【正文】 本項目 1500畝占地面積的體量，不適合經(jīng)營單一型專業(yè)市場此路不通九合飛壹 | Page 27綜合型市場代表項目：華南城等；模式特征：經(jīng)營面積大，提供一站式服務(wù)；模式特長： 品牌及產(chǎn)品齊全 ；模式缺陷： 1. 無主題經(jīng)營，難以形成差異化經(jīng)營特色； 2. 產(chǎn)品線廣，難以推廣。發(fā)展策略與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在各大城市的進(jìn)行統(tǒng)一選址規(guī)劃；連鎖化、規(guī)?；l(fā)展萬達(dá)地產(chǎn)：國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商萬達(dá)獨(dú)特的 “ 訂單地產(chǎn) ” 商業(yè)模式九合飛壹 | Page 19216。建筑規(guī)劃先租后建，根據(jù)主力客戶需求把面積、城市、租金都確定了，然后再投入建設(shè)167。 優(yōu)勢五：連鎖經(jīng)營的模式： 在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達(dá)購物廣場，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實現(xiàn)規(guī)模化開發(fā)，連鎖化經(jīng)營。167。 商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等；216。 選擇省會或中心城市布局；216。 占地面積在 5萬平左右，建筑面積在 15萬平左右； 216。 建筑形態(tài)都為單個盒子式。 選址都在城市最核心商圈； 216。全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院216。 2023年計劃： 計劃到 2023年開業(yè) 40個城市綜合體，持有物業(yè)總面積達(dá)到 600萬平方米，五星級酒店超過 18 家、文化產(chǎn)業(yè)擁有 600塊銀幕、連鎖百貨超過 25家，年租金收入超過 30億元，收入構(gòu)成方面，銷售與租金收入比例成 5： 5。01 02 03 04 05九合飛壹 | Page 10下面看一個案例 ……九合飛壹 | Page 11萬達(dá)地產(chǎn) ——“ 訂單地產(chǎn) ”商業(yè)模式九合飛壹 | Page 12167。商業(yè)模式的各要素必須實現(xiàn)最優(yōu)化的組合，才能使整個商業(yè)模式系統(tǒng)的高效運(yùn)行。 持續(xù)發(fā)展 本案規(guī)模 發(fā)展的持續(xù)性至關(guān)重要。 促進(jìn)經(jīng)營 創(chuàng)造特色＋優(yōu)質(zhì)服務(wù) +經(jīng)營策略 提高項目知名度 \美譽(yù)度 促進(jìn)項目商戶的經(jīng)營及商鋪的增值。 香河城市 CBD本案地處香河縣城中心區(qū)域 合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃及豐富配套設(shè)施 成為區(qū)內(nèi)商務(wù)中心區(qū)。優(yōu)術(shù)篇：商業(yè)模式構(gòu)建亞太國際家具材料城商業(yè)模式規(guī)劃報告呈：香河合生家具材料交易中心有限公司九合飛一商業(yè)品牌策劃機(jī)構(gòu)二零零九年四月九合飛壹 | Page 2取勢發(fā)展策略 建筑規(guī)劃 租售策略 財務(wù)分析 商業(yè)運(yùn)營 品牌推廣項目的發(fā)展戰(zhàn)略資源整合商業(yè)模式構(gòu)建策略定位項目資源整合 政府資源整合 產(chǎn)業(yè)資源整合 資本資源整合城市發(fā)展 政府支持 產(chǎn)業(yè)資源 市場空間 區(qū)域競爭 企業(yè)資源明道優(yōu)術(shù)合眾作業(yè)工具圖 —— 無極倍增商業(yè)模式市場調(diào)研九合飛壹 | Page 3商業(yè)模式價值目標(biāo) 167。167。167。九合飛壹 | Page 4商業(yè)模式研究思路 市場調(diào)查研究概念定位功能定位市場定位客戶定位發(fā)展策略商業(yè)運(yùn)營策略品牌推廣策略建筑規(guī)劃 財務(wù)分析租售策略九合飛壹 | Page 5首先 ,我們看看那些因創(chuàng)新 商業(yè)模式 而成功的先驅(qū)們 九合飛壹 | Page 650年代，新的商業(yè)模式由麥當(dāng)勞（ McDonald’s ）和豐田汽車（ Toyota）創(chuàng)造；60年代，創(chuàng)新者則是沃爾瑪（ WalMart）和混合式超市；70年代，新的商業(yè)模式則出現(xiàn)在 FedEx快遞和 Toys R US玩具商店的經(jīng)營里；80年代，是 Blockbuster， Home Depot， Intel和 Dell；90年代，則是西南航空（ Southwest Airlines）， Netflix， eBay， 。商業(yè)模式必須具有創(chuàng)新性，具備創(chuàng)新性的商業(yè)模式才能成為企業(yè)的核心競爭力。 萬達(dá)集團(tuán)在全國首創(chuàng)了 “ 訂單地產(chǎn) ” 商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)：216。 萬達(dá)地產(chǎn)概述167。全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊216。 占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右； 216。 長沙萬達(dá)廣場 南昌萬達(dá)廣場單店模式 組合模式 城市綜合體模式九合飛壹 | Page 14萬達(dá)地產(chǎn)發(fā)展三步曲第二代產(chǎn)品： 2023年純商業(yè)組合式 216。 主力店一般為 4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院； 216。 選址在城市副中心或新區(qū)的中心；216。 建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式；上海萬達(dá)廣場寧波萬達(dá)廣場單店模式 組合模式 城市綜合體模式九合飛壹 | Page 16萬達(dá)地產(chǎn)商業(yè)模式的優(yōu)勢 167。 優(yōu)勢三：萬達(dá)獨(dú)特的 “ 訂單地產(chǎn) ” 模式： 與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，成了萬達(dá)獨(dú)特的商業(yè)資源；? 一、項目號召力的提升；? 二、項目商業(yè)價值的提升；? 三、投資開發(fā)風(fēng)險的減??； 167。 九合飛壹 | Page 17167。租售策略與租戶建立的 “ 平均租金＋年度升值 ” 出租模式，保證了長期穩(wěn)定的投資回報 167。 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)利用其 “ 訂單地產(chǎn) ” 開發(fā)模式在商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大的成功，創(chuàng)立了其獨(dú)特的商業(yè)品牌，在業(yè)界形成了舉足輕重的標(biāo)桿影響，成為許多后續(xù)跟進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學(xué)習(xí)和模仿的樣板。大而不強(qiáng) !兼顧到項目的長遠(yuǎn)規(guī)劃與可持續(xù)經(jīng)營，不適合做綜合型市場此路不通九合飛壹 | Page 28“置換 滾動 ”商業(yè)發(fā)展模式216。 我們將這種商業(yè)模式稱之為 ——九合飛壹 | Page 29商業(yè)模式概念 167。品牌推廣策略最大化實現(xiàn)項目知名度、美譽(yù)度167。 從方便將來征地的策略出發(fā)，建議從項目一期開發(fā)開始，就將本項目未來計劃征用的地塊全部框入總體規(guī)劃；167。167。 從整體上體現(xiàn)項目延續(xù)性，以樹立項目在行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿。 第一期即規(guī)劃布藝、皮革、五金及其他（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料、物流等）四大區(qū)域，并根據(jù)市場需求規(guī)模逐步擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，即滿足清晰的業(yè)態(tài)分區(qū)，又可滿足為各業(yè)態(tài)擴(kuò)展預(yù)留發(fā)展空間；167。 招商中心設(shè)在昭示性最好的十字路口，周邊沿兩邊展示路前期做為綠化景觀帶，等區(qū)域地塊升值之后修建商業(yè)物業(yè)。 采用五行色進(jìn)行設(shè)計：五金區(qū) —— 金（白色、金色），木材區(qū) —— 木（青色、綠色），其它區(qū) —— 水（黑色、藍(lán)色），布藝區(qū) —— 火（紅色、紫色），皮革區(qū) —— 土（黃色）等。交通流線指引系統(tǒng) 電子指示牌分區(qū)內(nèi)指示牌主要交通節(jié)點指示牌2 項目建筑規(guī)劃 交通流線規(guī)劃九合飛壹 | Page 55 定位支持規(guī)劃原則 整體規(guī)劃布局 交通流線規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議2. 項目建筑規(guī)劃九合飛壹 | Page 562 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議一期開發(fā)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 開發(fā)地塊 A 地塊（ D 地塊暫不開發(fā)）總占地面積 開工日期 2023年６月容積率 竣工日期 2023年年底總建筑面積 試業(yè)日期 2023年 3月項目一期（ A地塊）九合飛壹 | Page 57一期功能規(guī)劃建議　設(shè)置布藝、皮革、五金、其他（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、 油漆 涂料、物流等）四個區(qū)域。2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 64從商鋪使用者角度 —— 布藝類與皮革類布藝商鋪需求面積分析圖布藝商鋪需求層數(shù)分析圖商鋪面積（平方米） 配比100 0%100200 71%200300 29%300500 0%5001000 0%1000 0%推算出布藝商鋪面積及理論配比為皮革商鋪需求面積分析圖皮革商鋪需求層數(shù)分析圖商鋪面積 配比100 8%100200 20%200300 40%300500 20%5001000 8%1000 4%推算出皮革商鋪面積及理論配比為建筑層數(shù)： 23層框架標(biāo)準(zhǔn)鋪面： 100300平方米鋪面寬： 56米進(jìn)深： 1518米層高： （首層）2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 65五金商鋪需求面積分析五金商鋪需求層數(shù)分析商鋪面積 (平方米 ) 配比100 13%100200 34%200300 13%300500 20%5001000 15%1000 7%從商鋪使用者角度 —— 五金類推算出五金商鋪面積及理論配比為建筑層數(shù)： 23層框架標(biāo)準(zhǔn)鋪面： 需求變化大，呈較均衡分布，建議單層規(guī)劃為 75100平方米左右鋪面寬： 57米進(jìn)深： 1518米層高： （首層）2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 66商鋪種類 最大需求面積（平方米 ） 占比 合理規(guī)劃層數(shù) 單層面積 （㎡）布藝類 100200 71% 兩層 100皮革類 200300 40% 兩層 100五金類 100200 34% 一層 150根據(jù)經(jīng)營商戶的需求，得出本項目各類商鋪合理規(guī)劃面積如下表：從商鋪使用者角度推算商鋪面積2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 67從投資客戶資金承受能力角度推算商鋪面積地區(qū)分布 參考項目 銷售均價（元 /平方米）天津地區(qū) 華北城 45005500河北勝芳 勝芳國際家具博覽城 30004000河北香河 香河家具城附近老商鋪 5000類似項目商鋪銷售均價參考對比推出本項目商鋪銷售均價，以 3500元 /平方米進(jìn)行估算，根據(jù)客戶可承受商鋪投資能力，商鋪總價約在 50萬元左右為宜，推出投資客戶可承受理論商鋪面積約為 185平方米，商鋪合理規(guī)劃面積： 標(biāo)準(zhǔn)鋪面積以不超過 185平方米為宜2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 68業(yè)態(tài)分區(qū) 商鋪規(guī)劃面積（ ㎡） 規(guī)劃層數(shù) 參考銷售均價（元 /平方米） 參考銷售總價 （萬元） 備注布藝區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空皮革區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空五金區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空其它區(qū) 185 三層 3500 復(fù)式，二層挑空一期商鋪面積規(guī)劃要求總結(jié)　備注：其它區(qū)包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料、物流等業(yè)態(tài)2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 69根據(jù)建筑規(guī)范消防要求，同時結(jié)合本項目的自身物流需求，建議項目空間規(guī)劃如下圖：主過道寬 :30m次過道寬 :20m單層商鋪三層商鋪一期 商鋪 空間 規(guī)劃 建議進(jìn)深： 15 m一層層高： m二層層高： m開間： 5 m門面寬： 4 m三層層高： m復(fù)式挑空部分2 項目建筑規(guī)劃 一期建筑規(guī)劃建議九合飛壹 | Page 701 項目整體發(fā)展策略2 項目整體建筑規(guī)劃3 項目整體租售策略4 項目整體財務(wù)分析5 商業(yè)整體運(yùn)營策略6 品牌整體推廣策略注：整體報告包括 《 市場研究報告 》 、 《 市場定位報告 》 和 《 商業(yè)模式規(guī)劃報告 》 三部分商業(yè)模式規(guī)劃報告目錄九合飛壹 | Page 71 定位支持租售原則 租售模式 售價建議 租金建議 租售策略建議3 租售策略九合飛壹 | Page 723 租售策略 定位支持定位支持 租售原則定位支持租售原則總指導(dǎo)性原則：n 確保一期開發(fā)成功：快速啟動開發(fā)，快速銷售回款，并完成招商，確保成功開業(yè)；n 培育可持續(xù)發(fā)展市場：通過項目一期的成功開發(fā)與運(yùn)營，為項目后期的征地、開發(fā)、運(yùn)營、升值打好基礎(chǔ)，形成項目的行業(yè)品牌，并成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)動力源頭的商業(yè)發(fā)展模式。完全銷售 分散銷售給投資客戶，統(tǒng)一管理?；貓罂?，短期收益高；一定程度上保障了項目的檔次產(chǎn)權(quán)較分散，難以管理，對租金變化控制力弱。考慮因素：n 引領(lǐng)市場角度：通過較低租金與相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引行業(yè)排名前列的原材料生產(chǎn)商進(jìn)駐，形成項目家具材料行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位；n 市場競爭角度：通過優(yōu)惠的租金與配套政策，吸引目前市場租客，搶占原有市場份額，并逐漸將原市場架空；n 培育市場角度：吸引區(qū)域中小型原材料生產(chǎn)商進(jìn)駐，成為其產(chǎn)品展銷平臺，促進(jìn)區(qū)域企業(yè)發(fā)展，培育市場整體發(fā)展；n 拓展市場角度：通過一定的免租期等優(yōu)惠措施，強(qiáng)力吸引華北區(qū)原材料生產(chǎn)、經(jīng)營商，并通過在華南、長三角、國外的招商，大力拓展項目的市場空間，為后期開發(fā)打開市場。另一方面，從投資者角度看，3500元 /平方米的售價， 25元 /平方米 /月的租金，可以確保 8%以上的投資回報。n 建議本項目一期專業(yè)市場商鋪售價為 3500元 /平方米 ，租金 25元 /平方米 效益與費(fèi)用識別的有無對比原則；216。 銷售收入再投入 ：約 ，占總投資的 61%，投資組合方式4 財務(wù)分析　　　　　　　　　　　　投資與成本費(fèi)用估算九合飛壹 | Page 85序號 項目名稱 投資總額2023年 2023年第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度一 總投資額 574,307,483 77,608,848 21,570,401 116,666,118 137,290,618 139,816,702 78,951,858 土地成本 72,487,038 72,487,038 　 　 　 　 　 前期費(fèi)用 25,609,054 5,121,811 12,804,527 7,682,716