【文章內容簡介】 ，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高層－靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層－新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越層－地產中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 、 層皆可層 層生活家居位置，單體購買頻率較高層－餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近層主力承租面積通常位于較好的展示面層 層主力承租面積通常位于 層，具體位置上無特殊要求層 層美容：偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道層 層快餐類： － ；西餐咖啡： －中式酒樓：主出入口層便利超市主出入口層－綜合超市經營樓層經營面積（㎡）2023/3/20 48 一層 二層 商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 各業(yè)態(tài)布局特點 —萬科金色家園 來自外部資料 2023/3/20 49 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約 7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經營面積的比重大，并且經營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經營特點要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。 各業(yè)態(tài)布局特點 —東海坊 來自外部資料 2023/3/20 50 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街， 711便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設導視牌解決。服務配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 各業(yè)態(tài)布局特點 —波托菲諾 來自外部資料 2023/3/20 51 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點 和 人流端點 。 人流焦點 一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。 人流端點 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。 在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 人流動線規(guī)劃 2023/3/20 52 人流動線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/20 53 人流動線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/20 54 人流動線規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/20 55 以上 6個社區(qū)中： ? 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點； ? 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠，但由于商業(yè)分布較長，兩者都能吸引人流經過大部分商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點。 ? 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經過社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流動線規(guī)劃 2023/3/20 56 從以上 6個社區(qū)看，焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是： 焦點型人流動線 端點型人流動線 ?人流集散中心具有唯一性； ?能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯； ?人流集散中心為兩個或多個； ?兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。 人流動線規(guī)劃 2023/3/20 57 綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應主要注意以下幾點： 規(guī)劃人流動線應簡單易達，增強商業(yè)的便利性； 人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外 部人流； 人流焦點應設置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經過盡可能多的商業(yè)； 人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化； 人流動線規(guī)劃中，可結合具體情況設置具有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。 人流動線規(guī)劃 2023/3/20 58 硬件規(guī)劃設計如不合理，會導致合適的業(yè)態(tài)無法進駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、 501㎡以上”五種面積區(qū)間。 鋪位面積 2023/3/20 59 23個社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上23個社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 3. 9%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 30. 1%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上鋪位面積 來自外部資料 2023/3/20 60 輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡% 81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501㎡以上 %31㎡－80㎡%81㎡－200㎡%201㎡－500㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài) —— 如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應的較高。但是，在個數(shù)比例上，“ 30㎡ 以下”和“ 31㎡ － 80㎡ ” 兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/20 61 中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 49 .6%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 3. 2%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡% 30㎡以下 27. 5%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“ 501㎡ 以上”的面積相對應的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/20 62 內向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類面積統(tǒng)計圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類個數(shù)統(tǒng)計圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應的較少。 鋪位面積 來自外部資料 2023/3/20 63 類型 面積配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 類型 個數(shù)配比 30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 內向型 ％ ％ ％ ％ ％ 中間型 ％ ％ ％ ％ ％ 輻射型 ％ ％ ％ ％ ％ 三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比： 三種類型商業(yè)的鋪位面積比： 鋪位面積比 來自外部資料 2023/3/20 64 業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上 超市 % % % % % 餐飲 % % % % % 便利店 % % % % % 服務配套 % % % % % 美容 % % % % % 生活家居 % % % % % 休閑 % % % % % 服飾精品 % % % % % 地產中介 % % % % % 其他 % % % % % 合計 % % % % % 經統(tǒng)計， 23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 鋪位面積比 —與業(yè)態(tài)之間關系 來自外部資料 2023/3/20 65 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 進深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進深主要在以下幾個區(qū)間： 鋪位開間 /進深比 2023/3/20 66 底商設計要點 ? 客流量與面積大小正相關 ? 客流量低，價值低，內街鋪盡量不要 ? 面寬進深 〈 1： 3 ? 面寬一般 49米，進深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下； ? 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預留共用排煙道（結合塔樓高空排放） ? 預留上下水 ,DN40/100 ? 室內外高差 〈 100300毫米 ? 電量至少 100W/平米 ? 廣告位預留 ? 空調機位考慮，頂或立面（ 〉 ) ? 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點 ,管道穿梁問題 ? 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉換 (如轉換層出現(xiàn) ,則與設備層合用 ),從經濟性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉換的做法 ,除非商鋪價值足夠 ? 消火栓安裝完成 ,但要暗裝 2023/3/20 67 北京某項目商業(yè)整體規(guī)劃 來自外部資料 2023/3/20 68 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運營管理 第五部分 案例分享 2023/3/20 69 社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷售管理 2023/3/20 70 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?； ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； ? 若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租。 ? 項目的租售前景預判。 2023/3/20 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 來自外部資料 2023/3/20 72 租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相