【文章內(nèi)容簡介】 傳播效應與可觀之收益房地產(chǎn)行業(yè)主要流程平均利潤率示意圖 *單位：％注： *根據(jù)羅蘭貝格與行業(yè)專家估算得出，其中由于受土地投資的不確定因素影響，土地投資的利潤空間也有很大的不確定性**2023年中國企業(yè) 500強中 36家入選建筑企業(yè)平均利潤率不超過 2％資料來源：專家訪談，羅蘭貝格分析物業(yè)管理Your Logo第四章：碧桂園集團價值鏈分析 鑒于此，羅蘭貝格建議碧桂園根據(jù)利潤池、外部條件、關鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對主要涉及環(huán)節(jié)進行動態(tài)戰(zhàn)略評估，最終確定取舍利潤池深度 自身業(yè)務基礎大小轉(zhuǎn)型幅度大小 轉(zhuǎn)型需要投入的資源轉(zhuǎn)型成功原有業(yè)務單元利潤池尚有較大擴容空間具備完善外部條件具備關鍵成功因素逐步退出獲得關鍵成功因素投入巨大是否是否否是維持穩(wěn)定是否業(yè)務轉(zhuǎn)型試探發(fā)展1234ABCD5碧桂園動態(tài)評估流程圖原有業(yè)務單元第四章：碧桂園集團價值鏈分析 建筑施工是碧桂園控制成本、保證產(chǎn)品品質(zhì)與特性的關鍵環(huán)節(jié)，但行業(yè)顯性平均利潤率較低且市場集中度不斷上升建筑行業(yè)市場趨勢示意圖行業(yè)集中度? 市場集中度很低? 地方品牌林立，缺乏行業(yè)領導品牌? 前幾名的市場集中度迅速上升? 部分有進取心的企業(yè)迅速擴張，擠占了眾多地方品牌的市場，市場呈寡頭壟斷結(jié)構? 前三名市場份額有所下降，但前十名的市場集中度繼續(xù)上升? 市場需求層次更豐富，競爭手段以差異化為特色競爭特點時間散點市場 塊狀同質(zhì)化市場 團狀同質(zhì)化市場當前位置第四章：碧桂園集團價值鏈分析 因此，羅蘭貝格建議碧桂園建筑業(yè)務短期內(nèi)仍聚焦于服務自身區(qū)域擴張戰(zhàn)略，五年后可在業(yè)內(nèi)有所圖謀1： 長期來看，建筑業(yè)收入雖高，但利潤率低下，利潤池體積小，逐步退出是好的選擇A： 但是建筑對于地產(chǎn)企業(yè)的意義不僅僅在于該部分業(yè)務的利潤率，更在于它對成本控制和質(zhì)量控制的貢獻B： 區(qū)域的擴張將為建筑的發(fā)展提供良好的外部條件，同時也提出巨大挑戰(zhàn)C： 具備多年建筑行業(yè)經(jīng)驗，深諳行業(yè)關鍵成功因素D： 現(xiàn)有建筑業(yè)務結(jié)構以及成本管控亟需細化，做為獨立 SBU尚需時日，需提升能力以配合公司省內(nèi)外迅速擴張5： 逐步將成本優(yōu)勢固化，努力向 SBU躍遷碧桂園建筑施工業(yè)務成功轉(zhuǎn)型路線圖利潤池深度大小轉(zhuǎn)型幅度大小 轉(zhuǎn)型需要投入的資源建筑施工ABCD是否是是否135 自身業(yè)務基礎自身業(yè)務基礎關鍵控制點Your Logo第四章：碧桂園集團價值鏈分析 規(guī)劃設計市場在未來五年內(nèi)將保持 12%的增長率 ,市場容量更加集中于廣東，前景看好但競爭激烈 % . 12% .房屋建筑設計市場規(guī)模 /年 單位：億元? 十一五期間北京、上海、廣州三地的房屋建筑設計市場預計仍將占據(jù)全國市場 30%以上? 廣東省市場增長速度最為迅速，年均增長將高達%，遠遠超過北京、上海分別為 %， %的年均增長率? 廣東地區(qū)房屋建筑設計市場增長更為迅猛，未來五年也將處于領先地位，將吸引更多市場主體進入房屋建筑設計市場規(guī)模 /區(qū)域 單位：億元上海 北京 廣東2023年 2023年 2023年 2023年 % . % . % .第四章：碧桂園集團價值鏈分析 在土地獲取手段單一、成本升高的影響下，產(chǎn)品研發(fā)能力將成為開發(fā)商核心競爭力，這要求碧桂園必須加強規(guī)劃設計能力，并借此契機建立規(guī)劃設計中心，能力積累成熟后可以考慮戰(zhàn)略躍遷碧桂園規(guī)劃設計業(yè)務成功轉(zhuǎn)型路線圖利潤池深度大小轉(zhuǎn)型幅度大小 轉(zhuǎn)型需要投入的資源規(guī)劃設計ABCD是是否 45 自身業(yè)務基礎自身業(yè)務基礎 A： 規(guī)劃設計利潤率高，行業(yè)成長前景看好，利潤池深厚B： 廣東規(guī)劃設計市場規(guī)模性、收益性成長均較良好；另，地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越集中于產(chǎn)品層面，產(chǎn)品研發(fā)能力必將成為行業(yè)核心競爭力的要求C： 擁有多年規(guī)劃設計經(jīng)驗，擁有獨立設計團隊，但缺乏明晰的戰(zhàn)略定位，競爭力不夠強D： 需要集團對該環(huán)節(jié)的戰(zhàn)略重視，要達到于戰(zhàn)略愿景匹配的研發(fā)能力，需要大量人力、財力、物力投入3： 短期內(nèi)，仍需配合公司省內(nèi)外的迅速擴張戰(zhàn)略5： 長期積累成熟，可以考慮 SBU戰(zhàn)略躍遷關鍵控制點Your Logo第四章：碧桂園集團價值鏈 物業(yè)管理作為直接面對客戶的重要界面，已經(jīng)從服務部門逐漸衍化為可以獨立運作的業(yè)務部門，在主要地產(chǎn)商業(yè)績中該環(huán)節(jié)收入、利潤比例呈上升趨勢注：合生物業(yè)管理經(jīng)營狀況計算計入物業(yè)投資部分資料來源：萬科（ 00002） 2023年報，合生（ 0754， HK） 2023年報，金地（ 600083） 2023年報，外部訪談，羅蘭貝格分析萬科 合生 * 金地各公司物業(yè)管理經(jīng)營狀況 單位：％運營利潤率 占公司總收入比例 占公司總利潤比例舉例：萬科物業(yè)發(fā)展歷程“共管式管理 ”—— 業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合 1991年，深圳天景花園 “酒店式管理 ”—— 寓酒店管理于服務之中 1995年，深圳荔景大廈 “無人化管理 ”—— 物業(yè)管理與智能化的高度結(jié)合 1997年，深圳城市花園 “個性化服務 ”—— 以客戶個性需求為中心 1999年，深圳俊園 “管理服務報告 ”—— 規(guī)范化管理新概念 1999年，率先在行業(yè)中推行 “鄰里守望 ”—— 親情化管理 2023年，深圳四季花城 “氛圍管理 ”—— 營造和諧、溫馨的社區(qū)氛圍 2023年，深圳溫馨家園 “體驗式服務 ”—— 致力于物業(yè)與客戶的互動感受 2023年，深圳東海岸第四章：碧桂園集團價值鏈分析 碧桂園高品質(zhì)的物業(yè)管理作為其產(chǎn)品溢價的重要工具，今后應該擁有更加廣闊的發(fā)展愿景碧桂園物業(yè)管理業(yè)務成功轉(zhuǎn)型路線圖利潤池深度大小轉(zhuǎn)型幅度大小 轉(zhuǎn)型需要投入的資源物業(yè)管理ABCD是否是是否135 自身業(yè)務基礎自身業(yè)務基礎 A： 物業(yè)管理行業(yè)平均利潤率在 12％左右，行業(yè)成長前景看好，利潤池較深厚B： 物業(yè)管理市場趨于規(guī)范化，法律法規(guī)政策逐步完善C： 擁有成熟的五星級服務經(jīng)驗與團隊D： 將物業(yè)管理提升到戰(zhàn)略高度，其質(zhì)量將成為未來產(chǎn)品品質(zhì)的核心組成，產(chǎn)品 +服務將成為碧桂園未來的競爭優(yōu)勢模式3： 物業(yè)管理成為品牌優(yōu)勢，為產(chǎn)品品質(zhì)作出良好保障，成功支持集團其他戰(zhàn)略舉措5： 物業(yè)管理環(huán)節(jié)經(jīng)營成熟，核心競爭力形成，參與行業(yè)競爭關鍵控制點第四章：碧桂園集團價值鏈分析 基于以上分析，羅蘭貝格建議碧桂園整合自身資源，把握地產(chǎn)價值鏈核心環(huán)節(jié)，通過 DBPm集成，最終實現(xiàn)集團戰(zhàn)略愿景Design Build Property mgmt規(guī)劃設計是碧桂園產(chǎn)品研發(fā)的命脈所在建筑施工是成本控制、品質(zhì)保障的基礎物業(yè)管理是產(chǎn)品溢價的源泉第四章：碧桂園集團價值鏈分析 因此，建議將碧桂園未來戰(zhàn)略發(fā)展方向定位為 “全國房地產(chǎn)專業(yè)住宅開發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營發(fā)展商 ”戰(zhàn)略定位的實現(xiàn)大體可以分析三個階段來實現(xiàn)專業(yè)住宅開發(fā)高檔酒店住宅成片開發(fā)廣東 二線城市全國?當前碧桂園業(yè)務發(fā)展模式1 ?依托廣東，進行二線城市品牌滲透2專業(yè)住宅開發(fā)高檔酒店住宅成片開發(fā)廣東 二線城市全國?第一階段，立足廣東，做足做強 ?第二階段，依托廣東市場，謹慎拓展二線城市專業(yè)住宅，打造精品專業(yè)住宅；深入推進二線城市的酒店品牌開發(fā)與連鎖經(jīng)營；強化碧桂園專業(yè)住宅和五星級酒店兩大品牌影響力?第三階段，依托專業(yè)住宅和鳳凰城酒店品牌影響力，積極挺進全國市場注： 為輔助發(fā)展業(yè)務為重點發(fā)展業(yè)務第四章：碧桂園集團價值鏈分析未來建議碧桂園在未來 5年內(nèi)戰(zhàn)略實施和能力構建可分三步走注：泛珠三角市場深耕 戰(zhàn)略進入?yún)^(qū)域標桿 全國勃興? 向內(nèi)看? 持續(xù)開發(fā)珠三角城市群；開拓東西兩翼與粵北二、三線城市? 在業(yè)務正常發(fā)展的同時用 2年的時間完成快速擴張準備工作? 向外看? 戰(zhàn)略性進入核心區(qū)域大中城市，建設標桿性經(jīng)典項目，力圖輻射周邊根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，逐步實現(xiàn)市場進入，完成區(qū)域性業(yè)務布局? 完成產(chǎn)品定位，貫徹產(chǎn)品領先策略，建立良好品牌資產(chǎn)? 全國一盤棋? 由中心一線城市標桿拓展至三大區(qū)域與中西部大中城市，輻射周邊二、三線城市，確立全國戰(zhàn)略布局2023年底 2023年底 35年內(nèi)工作重點 實現(xiàn)公司 2023年戰(zhàn)略目標實現(xiàn)公司 2023年戰(zhàn)略目標階段一 階段三階段二第四章：碧桂園集團價值鏈分析注：碧桂園未來 35年內(nèi)廣東及二線城市發(fā)展進程具體步驟 負責部門廣東房地產(chǎn)市場深耕 ? 緊緊圍繞廣東省城市發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)以 “內(nèi)配套 ”模式，發(fā)揮自身優(yōu)勢，重點在東西兩翼及粵北三鎮(zhèn)深耕細作，把廣東二線市場做足，做強營銷部戰(zhàn)略性的選擇二線城市，積極拓展二線城市專業(yè)住宅開發(fā)與酒店連鎖開發(fā)與經(jīng)營? 二線城市專業(yè)住宅開發(fā) 營銷部? 二線城市酒店連鎖開發(fā)與經(jīng)營 營銷部有選擇性的進入全國專業(yè)住宅房地產(chǎn)開發(fā)市場，繼續(xù)做足二線城市的酒店連鎖開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務，完成 “全國房地產(chǎn)專業(yè)住宅開發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營發(fā)展商 ”的戰(zhàn)略定位? 基于住宅產(chǎn)業(yè)化的全國專業(yè)住宅房地產(chǎn)開發(fā)，通過提升產(chǎn)品持續(xù)溢價能力，實現(xiàn)集團戰(zhàn)略目標營銷部? 在全國市場，深入開展品牌酒店連鎖開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務主要任務4?2023 ?2023 ?2023 ?20231?20232 3 41 2 3 41 2 3 41 2 3 41 2 3 41 2 3時間要求?2023Placeho