【正文】 學 金融：建設(shè)銀行 、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行。 購物：盛興超市、國美電器、家樂福。 餐廳：北大門美食城、 治安：公安局盤龍區(qū)分局 其它服務(wù)設(shè)施：中國郵政北站營業(yè)廳、中國電信北站營業(yè)。 項目建議書 5 ★ 交通情況 交通便捷，道路路況較好，公交車覆蓋面廣，項目輻射力強。 101 路 （火車北站 — 梁源小區(qū)） 項目的污染情況 項目為家俱廠廠房及城中村改造，無任何重大的工業(yè)污染。 地塊區(qū)域經(jīng)濟屬性和人口購買力分析 項目建議書 6 項目區(qū)域是昆明開發(fā)較早的市民生活區(qū)之一， 小區(qū)居民生活較富裕，但是這些小區(qū)建設(shè)時間相對較早，戶型設(shè)計及小區(qū)配套功能落后，不能適應(yīng)人們生活水平日益提高對居住環(huán)境居住水平的要求，因此項目區(qū)域居民存在二次置業(yè)的可能。 地塊區(qū)域客戶源分析 20xx 年年底昆明二環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策解凍及昆明舊城改造的推動，市中心項目呈現(xiàn)集中放量，市場需求在一定程度上得到緩解，但市場需求依然旺盛，主要是市中心項目較零散，項目規(guī)模普遍都不大，同時項目區(qū)域市場去年供應(yīng)量不大，市場需求從一 定程度上還未得充分滿足，市場潛在需求有待進一步挖掘。 ☆ 工作在該區(qū)域的事業(yè)單位、企業(yè)工作人員。 ☆ 房地產(chǎn)投資者，由于項目位于北市區(qū)地段較好，交通便捷，未來市場升值潛力巨大，對房地產(chǎn)投資者有較大的吸引力。 第三章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測 一、區(qū)域市場情況 市區(qū)一環(huán)路與二環(huán)路之間及項目周邊主要競爭樓盤多為高層、小高層的精品樓盤 ,主力價格 2600— 3100 元 /M2，主力戶型結(jié)構(gòu)三室二廳二衛(wèi)、二室兩廳兩衛(wèi)和一室一廳一衛(wèi) ,銷售較好的戶型面積多在 130平方米以下 ，客戶定位主要為白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、地產(chǎn)投資者。 項目建議書 8 同區(qū)域類比樓盤 樓盤名稱 博園上東區(qū) 藍色經(jīng)典 麗水天錦 (一期 ) 開發(fā)商 新賽聯(lián)房地產(chǎn) 興宏基地產(chǎn) 中房現(xiàn)代地產(chǎn) 項目位置 白龍路 494 號 穿金路諾瑪特對面 白云路西段滇江路 物業(yè)類型 多層 、小高層、 高層 小高層 小高層 、 高層 項目定位 新加坡風情住宅 市區(qū)高尚住宅 北城公園住宅 客戶定位 白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層，房地產(chǎn)投資者 項 目規(guī)模 畝 8 畝 21 畝 總建筑面積 125701 27257 21000 總戶數(shù) 833 242 653 面積 77~253 43~170 42~195 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 二室三廳兩衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 主力面積 120~135 112 43~95 起價 2380 2260 2428 均價 3100 2800 3000 最高價 3800 3900 4000 昆明其它區(qū)域類比樓盤 一環(huán)路與二環(huán)路之間昆明類似地塊項目有：格林威治 ,摩瑪一期 , 中央麗城。 項目客戶定位指向主要分三類； 第一類、白領(lǐng)（摩碼一期、麗水天錦、藍色經(jīng)典） 第二類、二次置業(yè)者（中央麗城、博園上東區(qū)） 第三類、房地產(chǎn)投資者（中央麗城、麗水天錦、格林威治） 項目建議書 10 一環(huán)路與二環(huán)路之間項目均價基本上在 2800 元 /平方米以上。 20xx 年年初在國際鐵礦價格上漲 的帶動下，房地產(chǎn)原材料價格進一步上揚，中央政府為抑制房價上漲過快進行了第二次加息，同時昆明市政府也進一步加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，先后出臺了《 關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售管理的通知》和 《關(guān)于加強昆明主城規(guī)劃區(qū)規(guī)劃管理工作的通知》。 由此可看出 20xx 年昆明房地產(chǎn)市場開局良好，市場供需兩旺，通過本項目有針對性對二環(huán)路以內(nèi)房地產(chǎn)市場 項目建議書 11 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于受到昆明 《關(guān)于加強昆明主城規(guī)劃區(qū)規(guī)劃管理工作的通知》的影響，今年二環(huán)路以內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)將有可能得到抑制，1 至 3 月份二環(huán)路以內(nèi)新開樓盤有中央麗城、昆明主場、藍色經(jīng)典 、玉樹風鈴，向市場新增供應(yīng) 2281 套；其中一房 281 套，占 %；二房 431 套，占 %；三房 977 套，占 %；四房 502 套，占%；五房以上 90 套，占 %。 項目所在地局部供需分析 項目所在地區(qū)域，去年今年開發(fā)了 4 個樓盤（藍色經(jīng)典、麗水天錦、金色年華、瀛城洋樓）總供應(yīng)在 1500 套左右?？蛻羧狠^狹。 項目建議書 12 第四章 項目 SWOT 分析和產(chǎn)品初步定位 一、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (S)： ☆ 本項目是昆明開發(fā)較早的居住區(qū)之一，社會生活配套成熟，休閑、 娛樂、購物一應(yīng)俱全，交通便捷，比較適合居住。 ☆ 項目規(guī)模較大利于項目推廣及項目規(guī)劃。 ☆ 新規(guī)劃對二環(huán)路內(nèi)項目的控制，造成項目建設(shè)成本的增加。 ☆ 本區(qū)域為昆明傳統(tǒng)的居住區(qū)，周邊老小區(qū)較多，客觀上存在為改善居住環(huán)境及新家庭的組合而需要再次置業(yè)的人群。 ☆ 房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較快，居民購房投資意識增強，新昆明建設(shè)步伐加快，促進昆明房地產(chǎn)價格進一步的增長，市場的持續(xù)火熱，對本項目而言，是利好消息，有利于項目入市。