【文章內容簡介】 504元 /m2 別墅 公寓 21753元 /m2 11520元 /m2 大華藍郡 別墅 公寓 17212元 /m2 9481元 /m2 徐匯臻園 公寓 比值 20% 50% 10% 與本項目相似權重 價格 =本項目公寓價格（ 10500元／平方米） =18375元 /m2 別墅 公寓 16469元 /m2 11375元 /m2 祥和星宇花園 20% 聯(lián)排別墅市場合理價格 19275（推導一） 60%（權重） +18375（推導二） 40%（權重） = 18831元 /m2 聯(lián)體別墅價格預測為 19000元 /m2 花園洋房價格推導一 花園洋房 11433元 /m2 金地格林世界 8504元 /m2 花園洋房 公寓 15504元 /m2 11520元 /m2 大華藍郡 花園洋房 公寓 14167元 /m2 11180元 /m2 尚東國際名園 公寓 比值 20% 50% 10% 與本項目相似權重 價格 =本項目公寓價格（ 10500元／平方米） =13965元 /m2 花園洋房 公寓 14808元 /m2 11375元 /m2 祥和星宇花園 20% 花園洋房價格推導二 聯(lián)體別墅 13915元 /m2 金地格林世界 11433元 /m2 聯(lián)體別墅 花園洋房 21753元 /m2 15504元 /m2 大華藍郡 花園洋房 比值 20% 60% 與本項目相似權重 價格 = 本項目花園洋房價格（ 19000元／平方米） 247。 =14504元 /m2 聯(lián)體別墅 花園洋房 16469元 /m2 14808元 /m2 祥和星宇花園 20% 花園洋房市場合理價格 13965（預測一） 50%（權重） +14504（預測二） 50%（權重） = 14235元 /m2 花園洋房價格預測為 14500元 /m2 按照目前的市場狀況與價格走勢，本項目有機會與能力在目前市場價格的基礎上尋求突破，通過對產品的準確塑造及正確的市場把握實現(xiàn)溢價能力 同級產品供應稀缺 豐富的產品線組合 中外環(huán)間引領價格攀升的強大動力 高總價的低密度類別墅產品，在很長一段時間以來已然成為財富階層的一種理財手法，其策略形成是基于自用自住和投資保值兼有的雙重考量。 營銷機會 總結 股市對樓市的拉動作用及同向變動 Part3 營銷策略 營銷策略 整體營銷策略 形象策略 推廣策略 客戶策略 拓展客群 精確制導 價值體驗 銷售策略 速戰(zhàn)速決 客戶策略 —— 模擬客戶地圖 本案 改善客群 產業(yè)客群 游離客群 ? 形成以中環(huán)線和 A11為縱橫軸線的客戶分布格局。 ? 客戶分布呈非勻質狀態(tài)，明顯偏向東南方向。 ? 中環(huán)線以及 A11必然成為客戶導入的重要動線，其他動線還有：曹安公路、祁連山南路、武寧路等。 客戶策略 —— 客群細分 客群分類 關鍵詞 考量權重 置業(yè)特征 典型地域 改善客群 距離換空間 1產品、 2景觀、 3配套、4地段 改善居住條件的客戶，以戶型空間的舒適度提升和居住密度的降低為要求，因此產品層面的要求處于首位；其次會在意與居住環(huán)境密切相關的景觀環(huán)境；再次從生活便利角度考慮配套條件，因其“距離換空間”的價值取向及主動改善的置業(yè)方向決定其對于地段的要求處于次要地位。 陽光威尼斯前期購買客戶、普陀環(huán)內、中環(huán)線沿線等 產業(yè)客群 安居樂業(yè) 1地段、 2產品、 3配套、4景觀 地點處于上海西區(qū)門戶的特質，是新上海人進入上海的要沖，這決定其不帶任何偏見的地段認知，只要方便就好，對于項目所在區(qū)域相當認可。其次關注和生活便利相關的配套條件，相對而言，景觀等客戶利益點處于次要地位。 陽光威尼斯前期購買客戶、曹安大市場區(qū)域、沿 A11（滬寧高速公路）及曹安公路沿線 游離客群 難以概括 1產品、 2配套、 3地段、 4景觀 游離客群實際是想在產品和地段之間尋求一個平衡點，即地段尚可，綜合產品力較強、配套環(huán)境成熟。而景觀則處于附加層面，沒有硬性要求。 沿中環(huán)線的長寧、寶山區(qū)域、嘉定入城客戶等 客戶策略 —— 擴展客戶半徑 ? 針對以中環(huán)線和 A11為縱橫軸線的客戶分布格局形成，客戶分布呈非勻質狀態(tài)，明顯偏向東南方向的特征。 展開向東與南兩個方向的客戶半徑外擴。 ? 向南利用蘇州河祁連山南路橋建造的契機，打通 長寧 客戶導入的關節(jié)所在。利用價格盆地及產品稀缺性兩大特質吸引來客。 ? 向東依托武寧路及曹楊路兩條交通動脈，將客戶半徑從原有的 普陀環(huán)內拓展至靜安北塊 ，使其強大購買力得以釋放。 推廣策略 —— 以目標客戶為導向的針對性攻擊 客群分類 考量權重 訴求重點 個性通路及渠 道 共性通路及渠 道 改善客群 1產品、 2景觀、 3配套、4地段 空間舒適度（通過產品利益點和客戶價值取向的有效連接，達成項目與客戶的深度溝通） 社區(qū)海報；平面媒體廣告（產品細節(jié)軟文）；直郵等 戶外廣告（高炮，廣告牌等）、銀行金卡信用卡對帳單廣告、平面媒體廣告等 產業(yè)客群 1地段、 2產品、 3配套、4景觀 產品稀缺性（通過房源數(shù)量少形成稀缺意向） 地段獨特性（中外環(huán)間，毗鄰曹安大市場區(qū)域，往來外省市便捷） 曹安輕紡市場專場推薦會； 區(qū)域移動帳單廣告；直郵等 游離客群 1產品、 2配套、 3地段、 4景觀 空間舒適度、產品稀缺性、地段獨特性 平面媒體廣告（硬廣）；區(qū)域主要節(jié)點的路演活動 以客戶細分和產品特色為導向 以價值認同為目標 以 “ 覆蓋＋聚焦＋績效 ” 為抓手 找對目標客群，形成針對性攻擊推廣策略 推廣策略 —— 以客戶為目標的針對性攻擊 提香 ：十六世紀 威尼斯畫派 代表畫家， 人生大半是在威尼斯度過 。提香的畫作帶有明亮的色彩與生動的光影，其畫作尊崇奢華的享受主義的哲學，表達了豐富的人生享樂情趣，為當時的貴族與平民所共賞，成為了開拓性的畫派先鋒。 灣 ：流經陽光威尼斯四期的威尼斯河以圓弧形將社區(qū)劃分成為南北兩個片，恰似一個河灣。清澈的水，涼爽的風，閑適的生活，豐富的人文藝術 …… ，可以說灣正代表了陽光威尼斯四期洋房別墅精華的生活元素。 案名 提香灣 Tiziano Bay slogan 不僅是 灣 有引力 灣有引力，但不僅是灣 建筑、藝術、細節(jié)、宏觀、清晨的葉露、傍晚的鳥歸，一切都有引力不僅是灣有引力，生活更有引力 立足于灣，展現(xiàn)更豐富的產品賣點 產品標簽 花園洋房： “ 中環(huán)稀有 情趣花園洋房 ” 萬科說 “ 情景 ” ，我們說 “ 情趣 ” ，他們營造景，我們更在景之上，創(chuàng)造趣 聯(lián)排別墅： “中環(huán)稀有，灣藝墅” 灣是自然美景，藝是人文風情，墅是建筑精華，威尼斯演繹三者的邂逅 情趣花園洋房、灣藝墅僅在感性表達中使用 為明確表達產品屬性，“花園洋房”“聯(lián)排別墅”將更多出現(xiàn) 賣點整合 提香灣花園洋房的 三重情趣與三份情懷 ： 第一重情趣： 擁有玫瑰，是擁有生活的第一步 入戶花園，從步入家門開始，即投入花香的懷抱； 第二重情趣： 女神簇擁著噴泉，剔透點綴著心靈 花園洋房入口跌水噴泉景觀，讓水的靈動藝術迎接您的歸來； 第三重情趣： 惟有與眾不同，才能活出自我 120戶尊貴人家，每戶都不盡相同的戶型格局，盡可選擇最自我的那一款； 第一份情懷： 家人的感動笑容，您一直引為最珍貴的財富 六層電梯公寓，讓長輩安享舒適，讓家人盡得便捷； 第二份情懷： 左鄰右里，坐您的餐桌左，坐您的書桌右 大面積的露臺，建立起了與鄰居更親和的社交空間； 第三份情懷： 生活如此豐美，怎能不盡情享用 樓前碎石小徑，樓后蔓蔓草櫻，戶內入口玄關、空中花園 … 生活需要浪漫，居住更是情懷。 賣點整合 一個灣，兩類墅，三種藝： 一個灣： 威尼斯灣 ，創(chuàng)造了獨屬于威尼斯的灣生活。每一戶門洞，每一個窗口，都對著迥異的灣景。水和風，鳥和樹，配合陽光與月色，交織成都市的伊甸園。 兩類墅： 水岸別墅 ：散落威尼斯灣兩岸，仿佛天成，面對水面的空中花園永遠都有無盡的派對，浪漫繁華在此熱演。 都會別墅 ：緊鄰金鼎路商業(yè)步行街與 20萬平米商業(yè)中心，燈火輝煌的生活僅需移尊步即達。 三種藝： 建筑藝： 新古典，南加州。都會與閑適交織與此，與水光的漣漪交織出夢的色彩。 奢華藝： 帶會客區(qū)、衛(wèi)生間、衣帽間的超豪華主臥，尺度充滿想象的空中花園。 空間藝： Townhouse罕見玻璃透天琴房，挑空陽光內庭，引入音樂意象與禪意空間，讓智慧在寧靜中誕生。 點、線、面整合推廣覆蓋 區(qū)域覆蓋 全市推廣 分眾行銷 確保信息快速直達目標群體形成聚焦 確保短期集中蓄水成效激勵消費 推廣策略 區(qū)域覆蓋 全市推廣 分眾行銷 點 線 面 以品質與產品力作為訴求，進行區(qū)域戶外和 DM直郵全面覆蓋，迅速樹立區(qū)域標桿形象，壟斷區(qū)域消費市場，快速去化區(qū)域客戶。 針對產業(yè)性目標客戶的直效營銷，通過直效媒體、專項 SP活動進行最大程度的客戶消化，突出產品特色，強化客層特征，鎖定有效客戶關注。 借助中環(huán)地利優(yōu)勢、產品特色擴大市場導入半徑；媒體覆蓋和體驗式營銷挖掘全市客戶，并打響項