【正文】 受到城區(qū)商業(yè)商圈的爭奪，不適合一些業(yè)態(tài)如百貨類的引進，應考慮適合本區(qū)域位置特點的業(yè)態(tài)u區(qū)域內商業(yè)發(fā)展滯后，無論是購物、餐飲還是娛樂檔次都較低，品牌商家缺乏，商業(yè)尚處于初級階段u目前本項目周邊公共交通很不便利u由于順義地區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后，區(qū)域人口密度相對較低，引進具有較大知名度和市場影響力的品牌商家有一定的困難u周邊煤廠、加油站等環(huán)境的負面影響較明顯，同時也會影響商業(yè)氛圍的形成，隔離本項目商業(yè)與中心城區(qū)的溝通隨本項目開發(fā)進程及順義發(fā)展，逐步改善周邊人文環(huán)境，生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境3/9/2023 78商業(yè)部分 SWOT分析機會u根據(jù)順義地區(qū)的未來規(guī)劃，未來本區(qū)域規(guī)劃為順西餐飲娛樂街，將有較好的發(fā)展空間u隨著區(qū)域內的土地開發(fā)，周邊人口密度和消費力將不斷提升，將成為本項目商業(yè)消費的有力支持u區(qū)域內商業(yè)的落后同時也帶來了一些市場空白點和商業(yè)發(fā)展機遇u本項目住宅開發(fā)的品質化將帶來具有一定消費實力的目標消費群本項目住宅開發(fā)的品質化將帶來具有一定消費實力的目標消費群3/9/2023 79商業(yè)部分 SWOT分析威脅u現(xiàn)階段順義城區(qū)內已形成一定的商業(yè)氛圍，為順義周邊客群普遍認同，形成了一定的消費習慣，其輻射作用較強，將吸引本項目的目標消費客群，對本項目商業(yè)的發(fā)展構成威脅u從未來發(fā)展來看，順義城區(qū)內隨著大量房地產的開發(fā)，未來商業(yè)配套的面積和各類業(yè)態(tài)將不斷增加，各自的商業(yè)輻射作用將不斷增強，競爭將不斷加劇以品牌化、特色化、差異化商業(yè)特征，對輻射圈內目標客群形成強烈吸引3/9/2023 80目錄? 項目商圈分析? 區(qū)域內商業(yè)狀況分析? 本項目商業(yè)部分 SWOT分析? 目標消費群定位分析? 本項目商業(yè)定位及產品定位3/9/2023 81目標消費群來源未來本案住宅人群及項目周邊小區(qū)住宅人群項目周邊的建材家居等業(yè)態(tài)所帶來的商業(yè)人群周邊單位以及未來由于本案商業(yè)影響力所能帶來的其他人群（包括順義城區(qū)和周區(qū)區(qū)縣）商業(yè)人群居住人群其他人群3/9/2023 82目標消費群定位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：目標客群以 25至 35歲和 35歲至 45歲的中青年居多，主要分布在 30至 45歲區(qū)間。此段年齡區(qū)間的目標消費者有一定的經(jīng)濟實力和較旺盛的消費需求，對生活品質有一定的追求和理解。3/9/2023 83目標消費群定位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：目標客群以月收入在 2023至3000元的事業(yè)單位公務員、教師、醫(yī)生和月收入在 30005000元的企事業(yè)單位中層、醫(yī)生、私營業(yè)主居多，他們對商業(yè)配套的要求相對較好，除滿足一般的生活便利性商業(yè)配套外，對提升生活品質的商業(yè)業(yè)態(tài)的消費也有一定的要求；另外企業(yè)管理人員等高收入人員，以及事業(yè)單位中帶有一定隱性收入者也占一定比例3/9/2023 84目標消費群定位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：未來本項目經(jīng)營初期將以面對本項目身的居住人群，并對周邊商業(yè)人群、居民和工作人群也有一定的輻射作用，隨著本商業(yè)物業(yè)的特色化打造，其臨街外向型商業(yè)的消費特征將日趨明顯，外來消費人群將逐漸增加。3/9/2023 85目錄? 項目商圈分析? 區(qū)域內商業(yè)狀況分析? 本項目商業(yè)部分 SWOT分析? 目標消費群定位分析? 本項目商業(yè)定位及產品定位3/9/2023 86本項目商業(yè)定位的原則以內向型與外向型商業(yè)相結合的形式，在滿足本案住宅目標人群的商業(yè)配套需求的同時，以特色經(jīng)營最大限度地吸引本區(qū)域內的消費人群作為一期商業(yè)開發(fā)，充分樹立本項目在順義區(qū)域的商業(yè)形象，以良好的市場形象作用和示范用帶動后期的商業(yè)與住宅的開發(fā)內外兼顧內外兼顧開發(fā)示范開發(fā)示范充分利用區(qū)域商業(yè)可借之勢，深入挖掘區(qū)域內商業(yè)市場需求和商業(yè)空白點，并在此基礎上結合本項目特質進行商業(yè)定位業(yè)態(tài)設置方面迎合本項目目標居住人群的消費特征 (順義地區(qū)中高端人群 )，以新型的集特色化與時尚感與一體的業(yè)態(tài)進行差異化經(jīng)營。提升物業(yè)形象力和吸引力借勢造勢借勢造勢特色經(jīng)營特色經(jīng)營3/9/2023 87商業(yè)定位思路216。未來本案及區(qū)域內中高端居民持續(xù)增長的消費力、消費需求和消費特征216。對商業(yè)配套的升級版需求216。項目東側已形成的商業(yè)氛圍216。本地區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃借勢方案一以滿足社區(qū)內居民的消費和生活需求為目標，內向型為主，外向型為輔的社區(qū)型商業(yè)方案二以大型品牌超市的號召力帶動商業(yè)氛圍，以新型休閑型商業(yè)業(yè)態(tài)為特色，兼具內向型和外向型特征，在滿足社區(qū)需求的同時更多追求產品的外向型功能社區(qū)型特色型滿足本項目目標客群消費需求為后期開發(fā)起到形象示范作用實現(xiàn)商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化，引發(fā)商業(yè)與住宅的良性互動引發(fā)商業(yè)與住宅的良性互動3/9/2023 88商業(yè)體量定位? 本項目 C區(qū)擬開發(fā)住宅 21萬平米，按人均 30平米計算，可容納 7000人左右? 按北京地區(qū) 2023年人均商業(yè)面積 1平米的規(guī)劃計算，商業(yè)面積總體量需 7000平米? 加之考慮本項目商業(yè)對于周邊區(qū)域居民的輻射作用，對本地塊住宅的升值俄，以及本商業(yè)對于未來項目持續(xù)開發(fā)中應起到的示范作用和帶動作用，可增加 2023至 3000平米綜合上述，建議本項目商業(yè)規(guī)模內向型社區(qū)型商業(yè)控制在 70009000平米較為合理外向型區(qū)域型商業(yè)考慮到時順義城區(qū)乃至順義周邊區(qū)縣的輻射作用，以形成本區(qū)域商業(yè)中心態(tài)勢，商業(yè)體量可加大到 20230平米 ——25000 平米左右。3/9/2023 89商業(yè)定位（一） —— 主題定位以滿足社區(qū)居民生活需求為目標追求服務的品質化、便利化提供內向型會所式 社區(qū)生活館3/9/2023 90商業(yè)定位（一） —— 定位詮釋? 規(guī)模定位：社區(qū)型商業(yè)? 功能定位：以滿足社區(qū)居民商業(yè)需求為主要目標的內向型配套商業(yè)? 檔次定位：中高檔會所式配套服務、追求生活服務的品質化和便利性3/9/2023 91方案一商業(yè)部分規(guī)劃建議超市便利型社區(qū)配商業(yè)街餐飲區(qū)3/9/2023 92超市類u中型中檔超市，如旺市百利、華潤等 面積在 2023平米左右餐飲類u中小型中檔特色餐飲、休閑餐飲等面積在 3000平米左右娛樂類u美容美體生活館、健身等面積在 1000平米左右商業(yè)定位（一） —— 業(yè)態(tài)定位3/9/2023 93業(yè)態(tài)功能及設置 單體面積（ m2） 數(shù)量 總面積（ m2）社區(qū)便利型商 業(yè)干洗店 100 1 100沖印店 80 1 80美容美 發(fā) 60——120 2 200音像制品、 書 店 60——150 1 150藥 店 100——200 1 200西 餅 屋 100——150 1 150眼 鏡 店 100200 1 200寵 物店 200 1 200鮮 花禮品 50 1 100銀 行、 郵 政 200 各 1 400商業(yè)定位（一） —— 業(yè)態(tài)定位社區(qū)便利型配套商業(yè)總面積在 2023平米左右3/9/2023 94商業(yè)定位（二） —— 主題定位以 大型品牌超市 為商業(yè)磁石以 特色餐飲 、 休閑餐飲、新型業(yè)態(tài) 為特色外向型為主、與內向型配套相結合營造順義地區(qū) 昭示性生活空間港3/9/2023 95商業(yè)定位（二） —— 定位詮釋? 功能定位：內外兼?zhèn)?，在滿足社區(qū)商業(yè)需求的基礎上，以更好的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)品質、形象，全面吸引周邊區(qū)域的目標客群? 主題定位：以中西式特色餐飲、大型品牌超市為特色，輔以娛樂、及其他生活配套? 檔次定位：中檔、中高檔為主，追求消費環(huán)境氛圍和服務品質，突出其品質化、特色化休閑化3/9/2023 96方案二商業(yè)部分規(guī)劃建議主體商業(yè)（大型主力超市）外向型臨街店鋪（餐飲、娛樂、其他新型業(yè)態(tài)）便利型社區(qū)配商業(yè)街外向型臨街店鋪（餐飲、娛樂）3/9/2023 97方案（二）商業(yè)規(guī)模定位2023025000平米左右主體商業(yè)和部分公寓下底商商業(yè)規(guī)模建筑形式商業(yè)規(guī)模以商業(yè)配套為主、并逐步向外向型商業(yè)拓展的社區(qū)級商業(yè)中心商業(yè)規(guī)模商業(yè)級別3/9/2023 98方案（二）商業(yè)規(guī)劃設計建議外向型臨街商業(yè)主體商業(yè)外向型臨街商業(yè)小區(qū)內部道路便利型社區(qū)商業(yè)街便利型社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積 其他要求主力商業(yè)大型超市、綜合購物3 15000平米層高、電力、進深、樓板承重等外向型臨街商業(yè)餐飲、娛樂、新型業(yè)態(tài)2 單店 150400平米左右進深、面寬、上下水、電力、排煙排污等便利型社區(qū)商業(yè)街社區(qū)便利型配套商業(yè)12 單店 50200平米左右根據(jù)業(yè)態(tài)不同有不同要求3/9/2023 99超市類u大型知名超市：家樂福、易初蓮花、沃爾瑪u面積： 1000015000平米左右u作用：216。主力店品牌形象和集客作用，帶動整個商業(yè)氛圍的形成216。吸引投資客的目光，帶動商鋪的招商與銷售216。穩(wěn)定、有固定客流，有利于商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展216。提高本項目的生活便捷性，有利于住宅的銷售216。有利于提高周邊中小店鋪的入駐率和租金水平商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位3/9/2023 100餐飲類u以中式中型中檔特色餐飲為主流（如新派川菜、杭邦菜、私房菜等）u輔以少量中西式快餐（如韓式燒烤、日式拉面等）u少量咖啡、茶館、主題餐吧等總面積在 40005000平米左右商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位3/9/2023 101娛樂及其他類u酒吧uSPA、水療類u美容美體類u健身類u休閑書吧u音樂茶吧等總體量在 10001500平米左右商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位餐飲及娛樂業(yè)態(tài)的作用：216。其租金是商業(yè)部分穩(wěn)定的利潤來源；216?？沙掷m(xù)滿足項目商圈內不同層次、不同需求的消費群體的消費需求。3/9/2023 102業(yè)態(tài)功能及設置 單體面積（ m2） 數(shù)量 總面積（ m2）社區(qū)便利型商 業(yè)干洗店 100 1 100沖印店 80 1 80美容美 發(fā) 60——120 2 200音像制品、 書 店 60——150 1 150藥 店 100——200 1 200西 餅 屋 100——150 1 150眼 鏡 店 100200 1 200寵 物店 200 1 200鮮 花禮品 50 1 100銀 行、 郵 政 200 各 1 400商業(yè)定位（二） —— 業(yè)態(tài)定位面積：社區(qū)便利型配套商業(yè)總面積在 2023平米左右作用：可保證穩(wěn)定的租金收益，滿足小區(qū)居民的生活配套需求3/9/2023 103謝 謝！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH