國信“易買得秀谷”項目營銷策略建議(編輯修改稿)
2025-03-20 11:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0。競爭對手的調(diào)研及分析客戶的接待及追蹤梳理 現(xiàn)場統(tǒng)計口徑制定集體調(diào)整 合同的簽訂及管理 競爭對手的調(diào)研及分析客戶的分析反饋企劃部 2人 策略方案的執(zhí)行平面設(shè)計制作物的監(jiān)督相關(guān)活動執(zhí)行媒介的選擇與搭接賣場布置裝飾招商部 6人 商家的信息收集商家資源分級與整合大家的到訪 招商的談判與運營公司的搭接業(yè)態(tài)的分級與選擇二、 項 目 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 銷售周期本項目的銷售周期分為兩條線索 ： 外鋪采取長線銷售，預(yù)計在 7月 15日完成銷售回款指標。 內(nèi)鋪采取短線銷售，預(yù)計在開盤后半個月內(nèi)（即 200X年 5月 15日）全部售罄，完成回款任務(wù)。三、市場定位 核心商圈內(nèi)的綜合型商業(yè) 產(chǎn)品定位三、市場定位 形象定位時尚、休閑三、市場定位 業(yè)態(tài)定位 內(nèi)鋪主要以百貨型業(yè)態(tài)為主，像服裝、飾品、箱包鞋帽等 外鋪主要以餐飲業(yè)態(tài)為主。四、項目整體營銷策略 銷 售控制策略 在銷售控制上前期以內(nèi)鋪銷售為主，同時為了擠壓銷售，將對西北角的產(chǎn)品進行帶租約銷售，實行有償招租服務(wù)，對西部中間部分的產(chǎn)品采取三年包租的形式，采取第一年保證 6%收益率，第二年保證 7%的收益率，第三年保證 8%的收益率，根據(jù)周邊的租金水平，計算本項目目前的收益率為 9%14%，通過收益明顯的差異對比，來堅定投資者的信心，促進快速銷售。在整體銷售上還會對鋪位進行劃分，配合不同時間節(jié)點進行有效的客戶收攏來降低操作中的市場風險。四、項目整體營銷策略 價格策略 為了確保本項目銷售目標的迅速實現(xiàn)和后期運營風險最大限度的規(guī)避我們放棄常規(guī)的 “ 高開低走 ” 的價格策略，建議采取 “ 按套定價 ” 上市即達到整盤均價的價格策略，同時將商鋪的總價款區(qū)間拉開，滿足多層次的消費需求，從而實現(xiàn)風險的最大規(guī)避和銷售節(jié)奏的科學(xué)把握。 四、項目整體營銷策略 價格策略 項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價， 這也是在房地產(chǎn)界通用的理論， “ 十年的租金相當于總房價。 ”我們將以租金（參照洋貨的租金水平）推導(dǎo)出售價： 5元全年的租金 10 年（回報年限）＝ 18000元 /平米因考慮外鋪的位置相對內(nèi)鋪有一定的優(yōu)勢，故以 計算： 10 年（回報年限）＝ 20230元 /平米四、項目整體營銷策略 價格策略 ★ 外鋪商業(yè)建議均價： 20230元 /m2 ★ 內(nèi)鋪商業(yè)建議均價： 18000元 /m2 四、項目整體營銷策略 價格策略 如果我們以市場的平均租金水平來計算， 6元 /平米：內(nèi)鋪銷售單價： 19000元 /平米；外鋪銷售單價 22023元 /平米。 但采取此定價租金上不占有競爭優(yōu)勢，并高于對面競爭 項目的價格，客戶要認識到預(yù)期價值才會購買，這也就 增加了操作的風險性。四、項目整體營銷策略 現(xiàn)場銷 售策略 明線主要以內(nèi)鋪銷售為主，分為以下幾個節(jié)奏來完成：第一階段（ — ）：我們首先針對前階段積累的客戶進行細致的篩分梳理，然后進行一次收攏工作，也就是針對前階段登記的意向客戶做 “ 產(chǎn)品投資分析會” 并具體對接到產(chǎn)品（防火墻以東產(chǎn)品），此階段的目的主要是對前階段積累的客戶進行一次篩分，使我們更清晰的了解目標客戶對項目的購買心理，同時也可對現(xiàn)階段的回款給予一定的支持。（本階段回款目標 40
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