【正文】 前景，同時還能帶動本項目商業(yè)與商業(yè)、商業(yè)與住宅之間的良好互動，成為本項目的一大賣點3/9/2023 20區(qū)域商業(yè)狀況分析p 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析p 順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析p 順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析216。在規(guī)劃期末，力爭在順義區(qū)域內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照上述標準建設(shè)相應(yīng)數(shù)量的超市、便利店、早餐網(wǎng)點等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 　　 ： 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃和舊村改造規(guī)劃，按照每千人擁有居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積不低于 700平方米的標準規(guī)劃建設(shè)居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。 一般距離城市商業(yè)中心區(qū) 1公里以外的居住區(qū)、服務(wù)人口 4萬人以上，應(yīng)有一個相應(yīng)規(guī)模的居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。 　　 ： 共規(guī)劃建設(shè) 12個居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心。 　　 :為合理解決中心區(qū)交通問題，規(guī)劃對現(xiàn)有企業(yè)、行政事業(yè)單位進行整合、遷移，實現(xiàn)用地集約化，合理利用地上和地下空間，滿足商業(yè)中心區(qū)停車設(shè)施要求；按照商業(yè)規(guī)劃實施的階段，根據(jù)商業(yè)中心區(qū)動態(tài)、靜態(tài)的交通要求，改造現(xiàn)有內(nèi)部、外部交通體系，分別規(guī)劃小、中、大三個環(huán)路，形成相對完整、獨立的商業(yè)中心區(qū)。另外，在原金街附近建設(shè)兩條特色商業(yè)街。 ? 　　 以主力百貨店、專賣店、專業(yè)店及小型超市為主要業(yè)態(tài)，配以快餐店、電影院、書店、游泳館、健身房、酒吧等服務(wù)設(shè)施。商業(yè)高度聚集，行業(yè)齊全，功能完備，形成購物、餐飲、休閑、娛樂、金融、商務(wù)的有機積聚。 　　 ： 位于順義城區(qū)， 西起順西路 、東至光明街、南起建新街、北至幸福街。 “兩級商圈 ”即規(guī)劃建設(shè)城市及農(nóng)村兩級商圈。順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析p 順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析p 順義居民消費習慣調(diào)查p 小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)3/9/2023 13資料來源：順義區(qū)商務(wù)局“兩區(qū)、三帶、兩級商圈 ”的商業(yè)規(guī)劃布局 “兩區(qū) ”即為城市商業(yè)中心區(qū)（一個核心區(qū)）和居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)（多個支撐體）。順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析216。 11順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析小結(jié)? 與北京市幾個遠效區(qū)相比較，順義的商品流通業(yè)無論是從規(guī)模還是從效益都名列前茅；? 順義城區(qū)居民的人均可支配收入和消費水平在這些遠效區(qū)當中也首屈一指，居民收入總體呈兩極分化的趨勢，為未來商業(yè)的發(fā)展提供了較強的消費力空間；? 從商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，總體發(fā)展水平滯后，可選擇場所和業(yè)態(tài)較為單一，如超市、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)的品牌化、連鎖化發(fā)展缺失，不能滿足日益提高的順義居民的消費需求，甚至導致中高端客源的流失；? 以補充順義區(qū)本區(qū)域居民的商業(yè)需求為主，外來消費不足；? 總體來講，目前順義商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，尋找未來商業(yè)發(fā)展的市場空白點和充分滿足順義居民自身的商業(yè)需求，是商業(yè)發(fā)展的方向和契機。高低收入戶人均收入之比由 2023年的 :1擴大到 2023年 ： 1。 原因分析：高低收入家庭人口負擔系數(shù)的差異、行業(yè)間收入差距的逐步擴大 、社會保障制度的不完善 資料來源：順義市統(tǒng)計 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析 —— 居民消費力現(xiàn)狀分析從消費結(jié)構(gòu)看，高收入家庭消費已經(jīng)由吃、穿、日常用品消費轉(zhuǎn)向了住房、汽車、旅游等發(fā)展和享受型消費；低收入家庭用于吃、穿消費占生活消費支出的 50%以上。 商業(yè)設(shè)施與文化娛樂、體育健身、休閑度假及旅游觀光設(shè)施缺乏關(guān)聯(lián)性 ，無法形成乘數(shù)效應(yīng)；特別是商業(yè)、旅游明顯分離。無序發(fā)展同質(zhì)競爭資源匱乏功能缺失吸引或嫁接外部商業(yè)資源的力度不夠 ，導致商業(yè)資源（著名國內(nèi)、國際商業(yè)管理集團或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團帶來的店鋪資源、商品資源和管理資源等）比較匱乏， 滿足不了消費者多元化需求，導致大量客源流失 。 商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)?？偭枯^小增量不足2023年順義區(qū)社會消費品零售額為 ，占全市社會消費品零售總額（1916億元）的比重僅為 %，增長幅度在十個遠郊區(qū)縣排名倒數(shù)第二。 3/9/2023 9順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析 —— 不足分析順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點大多為百貨商場， 業(yè)態(tài)單一、經(jīng)營混亂、布局不合理 ，帶來一系列負面效應(yīng)。 p 從京郊十區(qū)縣居民生活水平來看：東北部四區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出的總體水平高于京郊南部，這為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了 潛在的支持 。 p 順義區(qū) 商品流通業(yè) 具有相當?shù)氖袌鲆?guī)模，橫向?qū)Ρ鹊母黜椫笜?具有絕對優(yōu)勢 。順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析216。順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析216。萬科望泉寺項目產(chǎn)品設(shè)計建議報告商業(yè)部分商業(yè)部分3/9/2023 2目錄? 項目商圈分析? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析? 本項目商業(yè)部分 SWOT分析? 目標消費群定位分析? 本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位3/9/2023 3商業(yè)部分商圈分析?核心商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：本項目西側(cè)南至：順平西路北側(cè)北至：府前西街北側(cè)?核心商圈分析：已在本項目周邊形成了較好的商業(yè)氛圍、娛樂、臨街底商等均處于初級階段，檔次和品質(zhì)較低，但均非知名品牌娛樂商家形成區(qū)域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的輻射范圍3/9/2023 4商業(yè)部分商圈分析? 次級商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：西二環(huán)路西側(cè)南至：順平西路南側(cè)北至：石門街及府前中街及其北側(cè)? 次級商圈分析：a. 由于受到南側(cè)道路和東側(cè)煤廠、油庫、鐵路等因素的影響，東側(cè)和南側(cè)次級商圈輻射范圍擴大不大b. 次級商圈的東北側(cè)與順義城區(qū)的中心商圈有交叉，未來目標客群將被其分流c. 北側(cè)的輻射范圍將有所擴展3/9/2023 5商業(yè)部分商圈分析? 外輻射商圈范圍：東至：順義城區(qū)西至：六環(huán)沿線南至： 石門街及府前中街北側(cè)外圍 23公里范圍北至：順平西路南側(cè) 1至 2公里范圍內(nèi)? 外輻射商圈分析：A. 外輻射商圈內(nèi)目標客群所占比例較少，約 5%左右B. 順義城區(qū)商業(yè)的輻射力對城區(qū)內(nèi)的消費群體更強C. 本案商業(yè)只有走特色化、品牌化和品質(zhì)化定位才能對外輻射商圈的目標客群形成較好的吸引力3/9/2023 6目錄? 項目商圈分析? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析? 本項目商業(yè)部分 SWOT分析? 目標消費群定位分析? 本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位3/9/2023 7區(qū)域商業(yè)狀況分析p 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析p 順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析p 順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析216。順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析p 順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析p 順義居民消費習慣調(diào)查p 小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)3/9/2023 8順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析 —— 現(xiàn)狀分析p 從流通市場規(guī)模來看， 2023年順義區(qū)社會商品銷售總額完成 117億元，同比增長 %；社會消費品零售額完成 億元，同比增長 11%，零售額占遠郊區(qū)縣總額的 %， 占東四區(qū)縣總額的 %；商品交易市場成交額完成 元，同比增長 %。p 從居民生活水平來看， 2023年順義區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 ，在遠郊區(qū)縣中繼續(xù)保持 第一位 ； 居民消費價格指數(shù)為 %,比全市平均水平高出 4個百分點 ,在十個遠郊區(qū)縣中位居第二位 人均消費支出為 人均消費支出 ，比 2023年增長 %，消費水平在遠郊區(qū)縣中 位居前列 。 p 最后，從商業(yè)發(fā)展空間來看，順義區(qū)在鎮(zhèn)域規(guī)劃中 為商業(yè)發(fā)展預留了充分的建設(shè)用地 ；同時，區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會的持續(xù)進步為商業(yè)發(fā)展提供了持久、廣闊的發(fā)展動力。 超市、連鎖店及倉儲商店等新興業(yè)態(tài)發(fā)展滯后 。同時，外來消費總量不足，商業(yè)吸附能力不強 。順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)企業(yè) 大多為國有集體企業(yè) ，其他所有制商業(yè)企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和總體規(guī)模，但競爭力明顯不足。 所有制結(jié)構(gòu)單一商業(yè)配套體系不健全3/9/2023 10高低收入兩級分化2023年，我區(qū)高收入家庭人均消費支出為 ，低收入家庭人均消費支出為 ，高收入家庭人均消費支出額比低收入家庭高 元，是低收入戶的。 高低收入家庭人均年收入差距 2023年上升到 ； 2023年上升到。其特點是收入越高，增長越快；收入越低，增長越慢 從平均消費傾向（消費性支出與可支配收入之比）看，2023年高收入家庭為 ，低收入家庭為 ，即高收入家庭當年收入中只有 %用于即期消費，而低收入家庭 %用于消費。3/9/2023 12區(qū)域商業(yè)狀況分析p 順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析p 順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析p 順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析216。順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析216?！?“三帶 ”即為首都機場臨空產(chǎn)業(yè)帶、潮白河旅游產(chǎn)業(yè)帶、東部淺山區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)帶。 14關(guān)于城市商業(yè)中心區(qū)（一個核心區(qū)）。 　　 ：? 屬于綜合型商業(yè)中心區(qū)，服務(wù)北京市東北部地區(qū)。日客流量 10萬人次以上，外來消費人口占50%以上。建設(shè) 56萬平方米的大型多功能購物中心（城市 Shopping Mall），以此作為全區(qū)商業(yè)的行業(yè)旗艦。 ? 　　 基于城市商業(yè)中心區(qū)及其邊緣地帶消費者就餐方式的區(qū)別，在城市商業(yè)中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)服務(wù)于購物者的小型快餐店；為緩解中心區(qū)的交通壓力， 在城市商業(yè)中心區(qū)邊緣地帶規(guī)劃建設(shè)大中型餐飲設(shè)施。 “兩區(qū)、三帶、兩級商圈 ”的商業(yè)規(guī)劃布局 資料來源：順義區(qū)商務(wù)局3/9/2023 15關(guān)于居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)（多個支撐體）?！　?： 結(jié)合城市及鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)合理規(guī)劃居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心，為居住區(qū)居民提供日?；旧钣闷罚虡I(yè)一定程度聚集，規(guī)模適當。 　　居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心業(yè)態(tài)以超市（營業(yè)面積 8001000平方米）、便利店（營業(yè)面積 50平方米以上）為主，輔以品牌、特色店以及餐飲、娛樂、文化及服務(wù)業(yè)等。 　　力爭在 3年內(nèi)，按照每服務(wù)人口 8000人建設(shè)一家超市；每服務(wù)半徑 500米建設(shè)一家便利店的標準建設(shè)居住區(qū)配套商業(yè)設(shè)施；同時，配置相應(yīng)數(shù)量的早餐、理發(fā)、洗染、維修、縫紉等服務(wù)設(shè)施。 “兩區(qū)、三帶、兩級商圈 ”的商業(yè)規(guī)劃布局 資料來源：順義區(qū)商務(wù)局3/9/2023 16附：城市商業(yè)中心區(qū)和居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)中心區(qū)構(gòu)成示意圖 資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案本案位居規(guī)劃中的離城市商業(yè)中心區(qū)最近的一個居住配套商業(yè)服務(wù)中心地帶3/9/2023 17附：城市商業(yè)中心區(qū)功能分區(qū)示意圖 資料來源：順義區(qū)商務(wù)局本案3/9/2023 18附：特色商業(yè)街構(gòu)成示意圖 結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀和區(qū)位特點規(guī)劃7條特色商業(yè)街，即金街商業(yè)街、 順西路餐飲娛樂街 、潮白河濱河步行街、 濱 河風情酒吧街、順義新城休閑健身街、電子及通訊產(chǎn)品街、汽車及配件街。順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析216。順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析p 順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析p 順義居民消費習慣調(diào)查p 小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)3/9/2023 21順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)分析順西路站前北街 站前南街 府前西街 府前中街