【正文】 優(yōu)術(shù)篇：商業(yè)模式構(gòu)建亞太國際家具材料城商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告呈：香河合生家具材料交易中心有限公司九合飛一商業(yè)品牌策劃?rùn)C(jī)構(gòu)二零零九年四月九合飛壹 | Page 2取勢(shì)發(fā)展策略 建筑規(guī)劃 租售策略 財(cái)務(wù)分析 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 品牌推廣項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略資源整合商業(yè)模式構(gòu)建策略定位項(xiàng)目資源整合 政府資源整合 產(chǎn)業(yè)資源整合 資本資源整合城市發(fā)展 政府支持 產(chǎn)業(yè)資源 市場(chǎng)空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè)資源明道優(yōu)術(shù)合眾作業(yè)工具圖 —— 無極倍增商業(yè)模式市場(chǎng)調(diào)研九合飛壹 | Page 3商業(yè)模式價(jià)值目標(biāo) 167。 項(xiàng)目收益最大化 通過合理的資源整合達(dá)到項(xiàng)目整體收益最大化。167。 香河城市 CBD本案地處香河縣城中心區(qū)域 合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃及豐富配套設(shè)施 成為區(qū)內(nèi)商務(wù)中心區(qū)。167。 促進(jìn)租售 挖掘本 ’ 案核心優(yōu)勢(shì) “ 合理的營(yíng)銷手段 +租售價(jià)格 快速促進(jìn)項(xiàng)目的租售。167。 促進(jìn)經(jīng)營(yíng) 創(chuàng)造特色＋優(yōu)質(zhì)服務(wù) +經(jīng)營(yíng)策略 提高項(xiàng)目知名度 \美譽(yù)度 促進(jìn)項(xiàng)目商戶的經(jīng)營(yíng)及商鋪的增值。167。 領(lǐng)導(dǎo)型 依托規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提升、塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值 成為區(qū)域行業(yè)權(quán)威領(lǐng)袖型項(xiàng)目 遏制后續(xù)同類項(xiàng)目誕生 。167。 持續(xù)發(fā)展 本案規(guī)模 發(fā)展的持續(xù)性至關(guān)重要。九合飛壹 | Page 4商業(yè)模式研究思路 市場(chǎng)調(diào)查研究概念定位功能定位市場(chǎng)定位客戶定位發(fā)展策略商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略品牌推廣策略建筑規(guī)劃 財(cái)務(wù)分析租售策略九合飛壹 | Page 5首先 ,我們看看那些因創(chuàng)新 商業(yè)模式 而成功的先驅(qū)們 九合飛壹 | Page 650年代，新的商業(yè)模式由麥當(dāng)勞（ McDonald’s ）和豐田汽車（ Toyota）創(chuàng)造；60年代，創(chuàng)新者則是沃爾瑪（ WalMart）和混合式超市；70年代，新的商業(yè)模式則出現(xiàn)在 FedEx快遞和 Toys R US玩具商店的經(jīng)營(yíng)里；80年代，是 Blockbuster， Home Depot， Intel和 Dell；90年代，則是西南航空（ Southwest Airlines）， Netflix， eBay， 。九合飛壹 | Page 7什么叫商業(yè)模式？九合飛壹 | Page 8商業(yè)模式的定義： 為實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，把能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外 各要素整合起來，形成一個(gè)完整的高效率的具有獨(dú)特 核心競(jìng)爭(zhēng)力 的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過 最優(yōu) 實(shí)現(xiàn)形式滿足客戶需求、實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值，同時(shí)使系統(tǒng)達(dá)成 持續(xù)贏利 目標(biāo)的整體解決方案。 九合飛壹 | Page 9從商業(yè)模式的定義，我們可以看出，關(guān)于商業(yè)模式一定是包含以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的：商業(yè)模式商業(yè)模式涵蓋很多個(gè)要素；而不僅僅是產(chǎn)品或者品牌等等。商業(yè)模式的各要素必須實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的組合，才能使整個(gè)商業(yè)模式系統(tǒng)的高效運(yùn)行。商業(yè)模式必須具有創(chuàng)新性，具備創(chuàng)新性的商業(yè)模式才能成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)模式的規(guī)劃和構(gòu)建必須是以企業(yè)的持續(xù)贏利為目的。商業(yè)模式的規(guī)劃必定是一個(gè)整體性的解決方案。01 02 03 04 05九合飛壹 | Page 10下面看一個(gè)案例 ……九合飛壹 | Page 11萬達(dá)地產(chǎn) ——“ 訂單地產(chǎn) ”商業(yè)模式九合飛壹 | Page 12167。 萬達(dá)集團(tuán)在全國首創(chuàng)了 “ 訂單地產(chǎn) ” 商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)：216。 萬達(dá)現(xiàn)狀： 目前已有開業(yè)大型城市綜合體項(xiàng)目 19個(gè)，在建項(xiàng)目 23個(gè)；216。 2023年計(jì)劃： 2023年，萬達(dá)準(zhǔn)備再開業(yè) 8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)；216。 2023年計(jì)劃： 計(jì)劃到 2023年開業(yè) 40個(gè)城市綜合體，持有物業(yè)總面積達(dá)到 600萬平方米，五星級(jí)酒店超過 18 家、文化產(chǎn)業(yè)擁有 600塊銀幕、連鎖百貨超過 25家，年租金收入超過 30億元，收入構(gòu)成方面，銷售與租金收入比例成 5： 5。 萬達(dá)地產(chǎn)概述167。萬達(dá)集團(tuán)具有商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：167。擁有：216。全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院216。全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)216。全國唯一的連鎖商業(yè)管理公司九合飛壹 | Page 13萬達(dá)地產(chǎn)發(fā)展三步曲第一代產(chǎn)品： 20232023年純商業(yè)盒子式 216。 選擇省會(huì)或中心城市布局； 216。 選址都在城市最核心商圈； 216。 占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右； 216。 主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場(chǎng)及萬達(dá)影院； 216。 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場(chǎng)和影院； 216。 建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式。 長(zhǎng)沙萬達(dá)廣場(chǎng) 南昌萬達(dá)廣場(chǎng)單店模式 組合模式 城市綜合體模式九合飛壹 | Page 14萬達(dá)地產(chǎn)發(fā)展三步曲第二代產(chǎn)品： 2023年純商業(yè)組合式 216。 選擇省會(huì)或中心城市布局； 216。 選址都在城市最核心商圈； 216。 占地面積在 5萬平左右，建筑面積在 15萬平左右； 216。 主力店一般為 4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院； 216。 每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。天津萬達(dá)廣場(chǎng)沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)單店模式 組合模式 城市綜合體模式九合飛壹 | Page 15萬達(dá)地產(chǎn)發(fā)展三步曲第三代產(chǎn)品： 2023年后多產(chǎn)品綜合體模式 216。 選擇省會(huì)或中心城市布局；216。 選址在城市副中心或新區(qū)的中心；216。 占地面積在 1020萬平，建筑面積在 4080萬平，其中商業(yè)規(guī)模在 1520萬平左右；216。 產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓（或 SOHO）、 SHOPPINGMALL、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社區(qū)等組成；216。 商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場(chǎng)、影院、美食等；216。 建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式；上海萬達(dá)廣場(chǎng)寧波萬達(dá)廣場(chǎng)單店模式 組合模式 城市綜合體模式九合飛壹 | Page 16萬達(dá)地產(chǎn)商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì) 167。 優(yōu)勢(shì)一：超前的投資戰(zhàn)略： 萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力，有一定程度上決定著萬達(dá)企業(yè)的發(fā)展方向和運(yùn)作實(shí)力；167。 優(yōu)勢(shì)二：良好政府關(guān)系和銀行信用資源： 政府的支持和銀行的扶持是萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上獲得成功的非常重要因素。167。 優(yōu)勢(shì)三：萬達(dá)獨(dú)特的 “ 訂單地產(chǎn) ” 模式： 與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，成了萬達(dá)獨(dú)特的商業(yè)資源；? 一、項(xiàng)目號(hào)召力的提升；? 二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；? 三、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減??； 167。 優(yōu)勢(shì)四：強(qiáng)大的營(yíng)銷能力： 幾乎在萬達(dá)所到的每個(gè)城市都有其鋪天蓋地的廣告，將萬達(dá) “ 訂單地產(chǎn) ” 中的國際巨頭商家的品牌號(hào)召力、萬達(dá)自身的品牌影響力，以及項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致，做足了賣點(diǎn)，極大地促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。167。 優(yōu)勢(shì)五：連鎖經(jīng)營(yíng)的模式： 在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營(yíng)萬達(dá)購物廣場(chǎng)，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模化開發(fā)，連鎖化經(jīng)營(yíng)。 九合飛壹 | Page 17167。 訂單地產(chǎn)＝聯(lián)合協(xié)議＋共同參與＋平均租金＋先租后建 萬達(dá)獨(dú)特的 “ 訂單地產(chǎn) ” 商業(yè)模式聯(lián)合協(xié)議 與商業(yè)經(jīng)營(yíng)巨頭企業(yè)在城市的選擇、面積的要求、租金條件等方面簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議 共同參與 城市的選擇 地塊選擇 規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對(duì)接 平均租金 先租后建 與戰(zhàn)略伙伴確定面積、城市、租金 簽訂協(xié)議 投入建設(shè) 與戰(zhàn)略伙伴約定把中國的城市劃定為兩個(gè)等級(jí)，制定不同的平均租金，減少合同談判的時(shí)間九合飛壹 | Page 18167。財(cái)務(wù)分析成立 REITs境外上市 ,與銀行良好的信用關(guān)系， 萬達(dá)的 “ 現(xiàn)金為王 ” 策略保證了萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流 訂單地產(chǎn)商業(yè)模式167。建筑規(guī)劃先租后建，根據(jù)主力客戶需求把面積、城市、租金都確定了，然后再投入建設(shè)167。租售策略與租戶建立的 “ 平均租金＋年度升值 ” 出租模式，保證了長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào) 167。品牌推廣策略萬達(dá)每到一個(gè)城市，首先進(jìn)行轟炸式推廣，在核心商圈設(shè)置震撼人心的廣告牌，創(chuàng)意出當(dāng)?shù)孛襟w上富有沖擊力的廣告語 167。商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，由合作大商家的成功運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)整個(gè)城市綜合體的持續(xù)經(jīng)營(yíng)167。發(fā)展策略與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在各大城市的進(jìn)行統(tǒng)一選址規(guī)劃；連鎖化、規(guī)?；l(fā)展萬達(dá)地產(chǎn)：國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商萬達(dá)獨(dú)特的 “ 訂單地產(chǎn) ” 商業(yè)模式九合飛壹 | Page 19216。 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)利用其 “ 訂單地產(chǎn) ” 開發(fā)模式在商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大的成功，創(chuàng)立了其獨(dú)特的商業(yè)品牌，在業(yè)界形成了舉足輕重的標(biāo)桿影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。 216。 而對(duì)于本項(xiàng)目，雖不同于萬達(dá)地產(chǎn)的城市綜合體，但卻是在行業(yè)內(nèi)極具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)我們?cè)撊绾螛?gòu)建能夠支持項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的商業(yè)模式？九合飛壹 | Page 20首先， 進(jìn)行項(xiàng)目的定位回顧 ……九合飛壹 | Page 21項(xiàng)目定位：亞太家具材料（香河）總部集群九合飛壹 | Page 22針對(duì)定位，本項(xiàng)目面臨的問題：?jiǎn)栴}一、如何占據(jù)東北亞市場(chǎng)？九合飛壹 | Page 23針對(duì)定位，本項(xiàng)目面臨的問題：?jiǎn)栴}二、如何打造總部集群基地？　九合飛壹 | Page 24針對(duì)定位，本項(xiàng)目面臨的問題：?jiǎn)栴}三、如何克服一期面積的局限性？ “ 高 ” 、 “ 大 ” 、 “ 全 ” 的目標(biāo)　 空間的通用性　 　　 分步實(shí)現(xiàn)集群市場(chǎng) 　　九合飛壹 | Page 25其次 ， 對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)模式進(jìn)行掃描 ……九合飛壹 | Page 26單一型專業(yè)市場(chǎng)代表項(xiàng)目：東壩名貴木材市場(chǎng)、興業(yè)夾板木材市場(chǎng)等；模式特征： 1. 規(guī)?；?jīng)營(yíng)； 2. 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)；模式特長(zhǎng)：?jiǎn)我唤?jīng)營(yíng)產(chǎn)品推廣，降低經(jīng)營(yíng)成本；模式缺陷： 1. 市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，增加前期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 2. 后續(xù)發(fā)展困難，受市場(chǎng)波動(dòng)大。強(qiáng)而不大 !本項(xiàng)目 1500畝占地面積的體量，不適合經(jīng)營(yíng)單一型專業(yè)市場(chǎng)此路不通九合飛壹 | Page 27綜合型市場(chǎng)代表項(xiàng)目：華南城等；模式特征：經(jīng)營(yíng)面積大，提供一站式服務(wù)；模式特長(zhǎng)： 品牌及產(chǎn)品齊全 ；模式缺陷： 1. 無主題經(jīng)營(yíng)，難以形成差異化經(jīng)營(yíng)特色； 2. 產(chǎn)品線廣，難以推廣。大而不強(qiáng) !兼顧到項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不適合做綜合型市場(chǎng)此路不通九合飛壹 | Page 28“置換 滾動(dòng) ”商業(yè)發(fā)展模式216。 通過從項(xiàng)目定位與專業(yè)市場(chǎng)本身兩個(gè)角度進(jìn)行綜合考慮與評(píng)估，制定最適合本項(xiàng)目發(fā)展的商業(yè)模式：216。 將項(xiàng)目進(jìn)行分步發(fā)展，先搭項(xiàng)目開發(fā)骨架，后根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況將部分分區(qū)外遷，將各功能分區(qū)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?；瘮U(kuò)張，最終形成 專業(yè)市場(chǎng)集群 ，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目 既能做強(qiáng)又能做大。216。 我們將這種商業(yè)模式稱之為 ——九合飛壹 | Page 29商業(yè)模式概念 167。財(cái)務(wù)分析保持項(xiàng)目整體運(yùn)作的現(xiàn)金流置換 滾動(dòng)商業(yè)模式167。建筑規(guī)劃客戶需求、商鋪的通用性167。租售策略平衡銷售收入與可持續(xù)發(fā)展167。品牌推廣策略最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度167。商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)167。發(fā)展策略“ 穩(wěn)健延續(xù)式 ” － “ 置換滾動(dòng) ” 策略項(xiàng)目整體定位 ——亞太家具材料（香河）總部集群—— 根據(jù)項(xiàng)目 “ 置換 滾動(dòng) ” 商業(yè)模式理論，在整體定位指導(dǎo)下，研究各環(huán)節(jié)的可行方案，構(gòu)建適合本項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的獨(dú)特商業(yè)模式。九合飛壹 | Page 301 項(xiàng)目整體發(fā)展策略2 項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃3 項(xiàng)目整體租售策略4 項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)分析5 商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)策略6 品牌整體推廣策略注：整體報(bào)告包括 《 市場(chǎng)研究報(bào)告 》 、 《 市場(chǎng)定位報(bào)告 》 和 《 商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告 》 三部分商業(yè)模式規(guī)劃報(bào)告目錄九合飛壹 | Page 31 定位支持發(fā)展原則 開發(fā)模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃1 項(xiàng)目發(fā)展策略九合飛壹 | Page 32 定位支持發(fā)展原則 開發(fā)模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃1 項(xiàng)目發(fā)展策略九合飛壹 | Page 33可持續(xù)發(fā)展資源整合 項(xiàng)目發(fā)展原則 穩(wěn)健推進(jìn)專業(yè)導(dǎo)向協(xié)調(diào)項(xiàng)目各方利益，最大化實(shí)現(xiàn)各方目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；充分整合各方資源，借助政府、行業(yè)、社會(huì)、資金等各方資源，謀求自身價(jià)值最大化；始終堅(jiān)持專業(yè)化原則，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方面領(lǐng)先；以切實(shí)可行的開發(fā)節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮，締造共贏平臺(tái)；1 項(xiàng)目發(fā)展策略 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 定位支持發(fā)展原則定位支持發(fā)展原則九合飛壹 | Page 34 定位支持發(fā)展原則 開發(fā)模式 業(yè)態(tài)規(guī)劃1 項(xiàng)目發(fā)展策略九合飛壹 | Page 35擴(kuò)建擴(kuò)建一期： 家具原材料（布藝、五金、皮革等）集中開發(fā)分布三期： 二期板材 /建材 /廚衛(wèi) /燈飾 /物流整體外遷二期： 商務(wù)配套完善＋家具原材料產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張 +板材 /建材 /廚衛(wèi) /燈飾 /物流粗放型集約型四期： 重新設(shè)立家具原材料專區(qū)＋建材 /廚衛(wèi) /燈飾區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模