【文章內(nèi)容簡介】 目的單層面積適中，總價適中，滿足了本土有實力的中小企業(yè)自用需求；這兩類客戶群體對區(qū)域內(nèi)項目十分關注，他們是我們的核心客戶群體。 ?中等投資客戶和區(qū)縣的投資客戶為了更多的為投資需求；項目地段和產(chǎn)品符合中等投資客戶關于物業(yè)升值的需求和區(qū)縣投資客戶進城投資主城核心區(qū)域的需求，因此這兩類客戶是我們的重要客戶。 (若項目做高端客戶市場。我司缺乏如此類型的客戶資源和招商環(huán)境 ) ?大多數(shù)的客戶對物管服務水平；租金價格水平；區(qū)域交通通暢，停車位充足等都有較高的標準；因此這幾項也是我們產(chǎn)品打造中應該重點關注的方面。 中小型企業(yè)的自用需求和重慶市區(qū)的中高等投資客戶 中等投資客戶和重慶區(qū)縣投資客戶 低等投資客戶和市外投資客戶 區(qū)域原有客戶的投資需求 區(qū)縣和市外投資客戶 餐飲、酒店、健身休閑等對面積需求較大的客戶 整體營銷策略及執(zhí)行 Part 5 銷策略指導原則 推售策略 銷售執(zhí)行 形象策略及執(zhí)行 推廣策略 推廣執(zhí)行 費用預算 項目營銷背景總結 我們賣的是核心商圈首個生態(tài)辦公空間 項目核心價值點 核心客戶需求點 競爭市場訴求 稀缺的地段優(yōu)勢 升值潛力大 周邊配套齊全 公交輕軌交通發(fā)達 較大面積贈送空間 綠色陽臺生態(tài)辦公 豐富產(chǎn)品配置 價格便宜 交通便利 產(chǎn)品品質(zhì)高 升值空間大 大區(qū)域價值 小地段潛力 產(chǎn)品上賣贈送面積 概念上講生態(tài)辦公 銷售上靈活變通 推廣形式更加創(chuàng)新 務實的展現(xiàn)配套 開發(fā)商目標戰(zhàn)略 項目成功開發(fā)，平穩(wěn)變現(xiàn) 樹立項目和公司的市場影響力 總體原則： 堅持“觀音橋第三極 〃 智尊生態(tài)商務空間”的定位 堅持挖掘項目的區(qū)域價值價值 堅持挖掘項目地塊規(guī)劃的升值價值 堅持挖掘項目產(chǎn)品溢價價值 定位：準確定位 —— 明確價值 營銷：精確制導 —— 突出賣點 推廣：有的放矢 —— 小眾營銷 營銷要點： 營銷策略指導原則 Part 預期售價較低，性價比高 所以，前期推盤平價入市，促使項目受到市場熱烈追捧的，只有這樣才可能克服項目缺陷條件 同時，為了實現(xiàn)整體銷售利潤，所以必須在后期結合市場反應逐步提高售價 大幅推盤，逐步小幅提價 ?加強宣傳，每批推盤規(guī)模適中，務必實現(xiàn)熱銷； ?前期以較為實惠的價格吸引人氣，形成人氣后，小幅提價，保持受市場追捧不斷升值的口碑，在前期積累客戶基礎上促成商鋪的銷售。 推售策略 /推盤策略 Part 5 .2 策略總線： 漸進式、持續(xù)的形象和產(chǎn)品傳播；配合節(jié)點重點營銷；以分批推售來延長產(chǎn)品線；通過分批推售來擴大客戶群，保持增值。 在銷售中盡可能將寫字樓化零為整銷售，在實際的銷售中可將商鋪化整為零銷售；低樓層寫字樓先入市進行客戶積累；高樓層寫字樓用于溢價和配合促成商業(yè)銷售。 將項目分為三批次入市，寫字樓每 5樓為一批次，商業(yè)和寫字樓分開入市； 盡可能將高層資源較好的寫字樓整層銷售，低樓層寫字樓主打分戶銷售； 首批次為 59樓寫字樓入市，二批次為 1014層寫字樓和商業(yè)出售；三批次 1519樓寫字樓出售和商業(yè)持續(xù)銷售； 車位待三批次寫字樓入市后再銷售更能達成溢價 。 通過不同的產(chǎn)品來進行不斷客戶積累；通過持續(xù)的客戶積累來進行單個客戶的挖掘，從而保持項目的持續(xù)增值。 開盤配合充分的客戶積淀和局部現(xiàn)場展示；此后，通過分階段現(xiàn)場展示，爭取價值最大化的價格策略 。 （寫字樓兩家公司自用大約有 1600平米，建議以低樓層寫字樓作為公司自用樓層） 推售策略 /推盤策略 Part 5 .2 推售策略 /價格策略 Part 5 .2 土地成本 +建安成本 =6000元 / ㎡ 普通寫字樓產(chǎn)品基礎配套成本 =X元 / ㎡ 我們建議本項目采用的配套成本 = X+Y元 / ㎡ ,稅費 1500元 / ㎡ 即本項目總成本 =(6000+X+Y+1500)* 23798 ㎡ 以上成本的基礎上，為了實現(xiàn)開盤均價 30%的利潤率，項目均價（ 7500+X+Y)/ 元 / ㎡ 均價建議： 1樓商業(yè)均價： 4萬 元 / ㎡ ， 23樓均價： 2萬 元 / ㎡ ；整體均價： / ㎡ 參考貝蒙盤古價格單層面積 700平米，贈送面積 35%，銷售均價 17500； 由此可得出實得均價為 12800元 /平米；建議本項目實得面積均價為 13000元 /平米。 推售策略 /市場比較法價格制定 Part 5 .2 市場比較： 單位：元 /m2 參照重慶甲級寫字樓（協(xié)信中心）近年來價格增長： 本項目寫字樓明年面世均價實得價格1250013300 元 /m2 左右 ， （ 均價13000元 /m2 ） ； 商業(yè)面積全部用于銷售 ， 均價為 26000元 /m2左右 銷售執(zhí)行 /優(yōu)惠政策 Part 5 .3 市場上主要寫字樓樓盤的折扣區(qū)間最少 2個點，最多 12個點優(yōu)惠；在支付方式折扣上幾乎都是按揭 99折，分為一次性客戶、分期客戶、按揭客戶三種付款方式 。 銷售執(zhí)行 /客戶甄別政策 Part 5 .3 甄別政策說明： 客戶憑 10萬元資金證明即可免費辦理本項目的 VIP卡， VIP可作為選房和升級憑證。 在項目開盤前舉辦活動，客戶到訪即可享受相應的折扣； 二次甄別屬于比較嚴格的甄別方式，客戶繳 5萬元即可享受開盤選房額外 2%優(yōu)惠； 開盤選房 。開盤起到選房和繳納首付款的作用，開盤之日告知客戶當日內(nèi)簽約便可享受 2%折扣（便于及時簽約回款）。 形象策略及執(zhí)行 /平面調(diào)性參考 Part 5 .4 VI設計彰顯項目調(diào)性和品質(zhì)感，視覺感官達到耳目一新，建議以相對較為深色（深灰色和綠色）的顏色作為主色。 中耀 地產(chǎn) 深灰色 優(yōu)雅、高貴、內(nèi)斂 綠色 體現(xiàn)項目生態(tài)辦公特點 形象策略及執(zhí)行 /開盤前營銷節(jié)點鋪排 Part 5 .4 形象、調(diào)性導入 客戶積累 蓄勢 : 引發(fā)關注 開盤銷售 7月 9月中旬 6月 推廣籌備期 釋放價格區(qū)間 銷售中心開放 一期開盤上市 階段 形象策略階段目標 注：時間節(jié)點根據(jù)工程進度等實際情況另行確定 為下批次樹立調(diào)性 項目價值傳遞（賣點訴求） 精神誘因、財富誘因樹立調(diào)性（形象階段） 巔峰盛宴 〃 觀音橋第三極的崛起 主推廣語 觀音橋首席洋房辦公空間 你就要錯過一個好機會 開始辦卡 11月 3日 8月上旬 ★ ★ 辦卡首次升級 房交會前達到預售條件 10月房交會開始收誠意金 廣告公司洽談 裝飾公司洽談 制作公司洽談廣告媒體洽談活動公司洽談 合作單位簽約 銷售團隊培訓 售樓部裝修 銷售物料制作 售樓部開放籌備 物業(yè)公司洽談 大客戶選房 首次車貼 再次車貼 開始派單 推廣啟動 前提： 完成項目設計； 確定項目資金計劃 房交會 開盤簽約 公關活動 中耀在渝首個項目，千萬豪禮全城放送（車貼 +油卡 +優(yōu)惠） 港澳游活動持續(xù)開展 形象策略及執(zhí)行 /物料建議 Part 5 .4 項目銷售中心的硬件包裝，包括樓書、圖紙等能夠展示項目獨特品質(zhì)和高端氣質(zhì)的用品。 主要包括：紙巾盒、手提袋、