某地產(chǎn)成本管理思維內(nèi)訓(xùn)43頁(yè)(編輯修改稿)
2025-02-05 14:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 單位，維修費(fèi)用無(wú)法落實(shí) 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售承諾 超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾 為承諾付出大量成本 展示資料有誤 業(yè)主投訴引發(fā)賠償 銷(xiāo)售過(guò)程 改變房屋用途 拆除與重建 樣板房過(guò)早銷(xiāo)售 重復(fù)建設(shè) 信息溝通不暢 信息失真，工作失誤 預(yù)結(jié)算 預(yù)算失誤 合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用增加 結(jié)算失誤 結(jié)算價(jià)不符，工程款超付 付款 付款失誤 工程款超付 分類 舉例：設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)涉及的無(wú)效成本 原因 現(xiàn)象 事例 設(shè)計(jì)失誤 拆除和重建 后期加固與補(bǔ)強(qiáng) 某項(xiàng)目中央步道種植池 500高拆除改為 300高由拆除改為 200高。 設(shè)計(jì)保守 經(jīng)濟(jì)性不合理 多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為 55kg/m2，最終設(shè)計(jì)量為 70kg/m2。則可認(rèn)為其中 15kg/m2的鋼筋用量為無(wú)效成本。 設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn) 拆除與重建 某項(xiàng)目一期別墅外墻涂料更改顏色，費(fèi)用增加。 展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約 10萬(wàn)元。 萬(wàn)成本管理模式－無(wú)效成本 管理思維 管理模式－無(wú)效成本 管理原則 ? 限額設(shè)計(jì)； ? 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化； ? 加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更； ? 確定合理的施工技術(shù)方案 (降低廢品率 )； ? 加強(qiáng)供應(yīng)商考察； ? 加大集中采購(gòu)力度； ? 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證制度； ? 提高專業(yè)能力； ? 加強(qiáng)部門(mén)間信息溝通。 控制方法 ? 確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本 ? 以數(shù)據(jù)為語(yǔ)言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況 ? 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識(shí) ? 清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)” ? 推動(dòng)各部門(mén)提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理 萬(wàn)科成本管理模式－無(wú)效成本 效果： “無(wú)效成本”成為項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部的“口頭禪”；無(wú)效成本的總結(jié)深受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。 管理思維 管理模式－無(wú)效成本 管理思維 作業(yè)過(guò)程的管理方法 成本效果曲線 設(shè)計(jì) 招標(biāo) 施工 SPEND曲線 項(xiàng)目周期 成本 發(fā)生的 成本 形成的成本 新項(xiàng)目發(fā)展 成本控制重點(diǎn)放在那兒？ 70%～ 80% 20% 銷(xiāo)售及物管 目標(biāo)成本 動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算成本 成本數(shù)據(jù)分析、無(wú)效成本分析 萬(wàn)科成本管理的最重要部分 管理思維 作業(yè)過(guò)程的管理方法 重點(diǎn) 工作的重心 新項(xiàng)目發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計(jì) 采購(gòu)策劃 施工管理 合同結(jié)算 動(dòng)態(tài)反饋 及時(shí)結(jié)算 事前定價(jià) 目標(biāo)測(cè)算 可研測(cè)算 數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存 動(dòng)態(tài)控制 管理思維 作業(yè)過(guò)程的管理方法 重點(diǎn) 工作重心前移 客戶分析； 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化； 結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制； 事前定價(jià)與清單招標(biāo)； 工作重心后置 費(fèi)率招標(biāo)； 變更、簽證事后補(bǔ)簽； 工程結(jié)算； 成本管理工作的思考－成本管理工作重心 成本管理工作重心 管理思維 作業(yè)過(guò)程的管理方法 重點(diǎn) 指標(biāo)控制 結(jié)構(gòu)指標(biāo) 砼含量 鋼筋含量 地下室方案 地下室層高 鋼筋含量 停車(chē)效率 窗地比 景觀軟硬景比例 喬木、灌木、草皮比例 石材、磚材、木材、水景比例 地上住宅指標(biāo)，無(wú)地下室時(shí)，補(bǔ)充基礎(chǔ)指標(biāo) 25％ 30％ 成本配置 外立面 外墻：石材、磚材、涂料的選擇及比例 門(mén)窗：型材、玻璃、五金 欄桿：型材、式樣 大堂、電梯廳的裝修標(biāo)準(zhǔn) 景觀 電梯配置 精裝修 單元門(mén)、入戶門(mén) 賣(mài)場(chǎng)、樣板房：套數(shù)、標(biāo)準(zhǔn) 示范區(qū)：數(shù)量、范圍、檔次 管理思維 作業(yè)過(guò)程的管理方法 規(guī)劃設(shè)計(jì) 采購(gòu)執(zhí)行 采購(gòu)策劃 方案優(yōu)化 目標(biāo)成本可控優(yōu)化 創(chuàng)利優(yōu)化 采購(gòu)計(jì)劃（事前可控）： 季度、月度、周度采購(gòu)計(jì)劃清晰、可行 估算、概算： 供方資源 管理思維 作業(yè)過(guò)程的管理方法 采購(gòu)策劃 管理方法 基礎(chǔ)工作 預(yù)結(jié)算 基礎(chǔ)工作 招標(biāo) 進(jìn)度控制 合理性 進(jìn)度控制 準(zhǔn)確性 總結(jié)分析 付款 額度控制 進(jìn)度控制 簽證變更 真實(shí)性 管理思維 作業(yè)過(guò)程的管理方法 基礎(chǔ)工作 “ 成本管理部 ” 的定位 ? 全員成本意識(shí)的推動(dòng)者 ? 公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的保證者 ? 貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有部門(mén)工作的隱形管理者 ? 項(xiàng)目
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