一體化于三樓，充分保障私密 ? 對主人私密性的保障是別墅最重要的因素，也是我們建議做三樓（三樓往往為半層）的原因 ? 輝山項目中大溪地、原香墅、皇第