【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售物業(yè)，開發(fā)后銷售以快速實(shí)現(xiàn)資金回籠 ? 以運(yùn)營(yíng)管理為盈利引擎要求 企業(yè)有低成本融資能力 企業(yè)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有深刻的知識(shí)和能力 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | ，廉價(jià)出讓土地，使得商業(yè)綜合體項(xiàng)目擁有較高的毛利率 32 明發(fā) 8% 寶龍 萬(wàn)達(dá) 10% 9% 萬(wàn)科 鑫苑 32% 30% 樓面低價(jià) /銷售均價(jià) （ %） 明發(fā) 47% 寶龍 萬(wàn)達(dá) 45% 49% 萬(wàn)科 鑫苑 36% 27% 銷售產(chǎn)品毛利率（ %） 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 33 萬(wàn)達(dá) SOHO中國(guó) ? 初期以“三大理由”說服地方政府支持萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心 提供標(biāo)志性建筑，提升城市形象，并帶動(dòng)商圈發(fā)展 每個(gè)購(gòu)物中心增加近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位 提供大量稅收 ? 當(dāng)前以“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”為主題，快速在二三線城市擴(kuò)張萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 向地方政府保證 18個(gè)月的較短工期 承諾大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)、五星級(jí)酒店等能夠提升當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍和檔次的業(yè)態(tài)產(chǎn)品 ? 條件為地方政府低成本出讓大塊土地 ? 以改造城市爛尾樓為主題與政府協(xié)議收購(gòu)爛尾樓項(xiàng)目 ? 快速周轉(zhuǎn)后（ 2個(gè)月至 1年）以 2倍至 3倍價(jià)格散售 ? 以“為地方政府建設(shè)超高層建筑”為主題與政府協(xié)議拿地 富力 ? 以“改造城區(qū)老舊工廠區(qū)”為主題與政府協(xié)議拿地 ? 幫助政府建設(shè)市政工程 強(qiáng)調(diào)與地方政府合作共贏的能力 模式優(yōu)勢(shì) ? 與地方政府合作雙贏，能夠以較低成本拿地 ? 低地價(jià)能夠保證在項(xiàng)目建設(shè)完成后迅速回籠資金 模式劣勢(shì) ? 土地獲得的時(shí)間較長(zhǎng)，不確定性大 ? 城市的非核心地段的商業(yè)培育期較長(zhǎng) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | ，從而獲得廉價(jià)土地建設(shè)大量住宅 34 ? 地方政府為發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，但缺少資金和經(jīng)驗(yàn)，因此有引入開發(fā)商的需要 政府先后將 3個(gè)規(guī)劃園區(qū)直接委托給華夏幸福開發(fā)，前期不做其他投入 園區(qū)招商后帶來的投資額直接計(jì)入當(dāng)期的GDP，進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)為政府貢獻(xiàn)稅收 ? 華夏幸福開發(fā) 3個(gè)工業(yè)園區(qū)共 130萬(wàn)平方米，需要實(shí)施前期土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)開發(fā)和招商引資 ? 華夏幸?？梢缘玫秸兄Z的“保底收入”，工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)收入主要來源于工業(yè)區(qū)管委會(huì)，分為 土地整理實(shí)際投資額的 10% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)際投資額的 10% 公共綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)成本的 10% 入園企業(yè)當(dāng)年實(shí)際投資額的 45% 為地方政府建設(shè)工業(yè)園區(qū) … …以獲得低價(jià)土地建設(shè)大量住宅 平均樓面地價(jià) * 871 2023上半年 住宅銷售均價(jià) 6,260 ? 土地價(jià)格低廉，做住宅穩(wěn)賺不賠 ? 在土地出讓價(jià)格較低的情況下，大量開發(fā)銷售住宅， 住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為收入引擎 17% 工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù) 83% 住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù) 2023年以來營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成 100%= 元人民幣 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 35 華潤(rùn) 凱德臵地 ? 總部的營(yíng)運(yùn)部專門負(fù)責(zé)各個(gè)萬(wàn)象城項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理 ? 重視業(yè)態(tài)的選擇和搭配：選擇主力店與次主力店并舉的形式，以次主力店為租金收入的主要來源 ? 向國(guó)際領(lǐng)先企業(yè)學(xué)習(xí)提高運(yùn)營(yíng)能力：與新鴻基合作開發(fā)部分萬(wàn)象城項(xiàng)目，在此過程中尋求技能轉(zhuǎn)移 ? 由于外資在拿地中的政策限制，僅開展少量的拿地，主要以項(xiàng)目收購(gòu)為項(xiàng)目獲得的方式 ? 利用在新加坡的數(shù)十年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平量身定制租戶組合和業(yè)態(tài)搭配，從而實(shí)現(xiàn)高于當(dāng)?shù)仄骄降淖饨鹗杖? 新鴻基 ? 僅在城市的核心地段獲取項(xiàng)目，建立地標(biāo)性建筑 ? 通過強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力吸引高端租戶和商戶，從而實(shí)現(xiàn)高坪效和高租金收入 模式優(yōu)勢(shì) ? 能夠取得城市內(nèi)的核心地段，商業(yè)培育期較短 ? 持有物業(yè)隨著運(yùn)營(yíng)管理水平的提升形成較大升值空間，并且有利于強(qiáng)化品牌形象 模式劣勢(shì) ? 城市核心地段的土地成本較高 ? 項(xiàng)目中可售物業(yè)較少導(dǎo)致盈利更多依靠運(yùn)營(yíng)的租金收入，靜態(tài)資金回收期長(zhǎng) 強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | ，收獲豐碩 36 碧桂園十里銀灘 佳兆業(yè)東戴河 龍湖葡醍海灣 保利海陵島 雅居樂清水灣 廣東惠州巽寮灣 遼寧葫蘆島 山東煙臺(tái)養(yǎng)馬島 廣東陽(yáng)江海陵島 海南陵水 位于 ?’11年首期開盤成交 3700多套， ’12年二期開盤成交 3300多套，兩次開盤共計(jì)成交超過 60億 ?’11年十月至今售出 2023多套，約 6億 ** ?’11年首期推出 1736套，售出 1618套，計(jì) ?’11年合約銷售約 7億 ?’09’11年錄得合約銷售金額分別為 64億、 99億、 72億，今年上半年銷售金額為 29億 銷售概況 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 首批旅游地產(chǎn)系列“山、海、湖” 之“海” * 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的意義 將展開 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 低廉的土地價(jià)格 重視大城市客戶 精美的投資故事 龍湖葡醍海灣有重視大城市客戶、低廉的土地價(jià)格、精美的投資故事有三大特點(diǎn) 37 60% 外地客戶 40% 本地客戶 822* 89% 無錫滟瀾山 約 7,519 煙臺(tái)葡醍海灣 約 售價(jià) 規(guī)劃樓面地價(jià) 杭州 5% 成都 6% 上海 8% 北京 10% 重慶 11% ? 據(jù)“北方國(guó)家海岸計(jì)劃”，擁有萬(wàn)畝金沙灘的養(yǎng)馬島灣將打造“ 中國(guó)北方商務(wù)休閑第一島 ” ? 8000多畝海灣土地整體開發(fā) ，日后將集 301療養(yǎng)院、影視基地、五星級(jí)酒店、森林公園、帆船碼頭、溫泉、葡萄莊園于一體 ? 龍湖多業(yè)態(tài)開發(fā)、頤和系別墅系列的成功經(jīng)驗(yàn)支撐 2023年客戶構(gòu)成 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 38 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 新型城鎮(zhèn)化大盤模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 鑫苑中國(guó) 首家在紐交所上市的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè) 公司歷史 ? 鑫苑成立于 1997年，并于 2023年在紐約證券交易所（“ NYSE”）上市， 首次發(fā)行 募資總額達(dá) ? 首家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商，受到美國(guó)嚴(yán)格的上市規(guī)則監(jiān)管 從 2023至今，鑫苑實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定高速發(fā)展，總收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 50%，連續(xù)七年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)” ? 鑫苑亦是首家在美國(guó)市場(chǎng)獨(dú)立營(yíng)運(yùn)大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) ? 成立十五年來，公司以“創(chuàng)建美好家園”為企業(yè)理念打造了一個(gè)又一個(gè)精品樓盤。其中鑫苑名家和鑫苑世家都是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)知名的經(jīng)典樓盤 ? 截至 2023年 12月 31日， 公司 已建成 28個(gè)項(xiàng)目 (1)，建筑面積達(dá) 305萬(wàn) 平方米 ? 于 2023財(cái)政年度實(shí)現(xiàn)總簽約銷售面積為 612,400平方米，總簽約銷售額為 ? 同期累計(jì)交付建筑面積 512,988平方米 輝煌 的 業(yè)績(jī)記錄 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑中國(guó) 首家在紐交所上市的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè) ? 截至 2023年 12月 31日，鑫苑擁有 13個(gè) 開發(fā)中與待開發(fā)項(xiàng)目， 累計(jì)可銷售面積 (2)為 275萬(wàn) 平方米 。未來公司 將繼續(xù)秉承 審慎穩(wěn)健的投資策略，戰(zhàn)略性 地 繼續(xù)深耕公司熟悉的二線城市，選擇性地進(jìn)入中國(guó)其他二、三線城市和投資美國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目 土地儲(chǔ)備與未來發(fā)展 穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn) ? 鑫苑一貫保持審慎的財(cái)務(wù)政策和優(yōu)異的流動(dòng)性。相比國(guó)內(nèi)其他主要上市房地產(chǎn)企業(yè)，鑫苑有著行業(yè)最低的負(fù)債水平之一， 2023年底總債務(wù) /總資產(chǎn)水平為 %。公司自 2023財(cái)年起保持凈現(xiàn)金 (Net Cash)的財(cái)務(wù)狀況 ? 截至 2023年 12月 31日，鑫苑 的 總現(xiàn)金 余額 (3)與 未償還債務(wù)總額分別 為 美元 與 美元 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 通過招拍掛與協(xié)議地相結(jié)合增加土地獲取確定性 “輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)” 持續(xù)保持審慎的財(cái)務(wù)政策 開發(fā)國(guó)內(nèi)最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)和城市住宅用地、涉足商業(yè)地產(chǎn)和海外地產(chǎn) ? 不囤地、不捂盤、快周轉(zhuǎn)商業(yè)模式 ? 嚴(yán)格控制成本，保證項(xiàng)目利潤(rùn)水平 ? 專注爭(zhēng)取高品質(zhì)低成本的土地儲(chǔ)備 ? 審慎進(jìn)行投資分析，降低投資風(fēng)險(xiǎn) ? 借助城 市 化和地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的推動(dòng)作用 ? 開發(fā)高增長(zhǎng)的二線城市以及一線城市衛(wèi)星城區(qū)內(nèi)的住宅用地 ? 保持充足的流動(dòng)性 ? 繼續(xù)維持較低的負(fù)債率水平 1 3 2 4 鑫苑中國(guó) 鑫苑的投資理念 銳思銳拓 | 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 鑫苑一貫堅(jiān)持“輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)”的業(yè)務(wù)理念， 并因此實(shí)現(xiàn)了行業(yè)領(lǐng)先的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 資料來源：最新公司公告，截至 2023年 3月 14日。 注：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算方法為過往 12個(gè)月總收入 /平均資產(chǎn)總額。假設(shè) 1美元兌換 1人民幣兌換 。 1. 已根據(jù)恒大地產(chǎn)于 2023年 1月以每股 10億股份的交易作相對(duì)調(diào)整。 2. 已根據(jù)碧桂園控股于 2023年 1月發(fā)行的 。 3. 已根據(jù)花樣年控股于 2023年 9月和 2023年 1月發(fā)行的 2筆各值 。 4. 已根據(jù)雅居樂地產(chǎn)于 2023年 1月發(fā)行的 。 5. 已根據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)控股于 2023年 1月和 2023年 3月發(fā)行的 。 6. 已根據(jù)恒盛地產(chǎn)于 2023年 2月和 2023年 3月發(fā)行的 。 6 1 . 9 %3 5 . 3 % 3 5 . 2 %3 1 . 1 %2 6 . 8 %2 6 . 1 %2 2 . 5 %1 5 . 9 %0 . 0 %3 5 . 0 %7 0 . 0 %鑫苑 旭輝控股 恒大地產(chǎn) 碧桂園控股 花樣年控股 雅居樂地產(chǎn) 佳兆業(yè)集團(tuán)控股 恒盛地產(chǎn)(1) (2) (3) (4) (5) 平均值 : % (6) 鑫苑中國(guó) 輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)模式 銳思銳拓 | 自有資金 投入 ? 土地成本：項(xiàng)目總成本的 35% ? 土地使用許可證 / 規(guī)劃許可證 / 建造許可證： 項(xiàng)目總成本的10% 建筑貸款 ? 可以獲得的銀行貸款最高占土地成本的65% ? 銷售合同簽定 13月內(nèi)收回全數(shù)款項(xiàng) (客戶申請(qǐng)銀行貸款的情況 ) ? 無追索權(quán)銷售合約，除非開發(fā)商交付時(shí)違約 銷售回款 30% 開發(fā)階段 融資渠道 合同銷售 購(gòu)地 工程建設(shè) 自有資金投入 銀行貸款 1 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 季度 35% 規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目預(yù)售 30% 交付 2 3 4 5 6 7 8 9 10 鑫苑通過標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)流程和卓越的執(zhí)行能力以確保項(xiàng)目為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而銷售收入回籠快和開發(fā)周期短的優(yōu)勢(shì)令公司較少依賴外部債務(wù)融資 標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)周期 (1) 融資渠道 ? 工程建設(shè) 通常在購(gòu)地之后的第 2至 3個(gè)季度之內(nèi)開始建設(shè) ? 預(yù)售通常在 工程 建設(shè)開始之后的 3至 4個(gè)月開始 ? 項(xiàng)目通常在 開工后 第 4至 5個(gè)季度 實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流回正 ? 項(xiàng)目竣工之前完成 95%的銷售 1. 以 200,000平方米項(xiàng)目為例。 鑫苑中國(guó) 輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)模式 銳思銳拓 | 美國(guó)住宅業(yè)務(wù) – 現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充 2023年，鑫苑策略性的進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在不占用公司過多資源的同時(shí)把美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充 ? 在繼續(xù)深度開發(fā)國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)的同時(shí)，鑫苑出于持續(xù)提高公司業(yè)務(wù)地域分散度，把握中國(guó)移民和內(nèi)地投資者不斷增加而產(chǎn)生的對(duì)美國(guó)住宅需求的提高，策略性的進(jìn)入美國(guó)住宅市場(chǎng)，把美國(guó)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)作為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充 ? 經(jīng)過近幾年的低迷，美國(guó)住宅市場(chǎng)受益于趨于明朗的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和不斷改善的就業(yè)數(shù)據(jù)已開始復(fù)蘇 ? 同時(shí)，來自中國(guó)內(nèi)地移民和投資者不斷增加的美國(guó)住宅需求，也給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)帶來了契機(jī) ? 美國(guó)政府對(duì)于中國(guó)開發(fā)商前來投資房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有政策上的障礙，公司項(xiàng)目還從紐約政府那里爭(zhēng)取到相當(dāng)優(yōu)惠的稅收條件 ? 需要強(qiáng)調(diào)的是，鑫苑把美國(guó)業(yè)務(wù)看作一個(gè)獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊，使之成為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充。但不會(huì)改變公司繼續(xù)聚焦國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)市場(chǎng)的大戰(zhàn)略方向 美國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展策略 ? 在地域選擇方面，公司將主要考慮在東西兩岸經(jīng)濟(jì)活躍、移民偏愛的地區(qū)，包括東岸的波士