【正文】 屋均價已經(jīng)沖破了8000元的大關(guān)，但這些地塊基本都是別墅用地，量體少、針對客源特殊，所以并不代表市區(qū)的真正房市行情；唯一一塊閶胥路地塊，為小高層用地，是衡量市區(qū)行情的指標(biāo)個案，該項目的預(yù)估市場價最少為5500/平米。去年新區(qū)自來水廠地塊的拍賣，標(biāo)志著新區(qū)中心的房價會飆升至45005000元左右。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來看，走到4000元以上是合理的。主要是應(yīng)為，400美金/平米基本已接近天價，所有人對上升空間持懷疑態(tài)度。 但是，由于目前政府對于土地供應(yīng)量的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)仍然持續(xù)上揚的勢頭帶來的慣性，目前CBD的地價要達(dá)到500美金以上，還是穩(wěn)步有升的。蘇州房地產(chǎn)近期動態(tài)分析房產(chǎn)熱反映了一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。人氣集聚度須與房產(chǎn)需求度保持一致。 一座城市美不美，一個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)不發(fā)達(dá)，只要看看這座城市的房子和車子。 蘇州變美了，變大了，蘇州的房子變多了。這種感受對于久居蘇州的百姓體會尤深。一位首批購買園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當(dāng)初他以每平方米1800元的售價購買了一套130多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市場價（二手房）已接近4500元。從剛結(jié)束的園區(qū)第二屆房產(chǎn)交易會傳來的信息看，總成交房屋1240套每平方米的平均售價4466元，其中加城湖濱公寓精裝修房平均售價每平方米達(dá)5500元，即使是毛坯房均價也達(dá)到了每平方米4050元。園區(qū)房價的持續(xù)上揚無疑得益于園區(qū)整體環(huán)境的提升和優(yōu)化。這是近年來蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因之一。在傳統(tǒng)的蘇州人眼里，越過運河長橋的房子已屬“不理想”，據(jù)稱，現(xiàn)在那里的新房已開始逼近每平方米3000元。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內(nèi)均屬城區(qū)。 決定城市形態(tài)的是經(jīng)濟(jì)，蘇州城市化的擴(kuò)容來源于蘇州經(jīng)濟(jì)的快速增長。蘇州的GDP增長一直走在全國前列。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。從市場的角度看，尋找供需平衡的是價值規(guī)律。 蘇州的房產(chǎn)樓市熱，還與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景息息相關(guān)。6月中旬我市舉辦的房交會成交房每平方米均價為3993元，較上屆房交會每平方米上漲了1380元。據(jù)統(tǒng)計，住房成套率達(dá)到83％，較五年前提高了18個百分點。據(jù)統(tǒng)計，上海房價每平方米價7000元，杭州5500元，南京5000元，無錫4000元。正確認(rèn)識房價，有助于蘇州房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 今年以來，房地產(chǎn)市場可謂供銷兩旺。銷售勢頭看好，1到6月，全市商品房銷售面積143．78萬平方米，增長6．9％，而預(yù)售面積則達(dá)354．97萬平方米，增長129．0％，其中住宅預(yù)售單價已達(dá)到每平方米3200元。 對購房者而言，房源緊張問題有望得以緩解，在6到8月期間會有近百萬平方米的商品房上市，至今年底，還有近30萬平方米的定銷商品房投向市場。2003年上半年，蘇州市國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP超過1200億元，增長17％以上，財政收入達(dá)191．68億元，同口徑增長34．8％，居江蘇省首位；外商投資繼續(xù)加大，實際利用外資35．01億美元，同比增長70．8％；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到1335．76億元，凈增528億元。環(huán)古城風(fēng)貌保護(hù)工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項目的實施，1000公頃綠地增建的啟動，以及繞城快速道路系統(tǒng)的建設(shè)等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位。蘇州房地產(chǎn)市場未來發(fā)展展望可以清晰理性的得出以下的幾點結(jié)論：（1）整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定，平均價格增長幅度較之前（2002年）有一定減緩，但勢頭仍然呈上升線態(tài)；（2）土地釋放量體在城市化建設(shè)進(jìn)程中迅速加大，供求關(guān)系開始變化，價格指數(shù)開始接受考驗；（3）商鋪仍然缺乏，市場需求依舊搶手，價格持續(xù)走高；（4）隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，城市規(guī)模的發(fā)展方向保持“東西拓展，南北加強(qiáng)”的勢頭，所以今年將在吳江和相城兩區(qū)域的地產(chǎn)會有較大的動作，從7月最新的土地拍賣情況來看：盡管園區(qū)地產(chǎn)仍將在蘇州地產(chǎn)舞臺上扮演最重要的角色，但上述兩個地區(qū)的房產(chǎn)將以價格上的優(yōu)勢和產(chǎn)品的特色，吸引市場的注意力，進(jìn)而推動全蘇州的地產(chǎn)板塊上升勢頭；（5）產(chǎn)品多元化、差異化要求開始凸現(xiàn)，小面積有一定成效，但不宜重復(fù)采用，同質(zhì)性產(chǎn)品競爭愈發(fā)激烈?？梢哉f，別墅是人們追求更好生活的重要載體。其中，幾大別墅板塊價格對比表：別墅價格的上漲，固然受到了蘇州整體房價上漲因素的影響，但也反映出市場對于別墅的需求在增加。價格上漲的主要是這一兩年來的房地產(chǎn)大勢高漲，和土地拍賣后地價成本的上漲對于別墅項目的影響巨大，加上目前私營業(yè)主、外商到蘇州投資發(fā)展的比例增加，他們成了別墅的主要購買群。實用性高價別墅和實惠性低價別墅市場前景看好。 郊外、風(fēng)景區(qū)的度假別墅，如 ：太湖邊、陽澄湖邊或者蘇州地區(qū)各大高爾夫球場別墅，這類別墅憑借的自然風(fēng)景的優(yōu)勢，以休閑度假的功能為主，這些別墅的單總價都很高，加上缺乏實用性，因此人們肯定會猶豫去花個幾百萬買一樣只是能用來享受的奢侈品，這樣的客源很少，因此這類產(chǎn)品的銷售其實不好。獨棟式別墅日趨受關(guān)注由于蘇州的別墅價格在滬寧線上相對較低，而蘇州的人的生活水平又相對較高。目前在蘇州， 除了歐式、美式建筑風(fēng)格的獨棟別墅外，我們還可以看到另一種具有蘇州園林特色的中式別墅。據(jù)了解，此類別墅比較受私營業(yè)主、白領(lǐng)文人、以及一些海外人士的歡迎，銷售情況也比較看好。同時，隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提升，目前，別墅市場中度假式別墅的熱銷成了一道新的風(fēng)景線。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，因為這最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。根據(jù)國際慣例一個城市人均GDP達(dá)到4000美元以上會掀起別墅熱，而目前蘇州的這一水平已達(dá)到了3600美元，蘇州真正的別墅熱還將進(jìn)一步延續(xù)升溫。在成功樓盤的帶動下，下半年起已建成或?qū)⒔ㄔO(shè)的別墅項目將會超過30個，且還有不斷增加的趨勢。林語別墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山別館”、“克拉水城”、“假日高爾夫別墅”為代表的以太湖、陽澄湖、靈巖山等風(fēng)景名勝為中心的度假式居住別墅。2. 品質(zhì)趨好目前蘇州的別墅在設(shè)計上，既有具現(xiàn)代別墅特征的“海派”，也有江南園林特色的“蘇式”；在結(jié)構(gòu)上，短肢剪力墻與框架結(jié)構(gòu)的運用巧妙地將承重隱入墻，不僅減少了承重墻體的面積，而且提高了別墅的使用壽命。4. 升值快作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績優(yōu)科技股，上升的潛力大。而一些聯(lián)排別墅已有30％以上的漲幅，一些獨立式別墅開盤至今售價已上升了50％，而且銷售情況依然良好。以市場來看，蘇州又是外資和臺資最集中的流入地，別墅的消費需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。蘇州幾番起落顯生機(jī)在1996年蘇州就興起了別墅的建設(shè)，但因開發(fā)、設(shè)計理念不當(dāng)，戶型差等原因，至2002有一些別墅項目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。高檔樓盤售價在5000元／平方米左右，即一套獨立別墅總價在120萬元左右；其他別墅價位則在3000元／平方米左右。之前的所有空置房幾乎一搶而空。但是，剛剛有起色的別墅市場，又遭到國家對于高檔房控制的政策影響，至于影響有多大。上海分類明顯、選擇面多上海作為全國的大都市，可供選擇的不同層次的別墅比之杭州、南京等城市，來得更多更豐富。這類別墅平均售價一般在13500元／平方米。◆中檔別墅這類別墅是在這兩年內(nèi)興起來的，多位于城郊結(jié)合部。位于浦東的康橋半島是典型代表，其60～120萬元的價格在上海掀起了熱賣高潮?！艚?jīng)濟(jì)型別墅在上海，有一種介于高檔獨立別墅和公寓之間的“經(jīng)濟(jì)型”別墅，多為排屋，主要特點是居住環(huán)境好，價格適中，總價控制在40～60萬元，如陽光歐洲城等。但此類別墅的品質(zhì)和設(shè)計都不十分出色，如果作為投資并不是太合適。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設(shè)施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想?，F(xiàn)在正在五里湖畔開發(fā)的有“太湖世家”，離市區(qū)僅15分鐘，均價在3500元／平方米。預(yù)計，隨著無錫新一輪外商投資熱潮的興起，別墅市場將會有轉(zhuǎn)機(jī)，面臨新的機(jī)遇。2001年，杭州市區(qū)人均GDP已達(dá)到3025美元，2005年，人均GDP將突破4000美元?！艉贾蓍_發(fā)趨熱項目眾多從2001年開始，杭州的別墅