【正文】 分析項(xiàng)目特質(zhì)描述 主要關(guān)注綜合特質(zhì)2540歲的人群屬于社會(huì)中堅(jiān)力量，年富力強(qiáng)，屬于社會(huì)活動(dòng)、交往的核心人物，對(duì)于社會(huì)認(rèn)識(shí)和潮流具有較強(qiáng)的推動(dòng)力。4. 項(xiàng)目體量較小。項(xiàng)目周邊的中高檔社區(qū)規(guī)模達(dá) 350萬(wàn)平方米，有近 40個(gè)住宅社區(qū)及企事業(yè)單位，匯集約 3萬(wàn)住戶近 10萬(wàn)人口，這部分消費(fèi)者收入、教育水平較高，是極具潛力的消費(fèi)市場(chǎng)。 4月 28日， XX咖啡華麗開(kāi)業(yè)，良好的開(kāi)業(yè)效果讓商家對(duì)企業(yè)的員工說(shuō)：今后，你們商業(yè)的項(xiàng)目建到哪兒， XX咖啡就開(kāi)到哪兒。 眼看著開(kāi)業(yè)時(shí)間越來(lái)越近，而商家沒(méi)有任何對(duì)外宣傳活動(dòng)計(jì)劃， XX客服部的同事們開(kāi)始著急了：是不是商家是外地人，不知道宣傳推廣途徑？抑或是商家認(rèn)為知名度已足夠，不需要作開(kāi)店宣傳？。圖紙裝訂：城建檔案館――?XXX，聯(lián)系電話：XXX市公安消防局地址：――?個(gè)工作日內(nèi)審結(jié)。注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計(jì)圖紙圖簽的要求，由設(shè)計(jì)人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。93如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動(dòng)后的大小，如果不改動(dòng)沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動(dòng)。? 5． 5店鋪平面布置圖： 在該圖中標(biāo)出地臺(tái)、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸 ；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報(bào)警裝置。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理2023/3/29 116運(yùn)營(yíng)管理案例 — 消防報(bào)建一、 消防報(bào)建? 根據(jù)消防法規(guī)要求，對(duì)于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項(xiàng)目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)建筑工程消防設(shè)計(jì)審核。2023/3/29 112目 錄第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分 案例分享2023/3/29 113； :媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加以推廣。作為一個(gè)小公司，這些矛盾和后果不會(huì)明顯和突出，但隨著時(shí)間的推移，公司人員的增多、溝通環(huán)節(jié)增多、發(fā)生誤解、沖突的可能性也增大。原則一：購(gòu)買(mǎi)則機(jī)會(huì)均等。 ② 新員工和外界在不知真相時(shí)是否會(huì)貶低公司？ ③ 這種雖然無(wú)中生有的東西，對(duì)我們是否會(huì)產(chǎn)生傷害。劣勢(shì)：劣勢(shì)：n承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；n如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。劣勢(shì)：劣勢(shì)： n鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；n未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；n銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；n中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；n后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；n各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；252。n 貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重 1000Kg。2023/3/29 84社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類型n 管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；n 宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。? n 收銀系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心 ,有提成形式時(shí)） n 履約保證金；n 租金押金；n 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金；n 施工管理費(fèi)；n 保險(xiǎn)金；n 刷卡手續(xù)費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心 ,有提成形式時(shí)） ；n 合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)；n 店鋪海報(bào)制作費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心 ,有提成形式時(shí)）；n 設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。6%12 月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡ 247。 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ － 80㎡ 、 81㎡ － 200㎡ 、 201㎡ － 500㎡ 、 501㎡以上 ” 五種面積區(qū)間。 人流端點(diǎn) 一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。社區(qū)商業(yè)布局類型2023/3/29 45底商滿布型示例： 錦繡江南 入口商街型示例： 萬(wàn)科四季花城入口集中型示例： 星河灣 散點(diǎn)列布型示例： 海濱廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)布局類型 — 各類型示例來(lái)自外部資料2023/3/29 46 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。根據(jù)對(duì)深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：類型 案例 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)底商滿布型 美麗 365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。假如住宅營(yíng)造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。面積不是判斷輻射 \中間 \內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn) .（來(lái)自外部資料）社區(qū)商業(yè)類型 人均商業(yè)面積比指標(biāo)2023/3/29 7 社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間 15分鐘內(nèi)可到。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在 3萬(wàn)平米以內(nèi)， 社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài) ? 定義突出的是什么？ 商圈？ 同類對(duì)應(yīng)的是城市商業(yè)中心 \區(qū)域商業(yè)中心 2023/3/29 5n輻射型： 5％ —11 ％，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。社區(qū)商業(yè)類型 按照社區(qū)規(guī)模分類2023/3/29 14大型社區(qū)：n人口規(guī)模： （相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；n人均商業(yè)面積： /人；n可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合 +（商業(yè)街區(qū)） +社區(qū)商業(yè) (鄰里購(gòu)物中心或社區(qū)購(gòu)物中心 )，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；n商業(yè)交通時(shí)間：步行 15分鐘以內(nèi)；n商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂(lè)類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)； 社區(qū)商業(yè)類型 按照社區(qū)規(guī)模分類2023/3/29 15社區(qū)商業(yè)的特征n 顧客屬地性n 業(yè)種配套性n 日常便利性n 服務(wù)親和性n 贏利穩(wěn)定性n 需求依賴性n 商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色2023/3/29 16社區(qū)商業(yè)的角色n 忽悠買(mǎi)房者？n 服務(wù)業(yè)主者？n 品牌支撐者？n 利潤(rùn)獲取者？n 敷衍指標(biāo)者？n 自我作品者？n 其它 ……社區(qū)商業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？2023/3/29 17社區(qū)商業(yè)的角色n局部服從整體優(yōu)先原則n利益最大化的輔助原則n顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了 ！2023/3/29 18 社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該遵循 “ 商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤(pán)思維原則 ” ，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主 /消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主 /消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營(yíng)造活潑、親切的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2023/3/29 37社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2023/3/29 38社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2023/3/29 39社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料2023/3/29 40社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。商業(yè)面積約 7,000多㎡。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。人流動(dòng)線規(guī)劃2023/3/29 56從以上 6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流 動(dòng)線 端點(diǎn)型人流 動(dòng)線?人流集散中心具有唯一性；?能有效的聚集人流， 對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商 鋪 價(jià)值 提升明 顯 ；?人流集散中心 為 兩個(gè)或多個(gè)；?兩端或多端拉 動(dòng) 人流，增加人流 頻 率，提升商 業(yè)的整體價(jià) 值 。 鋪位面積來(lái)自外部資料2023/3/29 63類型 面積配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％類型 個(gè)數(shù)配比30㎡ 以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上內(nèi)向型 ％ ％ ％ ％ ％中間型 ％ ％ ％ ％ ％輻射型 ％ ％ ％ ％ ％三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比來(lái)自外部資料2023/3/29 64業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ － 80㎡ 81㎡ － 200㎡ 201㎡ － 500㎡ 501㎡ 以上超市 % % % % %餐飲 % % % % %便利店 % % % % %服務(wù)配套 % % % % %美容 % % % % %生活家居 % % % % %休閑 % % % % %服飾精品 % % % % %地產(chǎn)中介 % % % % %其他 % % % % %合計(jì) % % % % %經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比 — 與業(yè)態(tài)之間關(guān)系來(lái)自外部資料2023/3/29 65類別 區(qū) 間開(kāi) 間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 ——進(jìn) 深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上開(kāi)間區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 18m %18m以上 %合計(jì) %進(jìn)深區(qū)間 比例3m以下 %3m－ 6m %6m－ 9m %9m－ 15m %15m－ 18m %18m以上 %合計(jì) %社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：鋪位開(kāi)間 /進(jìn)深比2023/3/29 66底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)n 客流量與面積大小正相關(guān)n 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要n 面寬進(jìn)深 〈 1： 3n 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下；n 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）n 預(yù)留上下水 ,DN40/100n 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米n 電量至少 100W/平米n 廣告位預(yù)留n 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（ 〉 )n 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁?jiǎn)栴}n 剪力墻優(yōu)化問(wèn)題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠n 消火栓安裝完成 ,但要暗裝2023/3/29 67北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃來(lái)自外部資料2023/3/29 68目 錄第一部分 定義與特征分析第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分 招商與銷售管理第四部分 營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)管理第五部分 案例分享2023/3/29 69社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理n社區(qū)商業(yè)租售定位n社區(qū)商業(yè)租售比例n社區(qū)商業(yè)租賃管理n社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/3/29 70社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：p 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。籶 發(fā)展商的意圖：252。還以中海坂田項(xiàng)目為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬(wàn)科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi) 按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。生活家居類物業(yè)條件來(lái)自外部資料2023/3/29 102休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)， 一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位等要求較高 ，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。 純街鋪銷售；252。銷售策略 — 短期返租 (13年 )2023/3/29 109優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：n前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；n給投資者堅(jiān)定信心。 ” G聽(tīng)了也在旁邊說(shuō) “無(wú)此必要 ”。舉例說(shuō)明：我們?cè)?jīng)制定過(guò)對(duì)員工購(gòu)房的優(yōu)惠制度，而且改過(guò)許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因?yàn)楣镜姆績(jī)r(jià)向來(lái)低開(kāi)高走，加上員工個(gè)人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢(shì)必讓員工增加投機(jī)心理，與公司的文化相悖 。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。? 4． 2封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個(gè)人租賃方簽名及手?。ㄒ詡€(gè)人名義簽約）。? 5. 9插座布置圖：? 5． 10電氣系統(tǒng)圖： 注明開(kāi)關(guān)