【正文】 同時，利用軌道交通集中的高容量客流，也可讓更多的跨區(qū)域消費者獲知項目信息。 以城市中產(chǎn)為目標，建立符合中產(chǎn)需求的生活方式 制造都市大盤的影響力 高起點、強展示、唯一性 策略實踐 區(qū)域的城市占位 上海版圖正中央，都市新興高檔住宅區(qū) 市中心的便捷可達性 20分鐘市心距離，家門口的軌道交通 歐洲血統(tǒng)漫生活，來到上海 精致 BOUTIQUE社區(qū) 鮮明的都市化定位 50萬平米都市 HOUSE社區(qū) 統(tǒng)一的視覺體系 “漫生活”專利標識 會所先行的 BOUTIQUE生活體驗場 城市精致生活新軸線 鎖定“漫生活”話語權 策略的升華 “ 生活著的 漫城” 可體驗的“漫 生 活” 在“漫生活”基礎上，提升年度推廣主題 年度推廣主題 生 活 著 的 漫 城 會所－系列業(yè)主活動 “漫生活”的體驗場 刊物 —— 《漫生活》雜志 DV—— 社區(qū)實景短片 廣告 —— 主流媒體傳播 地鐵 —— 高舉高打的品牌 “漫生活”的品牌戰(zhàn) 樣板段 —— 以細節(jié)展示生活 在 2023，我們將漫城的真實生活狀態(tài)展現(xiàn)在傳媒中、活動中，和所有的客戶朋友一起細細品味這種精致而隨性的 “漫生活” 當別的樓盤只精雕細鑿地展示出一段靜態(tài)的、沒有溫度的景觀和建筑時 我們卻用心創(chuàng)作出一種動感的、擁有激情、歡笑與溫暖的真實生活空間 在一品漫城，在 BOUTIQUE會所內，在運動主題公園內，我們的業(yè)主已經(jīng)可以盡情享受小空間之外的大社區(qū)漫生活。 客戶特征 各戶型貨量與去化對比圖44485224395239824236032382114%69%0%82%73%54%13%55%0102030405060戶型面積套數(shù)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%去化率總套數(shù) 44 48 52 24 39 52 39 8累計成交 24 2 36 0 32 38 21 1銷售比例 55% 4% 69% 0% 82% 73% 54% 13%60 平米 66 平米 88 平米 90 平米 109 平米 118 平米 133 平米頂樓特殊戶型?各房源的去化率排序： 109平米 118平米 88平米 60平米 133平米 66平米 90平米； ?兩房戶型的市場接受度最好，占總去化量的 74％，其中 109房源在開盤當天已近去化完； ?一房的貨量最多，但舒適型一房去化率較低； ?三房因總價高，且有 119房源的客戶分流，所以去化稍慢，但仍屬正常范圍； ? 90平米小復式因產(chǎn)品自身原因，目前為 0 成交。 2023年 2023年 一個防止 兩個防止 雙穩(wěn)健 一穩(wěn)一緊 防止經(jīng)濟增長由偏快轉為過熱 穩(wěn)健的財政政策 穩(wěn)健的貨幣政策 穩(wěn)健的財政政策 。 錦繡華城 1房 戶型與本案 60平米戶型相近，但改善了衛(wèi)生間的開門方式，規(guī)避了風水劣勢。 ? 100平米以上兩房優(yōu)于金誼河畔； ? 產(chǎn)品亮點及舒適度與尚東國際各有千秋，具備同等競爭力。 板塊 認知 軌道沿線、 都市新興區(qū)域 、大規(guī)模低密度房地產(chǎn)項目 項目 屬性 項目一期經(jīng)濟技術指標： ? 占地面積： 平方米 ? 總建面： 125808平方米 ? 總住宅面積 : 115820平方米 ? 容積率： ? 建筑密度： % ? 總戶數(shù)： 941戶 由親地洋房、全景公寓、寬景 HOUSE、灣岸別墅四種物業(yè)類型組成。 ? 客戶美譽度已經(jīng)建立： 一品漫城的客戶美譽度較好，社區(qū)的大盤形象和軌道優(yōu)勢是客戶對項目的最大價值認同點。銷售金額達 。一品漫城處于浦江版塊的門戶位臵。 ? 精裝修緊湊型的舒適享受，屬市場領先產(chǎn)品。戶型的通透性及動靜分區(qū)都十分優(yōu)良。其中，普通住宅、高檔住宅銷售價格 分別上漲了 %和 %，漲幅分別比一季度高 。 ? 預計 08年初市場將延續(xù)目前低迷，進入階段性整固； 市場 趨勢 2023 年上海商品房市場月度供需走勢情況110711055811492108491063410240102351043910199958791699802050000010000001500000202300025000003000000350000007. 1 07. 2 07. 3 07. 4 07. 5 07. 6 07. 7 07. 8 07. 9 07. 10 07. 11 07. 12平方米90009500100001050011000115001202312500元 / 平方米供應面積 成交面積 成交均價市場 趨勢 但 08年供小于求矛盾難以扭轉，整年市場有望出現(xiàn)回暖、價穩(wěn)的局面； 111月份 ? 從施工量而言，上海 04— 07年保持比較穩(wěn)定的水平，并沒有出現(xiàn)明顯的下滑； ? 但是從新開工面積看， 07年出現(xiàn)深度下滑，新開工面積下滑比例達 %，將在后續(xù)幾年形成商品房供應萎縮，也將是影響 08年上海房地產(chǎn)市場的重要因素之一； ? 預計 08年一季度將會出現(xiàn)整固局面，但在二季度如果沒有進一步調控政策出臺的前提下，住宅市場將會有所回暖，價格趨穩(wěn)； 08年的供應特征：受 70/90政策影響，全市小戶型上市放量，市場結構的集中將導致公寓面臨同質化競爭的升級； ?06年小戶型供應增量所帶來的市場結構變化在在 07年已顯現(xiàn)?！? ? “我們有小孩后可以讓父母住在這里，我們搬回市中心。 征集 91復式及一房家居創(chuàng)意方案，社區(qū)網(wǎng)站進行評選。 可以表現(xiàn)出“小空間的更多價值”。月末作品展覽、評獎 三對三籃球賽賽 Boutique家居創(chuàng)意征集 運動公園 雪茄吧 邀請 30位老客戶，自組 3球隊前來參賽 采用循環(huán)制 邀請意向客戶參加，請專雪茄師主持沙龍 雪茄品鑒沙龍 （ ） 奧運寶寶游泳比賽 游泳池 社區(qū)網(wǎng)站 邀請 20位業(yè)主及其朋友的孩子參加比賽?！? 客戶誠意度高，認可本項目近軌道、低密度的整體品質，但是對于目前周邊配套現(xiàn)狀不太滿意，但是看好包括配套在內的發(fā)展前景； ?陳研 —— 上海本地人，青年教師， 30歲，目前居住在虹口，工作在浦東，首次臵業(yè) ? “我們是考慮交通條件好，有軌道線，盧浦大橋下去就到父母家了。 ? 有效供給不足制約上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也成為政策重點調控的方向之一。二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比一季度高 。唯一不足是通透性稍差。 優(yōu) —— 戶型方正，邊套 位置三面通風， 客廳大轉角窗采 光景觀俱佳。 建議：寬景和別墅推售計劃根據(jù)市場變動情況，在小高層銷售末期具體排定。 ? 2023年 12月 1日，小高層開盤，推出 2＃、 4＃、 10＃樓， 180套全景公寓，開盤當天去化 30％。 ? 推售時間緊，與小高層合理銜接 —— 如果待小高層去化完成后再推售聯(lián)排，則月均去化量應保證 23套，這對高端產(chǎn)品是非常高的速度要求，因此需提前入市。 物業(yè)類型 親地洋房 已售磬 除部分滿足“ 7090”要求的小高層產(chǎn)品外，本項目的戶型設計強調“大尺度、舒適感”，呼應項目的中高端品牌形象。雙廳的通透性好于本案，但三臥室較分散，動靜分區(qū)弱于本案。后期需概念引導并加強展示； 房型分析一房15%三房11%二房74%一房二房三房第一階段去化狀況分析：二房和三房正常去化，舒適性一房是滯銷產(chǎn)品； 90平米復式是問題產(chǎn)品； 通過市場檢驗戶型 A類 2+1戶型（ 17%） 109二房（ 13%） B類 133三房（ 13%） 60精裝一房（ 16%） 88精裝二房（ 17%） D類 復式房（ 8%） 30%，具備相對競爭優(yōu)勢，有價值的提升空間； 46%，市場接受程度尚可，但是面臨競爭的擴大。 08年經(jīng)濟政策 —— 從緊貨幣政策將作為主基調貫穿于 2023年 ，反映在房地產(chǎn)方面勢必將實行全面的信貸緊縮； 政策 掃描 中央經(jīng)濟工作會議重要政策風向及 08年初的政策表現(xiàn)： 承認 經(jīng)濟增長由偏快轉為過熱的趨勢尚未緩解，價格上漲壓力加大，涉及人民群眾切身利益的問題還比較突出。 工作在項目周邊和三林片區(qū)的客戶價值認同點17%19%5%10%16%4%5%1%8%4%0%1%2%1% 1%0%2% 2%4%0%5%10%15%20%25%區(qū)域、地理位置社區(qū)規(guī)模產(chǎn)品特色、稀缺開發(fā)商品牌交通 價格 質量 風水戶型設計 周邊環(huán)境 業(yè)主素質 社區(qū)文化社區(qū)內環(huán)境結構安全性商業(yè)配套 物業(yè)管理會所升值潛力工作在市區(qū)的客戶價值認同點12%15%3%12%15%5% 5%1%11%2%1%1%5%2%0%1%0%4%8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%區(qū)域、地理位置社區(qū)規(guī)模產(chǎn)品特色、稀缺開發(fā)商品牌交通 價格 質量 風水戶型設計 周邊環(huán)境 業(yè)主素質 社區(qū)文化社區(qū)內環(huán)境結構安全性商業(yè)配套 物業(yè)管理會所升值潛力產(chǎn)品 認可度 成交客戶對產(chǎn)品價值認知分析顯示，客戶對本項目認知較為全面，也驗證了本項目綜合素質較高； 產(chǎn)品亮點72311512818133701020304050607080整體規(guī)劃 建筑風格外立面設計小區(qū)園林 功能分區(qū) 通風采光朝向戶型設計?成交客戶對整體規(guī)劃、戶型設計和建筑風格認知較明確，也就是說涵蓋了一個房產(chǎn)項目應該具備的素質； 產(chǎn)品 認可度 ?13000－ 14500元/平米為客戶可接受的毛坯房的主力單價區(qū)間，主力價格位于 1350014000。 通過活動發(fā)放 VIP體驗卡，建立新老客戶信息庫。 1－ “人民廣場站”：換乘大堂立柱 2－ “西藏南路”：換乘通道樓棟口 3－ M8現(xiàn)終點站“耀華路站” 4－考慮楊浦等北部客戶 圖 1： 人民廣場換乘大堂立柱 圖 2： 西藏南路站換乘通道樓梯 圖 3： 耀華路站進出口樓梯墻面 車箱內與車身廣告 提升樣板房展示效果的重要手段 — 劃定獨立展示領域和建立風情導視體系 禮節(jié) 提示牌 戶型 導視 功能間 說明 大堂 展示 室外 展示 公共部位 裝修 “生活著的漫城” SIX – 以實景化的細節(jié)，展示漫生活品質 室外展示 以造型獨特的室外導視道具，與看房通道完美結合，建立本房型獨特的觀賞領域感，并起到在室外就營造展示主題風情的作用； 大堂展示 通過完美展現(xiàn)門廊的完整性而建立品質感 完整展現(xiàn)交房標準大堂效果，并通過局部軟裝提升展示效果 看房通道的展示尤為重要，建議選用花架聯(lián)廊的形式?；诟邇r高速的需求，本年度需加大廣告投放量。 客戶看好本項目前景和價值； 客戶分析 結論 項目周邊和徐匯、黃浦、盧灣等市中心客戶是核心客戶； 客戶具備成熟的臵業(yè)經(jīng)驗，屬于臵業(yè)的優(yōu)質客戶； 客戶屬中產(chǎn)上游客戶，對項目抱有的“投資＋自住”的臵業(yè)觀，看好本項目的價值和前景 PART 3. 價格研判 核心問題界定 時間目標： 至 08年 8月前，完成小高層 100％去化，即：月均銷售 8000方，約 88套 /月； 資金目標： 08年小高層總銷 6億元， 即：實現(xiàn)毛坯均價 13740元 /平米，精裝均價約 15740元 /平米； 本項目現(xiàn)狀 銷售速度 —— 自 12月 15日新政調整以來，共銷售 37套 ,即月均32套，僅為速度目標的約 1/3； 銷售價格 —— 毛坯均價 13608元 /平米，精裝均價 15548元 /平米； 3 、 市場占位 —— 成交客戶認為本案的項目品質和區(qū)域發(fā)展高于金誼河畔與浦發(fā)博園，與尚東國際同層級； V S 競爭對手現(xiàn)狀 浦發(fā)博園 —— １月２０日公寓開盤，價格 12500元 /平米，成交 281套； 金誼河畔 —— １２月１