某地產(chǎn)戰(zhàn)略與經(jīng)營分析(1)-資料下載頁
2025-01-18 14:55本頁面
【正文】 住宅運(yùn)動(dòng) ” 。2023年底入選本年度 “ 中國十大經(jīng)濟(jì)風(fēng)云人物 ” 。王石現(xiàn)兼任中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)城市住宅開發(fā)委員會(huì)副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長以及深圳市總商會(huì)副會(huì)長等職務(wù)。 王石 為 人 謹(jǐn) 慎，自律， 執(zhí) 著，有 遠(yuǎn)見 ，具有 戰(zhàn) 略眼光，勇于打破 傳統(tǒng) 和面 對(duì) 挑 戰(zhàn) ，其 鮮明的性格特點(diǎn)在很大程度上造就了萬科 戰(zhàn) 略上的成功，使其 成為 國內(nèi)房地 產(chǎn)業(yè) 的 領(lǐng)軍 人物和中國房地 產(chǎn) 第一品牌的 締 造者。 5/18/2023企業(yè)文化建設(shè)－主題年萬科以主題年的形式引導(dǎo)企業(yè)文化建設(shè)。主題年的內(nèi)容的變化代表者萬科經(jīng)營理念和企業(yè)文化的成熟和發(fā)展 。2023年客 戶 微笑年萬科以你的生活 為 本 2023年網(wǎng) 絡(luò)聯(lián) 盟年面年新 經(jīng)濟(jì) 、關(guān)注普通人 2023年 “ 職業(yè) 精神年 ”心存夢(mèng)想， 創(chuàng) 新更和 諧 ；以人 為 尊，與 環(huán) 境共生 。1999年 “ 團(tuán)隊(duì) 精神年 ”配合默挈，夢(mèng)幻 組 合 1998年 “ 職業(yè)經(jīng) 理年 ”專業(yè) 追求，永無止境 5/18/2023企 業(yè)資 源 戰(zhàn) 略 規(guī) 模化 經(jīng)營 － 戰(zhàn) 略整合 全國性思 維 ，本土化運(yùn)作。 戰(zhàn) 略 聯(lián) 盟－ 戰(zhàn) 略供 應(yīng) 商制度。 企 業(yè)資 源 戰(zhàn) 略 97年，萬科就考慮通過和同行企業(yè)的整合，加快企業(yè)規(guī)?；倪M(jìn)程。華潤集團(tuán)控股萬科，正是企業(yè)間進(jìn)行整合的第一個(gè)步驟。首先是深圳萬科和北京華遠(yuǎn)的整合。被香港華潤集團(tuán)控股的北京華遠(yuǎn)不僅打通了在香港直接融資的渠道，還是首都市場的四大房地產(chǎn)企業(yè)之一，具有相當(dāng)?shù)耐恋刭Y源，而在房地產(chǎn)上市企業(yè)排名第一位的萬科則擁有全國性的品牌，擁有一只成熟的市場開發(fā)隊(duì)伍。萬科與華遠(yuǎn)的整合應(yīng)該是 1加 1大于 2的整合。 對(duì)于萬科來說，除了繼續(xù)保持萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢之外，與優(yōu)秀戰(zhàn)略供應(yīng)商的合作還可以確保萬科產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)和價(jià)格優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商雙贏的目的。經(jīng)過網(wǎng)上建材采購的實(shí)踐，萬科認(rèn)為有必要整合企業(yè)積累的資源，與優(yōu)秀的供應(yīng)商長期合作，以保證需求產(chǎn)品的質(zhì)量，降低采購成本，提高采購效率。 2023年萬科再度開始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國 10個(gè)城市的開發(fā)，形成了 “ 萬科地產(chǎn)在中國 ” 的開發(fā)格局。在新一輪的擴(kuò)張中，萬科已形成了全國性思維模式，優(yōu)勢突顯，集團(tuán)與開發(fā)城市之間已形成互動(dòng)的資源網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目之間遙相呼應(yīng)，理念、資金、人才的流動(dòng)與共享，品牌效應(yīng)呼之欲出。5/18/2023萬科競爭力分析－優(yōu)勢 萬科競爭優(yōu)勢公司定位明確，管理 層 的 戰(zhàn) 略意 識(shí) 強(qiáng) 。 土地 儲(chǔ)備 增多 良好的品牌 優(yōu)勢 具 備 了整合相關(guān) 資 源的 強(qiáng) 大能力。 人力 資 源突出。 籌 資優(yōu)勢 全國概念和市 場 化操作 堅(jiān)實(shí) 的企 業(yè) 文化根基 5/18/2023萬科競爭力分析－劣勢 萬科競爭劣勢資 金需求的 壓 力日益增大。 項(xiàng) 目 風(fēng) 格不 夠 豐富。 存 貨 增加。 沒有政府背景， 拿地能力 的相 對(duì) 欠缺。 規(guī) 模不 夠 大。 5/18/2023未來三年萬科成長性分析（一）、行業(yè)發(fā)展前景造就萬科快速成長空間。 十五期間全國住宅產(chǎn)業(yè)有望保持年均 15%的高增長率，而且將初步完成優(yōu)勝劣汰的行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，萬科作為行業(yè)龍頭，在區(qū)域選擇、產(chǎn)品定位、新項(xiàng)目儲(chǔ)備、管理資源等方面進(jìn)行了充分準(zhǔn)備，未來三至五年將是公司高速發(fā)展階段。根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，至 2023年，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售量將較 2023年增長一倍以上，在全國商品住宅市場占有率排名第一，成為中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。（二）、未來三年業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)入快速增長期。? 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，地產(chǎn)上市公司要保持業(yè)績的穩(wěn)定必須提前作出開發(fā)計(jì)劃的安排，一般從獲取土地到貢獻(xiàn)利潤要經(jīng)過 18－ 24個(gè)月，我們可以根據(jù)萬科現(xiàn)有儲(chǔ)備項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃預(yù)測公司未來三年的住宅開發(fā)規(guī)模。? 另根據(jù) 1997年以來全國商品房銷售價(jià)格持續(xù)上升的趨勢分析，未來房價(jià)向下大幅波動(dòng)的可能性并不大，預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)或微幅上升。? 由此，我們可以根據(jù)公司歷年及目前的平均銷售價(jià)格，推測出公司未來三年地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)如下：注：? 上述均價(jià)的設(shè)定各年度有一定差別，主要考慮因素是， 2023年公司在武漢、南昌等地項(xiàng)目開始貢獻(xiàn)利潤，上述區(qū)域住宅價(jià)格偏低； 2023年將有高檔住宅項(xiàng)目金域藍(lán)灣進(jìn)入結(jié)算，拉高整體均價(jià)； 2023年新進(jìn)入城市結(jié)算面積逐年增加，價(jià)格略有回落。? 上述各年度銷售結(jié)算面積主要根據(jù)當(dāng)年度可售面積及常規(guī)銷售率設(shè)定，尚需跟蹤項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展。年份 預(yù)計(jì)銷售面積（萬平方米）銷售均價(jià)（元/平米）營業(yè)億元收入（）營業(yè)收入同比增長率2023 115 4100 ％2023 175 4300 ％2023 236 4150 ％5/18/2023競 爭 戰(zhàn) 略的建 議 萬科與客 戶 的 競 爭關(guān)系 目前來看，萬科是全國性的企業(yè)，而客戶企業(yè)是北京地方性企業(yè)，所以，萬科和客戶企業(yè)只在北京市場存在競爭，并且，萬科的優(yōu)勢在北京并不明顯，而客戶企業(yè)要明顯占有優(yōu)勢。 但萬科的全國性 優(yōu)勢 在北京會(huì)逐 漸 增 強(qiáng) ，而客 戶 企 業(yè) 面 對(duì) 房地 產(chǎn) 市 場 化的 趨勢 ，原有 優(yōu)勢 會(huì)逐漸 消弱。所以，如果客 戶 企 業(yè) 不能從 戰(zhàn) 略上 進(jìn) 行改善，必將被市 場 所淘汰。 競 爭 戰(zhàn) 略建 議 采取 專業(yè) 化 經(jīng)營戰(zhàn) 略，集中 資 源 優(yōu)勢 。 資 源整合。 以品牌建立 為戰(zhàn) 略 導(dǎo) 向，直接 進(jìn) 入高 層 次的 競爭。 走 農(nóng) 村包 圍 城市道路。 定位主流市 場 。 以北京 為 基 礎(chǔ) ，鞏固和 發(fā) 展北京的 優(yōu)勢 。 5/18/2023
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