【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 將繼續(xù)保持這一趨勢(shì)，中小戶型競(jìng)爭(zhēng)局面逐步鋪開(kāi)，小戶型成交比例逐漸增大； ?據(jù)滬上權(quán)威數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu) —— 佑威數(shù)據(jù)中心分析，08年小戶型上市量將達(dá)到 420萬(wàn)方，集中放量將使得市場(chǎng)上的中小戶型面臨更大競(jìng)爭(zhēng)； 11 月份各區(qū)公寓 90 平米以下戶型所占比例33%52%35%15%51%22% 21%0% 0%20%18%29%66%5%34%62%6%18%27%050010001500202325003000浦東閔行松江楊浦南匯奉賢靜安黃浦盧灣虹口閘北長(zhǎng)寧徐匯青浦崇明寶山嘉定金山普陀套0%10%20%30%40%50%60%70%9 0 平方米以下成交套數(shù) 成交總套數(shù) 9 0 平方米以下所占比例?90平米以下公寓成交量仍在保持上升趨勢(shì)，特別是作為成交熱點(diǎn)的閔行、南匯、寶山等區(qū)域，90平米戶型所占的比例（套數(shù)）均超過(guò) 50％，但總體來(lái)看全市住宅整體成交情況較國(guó)家規(guī)定的“ 70/90”政策還有很大差距； ?預(yù)計(jì)隨政策效應(yīng)的深化，小戶型將成為 08年市場(chǎng)供應(yīng)的主力，因而同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈； 市場(chǎng) 趨勢(shì) 05000100001500020230250002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 590平米以下普通住宅 全市普通住宅成交總量 小戶型市場(chǎng)占有率 2023年上海市商品房成交戶型結(jié)構(gòu) 7090未來(lái)分布 ? 首批 200萬(wàn)平米的 7090項(xiàng)目近期上市； ? 2023年上市項(xiàng)目將近 400個(gè)； ? 開(kāi)發(fā)商前幾年未開(kāi)發(fā)用地和延緩上市的70/90項(xiàng)目主要集中在寶山、青浦、閔行、浦東、南匯等六個(gè)區(qū)； ? 同時(shí) 0607年新增的土地主要是在寶山、嘉定、南匯、閔行這幾個(gè)區(qū)域，因此預(yù)計(jì)未來(lái)這幾個(gè)區(qū)域?qū)⑹恰?90/70”項(xiàng)目的主要供應(yīng)區(qū)域； 20232023上海市各區(qū)土體出讓情況05000001000000150000020230002500000寶山區(qū) 嘉定區(qū) 閔行區(qū) 南匯區(qū) 青浦區(qū) 松江區(qū) 徐匯區(qū) 楊浦區(qū) 閘北區(qū) 奉賢區(qū)浦東新區(qū)普陀區(qū) 金山區(qū)外環(huán)線 中環(huán)線 南匯 松江 7090產(chǎn)品主要分布在南匯、寶山、閔行、嘉定和浦東等郊環(huán)板塊，形成了外圍板塊公寓的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)； 市場(chǎng) 趨勢(shì) 70/90的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)： 中低端扎堆，但不乏高品質(zhì)項(xiàng)目對(duì)中高端市場(chǎng)形成沖擊； 大量： 主要集中用在陌生片區(qū)，以及傳統(tǒng)的公寓供應(yīng)區(qū)域，如 西郊板塊的九亭和浦東的周浦； 較少量： 主要被一些品牌開(kāi)發(fā)商操作，位于相對(duì)成熟的板塊，如 萬(wàn)科的金色雅筑、金地的灣流域和未未來(lái)； 純公寓開(kāi)發(fā) 公寓 ＋ 低密度住宅 ? 經(jīng)濟(jì)過(guò)熱， 07年房市局部失控， 新的調(diào)控力度不容忽視； ? 土地環(huán)節(jié)的行政性調(diào)控，對(duì) 發(fā)展商開(kāi)發(fā)能力和開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出了更高的要求； ? 金融層面全面緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)面臨資金壓力， 對(duì)發(fā)展商而言，資金回現(xiàn)得重視； ? 受 07調(diào)控余力影響和年底市場(chǎng)周期影響， 08年初預(yù)計(jì)市場(chǎng)進(jìn)入階段性整固期； ? 08年供求難以逆轉(zhuǎn)，整年 有望進(jìn)入價(jià)穩(wěn)、回暖的狀態(tài)； ? 公寓面臨 70/90集中放量， 近郊板塊同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯； ? 08年， 7090產(chǎn)品主要分布在 南匯、寶山、閔行、嘉定等近郊板塊 ， 加劇了近郊板塊公寓的 同質(zhì)化 競(jìng)爭(zhēng)； ? 不乏有高品質(zhì)項(xiàng)目對(duì)中高端市場(chǎng)形成沖擊； 政策與調(diào)控 2023年 市場(chǎng)趨勢(shì) 70/90 影響判斷 大勢(shì)仍好，但是需注意資金速度，以及競(jìng)爭(zhēng)全面升級(jí)帶來(lái)的壓力； 宏觀背景總 結(jié) 外 環(huán) 線 與本案小高層產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的板塊特征是：近郊、軌道締結(jié)、大盤(pán)； 與本項(xiàng)目可能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的板塊初步梳理為： 2號(hào)線東延伸段： 張江板塊、川沙板塊 6號(hào)線 高行板塊、金橋板塊、三林板塊 7號(hào)線 北蔡板塊、寶山板塊、羅店板塊 8號(hào)線 北部楊浦板塊、上南板塊 11號(hào)線 周康板塊、安亭板塊、嘉定新城板快 上南板塊 浦江鎮(zhèn)板塊 上大板塊 羅店板塊 周康板塊 嘉定新城板塊 安亭板塊 川沙板塊 北蔡板塊 8號(hào)線 6號(hào)線 2號(hào)線 7號(hào)線 11號(hào)線 三林板塊 顧戴路板塊 金橋板塊 高行板塊 北部楊浦板塊 張江板塊 大競(jìng)爭(zhēng)板塊 本項(xiàng)目前階段小高層銷(xiāo)售價(jià)格突破外環(huán)均價(jià) 150％，但處于全市競(jìng)爭(zhēng)板塊的價(jià)格中端； 北部楊浦板塊 上南板塊 浦江鎮(zhèn)板塊 高行板塊 金橋板塊 上大板塊 羅店板塊 周康板塊 嘉定新城板塊 安亭板塊 張江板塊 川沙板塊 北蔡板塊 60008000 80009000 60007000 1600020230 1202315000 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海世聯(lián)數(shù)據(jù)中心 1500025000 13000 1100012023 900011000 1400019000 1300014000 三林板塊 1202319000 競(jìng)爭(zhēng)板塊價(jià)格分布特征： ? 浦西低、浦東高；北部楊浦依托于優(yōu)良的資源和區(qū)位，在價(jià)格上領(lǐng)先； ? 外環(huán)外價(jià)格明顯低于外環(huán)內(nèi)； ? 同一片區(qū)價(jià)格分布未呈現(xiàn)連續(xù)性，如張江和周康板塊明顯低于周邊的三林和北蔡板塊； ? 大多數(shù)板塊價(jià)格內(nèi)價(jià)格落差平穩(wěn)，但是三林板塊、北蔡板塊和金橋板塊受個(gè)案影響，銷(xiāo)售價(jià)格落差非常明顯； ? 本項(xiàng)目小高層銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)突破外環(huán)板塊間價(jià)格水平； ?本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格位于競(jìng)爭(zhēng)板塊價(jià)格的中端； 本案前階段銷(xiāo)售價(jià)格 :13700 1000018000 競(jìng)爭(zhēng)板塊價(jià) 格 外 環(huán) 線 北部楊浦板塊 上南板塊 浦江鎮(zhèn)板塊 高行板塊 金橋板塊 寶山板塊 羅店板塊 周康板塊 嘉定新城板塊 安亭板塊 張江板塊 川沙板塊 北蔡板塊 浦東的三林、上南、北蔡以及高行板塊是本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的核心區(qū)域； ?受價(jià)格落差和區(qū)域隔斷影響，北區(qū)板塊和本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)較弱； ?川沙，張江和周浦板塊屬于消費(fèi)內(nèi)陷區(qū)域，市區(qū)客戶導(dǎo)入型較差，因此競(jìng)爭(zhēng)力度也較弱； ?顧戴板塊目前沒(méi)有明顯的放量，因此目前競(jìng)爭(zhēng)度不存在； ?上南、高行、北蔡和三林板塊集中了大量高品質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中大盤(pán)項(xiàng)目居多，且和本項(xiàng)目締結(jié)關(guān)系緊密，屬于競(jìng)爭(zhēng)的核心圈層； 顧戴路板塊 三林板塊 競(jìng)爭(zhēng)板塊聚 焦 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盤(pán) 點(diǎn) 金誼河畔 灣流域 萬(wàn)科金色雅筑 尚東國(guó)際 浦發(fā)博園 萬(wàn)科新里程一期、二期 金地未未來(lái) 核心競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)，除金誼河畔、萬(wàn)科新里程傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以外，金色雅筑、尚東國(guó)際二期、浦發(fā)博園等新興勢(shì)力在 07年底崛起；金地未未來(lái)因項(xiàng)目品質(zhì)和區(qū)位締結(jié)關(guān)系，預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目也會(huì)產(chǎn)生明顯的競(jìng)爭(zhēng)； 混合型項(xiàng)目 小高層項(xiàng)目 大部分為中高端競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 大部分為中高端競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ?基本特征 中環(huán)混合型社區(qū) ： ， 5萬(wàn)方為小高層， 3萬(wàn)方聯(lián)排別墅，另有 5千方社區(qū)業(yè)配套 ； 緊湊型 小高層戶型： 70%戶型為 90平米以下的二房戶型，三房面積為 110130； 低單價(jià)，低總價(jià)： 單價(jià) 11000起，均價(jià)不超過(guò)13000，二房約為 100萬(wàn) ； ?銷(xiāo)售狀態(tài)： 淡市下的下銷(xiāo)售冠軍 ： 1月 19日開(kāi)盤(pán)，推出 328套小高層房源，當(dāng)天去化套數(shù)達(dá) 250套以上；目前實(shí)收均價(jià) 12600元 /平米； 世博區(qū)位 混合社區(qū) 低密度 低總價(jià) 主要的中端公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 浦發(fā)博園 主要的中端公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 金誼河畔 ?基本特征 中環(huán)綜合大盤(pán)： 25萬(wàn) m2住宅規(guī)劃， 6萬(wàn) m2商業(yè)配套，社區(qū)另配有 7400m2幼兒園， m2中學(xué)。 純小高層社區(qū)： 10幢 13層小高層住宅、 21幢 17層小高層 住宅；分二期，第二期為 10萬(wàn)方； 產(chǎn)品高度集中： 主要是 100110m2兩房，少量135m2三房； ?銷(xiāo)售狀態(tài)： 高價(jià)乏力狀況下的變相低價(jià)突圍： 06年底 8000入市，銷(xiāo)售火爆；后續(xù)價(jià)格一路上揚(yáng)；借助多次開(kāi)盤(pán)，以及二期項(xiàng)目低價(jià)入市，在年底淡市背景下取得了銷(xiāo)售佳績(jī)；目前實(shí)收均價(jià) 13500元 /平方米； 世博區(qū)位 軌道大盤(pán) 成熟配套 河道景觀 2期 1期 主要的高端公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 萬(wàn)科金色雅筑 ?基本特征： 雙軌交通優(yōu)勢(shì)： 比鄰 11號(hào)線 混合型社區(qū)： ，由 5層洋房和 11層小高層組成；其中洋房為 2萬(wàn)方左右； 精品 70/90小戶型項(xiàng)目 ： 主力房源為 7090㎡的精裝修三房，其中花園洋房得房率高達(dá) 87%，并贈(zèng)送露臺(tái) ； ?銷(xiāo)售狀態(tài)： 開(kāi)盤(pán)在即： 預(yù)計(jì)春節(jié)后推出小戶型花園洋房，價(jià)格約為 18000元 /平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2500元 /平方； 雙軌優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新小戶型 萬(wàn)科品牌 精裝品質(zhì) 主要的高端公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 尚東國(guó)際 ?基本特征： 高品質(zhì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： ，超過(guò) 50%綠化率，并設(shè)有雙會(huì)所； 混合型社區(qū)： 32萬(wàn)方建筑規(guī)模，由 5層電梯洋房和8層小高層組成； 創(chuàng)新立面風(fēng)格 ： 莊重的賴(lài)特風(fēng)格，色調(diào)純正優(yōu)雅，為不多見(jiàn)的創(chuàng)新風(fēng)情； ?銷(xiāo)售狀態(tài)： 成熟銷(xiāo)售階段： 一期已經(jīng)售罄，二期剛開(kāi)盤(pán)； 二期高價(jià)開(kāi)盤(pán)： 12月底推出二期房源，小高層價(jià)格已從 8月份的 14000上升到 19000； 銷(xiāo)售狀況不佳： 開(kāi)盤(pán)至今只銷(xiāo)售約 40套小高層； 成熟展示 創(chuàng)新風(fēng)情 高品質(zhì)規(guī)劃 價(jià)高量跌 主要的高端競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 金地灣流域 ?基本特征 中環(huán)綜合大盤(pán)： 23萬(wàn) m2住宅規(guī)劃，并建有 7000多方的配套設(shè)施； 三軌締結(jié)： 軌道 11號(hào)線均有連接； 混合型社區(qū)： 集雙拼別墅、洋房、小高層等為一體，公寓主要分布在 6層電梯花園洋房及 14層水岸景觀公寓； 產(chǎn)品創(chuàng)新度高： 創(chuàng)新小戶型電梯洋房 ； ?銷(xiāo)售狀態(tài)： 5月份推出聯(lián)排別墅； 7月份推出 90平米以下公寓； 中環(huán)大盤(pán) 三軌締結(jié) 親水景觀 規(guī)劃創(chuàng)新 主要的高端競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 金地未未來(lái) ? 基本特征 綜合大盤(pán)： 20萬(wàn)方住宅規(guī)劃，其中 22棟 5層、 3棟14層、 7棟 15層； 高品質(zhì) 70/90項(xiàng)目 ：戶中有近 80%的戶數(shù)套型小于90平方米，包括 5060平方米一房， 8090平方米兩房； 精裝修公寓： 公寓房源全部采用精裝修面市 ； ? 銷(xiāo)售狀態(tài)： 5月份推出公寓和洋房； 高品質(zhì) 70/90項(xiàng)目 金地品牌 產(chǎn)品創(chuàng)新 精裝修品質(zhì) 近期競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)象 高端價(jià)格存在兌現(xiàn)困境； 價(jià)格體系非常敏感； 低價(jià)項(xiàng)目搶奪小高層市場(chǎng)； 70/90項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)； 小高層房源集中放量，中小戶型扎堆上市，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步惡化； 在高端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)層面， 07年底的調(diào)控和信貸緊縮，已經(jīng)使高位價(jià)格下的銷(xiāo)售速度產(chǎn)生了明顯的下滑； 價(jià)格走勢(shì) 開(kāi)盤(pán)周 消化量 主力戶型 推盤(pán)時(shí)間 — 第一批 第二批 — 小高層 +洋房 價(jià)格走勢(shì) 開(kāi)盤(pán) 3周 消化量 主力戶型 時(shí)間軸 — 第一批 第二批 — 尚東國(guó)際兩次開(kāi)盤(pán)成交對(duì)比 大華錦繡華城兩次開(kāi)盤(pán)成交對(duì)比 70120的 23房 小高層 +洋房 70120的 23房 18500元 11200元 18400元 11800元 ? 兩次推盤(pán)貨量類(lèi)似，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也一致，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)飛躍，但是開(kāi)盤(pán)三周內(nèi)銷(xiāo)售量 縮水達(dá) 3倍多 ； ? 兩次推盤(pán)貨量類(lèi)似，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也類(lèi)似，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)飛躍，但是開(kāi)盤(pán)三周內(nèi)銷(xiāo)售量 縮水達(dá) 4倍多； 高價(jià)兌現(xiàn)困難 浦發(fā)博園、金誼河畔等中低品質(zhì)項(xiàng)目，采取相對(duì)低價(jià)入市，取得了淡市下的銷(xiāo)售佳績(jī)，并且對(duì)本項(xiàng)目小高層形成了直接分流； 低價(jià)搶奪市場(chǎng) ? 一個(gè)半月蓄水，宣傳主題為世博板塊，低總價(jià)宜居住宅項(xiàng)目； ? 1月 19日開(kāi)盤(pán) 328套，銷(xiāo)售面積