【文章內(nèi)容簡介】 將繼續(xù)保持這一趨勢，中小戶型競爭局面逐步鋪開，小戶型成交比例逐漸增大； ?據(jù)滬上權(quán)威數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu) —— 佑威數(shù)據(jù)中心分析，08年小戶型上市量將達(dá)到 420萬方，集中放量將使得市場上的中小戶型面臨更大競爭； 11 月份各區(qū)公寓 90 平米以下戶型所占比例33%52%35%15%51%22% 21%0% 0%20%18%29%66%5%34%62%6%18%27%050010001500202325003000浦東閔行松江楊浦南匯奉賢靜安黃浦盧灣虹口閘北長寧徐匯青浦崇明寶山嘉定金山普陀套0%10%20%30%40%50%60%70%9 0 平方米以下成交套數(shù) 成交總套數(shù) 9 0 平方米以下所占比例?90平米以下公寓成交量仍在保持上升趨勢，特別是作為成交熱點(diǎn)的閔行、南匯、寶山等區(qū)域，90平米戶型所占的比例（套數(shù)）均超過 50％，但總體來看全市住宅整體成交情況較國家規(guī)定的“ 70/90”政策還有很大差距； ?預(yù)計(jì)隨政策效應(yīng)的深化，小戶型將成為 08年市場供應(yīng)的主力，因而同質(zhì)化競爭將非常激烈； 市場 趨勢 05000100001500020230250002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 590平米以下普通住宅 全市普通住宅成交總量 小戶型市場占有率 2023年上海市商品房成交戶型結(jié)構(gòu) 7090未來分布 ? 首批 200萬平米的 7090項(xiàng)目近期上市； ? 2023年上市項(xiàng)目將近 400個； ? 開發(fā)商前幾年未開發(fā)用地和延緩上市的70/90項(xiàng)目主要集中在寶山、青浦、閔行、浦東、南匯等六個區(qū)； ? 同時 0607年新增的土地主要是在寶山、嘉定、南匯、閔行這幾個區(qū)域，因此預(yù)計(jì)未來這幾個區(qū)域?qū)⑹恰?90/70”項(xiàng)目的主要供應(yīng)區(qū)域； 20232023上海市各區(qū)土體出讓情況05000001000000150000020230002500000寶山區(qū) 嘉定區(qū) 閔行區(qū) 南匯區(qū) 青浦區(qū) 松江區(qū) 徐匯區(qū) 楊浦區(qū) 閘北區(qū) 奉賢區(qū)浦東新區(qū)普陀區(qū) 金山區(qū)外環(huán)線 中環(huán)線 南匯 松江 7090產(chǎn)品主要分布在南匯、寶山、閔行、嘉定和浦東等郊環(huán)板塊，形成了外圍板塊公寓的同質(zhì)化競爭； 市場 趨勢 70/90的開發(fā)趨勢： 中低端扎堆，但不乏高品質(zhì)項(xiàng)目對中高端市場形成沖擊； 大量： 主要集中用在陌生片區(qū)，以及傳統(tǒng)的公寓供應(yīng)區(qū)域，如 西郊板塊的九亭和浦東的周浦； 較少量： 主要被一些品牌開發(fā)商操作，位于相對成熟的板塊，如 萬科的金色雅筑、金地的灣流域和未未來； 純公寓開發(fā) 公寓 ＋ 低密度住宅 ? 經(jīng)濟(jì)過熱， 07年房市局部失控， 新的調(diào)控力度不容忽視； ? 土地環(huán)節(jié)的行政性調(diào)控，對 發(fā)展商開發(fā)能力和開發(fā)節(jié)奏提出了更高的要求； ? 金融層面全面緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)面臨資金壓力， 對發(fā)展商而言，資金回現(xiàn)得重視； ? 受 07調(diào)控余力影響和年底市場周期影響， 08年初預(yù)計(jì)市場進(jìn)入階段性整固期； ? 08年供求難以逆轉(zhuǎn)，整年 有望進(jìn)入價穩(wěn)、回暖的狀態(tài)； ? 公寓面臨 70/90集中放量， 近郊板塊同質(zhì)化競爭明顯； ? 08年， 7090產(chǎn)品主要分布在 南匯、寶山、閔行、嘉定等近郊板塊 ， 加劇了近郊板塊公寓的 同質(zhì)化 競爭； ? 不乏有高品質(zhì)項(xiàng)目對中高端市場形成沖擊； 政策與調(diào)控 2023年 市場趨勢 70/90 影響判斷 大勢仍好，但是需注意資金速度，以及競爭全面升級帶來的壓力； 宏觀背景總 結(jié) 外 環(huán) 線 與本案小高層產(chǎn)生競爭的板塊特征是：近郊、軌道締結(jié)、大盤； 與本項(xiàng)目可能產(chǎn)生競爭關(guān)系的板塊初步梳理為： 2號線東延伸段： 張江板塊、川沙板塊 6號線 高行板塊、金橋板塊、三林板塊 7號線 北蔡板塊、寶山板塊、羅店板塊 8號線 北部楊浦板塊、上南板塊 11號線 周康板塊、安亭板塊、嘉定新城板快 上南板塊 浦江鎮(zhèn)板塊 上大板塊 羅店板塊 周康板塊 嘉定新城板塊 安亭板塊 川沙板塊 北蔡板塊 8號線 6號線 2號線 7號線 11號線 三林板塊 顧戴路板塊 金橋板塊 高行板塊 北部楊浦板塊 張江板塊 大競爭板塊 本項(xiàng)目前階段小高層銷售價格突破外環(huán)均價 150％，但處于全市競爭板塊的價格中端； 北部楊浦板塊 上南板塊 浦江鎮(zhèn)板塊 高行板塊 金橋板塊 上大板塊 羅店板塊 周康板塊 嘉定新城板塊 安亭板塊 張江板塊 川沙板塊 北蔡板塊 60008000 80009000 60007000 1600020230 1202315000 數(shù)據(jù)來源：上海世聯(lián)數(shù)據(jù)中心 1500025000 13000 1100012023 900011000 1400019000 1300014000 三林板塊 1202319000 競爭板塊價格分布特征： ? 浦西低、浦東高；北部楊浦依托于優(yōu)良的資源和區(qū)位，在價格上領(lǐng)先； ? 外環(huán)外價格明顯低于外環(huán)內(nèi)； ? 同一片區(qū)價格分布未呈現(xiàn)連續(xù)性，如張江和周康板塊明顯低于周邊的三林和北蔡板塊； ? 大多數(shù)板塊價格內(nèi)價格落差平穩(wěn)，但是三林板塊、北蔡板塊和金橋板塊受個案影響，銷售價格落差非常明顯； ? 本項(xiàng)目小高層銷售價格已經(jīng)突破外環(huán)板塊間價格水平； ?本項(xiàng)目銷售價格位于競爭板塊價格的中端； 本案前階段銷售價格 :13700 1000018000 競爭板塊價 格 外 環(huán) 線 北部楊浦板塊 上南板塊 浦江鎮(zhèn)板塊 高行板塊 金橋板塊 寶山板塊 羅店板塊 周康板塊 嘉定新城板塊 安亭板塊 張江板塊 川沙板塊 北蔡板塊 浦東的三林、上南、北蔡以及高行板塊是本項(xiàng)目競爭的核心區(qū)域； ?受價格落差和區(qū)域隔斷影響，北區(qū)板塊和本項(xiàng)目直接競爭較弱； ?川沙，張江和周浦板塊屬于消費(fèi)內(nèi)陷區(qū)域，市區(qū)客戶導(dǎo)入型較差，因此競爭力度也較弱； ?顧戴板塊目前沒有明顯的放量，因此目前競爭度不存在； ?上南、高行、北蔡和三林板塊集中了大量高品質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目，其中大盤項(xiàng)目居多，且和本項(xiàng)目締結(jié)關(guān)系緊密，屬于競爭的核心圈層； 顧戴路板塊 三林板塊 競爭板塊聚 焦 競爭對手盤 點(diǎn) 金誼河畔 灣流域 萬科金色雅筑 尚東國際 浦發(fā)博園 萬科新里程一期、二期 金地未未來 核心競爭片區(qū)，除金誼河畔、萬科新里程傳統(tǒng)競爭項(xiàng)目以外，金色雅筑、尚東國際二期、浦發(fā)博園等新興勢力在 07年底崛起；金地未未來因項(xiàng)目品質(zhì)和區(qū)位締結(jié)關(guān)系，預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目也會產(chǎn)生明顯的競爭； 混合型項(xiàng)目 小高層項(xiàng)目 大部分為中高端競爭項(xiàng)目 大部分為中高端競爭項(xiàng)目 ?基本特征 中環(huán)混合型社區(qū) ： ， 5萬方為小高層， 3萬方聯(lián)排別墅，另有 5千方社區(qū)業(yè)配套 ； 緊湊型 小高層戶型： 70%戶型為 90平米以下的二房戶型，三房面積為 110130； 低單價，低總價： 單價 11000起，均價不超過13000，二房約為 100萬 ； ?銷售狀態(tài)： 淡市下的下銷售冠軍 ： 1月 19日開盤，推出 328套小高層房源，當(dāng)天去化套數(shù)達(dá) 250套以上；目前實(shí)收均價 12600元 /平米； 世博區(qū)位 混合社區(qū) 低密度 低總價 主要的中端公寓競爭對手 — 浦發(fā)博園 主要的中端公寓競爭對手 — 金誼河畔 ?基本特征 中環(huán)綜合大盤： 25萬 m2住宅規(guī)劃， 6萬 m2商業(yè)配套，社區(qū)另配有 7400m2幼兒園， m2中學(xué)。 純小高層社區(qū)： 10幢 13層小高層住宅、 21幢 17層小高層 住宅；分二期，第二期為 10萬方； 產(chǎn)品高度集中： 主要是 100110m2兩房，少量135m2三房； ?銷售狀態(tài)： 高價乏力狀況下的變相低價突圍： 06年底 8000入市，銷售火爆；后續(xù)價格一路上揚(yáng)；借助多次開盤，以及二期項(xiàng)目低價入市，在年底淡市背景下取得了銷售佳績；目前實(shí)收均價 13500元 /平方米； 世博區(qū)位 軌道大盤 成熟配套 河道景觀 2期 1期 主要的高端公寓競爭對手 — 萬科金色雅筑 ?基本特征： 雙軌交通優(yōu)勢： 比鄰 11號線 混合型社區(qū)： ，由 5層洋房和 11層小高層組成；其中洋房為 2萬方左右； 精品 70/90小戶型項(xiàng)目 ： 主力房源為 7090㎡的精裝修三房，其中花園洋房得房率高達(dá) 87%，并贈送露臺 ； ?銷售狀態(tài)： 開盤在即： 預(yù)計(jì)春節(jié)后推出小戶型花園洋房，價格約為 18000元 /平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2500元 /平方； 雙軌優(yōu)勢 創(chuàng)新小戶型 萬科品牌 精裝品質(zhì) 主要的高端公寓競爭對手 — 尚東國際 ?基本特征： 高品質(zhì)規(guī)劃優(yōu)勢： ，超過 50%綠化率，并設(shè)有雙會所； 混合型社區(qū)： 32萬方建筑規(guī)模，由 5層電梯洋房和8層小高層組成； 創(chuàng)新立面風(fēng)格 ： 莊重的賴特風(fēng)格，色調(diào)純正優(yōu)雅，為不多見的創(chuàng)新風(fēng)情； ?銷售狀態(tài)： 成熟銷售階段： 一期已經(jīng)售罄，二期剛開盤； 二期高價開盤： 12月底推出二期房源，小高層價格已從 8月份的 14000上升到 19000； 銷售狀況不佳： 開盤至今只銷售約 40套小高層； 成熟展示 創(chuàng)新風(fēng)情 高品質(zhì)規(guī)劃 價高量跌 主要的高端競爭對手 — 金地灣流域 ?基本特征 中環(huán)綜合大盤： 23萬 m2住宅規(guī)劃，并建有 7000多方的配套設(shè)施； 三軌締結(jié)： 軌道 11號線均有連接； 混合型社區(qū)： 集雙拼別墅、洋房、小高層等為一體，公寓主要分布在 6層電梯花園洋房及 14層水岸景觀公寓； 產(chǎn)品創(chuàng)新度高： 創(chuàng)新小戶型電梯洋房 ； ?銷售狀態(tài)： 5月份推出聯(lián)排別墅； 7月份推出 90平米以下公寓； 中環(huán)大盤 三軌締結(jié) 親水景觀 規(guī)劃創(chuàng)新 主要的高端競爭對手 — 金地未未來 ? 基本特征 綜合大盤： 20萬方住宅規(guī)劃，其中 22棟 5層、 3棟14層、 7棟 15層； 高品質(zhì) 70/90項(xiàng)目 ：戶中有近 80%的戶數(shù)套型小于90平方米，包括 5060平方米一房， 8090平方米兩房； 精裝修公寓： 公寓房源全部采用精裝修面市 ； ? 銷售狀態(tài)： 5月份推出公寓和洋房； 高品質(zhì) 70/90項(xiàng)目 金地品牌 產(chǎn)品創(chuàng)新 精裝修品質(zhì) 近期競爭市場現(xiàn)象 高端價格存在兌現(xiàn)困境； 價格體系非常敏感； 低價項(xiàng)目搶奪小高層市場； 70/90項(xiàng)目蓄勢待發(fā)； 小高層房源集中放量，中小戶型扎堆上市，競爭進(jìn)一步惡化； 在高端價格競爭層面， 07年底的調(diào)控和信貸緊縮，已經(jīng)使高位價格下的銷售速度產(chǎn)生了明顯的下滑； 價格走勢 開盤周 消化量 主力戶型 推盤時間 — 第一批 第二批 — 小高層 +洋房 價格走勢 開盤 3周 消化量 主力戶型 時間軸 — 第一批 第二批 — 尚東國際兩次開盤成交對比 大華錦繡華城兩次開盤成交對比 70120的 23房 小高層 +洋房 70120的 23房 18500元 11200元 18400元 11800元 ? 兩次推盤貨量類似，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也一致，銷售價格實(shí)現(xiàn)飛躍，但是開盤三周內(nèi)銷售量 縮水達(dá) 3倍多 ； ? 兩次推盤貨量類似，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也類似，銷售價格實(shí)現(xiàn)飛躍，但是開盤三周內(nèi)銷售量 縮水達(dá) 4倍多； 高價兌現(xiàn)困難 浦發(fā)博園、金誼河畔等中低品質(zhì)項(xiàng)目，采取相對低價入市，取得了淡市下的銷售佳績，并且對本項(xiàng)目小高層形成了直接分流； 低價搶奪市場 ? 一個半月蓄水，宣傳主題為世博板塊，低總價宜居住宅項(xiàng)目； ? 1月 19日開盤 328套，銷售面積