【文章內(nèi)容簡介】 底商調(diào)研分析p 順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析p 順義居民消費習(xí)慣調(diào)查p 小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)3/9/2023 37順義城區(qū)餐飲類物業(yè)狀況分析名稱 位置 菜系 客單價 檔次 評價大鴨梨 順義區(qū)一中對面 烤鴨 2040 中低連鎖形式的家常菜館。價格便宜、性價比高，適合大眾消費，為順義城區(qū)居民普遍認可，有較為充足的停車位 小肥羊 西門外臥龍環(huán)島鐵橋西 火鍋 3050 中 因有特色，口感好，較為順義居民喜愛權(quán)金城 順義區(qū)府前西街路南 韓國燒 烤 3050 中 較為有特色，餐環(huán)境不錯，價格較為實惠，服務(wù)水一般。 天賜莊園 順義區(qū)中山南路 8號 北京 /家常 3040 中主營 “家常菜和烤鴨 ”。天天爆滿，量大便宜，味道較好 清真爆肚宛 北京近郊順義火車站前 北京小吃面食 30 中 口味正宗，有特色，較為順義中老年居民認可金百萬烤鴨店 順義區(qū)府西前街 10號 烤鴨 /家常菜 3040 中大眾餐館，主要定位在中低檔菜和家常菜，性價比較高，居民認可度高，人多，停車位充足，就餐環(huán)境較為嘈雜 。 順義城區(qū)部分為當?shù)鼐用褫^為認可的餐飲店基本情況調(diào)查3/9/2023 38順義城區(qū)餐飲類物業(yè)狀況分析3/9/2023 39順義城區(qū)餐飲類物業(yè)狀況分析216。 區(qū)域內(nèi)餐飲市場較為火爆216。 主要集中在中山街和金街，其他各處也均有分布216。 以大眾化的中檔消費為主，物美價廉的大眾化餐飲經(jīng)營狀況普遍較好，對服務(wù)質(zhì)量、就餐環(huán)境有一定的要求，但要求并不高216。 以京味家常菜、川菜等菜系為主，品類較為單一216。 對特色化的需求正在日異增強，有較好的市場需求潛力216。 休閑餐飲和西式正餐快餐目前在本地區(qū)域餐飲消費的市場不大216。 以朋友聚會和家庭聚餐為主要的就餐目的216。 停車位一般較為充足3/9/2023 40區(qū)域商業(yè)狀況分析p 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析p 順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析p 順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析216。順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析216。順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析p 順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析p 順義居民消費習(xí)慣調(diào)查p 小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)3/9/2023 41? 地理位置：順義新順南大街東北角（國泰南側(cè)）? 經(jīng)營面積： 10000平方米 ? 業(yè)態(tài)分布：216。 F1：金飛鴻電訊、小家電、自行車216。 F2：洗衣機、電冰箱216。 F3：電視機、電腦、音響、 DVD216。 F4——F6 ：家具賣場? 層高：一至三層每層基本在 ，四至六層存在錯層，層高僅 ，局部不足 3米? 主通道寬度： ? 出入口：一個? 樓梯：滾梯一組二部、消防樓梯一個? 經(jīng)營狀況：一至三層電器經(jīng)營狀況較好，四至六層家具經(jīng)營狀況不佳? 總體評價：一至三層無論是從環(huán)境還是經(jīng)營狀況都明顯好于四層以上，四至六層家居賣場極為冷清，且層高達不到應(yīng)有的標準，環(huán)境很不舒適。順義城區(qū)專業(yè)市場分析 —— 西單家電商城3/9/2023 42順義城區(qū)專業(yè)市場分析 —— 蘇寧電器? 地理位置：順義新順南大街（怡馨家園臨街）? 經(jīng)營面積： 6000平米? 業(yè)態(tài)分布：? F1： 數(shù)碼產(chǎn)品、灶具、熱水器? F2：手機專賣、 DVD、 EVD? F3：空調(diào)、電腦、冰箱、冷柜? F4：電視、洗衣機、家庭影院? F5：售后服務(wù)網(wǎng)點、儲存庫房? 層高：一層 ，其他各層 4米左右? 出入口： 2個? 樓梯：滾梯一組兩部（四層為一部上行滾梯），消防梯一個，貨梯一個? 經(jīng)營狀況：較好? 總體評價：主要客群為順義城區(qū)居民3/9/2023 43? 地理位置：新順北大街西側(cè)，西單商場以北? 經(jīng)營面積： 1500平米? 建筑形式：一層臨街底商? 租金水平： 3—10 元 /天 ㎡（使用面積）? 購物環(huán)境：較差? 經(jīng)營狀況：良? 出租率： 95%左右? 總體評價： 順義區(qū)通訊市場以通訊城為核心，沿新順北大街成線性分布，數(shù)碼城所在臨街底商共 16家，其中經(jīng)營手機通訊類店鋪共 9家，占到了 56%。就面積而言則接近 65%。順義城區(qū)專業(yè)市場分析 —— 通訊城3/9/2023 44順義城區(qū)專業(yè)市場分析 —— 益麒麟建材市場p 地理位置：順西路東側(cè)，本案對面p 經(jīng)營面積： p 建筑形式：工棚式建筑，一層為主、臨街局部三層p 租金水平： 18元 /天 ㎡（使用面積）p 標準攤位： 4060平米p 購物環(huán)境：一般p 經(jīng)營狀況：很好p 出租率： 100%p 總體評價：沿順西路南北至順平路沿線，是順義地區(qū)家居建材市場的集工散地，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和市場影響力。本建材市場是順義供銷社國有資產(chǎn)，在順義地區(qū)居民中認知度較高。出租率達到了 100%，普通攤位的轉(zhuǎn)讓位甚至達到了 6—10 萬。建材類產(chǎn)品種類較全，以中低檔產(chǎn)品為主，有部分品牌產(chǎn)品。3/9/2023 45區(qū)域商業(yè)狀況分析p 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析p 順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析p 順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析216。順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析216。順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析p 順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析p 順義居民消費習(xí)慣調(diào)查p 小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)3/9/2023 46住宅底商狀況分析 —— 怡馨家園 業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計商業(yè)業(yè)態(tài) 商家數(shù)量藥店 1音像超市 1廣告設(shè)計 1電動用車 1室內(nèi)設(shè)計 1醫(yī)療 2洗衣店 2服飾 2攝影 2西餅屋 2飾品店 3居家用品 3茶館 6便利店 8美容美發(fā) 9餐飲 17合計 61怡家園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況統(tǒng)計圖表注：不包含空置部分3/9/2023 47怡馨家園底商租售價格? 底商銷售價格：? 東側(cè)底商均價為 6800元 /平米；? 西側(cè)底商均價為 5800元 /平米；? 內(nèi)街底商均價為 8000元 /平米；? 南側(cè)外街獨立底商均價為 5500元 /平米。? 底商租賃價格：? 東側(cè)底商租金為 /平米 .天；? 西側(cè)底商租金為 /平米 .天；? 內(nèi)街底商租金為 /平米 .天 。? 結(jié)論：怡馨家園底商平均租金為 1元 /平米 .天。3/9/2023 48怡馨家園底商空置狀況? 東側(cè)門面約為 18個，空置門面約 7個，空置率約為 38%；? 西側(cè)門面約為 19個，空置門面約 9個，空置率約為 47%；? 內(nèi)街門面約 99個，空置門面約 26個，空置率約為 26%；? 南側(cè)外街獨立底商門面約 68個，空置門面約 30個，空置率約為44%；? 結(jié)論：怡馨家園底商空置率約為 40%。3/9/2023 49住宅底商狀況分析 —— 怡馨家園? 商業(yè)體量：約 9000平米? 建筑形式：住宅底商 +復(fù)式內(nèi)外街? 檔次：中低檔? 業(yè)態(tài)組合：外街部分以餐飲為主，底商和內(nèi)街多為美容美發(fā)、便利店、飾品等。? 經(jīng)營狀況：該項目底商除蘇寧電器的新順南大街經(jīng)營一般，其余區(qū)域的經(jīng)營均比較差 ,空置率較高，多家商戶均有不同程度的退租打算。? 商業(yè)評價：216。 主力店蘇寧電器位于新順南大街一側(cè)，其所帶來的人流只對同側(cè)臨街商業(yè)有支持作用，而對于順平路和站前南街沒有支持。216。 外街一至三層縱向分割方式不合理，使用效率較低，不符合大部分商家需求，并造成單店總面積過大，總價較高，增大了投資和經(jīng)營的風(fēng)險216。 商業(yè)規(guī)劃體量過大，設(shè)計不合理，業(yè)態(tài)種類單一 ,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 ,缺乏核心亮點 ,是造成空置率較高的又一個主要原因216。 另外南側(cè)臨街商業(yè)面對高架橋，形不成順平路南北商業(yè)人流的互動，阻隔了商業(yè)氣氛的貫通，且南側(cè)和西側(cè)人流稀少，很難形成良好的商業(yè)氛圍3/9/2023 50住宅底商狀況分析 —— 宏城花園宏城花園南北兩側(cè)底商業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計圖3/9/2023 51住宅底商狀況分析 —— 宏城花園北側(cè)底商面積均在 104㎡左右，面寬 ，租金：簡裝修約 /天 /㎡，未裝修約 /天 /㎡售價： 3100元 /㎡。出租率： 80%南側(cè)底商的面積均在 120㎡ —130 ㎡之間，面寬 租金約 2元 /天 /㎡。出租率： 100%分析宏城花園臨街底商 全部均為一層臨街底商。 受地理位置和商業(yè)氛圍影響，其南側(cè)（靠近本案一側(cè)）商業(yè)氛圍、出租率、經(jīng)營狀況明顯好于北側(cè)。各商家經(jīng)營狀況普遍較差，有的只勉強保本?？傮w來看，由于住宅底商的限制，業(yè)態(tài)以美容美發(fā)、便利店（小商店）以及其他初級配套為主，較為單一，經(jīng)營品質(zhì)一般。 3/9/2023 52住宅底商狀況分析小結(jié)和啟示? 主力店的選擇和位置的確定：要以能夠聚集大量人氣的主力店為首要選擇，且位置選擇應(yīng)能夠更大程度地帶動起周邊商鋪的經(jīng)營? 臨街店鋪和底商，餐飲店可以二層為主，其他可以一層為主，局部二層，同時鑒于眾多業(yè)態(tài)對于三層臨街店鋪的需求較差，造成使用率低、空置率高的眾多規(guī)劃負面事實，應(yīng)避免設(shè)計三層縱向分割的臨街店鋪? 底商的定位要有特色，分區(qū)明確，應(yīng)充分考慮到與主力店、與周邊環(huán)境和差異化和互補互動作用，避免業(yè)態(tài)的單一和重復(fù)設(shè)置3/9/2023 53順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析小結(jié)? 百貨類：216。 以西單、國泰以核心，具有較好的市場認知度，基本能滿足順義城區(qū)普通居民的購物需求；216。 就本項目地理位置和周邊環(huán)境而言，不適于發(fā)展百貨類大中型購物場所? 超市類216。 中型超市主要為西單和國泰首層兩個超市，有較大的市場占有率；216。 便利店發(fā)展無論是從品牌化還是從連鎖化、規(guī)?；韵鄬?；216。 位于博聯(lián)的華普超市即將開業(yè)，面積約 8000平米，為本區(qū)域目前的大型超市，但品牌競爭力和規(guī)模較為一般；216。 目前順義城區(qū)缺乏如家樂福、易初蓮化等國際化品牌化的大型品牌超市，以本項目的地理位置和區(qū)域環(huán)境而言，較為適宜引進大型品牌超市3/9/2023 54? 餐飲類 ：? 餐飲業(yè)以金街和中山街兩個地區(qū)較為集中，其他區(qū)域也均有分布? 中式中檔餐飲在本地區(qū)的市場接受度較高，消費頻次和能力也較好，有較好的市場氛圍? 西式快餐和休閑餐飲在本地區(qū)尚處于起步階段，普通居民的消費觀念尚不認同，需要進一步的引導(dǎo)? 本項目未來餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)以中式中檔和中高檔特色餐飲為重點，占餐飲較大比例，考慮到未來發(fā)展因素，可適當引進少量新型餐飲業(yè)態(tài)? 娛樂類：? 順義區(qū)域城區(qū)內(nèi)的娛樂業(yè)態(tài)種類單一，檔次較低，如金街充斥著眾多的低檔網(wǎng)吧、臺球、錄像、足浴等娛樂場所? 較為高檔的娛樂場所則分布在順義旅游區(qū)別墅區(qū)域，如高爾夫、垂釣、賽馬等，但該目標客群與城區(qū)內(nèi)娛樂類消費客群有很大差別? 本項目北側(cè)分布著為數(shù)不多的幾家如 KTV、洗浴等娛樂場所，經(jīng)營狀況尚可，結(jié)合未來本區(qū)域的規(guī)劃，娛樂業(yè)態(tài)在本項目周邊應(yīng)有一定的發(fā)展空間? 專業(yè)市場類：? 以中低檔和低檔的建材