【正文】 分析 開發(fā)環(huán)境小結 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結 2023年 1月 ? 區(qū) 位 城區(qū)距北京 71km 天津 25km 首都機場 90km 天津港 71km ? 基本情況 區(qū)域面積 1574km2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個 村 741個 人口 82萬 武 清 概 況 2023年 1月 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū) 25公里，距北京市區(qū) 71公里。 京津 “ 雙核 ” 中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經濟第三極的關鍵因素之一 京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究 核心城市 “有機疏散 ”與區(qū)域范圍的 “重新集中 ”相結合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結 2023年 1月 宏觀環(huán)境小結 ? 通過我們對項目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出 1 隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔更多的區(qū)域功能，必將進一步拉動其經濟水平的提升，同時也將為房地產市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設和流域綜合治理，保護缺水地帶的農田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。 2023年 1月 ，以唐保為兩翼 ，根據需要與可能，疏解大城市功能，調整產業(yè)布局， 發(fā)展中等城市，增加城市密度 ，構建 大北京地區(qū)組合城市 。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設已經開始得到高度關注和重視。 隨著天津經濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 中心城區(qū)的居民和制造型產業(yè)外遷是必然趨勢 。 “三區(qū) ”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)、中部“七里海 —— 大黃堡洼 ”濕地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)、南部“團泊洼水庫 —— 北大港水庫 ”濕地生態(tài)環(huán)境建設區(qū)。 2023年 1月 項目本體分析 項目開發(fā)環(huán)境分析 2023年 1月 開發(fā)環(huán)境分析思路 天津城市宏觀分析 經濟分析 城市規(guī)劃 產業(yè)布局 京津一體化 武清區(qū)域分析 城市看區(qū)域 區(qū)域看項目 城市規(guī)劃 產業(yè)調整 人口規(guī)劃 地塊外部環(huán)境 開發(fā)環(huán)境小結 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結 2023年 1月 天津經濟持續(xù)高速發(fā)展， GDP快速增長，為房地產業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎 ?2023年前三個季度全市生產總值完成 億元，按可比價格計算，增長 % ；高于全國平均水平 4個百分點； 天津 G D P 總量與增長1 7 0 1 . 8 81 9 1 9 . 0 92 1 5 0 . 7 62 5 7 8 . 0 33 1 1 0 . 9 73 6 9 7 . 6 24 3 3 7 . 7 33 6 0 1 . 31 0 . 8121 2 . 71 4 . 81 5 . 81 4 . 71 4 . 41 4 . 805001000150020232500300035004000450050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度101520系列2 系列1GDP總量 比上年增長 資料來源：天津統(tǒng)計局 GDP分析 從經濟發(fā)展角度看 —— 天津經濟形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境 固定資產投資分析 固定資產投資總量及增長8 1 1 . 2 91 0 4 6 . 7 21 2 5 8 . 9 81 5 1 6 . 8 41 8 4 9 . 81 7 0 9 . 4 31 5 . 1292 0 . 3 2 0 . 5222 8 . 102004006008001000120014001600180020232023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 7 年前三季度101520253035系列2 系列1固定資產投資總額 比上年增長 固定資產投資迅速發(fā)展不僅保證了國民經濟的持續(xù)高速發(fā)展，也大大的促進了第三產業(yè)，特別是房地產業(yè)的發(fā)展，使城市產業(yè)結構更趨于合理 ?2023年前三季度， 全市房地產開發(fā)投資，增長 %，同比加快 5個 百分點 2023年 1月 從城市規(guī)劃角度看 —— 武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線 天津市規(guī)劃形成 “一軸兩帶三區(qū) ”的市域空間布局結構： “一軸 ”是指： “武清 —— 中心城區(qū) —— 濱海新區(qū)核心區(qū) ”發(fā)展主軸 。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。 ，但北部組團學?？赡軐Ρ眰染用癞a生影響，而南部組團的學?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。 ，極大地提升了社區(qū)品質，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。 升，但 水域功效未完全發(fā)揮）。 ，南北兩組團中心景觀缺少，南部組團由于面積較大，表現更加突出。 項目規(guī)劃指標 2023年 1月 項目規(guī)劃初步理解 ，由南到北、西到東呈現由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。 振華西道現況 2023年 1月 地塊現況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學 27000 12960 —— 合計 304598 757450 ? 項目占地 ，地上可售面積 73萬平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設教育配套 。 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 1. 地塊距雍陽西道、振華道（振華西到 振華道尚未開通，需繞道強國道）等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠（約 ），周邊商業(yè)設施缺乏不便利。 、英華中學等，外部教育氛圍濃厚。 地塊周邊行政及醫(yī)療單位 2023年 1月 地塊優(yōu)劣分析 ，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。 青少年活動中心 1 1 2 2 海達家樂超市二店 3 3 泉州路市場 4 4 江河酒樓、建設銀行、 中國移動、信用聯社 5 6 7 8 9 10 新華書店、京津購物 6 金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈 7 如家快捷酒店 8 大光明市場 9 雍陽賓館、體育館 10 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈 11 11 海達家樂超市一店 及少量商業(yè) 5 未來商業(yè)發(fā)展 地塊周邊商業(yè)配套 2023年 1月 地塊周邊教育配套 本案 泉達 泉發(fā) 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華西道 振華東道 強國道 光明道 新華 英華中學：距項目約 200米 1 1 英華小學：距項目 600米 2 英華幼兒園：距項目 1公里 3 2 3 4 5 4 楊村五中：距項目 5 楊村一中：距項目 1公里 6 6 楊村三中：距項目 1公里 7 楊村六中：距項目 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 區(qū)域內的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會 i擁有一所學校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。 ?京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項目地塊價值的提升將會起到巨大作用 2023年 1月 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華東道 光明道 建設 新華 本案 隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項目約 、影視城開發(fā)、第 6城等住宅項目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。目前城際鐵路全程票價定為58元，楊村至北京票價為 40元。 京津城際鐵路正在修建中。 地塊內部現況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現況 西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項目最近的公共汽車站為 5656 563總站，位于光明道和泉旺路交口的。 項目四至：項目位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。 超越同期同 區(qū)域競爭項目 關鍵詞：稀缺 通過創(chuàng)新產品和創(chuàng)新產業(yè)理念，稀缺的產品形式，完善的配套設施，超越同 期同區(qū)域上市項目 , 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。 2023年 1月 超越 —— 全面提升項目價值 超越傳統(tǒng) 產品功能 關鍵詞：多功能組合 引領區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產品，使項目入市時在與區(qū)域內已成形的 項目競爭中體現自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。 2023年 1月 跳出 —— 在更加廣闊的范圍看待本案 跳出 項目看項目 關鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿? 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應局限于項目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。 借勢武清房地產市場 發(fā)展形式 關鍵詞：把握區(qū)域價值 借助后期房地產尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體 支撐，在區(qū)域內突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現價格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價值。保利武清項目定位思路報告 2023年 1月 2023年 1月 項目定位思考前提 保利進入天津的第一步 項目位于京津走廊 項目近百萬平米的大盤 我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢 契合項目連續(xù)的開發(fā)步調，實現價值最大化 項目 2023年 1月 項目定位思考思路 項目本體研究 項目定位分析 市場機會與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 開發(fā)環(huán)境研究 項目定位結論 宏觀環(huán)境 市場環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產品定位 形象定位 項目本體屬性 項目理解 跳出 借勢 超越 2023年 1月 項目本體分析 項目理解分析 2023年 1月 如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？ 如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現有產品，全面超越目前的項目定位與形象檔次？ 本案定位 目標 我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項目理解分析 2023年 1月 借勢 —— 最大的利用資源 借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢 關鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “ 十一五 ” 后，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚 集相關客戶群體的關注。 借勢武清產業(yè)鏈 不斷完善的趨勢 關鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加 ” 武清產業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內的需求結構的 變化，我們如何把握其日益增長的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。 借勢天津北方 經濟中心定位 關鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強帶來產業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限