【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擊。本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備領(lǐng)袖資格本項(xiàng)目 御林君邸 金江花園 世紀(jì)廣場(chǎng) 溫州商貿(mào)城區(qū)位 兩條主干道，主城區(qū)核心城東路，核心區(qū)旁黔江旁，偏遠(yuǎn)一點(diǎn) 城北路 城北路，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)規(guī)模 規(guī)模大、資源好基本相當(dāng) 小 規(guī)模較小，資源一般 規(guī)模較小，資源一般政策支持 政府重點(diǎn)項(xiàng)目 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)方向 一般 一般 一般區(qū)域認(rèn)知 成熟度高 一般 一般 一般 較成熟產(chǎn)品和自身配套資源未知 相對(duì)具備品質(zhì) 戶(hù)型較好，但社區(qū)品質(zhì)一般 獨(dú)棟樓，無(wú)配套，戶(hù)型一般一般房地產(chǎn)項(xiàng)目背景對(duì)照住宅市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)很低，開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)薄弱房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，泡沫空間少多層房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的主體戶(hù)型集中在 120平米的三房產(chǎn)品農(nóng)村人口和在外務(wù)工人口的購(gòu)買(mǎi)欲望還沒(méi)有被挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)，具備一定的不確定因素項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在資源上享有做領(lǐng)袖的資格電梯房開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上，還沒(méi)有得到足夠的認(rèn)同農(nóng)村人口對(duì)居家的要求，有明顯的進(jìn)度開(kāi)發(fā)的戶(hù)型單一，１２０平米三房產(chǎn)品成為主流純粹投資的客戶(hù)少，大多為剛性需求及改善居家條件城市市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：武宣商業(yè)市場(chǎng)研究以華奇國(guó)際酒店為界，劃分 3段商業(yè)街區(qū)n鞍山路商圈。依托城市中心區(qū)域位置，打造以服裝、超市及專(zhuān)業(yè)店為主題的商業(yè)體系。n城北路：合理應(yīng)用城市主干道的資源，經(jīng)營(yíng)美容、餐廳、雜貨等為主題的商業(yè)街區(qū)n西環(huán)路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流為主體的商業(yè)，完善城市配套消費(fèi)產(chǎn)業(yè)。n鞍山路沿街商業(yè)n城北路商業(yè)街區(qū)n西環(huán)路商業(yè)布局鞍山路以傳統(tǒng)的夫妻店為主導(dǎo)商業(yè)，配備生活超市和商業(yè)街區(qū)，形成相對(duì)成熟的購(gòu)物體系，但產(chǎn)品單一，無(wú)主流品牌。鞍山金街開(kāi)業(yè)時(shí)間2023年 總面積 m2基本情況前期項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià) 5000元左右，采取從天到地統(tǒng)銷(xiāo)模式，項(xiàng)目因?yàn)槭袌?chǎng)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)慘淡，現(xiàn)因廣場(chǎng)的施工建設(shè)，租金可達(dá) 50元 /月 /平米，生意也日見(jiàn)好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)業(yè)態(tài)屬自然組合而成，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)相對(duì)混亂。n依托相對(duì)較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為本地客戶(hù)群的大眾消費(fèi)商圈。n零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專(zhuān)業(yè)店為主，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)占前幾位的依次是服裝、鞋店、其中服裝、占總量的 80%以上，是市場(chǎng)的主體。n月租金 4050元 /㎡，黃金位置可達(dá) 100元 /㎡左右。n經(jīng)營(yíng)面積 4070平米街區(qū)特征 1西環(huán)路定位為建材物流區(qū)，商業(yè)相對(duì)集中，無(wú)品牌建材入住，主要經(jīng)營(yíng)相對(duì)低檔的雜牌n武宣建材大市場(chǎng)是武宣縣最好的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃普通建材區(qū)和家具區(qū)，總體規(guī)模在3萬(wàn)平米左右n整體租金在 15元 /平米 /月的標(biāo)準(zhǔn)n市場(chǎng)無(wú)知民品牌入駐，項(xiàng)目形象相對(duì)較差，但作為武宣唯一的一個(gè)建材市場(chǎng)，目前尚能維持經(jīng)營(yíng)n主體營(yíng)業(yè)面積在 40120平米左右街區(qū)特征 2城北路主要經(jīng)營(yíng)服裝和美容美發(fā)，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度低n城北路業(yè)態(tài)組合雜亂，經(jīng)營(yíng)中路繁雜，日雜、五金、服飾、餐館。n相關(guān)配套：郵政銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及人民保險(xiǎn)等配套金融機(jī)構(gòu)。n區(qū)域的輻射力相對(duì)較弱，雖然具備一定的人流量，但商業(yè)基本處于慘淡經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。n租金：臨街門(mén)面 4050元每月n經(jīng)營(yíng)面積： 40100平米左右街區(qū)特征 3天地樓 商住一統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)市場(chǎng)規(guī)劃和整體運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致整體形象過(guò)低商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售手段武宣市場(chǎng)商鋪價(jià)格，今年上漲速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，溫州商貿(mào)城，均以天地樓形式銷(xiāo)售，無(wú)市場(chǎng)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，導(dǎo)致后期商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，市場(chǎng)基本都運(yùn)營(yíng)失敗，市場(chǎng)形象極差，同時(shí)也給客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心里產(chǎn)生一定的抗拒心里美食街 鞍山金街 溫州商貿(mào)城（在售） 40萬(wàn)一空門(mén)面 50萬(wàn)一空 80萬(wàn)左右2023年 2023年 2023年購(gòu)買(mǎi)主體為城市公務(wù)員其次是私人業(yè)主、教師、醫(yī)生等群體，購(gòu)買(mǎi)主要為了純粹投資公務(wù)員占購(gòu)買(mǎi)商鋪的主體，大部分業(yè)主還是置業(yè)的主要目的還是為了單純的投資和物業(yè)增值。“ 我是政府辦公室的，對(duì)武宣的城市規(guī)劃比較清楚，購(gòu)買(mǎi)這里的物業(yè)主要為了增值，租金能收多少當(dāng)時(shí)沒(méi)有過(guò)多的考慮，部門(mén)同事基本都購(gòu)買(mǎi)了商鋪投資。 ”——鞍山金街的購(gòu)買(mǎi)業(yè)主“ 同樣是政府職員的 XX先生，購(gòu)買(mǎi)了溫州商貿(mào)城臨街鋪面，置業(yè)目的主要是投資，購(gòu)買(mǎi)它一來(lái)為自己的資產(chǎn)保值，更看好武宣商鋪以后的潛力。 ”——溫州商貿(mào)城購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶(hù)分析大多數(shù)投資商鋪的客戶(hù)，主要選擇購(gòu)買(mǎi)臨街鋪位。購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶(hù)分析大多數(shù)客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)臨街商鋪，極少考慮 2樓及其他樓層一心、四圈的城市規(guī)劃，城市商業(yè)將進(jìn)擴(kuò)容，城市傳統(tǒng)商業(yè)也面臨洗牌的威脅216。一個(gè)中心，四條廊道的新城市規(guī)劃體系確定，城市商業(yè)將擴(kuò)容和升級(jí)。商業(yè)發(fā)展機(jī)遇武宣商業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機(jī)n武宣人均 GDP接近 1662美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿(mǎn)足需求，高端消費(fèi)外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段集市 沿街商業(yè)大型綜合超市 專(zhuān)業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市 MALL 郊區(qū) MALL百貨商店 批發(fā)市場(chǎng)$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000$7000~10000 $10000以上生存需求 價(jià)格 品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)傳統(tǒng)形態(tài) 階段階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代業(yè)態(tài)替代 階段階段?隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展?伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過(guò)程?隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶(hù)，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)?市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng) ?商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征?剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分?城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能?相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格 或服務(wù) 的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿(mǎn)足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額?市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求便利敏感因素人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前深圳理應(yīng)所處目前武宣商業(yè)發(fā)展研判武宣目前人均商業(yè)面積不足 ㎡，與國(guó)內(nèi)通行的商業(yè)人均面積 1㎡，有較大差距n武宣城市在營(yíng)業(yè)的商面積約 56萬(wàn)㎡，其中零售面積約 45萬(wàn)㎡。n市區(qū)人口 11萬(wàn)，人均零售、商業(yè)面積不足 ㎡，與國(guó)內(nèi)外其他城市相比，武宣未來(lái)的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。n隨著農(nóng)村進(jìn)城人口的增加和農(nóng)村消費(fèi)能力的提升，未來(lái)商業(yè)的需求性將更加突出。武宣人均商業(yè)面積與其他城市對(duì)比人均商業(yè)面積 武宣 遵義 青島 深圳 合肥 上海 香港 紐約n未來(lái)兩年，御林君邸和溫州商貿(mào)城商業(yè)的推出，預(yù)計(jì)放量在 ， 市場(chǎng)僅僅目前還具備3萬(wàn)平米商業(yè)的空缺前景。商業(yè)發(fā)展空間國(guó)際商業(yè)發(fā)展模式演變我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程武宣即將進(jìn)入商業(yè)發(fā)展模式演變1990年代初 1990年代中 1990年代后 2023年代初百貨商店、批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)商業(yè)街SHOPPINGMALL500 1000 1500 3000 10000百貨商店大型綜合超市都市 MALL倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心郊區(qū) Mall人均 GDP（美元）商業(yè)業(yè)態(tài)演變時(shí)期武宣人均GDP1460$從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，武宣目前應(yīng)是由普通的商業(yè)街向商業(yè)集中體的過(guò)度時(shí)期n綜超 +百貨是目前商業(yè)市場(chǎng)最好的經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論：商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)混亂，市場(chǎng)極度不成熟，但潛能客觀(guān)商業(yè)模式過(guò)于原始，低檔品 牌充斥市場(chǎng)，整體商業(yè)氛圍不高， 僅提供單一生活基本需求消費(fèi)，同質(zhì)化嚴(yán)重， 大量消費(fèi)外流 。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整，商業(yè)升級(jí)時(shí)代大勢(shì)所驅(qū)，市場(chǎng)商業(yè)空缺和空白點(diǎn)十分突出，前景相對(duì)客觀(guān)市場(chǎng)有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)營(yíng)者缺乏，消費(fèi)者不成熟， 向往都市生活、追求時(shí)尚，易于引導(dǎo) 。商業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目基礎(chǔ)定位研判定位：就是搶占市場(chǎng)或品牌階梯的某一個(gè)梯次的位置。誰(shuí)先搶占，誰(shuí)就占有唯一性的優(yōu)勢(shì)。后來(lái)者就被排擠。具備高成熟的地塊和成熟的社會(huì)配套資源一、定位背景提練本體項(xiàng)目本地條件羅列1）、地王的影響力已經(jīng)購(gòu)足深入人心，認(rèn)知度夠高2）、地塊可開(kāi)發(fā)商業(yè)和住宅的成熟度高，3）、項(xiàng)目地塊具備唯一性資源，鞍山廣場(chǎng)。4）、周邊配套成熟度高，發(fā)展?jié)摿捎^(guān)二、定位背景提練城市武宣縣城市發(fā)展重要特點(diǎn)1）、農(nóng)業(yè)大縣、整體經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等配套不完善。2）、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)薄弱3）、城市消費(fèi)力嚴(yán)重不足，人均消費(fèi)指數(shù)遠(yuǎn)低于其他城市武宣縣城市發(fā)展前景1）、城市 GDP發(fā)展迅猛，城市化水平低，城市化發(fā)展空間大2）、可支配收入可觀(guān)，潛在消費(fèi)空間巨大項(xiàng)目啟示：市場(chǎng)潛力和可拓展空間大三、定位背景提練房地產(chǎn)多層房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流２、市場(chǎng)較為平穩(wěn)，消化速度慢，泡沫空間少，可持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力大開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的主體戶(hù)型集中在 120平米的三房產(chǎn)品農(nóng)村人口和在外務(wù)工人口的購(gòu)買(mǎi)欲望還沒(méi)有被挖掘純粹投資的客戶(hù)少，大多以剛性需求及改善居家條件項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在資源上享有做領(lǐng)袖的資格６、偷面積的做法市場(chǎng)較為認(rèn)可。項(xiàng)目啟示：多頻次推盤(pán)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，前期主推多層，戶(hù)型控制在１２０平米左右，戶(hù)型先進(jìn)，可贈(zèng)送面積武宣縣零售商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重要特點(diǎn)1）、武宣縣的零售業(yè)十分落后，主要以 “ 服裝、日雜、低端餐飲 ” 商業(yè)態(tài)為主，缺乏 “ 時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、大型餐飲 ” 等業(yè)態(tài)、更缺乏中高檔零售品牌。2）、現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念基本處于原始狀態(tài)。3）、現(xiàn)有消費(fèi)群體嚴(yán)重外移，大量人群選擇在柳州等地購(gòu)買(mǎi)中高檔消費(fèi)品4）、商業(yè)整體租金水平低，商鋪投資回報(bào)率不高，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)積極性有待提高武宣縣零售商業(yè)未來(lái)發(fā)展前景1）、城市消費(fèi)真空十分明顯，在城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善的情況下，具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)營(yíng)方式的新型商業(yè)形態(tài)，具備極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和空間2）、市場(chǎng)確實(shí) 3萬(wàn)平米左右商業(yè)的缺失，商業(yè)從傳統(tǒng)夫妻店模式，