某地產(chǎn)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)分析(1)(編輯修改稿)
2025-02-05 14:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是不錯(cuò)的。因此萬(wàn)科在財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用上是穩(wěn)健的，其未來的融資可以考慮股權(quán)的形式，也可以考慮債權(quán)的形式。利息收入倍數(shù)在 1999年到 2023平均在 8倍左右，說明萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)償還有息負(fù)債是不存在問題的，與同行企業(yè)相比，明顯可以看出萬(wàn)科的償債能力更強(qiáng)。 經(jīng)營(yíng)效率在資產(chǎn)管理比率中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈逐年升高的趨勢(shì)，可見資產(chǎn)利用率得到一定的增強(qiáng)。公司過去三年存貨周轉(zhuǎn)率較低為 、 、 ，這是與行業(yè)的特性有關(guān)的，但也低于同行企業(yè)，下文會(huì)有詳細(xì)分析。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率為 、 、 ，提高很大，這從一個(gè)側(cè)面反映了萬(wàn)科樓盤熱銷的情況，在地產(chǎn)上市公司中優(yōu)勢(shì)明顯。盈利能力 公司 1999~2023年凈資產(chǎn)收益率為 %、 %和%，始終保持在績(jī)優(yōu)水平，而且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。按照杜邦財(cái)務(wù)分析法，將凈資產(chǎn)收益率分解為銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿三項(xiàng)指標(biāo)，則公司 2023年銷售凈利率為 %，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 ，財(cái)務(wù)杠桿為，各項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成均衡。5/18/2023 會(huì) 計(jì) 科目分析 借款 存貨分析現(xiàn)金流分析北京盛世譽(yù)華管理咨詢公司銷售收入 /應(yīng)收賬款 /預(yù)收賬款萬(wàn)科 1998 1999 2023 2023銷售收入（億） 、 預(yù)收賬款（億） 應(yīng)收賬款凈額 （億） 應(yīng)收賬款凈額占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 11％ 18 13％ 24％ 會(huì)計(jì)科目分析存貨比率逐年上升 從萬(wàn)科的負(fù)債來看，負(fù)債比率 %，其中，短期借款占了絕大部分 ,占全部負(fù)債的 %，一般采用抵押和擔(dān)保的方式。萬(wàn)科在長(zhǎng)期貸款上比較慎重，但我們發(fā)現(xiàn)在 2023年年報(bào)顯示，其長(zhǎng)期借款達(dá)到 31,134萬(wàn)元，也已經(jīng)達(dá)到了全部負(fù)債的 %，分別于 2023年、 2023年到期，從中可以看出在 2023年度萬(wàn)科對(duì)于資金的需求是迫切的。比 較 萬(wàn)科從 1998年到 2023年中期 現(xiàn) 金流的情況，可以 發(fā)現(xiàn) 2023年其 經(jīng)營(yíng) 活 動(dòng) 的現(xiàn) 金流量 負(fù) 向增 長(zhǎng) 相當(dāng)大，在 2023年末還 是 ，到 2023年已 經(jīng)變?yōu)?－ 元，從 報(bào) 表上 顯 示是其 銷 售收入所得到的 現(xiàn) 金不能平衡其 購(gòu) 置土地等的 現(xiàn) 金支出，可能在一個(gè) 側(cè) 面也反映了其存 貨較 多的 現(xiàn)實(shí) 。 5/18/2023籌資分析 國(guó)際融資 股權(quán)融資 銀行授信 債券融資萬(wàn)科在 2023年與中國(guó)銀行總行簽署銀企合作協(xié)議，中國(guó)銀行將為深萬(wàn)科提供總額為 20億元人民幣的綜合授信額度，主要用于其在各地的房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)也包括其它金融服務(wù)及信貸支持。在 2023年 7月，萬(wàn)科又與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行簽訂了銀企合作協(xié)議。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行將向萬(wàn)科提供 10億元人民幣綜合授信額度和 8億元人民幣樓宇按揭額度，用于支持其在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。萬(wàn)科大約可獲得 38億元的資金。萬(wàn)科于 2023年 6月 13日發(fā)行總規(guī)模為 15億元人民幣的可轉(zhuǎn)換公司債券。發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的募集資金將投資于深圳四季花城二區(qū)、深圳下沙項(xiàng)目、上海春申萬(wàn)科城項(xiàng)目、北京青青家園項(xiàng)目和成都萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目。可轉(zhuǎn)換債券的期限為 5年，利率在 ％以內(nèi)，計(jì)息起始日為可轉(zhuǎn)換債券首日，自發(fā)行起每年付息一次。轉(zhuǎn)股期為自可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行結(jié)束后 6個(gè)月至可轉(zhuǎn)換債券到期日止。根據(jù)萬(wàn)科現(xiàn)在的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，如果發(fā)行 15億的可轉(zhuǎn)債后，其資產(chǎn)負(fù)債率約為 60％，這個(gè)比率在房地產(chǎn)行業(yè)中仍然是不高的，對(duì)于可轉(zhuǎn)換債券每年的利息費(fèi)用，依據(jù)市場(chǎng)情況和公司發(fā)展設(shè)想，結(jié)合可轉(zhuǎn)債投放項(xiàng)目的資金流量預(yù)測(cè)，不考慮可轉(zhuǎn)換債券可能轉(zhuǎn)換成股票及其之后相對(duì)應(yīng)的投資情況，預(yù)測(cè)公司在本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券到期日全部未轉(zhuǎn)股的情況下，公司在 2023年末的現(xiàn)金余額將達(dá)到 ，足夠支付本次發(fā)行 15億可轉(zhuǎn)債的本金及利息。從直接融資渠道看， 1999年度公司剛剛實(shí)施配股，融資 。以深萬(wàn)科的業(yè)績(jī)，公司憑借在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)良好的公司形象和業(yè)績(jī)表現(xiàn)，取得了證券業(yè)內(nèi)人士和投資者的廣泛認(rèn)同。公司歷年籌集的資金均嚴(yán)格按照公司承諾使用，收益理想。截止到目前，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和股利分配政策均符合上市公司發(fā)行新股相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，為公司再次通過資本市場(chǎng)籌集資金奠定了基礎(chǔ)。萬(wàn)科將通過華潤(rùn)來拓寬國(guó)際融資渠道。雖然象萬(wàn)科這樣信譽(yù)好的企業(yè)在國(guó)內(nèi)的融資渠道很暢通，但根據(jù)公司將來的發(fā)展規(guī)劃，光通過國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)來融資畢竟還比較有限，因此萬(wàn)科正積極籌劃通如何拓寬國(guó)際融資渠道?？紤]到華潤(rùn)在香港擁有多家上市公司，萬(wàn)科有可能通過與其中的某家上市公司交叉持股，從而可以通過國(guó)際資本市場(chǎng)來進(jìn)行融資。 籌資分析 萬(wàn)科可利用資金＝ 38億銀行借款＋15可轉(zhuǎn)換債券＋（ 6－ 7）億的流動(dòng)資金＋下半年銷售收入 18億左右＝共計(jì)約（ 77－ 78）億5/18/2023人力資源分析 人力資源管理現(xiàn)狀人力資源招聘職位設(shè)計(jì)薪酬、考核和激勵(lì) 晉升淘汰在硬件方面，公司正在實(shí)施 SAP公司的 ERP系統(tǒng)，人力資源是首先推行得模塊。公司聘請(qǐng)了漢威特公司為其進(jìn)行專業(yè)得人力資源管理系統(tǒng)得咨詢，購(gòu)買了許多昂貴而權(quán)威的培訓(xùn)產(chǎn)品，包括seven habits和 HP的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)等。在全國(guó)發(fā)展的萬(wàn)科，要面對(duì)不同地域、不同類型的市場(chǎng)，管理跨度大，因此注重職業(yè)經(jīng)理人的培養(yǎng)，在規(guī)范的企業(yè)管理制度下，放權(quán)地方，各地區(qū)經(jīng)理人獨(dú)立操作能力強(qiáng)，能夠獨(dú)擋一面，形成了 “ 萬(wàn)科艦隊(duì) ” 。中間環(huán)節(jié)減少，使各地區(qū)業(yè)務(wù)因地制宜的快速發(fā)展，同時(shí)也為萬(wàn)科培養(yǎng)了大批管理人才。萬(wàn)科以從社會(huì)上招聘具有一定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人才為主，從2023年才開始招聘高等院校的應(yīng)屆畢業(yè)生，并
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