【正文】 被挖掘純粹投資的客戶少，大多以剛性需求及改善居家條件項目在競爭市場，在資源上享有做領(lǐng)袖的資格６、偷面積的做法市場較為認可。一、定位背景提練 商業(yè)投資經(jīng)營客戶選擇定位背景羅列本體認識占地規(guī)模最大，擁有最稀缺的城市資源，周邊配套資源成熟，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿捎^，由此可以說，本項目是一個具備極度稀缺資源，商業(yè)性特別明顯的高檔樓盤特征，可限制資源少，項目獨一無二特征十分。武宣未來 510年內(nèi)領(lǐng)先的城市生活方式中心 LIFESTYLE全面滿足武宣消費者休閑、時尚、個性、品位的消費需求。規(guī)劃要點：重商輕住宅，將項目的商業(yè)性膨脹到最大化。戶型評述此戶型面積控制理想，有效地實現(xiàn)了總價控制，降低客戶資金壓力。寬大、筆直、一覽無余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂趣。失敗規(guī)劃案例韓國首爾市明洞大街：功能齊全和交通方便使其歷經(jīng)百年經(jīng)久不衰n明洞是韓國代表性的購物街，由明洞大街、中央路、中國街和中間的 “ 胡同 ” 組成 。n位置：芳甸路浦東新區(qū)聯(lián)洋國際新社區(qū) Street，日本n首爾明洞大街 Myeongfamous共享共享 n動態(tài)變化：利用若干空間的相互連貫、相互關(guān)聯(lián)、開放連續(xù)的空間序列，當人在其中運動時，由于空間形象的變化，可以體驗到豐富的空間層次感和變化效果；隨著人的視野的移動，取得不斷變化的變化的空間透視，使人產(chǎn)生不同的心里感受?！?批住宅， 1批商業(yè)商業(yè)街n小區(qū)次入口第五批次第一批次第二批次第三批次 第四批次由于目前武宣縣城的房地產(chǎn)速度較慢，因此項目在開發(fā)過程中，采取小組團，多頻次的開發(fā)模式，滾動開發(fā)，以求項目的風險降到最低三、價格定位三、價格定位 考慮目前市場的行情考慮目前市場的行情住宅價格體系、住宅價格體系通過競爭的態(tài)勢表明，項目的優(yōu)勢全面超越其他項目，但是目前御林君邸及金江花園的銷售還沒有明確，客戶能夠快速的承受區(qū)域的價格存在一定的變故，為了項目能夠可持續(xù)的開發(fā)，保證入市能夠順利暢銷，建議項目首批價格在他們均價的基礎(chǔ)上上浮 10%左右。計算程式 土地費用 按總建筑面積 440 按園林面積算 (30%) 570 總開發(fā)成本 02:20:4002:20:4002:20Friday, January 22, 2023n1乍見翻疑夢，相悲各問年。 02:20:4002:20:4002:201/22/2023 2:20:40 AMn1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2:20:40 上午 2:20 上午 02:20:40一月 21n楊柳散和風，青山澹吾慮。 一月 212:20 上午 一月 2102:20January 22, 2023n1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 02:20:4002:20:4002:20Friday, January 22, 2023n1知人者智，自知者明。 22 一月 20232:20:40 上午 02:20:40一月 21n1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 212:20 上午 一月 2102:20January 22, 2023n1行動出成果，工作出財富。25850計算方式 :由于項目的多層 /小高層的基本配比 ,沒有具體的落實 ,因此成本計算 ,將項目所有的建安成本統(tǒng)一以框架結(jié)構(gòu)來計算：利潤序號 項目 合計1 住宅部分銷售收入 270002 商業(yè)部分 285003 稅費總計（ %)左右 77164 建筑成本 258006 凈利潤 221847 稅前成本利潤率 %8 稅后成本利潤率 40%ＴＨＡＮＫＳ??！期待下一步溝通n靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。132 不可預見費 六 室外配套 建安費用 二 金額 (萬元） 序號 ? 先推商業(yè)導致項目的住宅部分很難找到合適的推盤節(jié)奏，銷售難以控制住宅先動，商業(yè)壓軸啟動期位置選擇交通交通 短街短街 承擔著城市的 交通 和 商業(yè) 兩種角色； 0rdAVENUE，美國n東京都新宿大街 明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬度在 8~10米之間，輔道寬度在 4~6米之間，熱鬧繁華。街是成立了，但對于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對于商業(yè)氛圍的營造也僅限于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例世博廣場規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街區(qū)的布局規(guī)劃的失敗主力店商業(yè)街區(qū)216。景觀則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達性。彎 OR風情小品和情趣道路——與外圍景觀連成一體。戶型評述通過偷面積的做法 ,將一個房間變成一個陽臺 ,減少房型面積 ,以此增加房間的得房率。整體規(guī)劃展示 商業(yè)部分 采用裙樓商業(yè)設(shè)計，減少商業(yè)空間浪費商業(yè)部分基礎(chǔ)規(guī)劃產(chǎn)品類型：獨立臨街 1層門面 +商業(yè)裙樓擺放原則： 3）、居民生活水平的不斷提高，居民收入和可消費能力的大幅度提高，在未來，消費觀念的轉(zhuǎn)變，消費潛能巨大。誰先搶占，誰就占有唯一性的優(yōu)勢。 n市區(qū)人口 11萬，人均零售、商業(yè)面積不足 ㎡，與國內(nèi)外其他城市相比，武宣未來的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。 ”——鞍山金街的購買業(yè)主“ 同樣是政府職員的 XX先生，購買了溫州商貿(mào)城臨街鋪面，置業(yè)目的主要是投資，購買它一來為自己的資產(chǎn)保值，更看好武宣商鋪以后的潛力。鞍山金街 n經(jīng)營面積 4070平米街區(qū)特征 1西環(huán)路定位為建材物流區(qū)，商業(yè)相對集中，無品牌建材入住，主要經(jīng)營相對低檔的雜牌n武宣建材大市場是武宣縣最好的專業(yè)性市場，項目規(guī)劃普通建材區(qū)和家具區(qū)，總體規(guī)模在3萬平米左右nn鞍山路沿街商業(yè)n城北路商業(yè)街區(qū)n西環(huán)路商業(yè)布局鞍山路以傳統(tǒng)的夫妻店為主導商業(yè)，配備生活超市和商業(yè)街區(qū)，形成相對成熟的購物體系，但產(chǎn)品單一，無主流品牌。產(chǎn)品形式 小高層、高層戶型配比 一期，小高層 100平米的兩房和 120130平米的三房，其中三房產(chǎn)品占80%銷售價格 預計 31003500左右，現(xiàn)在預定可優(yōu)惠 4999元銷售速度 目前預定情況相對糟糕，客戶上門量極少賣點 賣江景資源和智能化配套設(shè)施配套 江景交通點評 其他 江景資源沒有被開發(fā)，目前資源相對薄弱，戶型設(shè)計緊湊實用。N+1戶型、公園、城市中心配套 鞍山公園、賣未來城市中心概念交通 目前暫無公交通過點評 其他通過贈送面積來拉高項目的價格，項目內(nèi)部的配套相對薄弱，產(chǎn)品設(shè)計和園林設(shè)計相對一般。緊縮的貨幣政策， CPI瘋狂的上漲，房地產(chǎn)市場未來走向不明確青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場 武宣地產(chǎn)格局掃描武宣房地產(chǎn)市場分析武宣競爭市場分析御林君?。何挥诔鞘泻诵牡囟蔚拇笠?guī)模社區(qū)，整體為中式建筑風格，目前開發(fā)多層和小高層位置 城東路 (老看守所旁 )n2023年商品房竣工面積 。房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)相對落后，市場對品質(zhì)和品牌的意識不夠。 ”——某品牌服飾經(jīng)營商“ 武宣沒有什么可以買的，通常會去柳州購物。n人均消費性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費習慣和消費愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費愿望強烈，用于儲蓄的收入越少。5萬人的剩余勞動力，年勞務(wù)輸出人數(shù) ，勞動力資源豐富。財政和金融n財政收入持續(xù)增長。固定資產(chǎn)投資快速增長。n武宣縣水陸交通條件便利。?地處城市中心區(qū)域，配套資源豐富規(guī)模自然資源配套設(shè)施?路網(wǎng)交錯 ,并且項目旁就是汽車總站，但項目周邊的道路建設(shè)還沒有完成，地塊進入性較差。n城市廣場 ,將會建設(shè)武宣縣最大的地下商場 .n500米半徑內(nèi)集中武宣縣的傳統(tǒng)商業(yè)體系n周邊教育配套設(shè)施：n二小 ,武宣縣最好的小學n二中，武宣最好的中學地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊外部配套地塊周邊區(qū)域已出現(xiàn)相對高檔的樓盤，可進一步印證區(qū)域價值，但未來將對本地塊產(chǎn)生直接競爭n區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：n區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以多層和小高層為主 ,其中擁有 1000多套住宅的鴻福家園已經(jīng)銷罄 ,御林君邸即將銷售n區(qū)域競爭：n項目地塊對面的御林君邸在今年 10月份即將銷售 ,項目總套數(shù)在 800,商業(yè)面積在 1,2萬平米 ,這將直接截流本項目的客戶資源 .n御林君邸地塊外部區(qū)域環(huán)境客戶認知度武宣以后最好的項目就是武裝部地塊了，以后肯定是武宣縣的商業(yè)、居住名片，價格估計會很貴。n與武宣汽車站相鄰，所有出入的車輛都經(jīng)過此地，交通十分方便。標 樹立項目強勢品牌和良好市場口碑，形成大盤生命力，持續(xù)旺銷長期目標突破現(xiàn)有體系，自成一派p從銷售力上：使本項目成為有創(chuàng)新亮點的熱銷樓盤p從價格體系上：突破馬鞍山現(xiàn)有價格體系，回收 4億以上p從競爭上：避免陷入同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化從銷售力上從價格體系上從競爭上策略思考如何化解各種問題，規(guī)避傳統(tǒng)競爭，才能吸引人氣，突破人群心理界限，實現(xiàn)項目熱銷？3.對于本項目來說，無論是從地段、規(guī)模、環(huán)境都是武宣首屈一指，因此項目的產(chǎn)品定位有無限的可能性，但基于開發(fā)商快速回籠資本和后期不希望管理運營的前提，項目在調(diào)研的過程中，對酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)的可行性進行了舍取，重點論證本項目商業(yè)、住宅的可操作性及可行性。項目由 2條城市主干道和兩條市政路包圍，東西落差較大。地塊內(nèi)部北側(cè)有大片低洼地，東、西、南側(cè)，地塊相對平整。n周邊環(huán)境：周邊開發(fā)相對成熟，與武宣最大的社區(qū)與武宣最大的商業(yè)中心面對面、廣場中心鏈接，人流資源豐富n總結(jié)： A區(qū)具備明顯的商業(yè)中心價值體系 nB區(qū)nA區(qū)nC區(qū)項目地塊價值提純1 A區(qū)商業(yè)價值明顯，具備成熟的房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)條件nB區(qū)：n優(yōu)勢：地塊中心區(qū)域，噪音污染和尾氣污染少，居家氛圍好n周邊環(huán)境：臨近城市公園，空氣指數(shù)好，n道路： B區(qū)被圍繞山體公園的道路及市政道路圍合n總結(jié) :B區(qū)居住價值高，資源優(yōu)勢相當明顯 nB區(qū)nA區(qū)nC區(qū)項目地塊價值提純2 B區(qū)居住價值明顯，具備成熟的高品質(zhì)住宅開發(fā)條件nC區(qū)：n優(yōu)勢：緊鄰未來城市主干道城中路，未來前景資源優(yōu)勢明顯n周邊環(huán)境：目前道路還沒拉通，存在一定的拆遷，具體建設(shè)完成時間不確定，n道路： 28米的城市主干道n總結(jié) :C區(qū)未來商業(yè)和居住價值較大，具備明顯的增值，但目前存在一定的問題nB區(qū)nA區(qū) nC區(qū)項目地塊價值提純3 C區(qū)商住，未來增值明顯，目前條件相對不夠成熟盤點?在縣域房地產(chǎn)開發(fā)中，屬于規(guī)模較大，具備一定的規(guī)模優(yōu)勢。武宣縣轄 10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 142個村民委， 6個居委會， 2個區(qū)直單位。城市化率8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$啟動期 減緩發(fā)展期人均 GDP與城市化的關(guān)系市場經(jīng)濟初級階段 市場經(jīng)濟快速發(fā)展 城市身份轉(zhuǎn)化 城鄉(xiāng)一體化單一型發(fā)展，基本滿足城市現(xiàn)狀人口第三產(chǎn)業(yè)的新興，城市經(jīng)濟的快速擴容農(nóng)轉(zhuǎn)非人口增加 城鄉(xiāng)差距縮短，城鄉(xiāng)完全融合p2023年全國同等級城市城市化率對照 ；城市 城市化率全國 4線城市