【正文】 看到《通知》對主城區(qū)開發(fā)的控制造成主城區(qū)項目開發(fā)量的減少，相應(yīng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場競爭減弱，市場需求積累，對項目銷售是有利的。由于工作生活方便，也將是置業(yè)首選。目前世紀(jì)俊園項目區(qū)域潛在購買人群主要是： ☆ 第二次置業(yè)者，項目周邊是昆明開發(fā)較早的居住區(qū)，隨著經(jīng)濟發(fā)展，部分經(jīng)濟條件較好或家庭出現(xiàn)新組合，需要進行再次置業(yè)，由于這部分人群對該區(qū)域有一定感情，周邊新小區(qū)將是再次置業(yè)的首選，這部分人群將都是項目的購買人群。以及項目地段較好，交通發(fā)達，項目未來的升值潛力巨大，因此也對房地產(chǎn)投資者有較大的吸引力。 第二章 項目區(qū)域情況分析 一、地塊社會性分析 地塊的區(qū)域?qū)傩苑治? 世紀(jì)俊園項目地塊位于一環(huán)路與二環(huán)路之間，交通發(fā)達，適合用于住宅開發(fā)，但由于地塊周邊社會環(huán)境困歷史發(fā)展的原因，區(qū)域規(guī)劃較為凌亂，區(qū)域中混雜大量農(nóng)民自建房，外來流動人口較多，有城鄉(xiāng)結(jié)合的氣息，對地塊的社會秩序和商業(yè)活動有一定影響。 公交車： 22 路 (火車北站 — 大觀樓 ) 、 25 路 (北市區(qū)公交站 — 昆明丫 ) 29 路 (火車北站 — 三農(nóng)場 ) 、 50 路 (火車北站 — 昆明站 ) 57 路 (黃家醫(yī)圈 — 金星小區(qū) ) 、 61 路 (白馬小區(qū) — 市客運北 站 ) 67 路 (北市區(qū)公交站 — 民航機場 )、 70 路 (黃土坡 — 理工大白龍校區(qū) ) 71 路 (近日公園 — 金殿 ) 、 79 路 (巴士家園 — 菊花燈市 ) 85 路 (菊花村 — 黃土坡 ) 、 91 路 (北站 — 陽光花園 ) 95 路 (龍聚建材市場 — 西華園 ) 、 102 路 (眠山 — 火車北站 )。 ★ 人口 項目區(qū)域人口居住密度相對不高，項目周邊多為住宅小區(qū)和企業(yè)單位宿舍并摻雜部分農(nóng)民房，人員較為復(fù)雜。 休閑娛樂：日新溫泉浴場、萬紫千紅 KTV、博雅娛樂城。 賓館：雄業(yè)酒店、金郵大酒店、金星賓館、齊寶酒店、錦大酒店等。 項目區(qū)域市政生活配套 本項目所處的片區(qū)是昆明傳統(tǒng)的市民居住區(qū)，該片區(qū)周邊已形成完善的生活市政配套，學(xué)校、醫(yī)院、酒店、公交、餐飲等一應(yīng)俱全。 項目地塊中廠區(qū)附著物以廠房為主，為一層的磚混結(jié)構(gòu)，鳳凰新村以 5 至 7 層的自建磚混結(jié)構(gòu)房，建筑密度大。搬遷后原廠址的土地經(jīng)市政府批準(zhǔn)，土地清查辦核實后，現(xiàn)國有土地使用權(quán)出讓給我公司，由云南俊發(fā)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 宗地權(quán)屬、附著物、拆遷 云南俊發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司隸屬于康發(fā)集團，成立于 1998 年，注冊資金 6000 萬元。 項目建議書 1 世 紀(jì) 俊 園 項 目 建 議 書 俊 發(fā) 地 產(chǎn) 二零零五年四月二十五日 項目建議書 2 目 錄 第一章 項目周邊情概況???????????????? 3 第二章 項目區(qū)域情況分析??????????????? 5 第三章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測????????? 7 第四章 項目 SWOT 分析和產(chǎn)品初步定位????????? 12 第五章 項目建設(shè)地點和建設(shè)條件???????????? 15 第六章 生產(chǎn)組織安排????????????????? 16 第七章 環(huán)境污染治理及其依據(jù)????????????? 16 第八章 鳳凰新村拆遷安置情況????????????? 17 第九章 項目設(shè)計方案及建設(shè)開發(fā)???????????? 17 第十章 項目投資估算及資金籌措???????????? 20 第十一章 經(jīng)濟分析?????????????????? 22 第十二章 結(jié)論???????????????????? 23 項目建議書 3 第一章 項目周邊情況概述 一、項目地塊基本情況概述 項目位置 項目位于昆明市北市區(qū)，東臨龍泉花園、王旗營村、恒森家私城，南依昆明火車北站，西接北站隧道及北京路延長線，北靠頤圓里小區(qū)。總開發(fā)占地面積約為 194 畝，其中康發(fā)家俱廠廠區(qū)和勝利床墊廠廠區(qū)占地約 157 畝，鳳凰新村“城中村”改造 27 畝。 原康發(fā)家俱廠廠區(qū)和勝利床墊廠廠區(qū)地塊，由于工廠噪聲及粉塵等方面的污染，影響到周邊居民正常生活，已不適合在該地塊上繼續(xù)生產(chǎn)，經(jīng)昆明市官渡區(qū)等各級政府的積極協(xié)調(diào)，現(xiàn) 已將二廠搬遷至北郊茨壩鎮(zhèn)。 為積極配合市政府建設(shè)新昆明的規(guī)劃及響應(yīng)昆明市政府對“城中村”的改造，美化城市景觀，建設(shè)環(huán)境好、品質(zhì)高的住宅小區(qū)，經(jīng)與鳳凰新村村民進行多次協(xié)商和談判，達成拆遷協(xié)議拆遷后在此地塊上建設(shè)“世紀(jì)俊園”項目。 項目地塊內(nèi)無保護建筑或文物保護單位 項目建議書 4 二、項目周邊環(huán)境情況 地塊周邊建筑 物 項目地塊位于昆明市北市區(qū)，緊臨北京路延長線，項目周圍以住宅小區(qū)為主，摻雜部分農(nóng)民房。 ★ 周邊配套（ 1000 米以內(nèi)） 醫(yī)療：九州泌尿?qū)？漆t(yī)院、昆明同仁醫(yī)院、昆明市計劃生育服務(wù)中心第二服務(wù)站、瑪利亞女子醫(yī)院、云南婦女兒醫(yī)院、翠康大藥房 教育： 鐵路局北站幼兒園 、 春苗幼兒園、昆明市婦聯(lián)藝術(shù)幼兒園、云南省電子技學(xué)校、昆鐵五中、 第十一中學(xué)、 盤龍區(qū)桃源小