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正文內(nèi)容

中國(guó)上海陽(yáng)光威尼斯洋房整體別墅營(yíng)銷提(編輯修改稿)

2025-05-27 13:14 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 504元 /m2 別墅 公寓 21753元 /m2 11520元 /m2 大華藍(lán)郡 別墅 公寓 17212元 /m2 9481元 /m2 徐匯臻園 公寓 比值 20% 50% 10% 與本項(xiàng)目相似權(quán)重 價(jià)格 =本項(xiàng)目公寓價(jià)格( 10500元/平方米) =18375元 /m2 別墅 公寓 16469元 /m2 11375元 /m2 祥和星宇花園 20% 聯(lián)排別墅市場(chǎng)合理價(jià)格 19275(推導(dǎo)一) 60%(權(quán)重) +18375(推導(dǎo)二) 40%(權(quán)重) = 18831元 /m2 聯(lián)體別墅價(jià)格預(yù)測(cè)為 19000元 /m2 花園洋房?jī)r(jià)格推導(dǎo)一 花園洋房 11433元 /m2 金地格林世界 8504元 /m2 花園洋房 公寓 15504元 /m2 11520元 /m2 大華藍(lán)郡 花園洋房 公寓 14167元 /m2 11180元 /m2 尚東國(guó)際名園 公寓 比值 20% 50% 10% 與本項(xiàng)目相似權(quán)重 價(jià)格 =本項(xiàng)目公寓價(jià)格( 10500元/平方米) =13965元 /m2 花園洋房 公寓 14808元 /m2 11375元 /m2 祥和星宇花園 20% 花園洋房?jī)r(jià)格推導(dǎo)二 聯(lián)體別墅 13915元 /m2 金地格林世界 11433元 /m2 聯(lián)體別墅 花園洋房 21753元 /m2 15504元 /m2 大華藍(lán)郡 花園洋房 比值 20% 60% 與本項(xiàng)目相似權(quán)重 價(jià)格 = 本項(xiàng)目花園洋房?jī)r(jià)格( 19000元/平方米) 247。 =14504元 /m2 聯(lián)體別墅 花園洋房 16469元 /m2 14808元 /m2 祥和星宇花園 20% 花園洋房市場(chǎng)合理價(jià)格 13965(預(yù)測(cè)一) 50%(權(quán)重) +14504(預(yù)測(cè)二) 50%(權(quán)重) = 14235元 /m2 花園洋房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)為 14500元 /m2 按照目前的市場(chǎng)狀況與價(jià)格走勢(shì),本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)與能力在目前市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上尋求突破,通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的準(zhǔn)確塑造及正確的市場(chǎng)把握實(shí)現(xiàn)溢價(jià)能力 同級(jí)產(chǎn)品供應(yīng)稀缺 豐富的產(chǎn)品線組合 中外環(huán)間引領(lǐng)價(jià)格攀升的強(qiáng)大動(dòng)力 高總價(jià)的低密度類別墅產(chǎn)品,在很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)已然成為財(cái)富階層的一種理財(cái)手法,其策略形成是基于自用自住和投資保值兼有的雙重考量。 營(yíng)銷機(jī)會(huì) 總結(jié) 股市對(duì)樓市的拉動(dòng)作用及同向變動(dòng) Part3 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷策略 整體營(yíng)銷策略 形象策略 推廣策略 客戶策略 拓展客群 精確制導(dǎo) 價(jià)值體驗(yàn) 銷售策略 速戰(zhàn)速?zèng)Q 客戶策略 —— 模擬客戶地圖 本案 改善客群 產(chǎn)業(yè)客群 游離客群 ? 形成以中環(huán)線和 A11為縱橫軸線的客戶分布格局。 ? 客戶分布呈非勻質(zhì)狀態(tài),明顯偏向東南方向。 ? 中環(huán)線以及 A11必然成為客戶導(dǎo)入的重要?jiǎng)泳€,其他動(dòng)線還有:曹安公路、祁連山南路、武寧路等。 客戶策略 —— 客群細(xì)分 客群分類 關(guān)鍵詞 考量權(quán)重 置業(yè)特征 典型地域 改善客群 距離換空間 1產(chǎn)品、 2景觀、 3配套、4地段 改善居住條件的客戶,以戶型空間的舒適度提升和居住密度的降低為要求,因此產(chǎn)品層面的要求處于首位;其次會(huì)在意與居住環(huán)境密切相關(guān)的景觀環(huán)境;再次從生活便利角度考慮配套條件,因其“距離換空間”的價(jià)值取向及主動(dòng)改善的置業(yè)方向決定其對(duì)于地段的要求處于次要地位。 陽(yáng)光威尼斯前期購(gòu)買客戶、普陀環(huán)內(nèi)、中環(huán)線沿線等 產(chǎn)業(yè)客群 安居樂(lè)業(yè) 1地段、 2產(chǎn)品、 3配套、4景觀 地點(diǎn)處于上海西區(qū)門戶的特質(zhì),是新上海人進(jìn)入上海的要沖,這決定其不帶任何偏見的地段認(rèn)知,只要方便就好,對(duì)于項(xiàng)目所在區(qū)域相當(dāng)認(rèn)可。其次關(guān)注和生活便利相關(guān)的配套條件,相對(duì)而言,景觀等客戶利益點(diǎn)處于次要地位。 陽(yáng)光威尼斯前期購(gòu)買客戶、曹安大市場(chǎng)區(qū)域、沿 A11(滬寧高速公路)及曹安公路沿線 游離客群 難以概括 1產(chǎn)品、 2配套、 3地段、 4景觀 游離客群實(shí)際是想在產(chǎn)品和地段之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn),即地段尚可,綜合產(chǎn)品力較強(qiáng)、配套環(huán)境成熟。而景觀則處于附加層面,沒(méi)有硬性要求。 沿中環(huán)線的長(zhǎng)寧、寶山區(qū)域、嘉定入城客戶等 客戶策略 —— 擴(kuò)展客戶半徑 ? 針對(duì)以中環(huán)線和 A11為縱橫軸線的客戶分布格局形成,客戶分布呈非勻質(zhì)狀態(tài),明顯偏向東南方向的特征。 展開向東與南兩個(gè)方向的客戶半徑外擴(kuò)。 ? 向南利用蘇州河祁連山南路橋建造的契機(jī),打通 長(zhǎng)寧 客戶導(dǎo)入的關(guān)節(jié)所在。利用價(jià)格盆地及產(chǎn)品稀缺性兩大特質(zhì)吸引來(lái)客。 ? 向東依托武寧路及曹楊路兩條交通動(dòng)脈,將客戶半徑從原有的 普陀環(huán)內(nèi)拓展至靜安北塊 ,使其強(qiáng)大購(gòu)買力得以釋放。 推廣策略 —— 以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向的針對(duì)性攻擊 客群分類 考量權(quán)重 訴求重點(diǎn) 個(gè)性通路及渠 道 共性通路及渠 道 改善客群 1產(chǎn)品、 2景觀、 3配套、4地段 空間舒適度(通過(guò)產(chǎn)品利益點(diǎn)和客戶價(jià)值取向的有效連接,達(dá)成項(xiàng)目與客戶的深度溝通) 社區(qū)海報(bào);平面媒體廣告(產(chǎn)品細(xì)節(jié)軟文);直郵等 戶外廣告(高炮,廣告牌等)、銀行金卡信用卡對(duì)帳單廣告、平面媒體廣告等 產(chǎn)業(yè)客群 1地段、 2產(chǎn)品、 3配套、4景觀 產(chǎn)品稀缺性(通過(guò)房源數(shù)量少形成稀缺意向) 地段獨(dú)特性(中外環(huán)間,毗鄰曹安大市場(chǎng)區(qū)域,往來(lái)外省市便捷) 曹安輕紡市場(chǎng)專場(chǎng)推薦會(huì); 區(qū)域移動(dòng)帳單廣告;直郵等 游離客群 1產(chǎn)品、 2配套、 3地段、 4景觀 空間舒適度、產(chǎn)品稀缺性、地段獨(dú)特性 平面媒體廣告(硬廣);區(qū)域主要節(jié)點(diǎn)的路演活動(dòng) 以客戶細(xì)分和產(chǎn)品特色為導(dǎo)向 以價(jià)值認(rèn)同為目標(biāo) 以 “ 覆蓋+聚焦+績(jī)效 ” 為抓手 找對(duì)目標(biāo)客群,形成針對(duì)性攻擊推廣策略 推廣策略 —— 以客戶為目標(biāo)的針對(duì)性攻擊 提香 :十六世紀(jì) 威尼斯畫派 代表畫家, 人生大半是在威尼斯度過(guò) 。提香的畫作帶有明亮的色彩與生動(dòng)的光影,其畫作尊崇奢華的享受主義的哲學(xué),表達(dá)了豐富的人生享樂(lè)情趣,為當(dāng)時(shí)的貴族與平民所共賞,成為了開拓性的畫派先鋒。 灣 :流經(jīng)陽(yáng)光威尼斯四期的威尼斯河以圓弧形將社區(qū)劃分成為南北兩個(gè)片,恰似一個(gè)河灣。清澈的水,涼爽的風(fēng),閑適的生活,豐富的人文藝術(shù) …… ,可以說(shuō)灣正代表了陽(yáng)光威尼斯四期洋房別墅精華的生活元素。 案名 提香灣 Tiziano Bay slogan 不僅是 灣 有引力 灣有引力,但不僅是灣 建筑、藝術(shù)、細(xì)節(jié)、宏觀、清晨的葉露、傍晚的鳥歸,一切都有引力不僅是灣有引力,生活更有引力 立足于灣,展現(xiàn)更豐富的產(chǎn)品賣點(diǎn) 產(chǎn)品標(biāo)簽 花園洋房: “ 中環(huán)稀有 情趣花園洋房 ” 萬(wàn)科說(shuō) “ 情景 ” ,我們說(shuō) “ 情趣 ” ,他們營(yíng)造景,我們更在景之上,創(chuàng)造趣 聯(lián)排別墅: “中環(huán)稀有,灣藝墅” 灣是自然美景,藝是人文風(fēng)情,墅是建筑精華,威尼斯演繹三者的邂逅 情趣花園洋房、灣藝墅僅在感性表達(dá)中使用 為明確表達(dá)產(chǎn)品屬性,“花園洋房”“聯(lián)排別墅”將更多出現(xiàn) 賣點(diǎn)整合 提香灣花園洋房的 三重情趣與三份情懷 : 第一重情趣: 擁有玫瑰,是擁有生活的第一步 入戶花園,從步入家門開始,即投入花香的懷抱; 第二重情趣: 女神簇?fù)碇鴩娙?,剔透點(diǎn)綴著心靈 花園洋房入口跌水噴泉景觀,讓水的靈動(dòng)藝術(shù)迎接您的歸來(lái); 第三重情趣: 惟有與眾不同,才能活出自我 120戶尊貴人家,每戶都不盡相同的戶型格局,盡可選擇最自我的那一款; 第一份情懷: 家人的感動(dòng)笑容,您一直引為最珍貴的財(cái)富 六層電梯公寓,讓長(zhǎng)輩安享舒適,讓家人盡得便捷; 第二份情懷: 左鄰右里,坐您的餐桌左,坐您的書桌右 大面積的露臺(tái),建立起了與鄰居更親和的社交空間; 第三份情懷: 生活如此豐美,怎能不盡情享用 樓前碎石小徑,樓后蔓蔓草櫻,戶內(nèi)入口玄關(guān)、空中花園 … 生活需要浪漫,居住更是情懷。 賣點(diǎn)整合 一個(gè)灣,兩類墅,三種藝: 一個(gè)灣: 威尼斯灣 ,創(chuàng)造了獨(dú)屬于威尼斯的灣生活。每一戶門洞,每一個(gè)窗口,都對(duì)著迥異的灣景。水和風(fēng),鳥和樹,配合陽(yáng)光與月色,交織成都市的伊甸園。 兩類墅: 水岸別墅 :散落威尼斯灣兩岸,仿佛天成,面對(duì)水面的空中花園永遠(yuǎn)都有無(wú)盡的派對(duì),浪漫繁華在此熱演。 都會(huì)別墅 :緊鄰金鼎路商業(yè)步行街與 20萬(wàn)平米商業(yè)中心,燈火輝煌的生活僅需移尊步即達(dá)。 三種藝: 建筑藝: 新古典,南加州。都會(huì)與閑適交織與此,與水光的漣漪交織出夢(mèng)的色彩。 奢華藝: 帶會(huì)客區(qū)、衛(wèi)生間、衣帽間的超豪華主臥,尺度充滿想象的空中花園。 空間藝: Townhouse罕見玻璃透天琴房,挑空陽(yáng)光內(nèi)庭,引入音樂(lè)意象與禪意空間,讓智慧在寧?kù)o中誕生。 點(diǎn)、線、面整合推廣覆蓋 區(qū)域覆蓋 全市推廣 分眾行銷 確保信息快速直達(dá)目標(biāo)群體形成聚焦 確保短期集中蓄水成效激勵(lì)消費(fèi) 推廣策略 區(qū)域覆蓋 全市推廣 分眾行銷 點(diǎn) 線 面 以品質(zhì)與產(chǎn)品力作為訴求,進(jìn)行區(qū)域戶外和 DM直郵全面覆蓋,迅速樹立區(qū)域標(biāo)桿形象,壟斷區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng),快速去化區(qū)域客戶。 針對(duì)產(chǎn)業(yè)性目標(biāo)客戶的直效營(yíng)銷,通過(guò)直效媒體、專項(xiàng) SP活動(dòng)進(jìn)行最大程度的客戶消化,突出產(chǎn)品特色,強(qiáng)化客層特征,鎖定有效客戶關(guān)注。 借助中環(huán)地利優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品特色擴(kuò)大市場(chǎng)導(dǎo)入半徑;媒體覆蓋和體驗(yàn)式營(yíng)銷挖掘全市客戶,并打響項(xiàng)
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