【文章內(nèi)容簡介】 營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上， “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ － 80㎡ ” 兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。鋪位面積來自外部資料2023/3/29 61 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中 “ 501㎡ 以上 ” 的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積來自外部資料2023/3/29 62 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。 鋪位面積來自外部資料2023/3/29 63類型 面積配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％類型 個(gè)數(shù)配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比來自外部資料2023/3/29 64業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上超市 % % % % %餐飲 % % % % %便利店 % % % % %服務(wù)配套 % % % % %美容 % % % % %生活家居 % % % % %休閑 % % % % %服飾精品 % % % % %地產(chǎn)中介 % % % % %其他 % % % % %合計(jì) % % % % %經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比 — 與業(yè)態(tài)之間關(guān)系來自外部資料2023/3/29 65類別 區(qū) 間開 間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 ——進(jìn) 深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上開間區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 18m %18m以上 %合計(jì) %進(jìn)深區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 15m %15m－ 18m %18m以上 %合計(jì) %社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：鋪位開間 /進(jìn)深比2023/3/29 66底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進(jìn)深 〈 1： 3n 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水 ,DN40/100n 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米n 電量至少 100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（ 〉 )n 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁問題n 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠n 消火栓安裝完成 ,但要暗裝2023/3/29 67北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃來自外部資料2023/3/29 68目 錄第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營銷與運(yùn)營管理第五部分 案例分享2023/3/29 69社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理n社區(qū)商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)租售比例n社區(qū)商業(yè)租賃管理n社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/3/29 70社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大?。?；p 發(fā)展商的意圖：252。 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；252。 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；252。 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。p 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 2023/3/29 71社區(qū)商業(yè)租售定位來自外部資料2023/3/29 72租金定位：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題 h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位 — 租價(jià)定位2023/3/29 73 主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ：比較因素 權(quán)重 % 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目春華四季園 左庭右院 萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13商 業(yè) 氛 圍 20 17 16 17 19 13人流量 20 18 14 18 19 12主力店 15 13 8 12 14 8交通條件 10 8 6 8 9 6發(fā) 展商 實(shí) 力 5 4 3 4 3 4規(guī) 模主 題 5 4 2 4 3 2升 值 前景 5 3 2 3 3 2合 計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60%社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位來自外部資料2023/3/29 74根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場比較法，得出項(xiàng)目市場參考價(jià)格，如下表：指 標(biāo) 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈合 計(jì)權(quán) 重 值 85% 66% 84% 89% 60%一 層 街 鋪銷 售均價(jià) 19000 17500 15000 20230 　 ——權(quán) 重 值 比例 　 ——所占 權(quán) 重 20% 30% 30% 20% 　 ——一 層 街 鋪權(quán) 重均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷售均價(jià) ，約： 13800元 /㎡ 。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位來自外部資料2023/3/29 75售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目 雅園路 四季花城 萬科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城租金水平（元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長期，平均租金約 50—60 元 /㎡ 。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位來自外部資料2023/3/29 76 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ：均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 ,均價(jià)： 60元 /㎡ 247。6%12 月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡ 247。6%12 月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000—15000 元 /㎡ 之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為： 12023元 / ㎡ 左右。社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位來自外部資料2023/3/29 77n無固定比例n開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)n底商一般是銷售n大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售）n內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2023/3/29 78總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容 SPA、休閑足浴品牌商家品牌 24小時(shí)便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略2023/3/29 79優(yōu)惠形式 細(xì)分 內(nèi)容扣率形式 扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(bào) (含稅 )，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約，餐飲業(yè)一般 5—10 年固定合約，可商議免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi) 按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修 除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項(xiàng)目帶來口碑以客帶客 進(jìn)場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式2023/3/29 80社區(qū)商業(yè)租金模式n純租金n保底 +扣點(diǎn)租金n“保底 +扣率租金 ”兩者取高n純扣率租金2023/3/29 81社區(qū)商業(yè)租金模式2023/3/29 82租金收取模式及計(jì)算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：– 經(jīng)營的商品業(yè)種– 店鋪面積大小– 店的面寬– 店的位置– 承租戶在整體策略重點(diǎn)角色– 市場可參考類比租金2023/3/29 83租金收取模式及計(jì)算依據(jù)n新開業(yè)n正常期n成熟期n……臺(tái)灣：部分新開購物中心為減少租戶進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。2023/3/29 84社區(qū)購物中心費(fèi)用收取類型n 管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；n 宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收取）； n 收銀系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時(shí)） n 履約保證金；n 租金押金；n 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金；n 施工管理費(fèi)；n 保險(xiǎn)金；n 刷卡手續(xù)費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時(shí)） ；n 合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)；n 店鋪海報(bào)制作費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時(shí)）；n 設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。2023/3/29 85某項(xiàng)目租金預(yù)測來自外部資料2023/3/29 86某項(xiàng)目前五年運(yùn)營收入及費(fèi)用預(yù)期不包含前期投入費(fèi)用 1,912萬元來自外部資料2023/3/29 87n生活百貨類n超市類n餐飲類n便利店類n服務(wù)配套及服飾精品類n美容美發(fā)類n生活家居類n休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類型商家物業(yè)條件2023/3/29 88業(yè)態(tài) 商家百貨 生活百貨 JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市 大型 綜 合超市（大 賣場 ） 沃 爾 瑪 、家 樂 福、大 潤發(fā) 、世 紀(jì)聯(lián)華 、物美社區(qū) 標(biāo) 超 華潤 萬佳、 蘇 果、各區(qū)域性超市餐 飲 大型餐 飲 湘江老廚、毛家 飯 店、天天 漁 港、醉翁亭西餐咖啡 雨花西餐、上 島 咖啡、米 蘿 西餐中西式快餐 麥當(dāng) 勞 、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店 —— 71快客、好 鄰 居服 務(wù) 配套及服 飾 精品服 務(wù) 配套一致 藥 店、海王 藥業(yè) 、柯達(dá)沖印、博恩 凱 音像、中國 銀行、千百度花 藝 、三春 暉書 店、久美 書 店、一品 軒 、小白兔、雪莉阿姨、正章服 飾 精品 以 純 、 愛 特 愛 、尤可、芬怡內(nèi)衣、 貝 蒂童裝、品 質(zhì) 生活（天工坊）、圣 駿 水晶、 風(fēng) 之谷精品美容及美 發(fā) 美容 NB自然美、 瑪 莎、思妍 麗 、明之堡女子美容桑拿會(huì)所美 發(fā) 純 剪一派、出 發(fā) 點(diǎn)生活家居 —— 瑞信家具、 儂儂 家私、 綠 源沙 發(fā) 、雅 蘭休 閑 —— 避 風(fēng) 塘茶樓、清 風(fēng) 茶 藝館 、新港 鴻 沐浴保健中心各類型商家列表示意來自外部資料2023/3/29 89生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 25,00030,000單層面積（㎡） 6,000－ 8,000，長寬比一般大于 10： 7經(jīng)營樓層選擇（層） － 14結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 5進(jìn)深 ≥ 50樓板承重（ Kg/㎡ ） 超市區(qū) ≥ 500，其它樓層 ≥ 350給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電 來自兩不同 100/10KV級(jí)變電站的兩路 10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用 中央空調(diào) 提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直