【文章內(nèi)容簡介】 九合飛壹 | Page 62生活配套設(shè)施示意圖　2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議員工宿舍餐飲 休閑娛樂九合飛壹 | Page 63167。 選取香河、亞洲國際、東莞厚街的經(jīng)銷商調(diào)研數(shù)據(jù)作樣本，參考權(quán)重分別為 50%， 30%， 20%。商鋪面積（平方米） 配比100 19%100200 34%200300 25%300500 10%5001000 11%1000 2%從使用者需求角度推算商鋪面積（總體）本項目商鋪面積理論配比為：資料來源：九合飛壹n 從商鋪使用者需求來看，各個面積高規(guī)格都有需求，因此建議規(guī)劃可以打通使用的標(biāo)準(zhǔn)鋪，可根據(jù)實際需要靈活擴(kuò)大商鋪面積；n 其中 100300平方米鋪面的需求總占比為 59%，該區(qū)間鋪面面積為要市場主力需求，標(biāo)準(zhǔn)鋪面面積應(yīng)在設(shè)在此區(qū)間內(nèi)。2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 64從商鋪使用者角度 —— 布藝類與皮革類布藝商鋪需求面積分析圖布藝商鋪需求層數(shù)分析圖商鋪面積（平方米） 配比100 0%100200 71%200300 29%300500 0%5001000 0%1000 0%推算出布藝商鋪面積及理論配比為皮革商鋪需求面積分析圖皮革商鋪需求層數(shù)分析圖商鋪面積 配比100 8%100200 20%200300 40%300500 20%5001000 8%1000 4%推算出皮革商鋪面積及理論配比為建筑層數(shù)： 23層框架標(biāo)準(zhǔn)鋪面： 100300平方米鋪面寬： 56米進(jìn)深： 1518米層高： （首層）2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 65五金商鋪需求面積分析五金商鋪需求層數(shù)分析商鋪面積 (平方米 ) 配比100 13%100200 34%200300 13%300500 20%5001000 15%1000 7%從商鋪使用者角度 —— 五金類推算出五金商鋪面積及理論配比為建筑層數(shù)： 23層框架標(biāo)準(zhǔn)鋪面： 需求變化大，呈較均衡分布，建議單層規(guī)劃為 75100平方米左右鋪面寬： 57米進(jìn)深： 1518米層高： （首層）2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 66商鋪種類 最大需求面積（平方米 ） 占比 合理規(guī)劃層數(shù) 單層面積 （㎡）布藝類 100200 71% 兩層 100皮革類 200300 40% 兩層 100五金類 100200 34% 一層 150根據(jù)經(jīng)營商戶的需求，得出本項目各類商鋪合理規(guī)劃面積如下表：從商鋪使用者角度推算商鋪面積2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 67從投資客戶資金承受能力角度推算商鋪面積地區(qū)分布 參考項目 銷售均價（元 /平方米）天津地區(qū) 華北城 45005500河北勝芳 勝芳國際家具博覽城 30004000河北香河 香河家具城附近老商鋪 5000類似項目商鋪銷售均價參考對比推出本項目商鋪銷售均價，以 3500元 /平方米進(jìn)行估算，根據(jù)客戶可承受商鋪投資能力，商鋪總價約在 50萬元左右為宜，推出投資客戶可承受理論商鋪面積約為 185平方米，商鋪合理規(guī)劃面積： 標(biāo)準(zhǔn)鋪面積以不超過 185平方米為宜2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 68業(yè)態(tài)分區(qū) 商鋪規(guī)劃面積（ ㎡） 規(guī)劃層數(shù) 參考銷售均價（元 /平方米） 參考銷售總價 （萬元） 備注布藝區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空皮革區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空五金區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空其它區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空一期商鋪面積規(guī)劃要求總結(jié)　備注：其它區(qū)包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料、物流等業(yè)態(tài)2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 69根據(jù)建筑規(guī)范消防要求，同時結(jié)合本項目的自身物流需求，建議項目空間規(guī)劃如下圖：主過道寬 :30m次過道寬 :20m單層商鋪三層商鋪一期 商鋪 空間 規(guī)劃 建議進(jìn)深： 15 m一層層高： m二層層高： m開間： 5 m門面寬： 4 m三層層高： m復(fù)式挑空部分2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 701 項目整體發(fā)展策略2 項目整體建筑規(guī)劃3 項目整體租售策略4 項目整體財務(wù)分析5 商業(yè)整體運營策略6 品牌整體推廣策略注：整體報告包括 《 市場研究報告 》 、 《 市場定位報告 》 和 《 商業(yè)模式規(guī)劃報告 》 三部分商業(yè)模式規(guī)劃報告目錄九合飛壹 | Page 71 定位支持租售原則 租售模式 售價建議 租金建議 租售策略建議3 租售策略九合飛壹 | Page 723 租售策略 定位支持定位支持 租售原則定位支持租售原則總指導(dǎo)性原則：n 確保一期開發(fā)成功：快速啟動開發(fā)，快速銷售回款，并完成招商，確保成功開業(yè)；n 培育可持續(xù)發(fā)展市場：通過項目一期的成功開發(fā)與運營，為項目后期的征地、開發(fā)、運營、升值打好基礎(chǔ)，形成項目的行業(yè)品牌，并成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)動力源頭的商業(yè)發(fā)展模式。策略指導(dǎo)原則n 快速回款原則：在投資低迷的市場情況下，通過合理定價，大范圍激發(fā)行業(yè)與其他投資客戶的投資欲望，快速銷售，快速回款，促成滾動開發(fā)；n 強(qiáng)力競爭原則：通過利用項目擁有產(chǎn)權(quán)、建筑管理規(guī)范、升值潛力大等優(yōu)勢，打造項目強(qiáng)烈的競爭力，確保項目租售成功；n 引領(lǐng)市場原則：通過相關(guān)優(yōu)惠政策招商選擇，注重吸引行業(yè)品牌廠家與經(jīng)銷商進(jìn)駐，擴(kuò)大影響力，成為引領(lǐng)行業(yè)商機(jī)、新材料、新技術(shù)、新工藝的平臺；n 培育市場原則：項目作為完善區(qū)域家具產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)，對促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用巨大，長期來看，項目的租售情況，將承擔(dān)培育區(qū)域中小型家具材料生產(chǎn)廠家的任務(wù)；n 拓展市場原則：吸引華南、長三角、西南地區(qū)等區(qū)域?qū)嵙^強(qiáng)的作為項目中高檔次經(jīng)銷商，并從國外引進(jìn)品牌企業(yè)進(jìn)駐，既拓展了項目輻射市場，也可提升經(jīng)營客戶與產(chǎn)品檔次；n 持續(xù)發(fā)展原則：通過培育市場，拓展市場，并規(guī)范化管理，不斷積聚項目升值潛力，形成可持續(xù)發(fā)展商業(yè)模式。九合飛壹 | Page 73經(jīng)營模式 優(yōu)勢 劣勢只租不售 開發(fā)初期，只租不售，長期持有，待物業(yè)升值再銷售。產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一 ， 便于管理；便于公司靈活制定租賃政策，吸引優(yōu)質(zhì)客戶，培育項目市場綜合競爭力；占用資金較大，回報期長。完全銷售 分散銷售給投資客戶，統(tǒng)一管理?；貓罂?，短期收益高。 管理難度較大，對租金變化控制力弱。部分銷售部分持有選擇部分升值潛力打商鋪持有，其余銷售給小業(yè)主?；貓罂?，短期收益高；一定程度上保障了項目的檔次產(chǎn)權(quán)較分散，難以管理，對租金變化控制力弱。香河目前家具原材料市場屬自然形成，建筑規(guī)劃不合理 ?存在較嚴(yán)重的消防隱患及管理難以規(guī)范的問題；目前泛環(huán)渤海區(qū)域缺乏合理規(guī)劃，并擁有產(chǎn)權(quán)的大型家具材料交易中心 ?存在大片行業(yè)空白投資市場；香河家具材料市場絕大部分經(jīng)營者不擁有產(chǎn)權(quán)，因此要承受不斷上漲的租金壓力，且家具材料市場多次搬遷，經(jīng)營條件不穩(wěn)定 ?經(jīng)營戶急需擁有產(chǎn)權(quán)明晰、管理規(guī)范的商鋪確保長期經(jīng)營；租售模式優(yōu)劣對比分析3 租售策略 租售模式n 本項目是具有國際影響的大型規(guī)范專業(yè)市場，也是全國行業(yè)標(biāo)桿項目，具有較強(qiáng)的投資價值；n 從確保首期快速回款、滾動開發(fā)、招商與運營成功的角度出發(fā)，建議捆綁行業(yè)與投資者利益，采取部分銷售部分自有，以達(dá)到平衡投資收益與可持續(xù)開發(fā)的目的；項目市場需求情況分析九合飛壹 | Page 74參考本項目同類產(chǎn)品在市場交易情況推算出項目目前市場價格：市場比較法推算3 租售策略 售價建議　 估價對象 香河普通商鋪 勝芳博覽城 香河家具城附近銷售價格（元 /平方米） 3,500 3,500 5,000交易時間 100/100 103% 102% 102%交易情況 100% 100% 100%區(qū)位狀況位置 98% 96% 102%產(chǎn)業(yè)環(huán)境 101% 96% 105%交通條件 99% 95% 98%物業(yè)狀況建筑品質(zhì) 95% 93% 95%產(chǎn)權(quán)屬性 100% 100% 100%物業(yè)管理 93% 95% 95%修正系數(shù) % % %修正價格 3,115 2695 4,850權(quán)重設(shè)定 20% 30% 50%修正價格 623 809 2,425項目市場售價 3875元 /平方米售價綜合參考因素發(fā)展目標(biāo)：通過策略定價，確保項目一期銷售成功，快速回款，推動二期開發(fā)，打好長期發(fā)展基礎(chǔ)?？紤]因素：n 市場競爭角度：通過較低優(yōu)勢售價，吸引原材料市場租客投資，作為自用商鋪，搶占區(qū)域現(xiàn)有市場n 培育市場角度：吸引區(qū)域中小型原材料生產(chǎn)商投資，成為其產(chǎn)品展銷平臺，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展n 快速回款角度：在目前投資低迷的市場情況下，通過合理定價，激發(fā)大范圍潛在投資客戶的投資欲望，促進(jìn)快速銷售n 長期發(fā)展角度：確保一起開發(fā)成功，打造項目品牌，為后期拿地與招商運營打好基礎(chǔ)建議本項目一期專業(yè)市場商鋪售價為 3500元 /平方米 ， 并根據(jù)市場銷售實際情況做適當(dāng)調(diào)整，確保市場銷售進(jìn)度與效益最大化的平衡。九合飛壹 | Page 75參考本項目同類產(chǎn)品在市場交易情況推算出項目目前市場價格：市場比較法推算3 租售策略 租金建議租金綜合參考因素發(fā)展目標(biāo)：通過策略定價，確保項目一期招商開業(yè)成功，并形成行業(yè)品牌企業(yè)引領(lǐng)市場發(fā)展的態(tài)勢，為項目后期開發(fā)與長期運營打開局面。考慮因素：n 引領(lǐng)市場角度：通過較低租金與相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引行業(yè)排名前列的原材料生產(chǎn)商進(jìn)駐，形成項目家具材料行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位；n 市場競爭角度：通過優(yōu)惠的租金與配套政策，吸引目前市場租客，搶占原有市場份額，并逐漸將原市場架空；n 培育市場角度：吸引區(qū)域中小型原材料生產(chǎn)商進(jìn)駐，成為其產(chǎn)品展銷平臺，促進(jìn)區(qū)域企業(yè)發(fā)展，培育市場整體發(fā)展；n 拓展市場角度：通過一定的免租期等優(yōu)惠措施，強(qiáng)力吸引華北區(qū)原材料生產(chǎn)、經(jīng)營商，并通過在華南、長三角、國外的招商，大力拓展項目的市場空間，為后期開發(fā)打開市場。建議本項目一期專業(yè)市場商鋪租金為 25元 /平方米 /月 ， 并根據(jù)招商實際情況做適當(dāng)調(diào)整，爭取項目開業(yè)進(jìn)駐率超過85%，形成活躍的市場交易氛圍，確保后期運營成功。參考因素 評估對象 安撫路南段 安撫路北段 榮軒市場租金 (元 /平方米 /月 ) 　 60 30 25100/100位置 105% 103% 95%建筑規(guī)劃 95% 85% 95%交通便利性 98% 96% 95%升值潛力 103% 101% 95%商圈情況 105% 102% 98%配套設(shè)施 103% 102% 101%物業(yè)管理 95% 92% 97%修正系數(shù) 　 104% 81% 76%修正價格 19權(quán)重設(shè)定 20% 10% 70% 項目市場租金 29元 /平方米 /月九合飛壹 | Page 763 租售策略 租售策略建議從降低開發(fā)風(fēng)險角度： 從目前項目用地規(guī)模來看，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，如果未能成功拿地，快速銷售可確保成功回收投入資金與合理回報，如果可以繼續(xù)開發(fā)后期，則項目價值將逐步提升，建議二期開始保留部分商鋪，獲取升值回報；從滾動開發(fā)資金角度： 考慮市場接受度，售價與租金較低，因此從后期開發(fā)啟動資金的角度出發(fā)，以快速銷售的策略，為后期開發(fā)打好基礎(chǔ)。從各方利益捆綁角度： 一期捆綁進(jìn)行業(yè)廠家、經(jīng)銷商以及投資客，風(fēng)險公擔(dān)運作本項目。另一方面，從投資者角度看，3500元 /平方米的售價， 25元 /平方米 /月的租金，可以確保 8%以上的投資回報。從租售價格策略角度： 考慮到一期開發(fā)的成功，祖金與售價較低，對投資商的租金壓力較大，因此一期以銷售為主，快速回籠資金，以推動項目后期開發(fā)。從項目快速運作角度： 快速施工，強(qiáng)力推廣、銷售，縮短項目運作周期。租售實施策略n 建議一期全部銷售，但是由合生統(tǒng)一管理權(quán)，便于規(guī)范管理。n 建議本項目一期專業(yè)市場商鋪售價為 3500元 /平方米 ，租金 25元 /平方米 月， 并根據(jù)市場銷售實際情況做適當(dāng)調(diào)整。九合飛壹 | Page 771 項目整體發(fā)展策略2 項目整體建筑規(guī)劃3 項目整體租售策略4 項目整體財務(wù)分析5 商業(yè)整體運營策略6 品牌整體推廣策略注：整體報告包括 《 市場研究報告 》 、 《 市場定位報告 》 和 《 商業(yè)模式規(guī)劃報告 》 三部分商業(yè)模式規(guī)劃報告目錄九合飛壹 | Page 78 財務(wù)分析概述 投資與成本費用估算 資金籌措、投資計劃及借款利息 項目銷售收入的測算 項目財務(wù)評價 項目不確定性分析 財務(wù)建議方案 總結(jié)4 財務(wù)分析九合飛壹 | Page 79財務(wù)分析原則在項目定位與商業(yè)模式概念指導(dǎo)下，項目的財務(wù)分析遵循以下原則： 216。 效益與費用計算范圍的一致性原則；　 如果在費用估算中考慮了某項工程或216。 效益與費用識別的有無對比原則；216。 動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主的原則4 財務(wù)分析　　　　　　　　　　　　　　　財務(wù)分析概述 九合飛壹 | Page 80財務(wù)分析原理4 財務(wù)分析　　　　　　　　　　　　　　　財務(wù)分析概述財務(wù)報表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)計算方法 指　　標(biāo)行業(yè)及國家參數(shù) 參數(shù)比較分析結(jié)果財務(wù)分析的基本原理是從基本報表中取得數(shù)據(jù)，計算財務(wù)分析指標(biāo)，然