【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（第 31條） 26 （二）具體條文分析 ? ? 解讀： ? 國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 26條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但若業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，則前期物業(yè)服務(wù)終止，哪怕前期物業(yè)約定的合同期限并未屆滿。 《 浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的規(guī)定亦是如此。新條例除了延續(xù)上位法的規(guī)定之外，對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的前期物業(yè)合同最短期限作了規(guī)定，即：前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年?！痹摋l款反映了相關(guān)部門(mén)希望前期物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系能夠穩(wěn)定、持續(xù)的意愿。 ? 另外，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同亦作了規(guī)定，即“征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。這條規(guī)定應(yīng)是吸收了 《 浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法（試行） 》 第八條第一項(xiàng)之規(guī)定。 ? 從實(shí)踐來(lái)看，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，提前解除是非常困難的，對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目時(shí)應(yīng)予以重視。 27 （二）具體條文分析 ? ? 舊： 無(wú) ? 新： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。（第 33條） ? 解讀： 28 前期物業(yè)提前介入，目前已經(jīng)成為趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)要求物業(yè)公司在預(yù)售時(shí)即提前介入，并在交付期間要求物業(yè)公司進(jìn)行查驗(yàn)，這就導(dǎo)致了物業(yè)公司于開(kāi)發(fā)商簽訂的合同已經(jīng)不再是理論意義上的前期物業(yè)服務(wù)合同。 例如： 物業(yè)交接后，因隱蔽部位、隱蔽工程、結(jié)構(gòu)安全等存在質(zhì)量問(wèn)題而影響正常使用的，不視為乙方在物業(yè)承接查驗(yàn)中存在過(guò)錯(cuò)，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)，由此給業(yè)主造成損失的，應(yīng)由甲方（即建設(shè)單位）承擔(dān)賠償責(zé)任。 因甲方原因造成，甲乙雙方不能在物業(yè)交付使用 30日前完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接查驗(yàn)，導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任，造成乙方、業(yè)主或任何第三方損失的，由甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行賠償。 物業(yè)交接后，甲方未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 （二）具體條文分析 ? ? 舊： （ 1） 根據(jù)行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)合同年度計(jì)劃 ， 實(shí)施管理服務(wù)； ? （ 2） 每 6個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作 ， 并報(bào)送物業(yè)維修 、 更新費(fèi)用的收支帳目 ，接受業(yè)主 、 業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督； ? （ 3） 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求 ， 列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 ，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢 ， 聽(tīng)取意見(jiàn)和建議 ， 改進(jìn)和完善管理服務(wù)； ? （ 4） 接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí) ， 及時(shí)進(jìn)行維修和處理； ? （ 5） 接受物業(yè)管理部門(mén) 、 其它有關(guān)行政管理部門(mén)的監(jiān)督 、 指導(dǎo)； ? （ 6） 配合社區(qū)居民委員會(huì)提供社區(qū)生活服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)； ? （ 7） 法律 、 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 。 （ 第 22條 ） ? 新： （ 1） 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)； ? （ 2） 符合國(guó)家 、 省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 、 規(guī)范； ? （ 3） 及時(shí)向業(yè)主 、 非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)； ? （ 4） 定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議 ， 改進(jìn)和完善服務(wù)； ? （ 5） 協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； ? （ 6） 接受社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo) ， 配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作 。 ? （第 34條） 29 （二）具體條文分析 ? （ 3）及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)； ? 該義務(wù)的確認(rèn)，可以說(shuō)是一個(gè)口袋義務(wù)，出了事很有可能都可以要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。 ? 法律基礎(chǔ)： ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 4 47條 ? 《 侵權(quán)責(zé)任法 》 公共場(chǎng)所管理人侵權(quán) ? 省高院意見(jiàn)： 第十九條 物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主依法請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。 ? 業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，應(yīng)由該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人確有明顯過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況，綜合確定其承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。 ? 案例： 30 （二）具體條文分析 ? ① 消防風(fēng)險(xiǎn) ? 案例： 2023年 1月 29日 （ 大年初一 ） ， 因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有人燃放巨型煙花 ， 致使小區(qū)高層 16樓1602室 130㎡的房屋被燒 ， 大火又蔓延至 1702室 ， 致 1702室也過(guò)火嚴(yán)重 ， 遭受損失 。 起火時(shí) ， 兩戶業(yè)主均在老家過(guò)年 ， 家中無(wú)人 。 消防部門(mén)出具的火災(zāi)原因認(rèn)定書(shū)載明： 1602室的火災(zāi) ， 是由多戶業(yè)主燃放煙花爆竹 ， 引燃陽(yáng)臺(tái)上的雜物 ， 然后火勢(shì)又蔓延至 1702室；因小區(qū)消防通道堵塞 ， 消防栓水壓不足 ， 消防員從進(jìn)小區(qū)到開(kāi)始滅火 ， 耗時(shí) 13分鐘 。1702室業(yè)主將物業(yè)公司和 1602室業(yè)主訴至法院 ， 請(qǐng)求二者賠償損害 20余萬(wàn)元 。 ? 法院經(jīng)審理認(rèn)為：造成 1702室業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的直接原因是火災(zāi) ， 直接侵權(quán)人是大年初一小區(qū)煙花爆竹的燃放者 ， 但此人現(xiàn)已無(wú)法查明 。 雖然小區(qū)的物業(yè)公司不是直接侵權(quán)人 ，與火災(zāi)的發(fā)生也并無(wú)直接的因果關(guān)系 ， 但現(xiàn)有證據(jù)證實(shí) ， 物業(yè)公司在履行其對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修 、 養(yǎng)護(hù) 、 管理義務(wù)的過(guò)程中存在明顯瑕疵 。 我國(guó)《 消防法 》 規(guī)定：居民住宅區(qū)的管理單位 ， 應(yīng)當(dāng)履行消防安全職責(zé) ， 做好住宅區(qū)的消防安全工作 ， 按照規(guī)定配置消防設(shè)施器材 、 設(shè)置消防安全標(biāo)志 ， 確保消防設(shè)施和器材完好 、有效；保障疏散通道 、 安全出口暢通；任何單位 、 個(gè)人不得損壞 、 擅自挪用 、 拆除 、 停用消防設(shè)施 、 器材 ， 或堵塞消防通道 。 本案中 ， 物業(yè)公司并沒(méi)有履行上述法律規(guī)定的義務(wù) ， 未盡到物業(yè)管理的職能 ， 如保證小區(qū)消防通道暢通 、 消防設(shè)備正常運(yùn)行等 。 正是由于物管不力 ， 導(dǎo)致消防部門(mén)救火時(shí)間延誤 ， 火災(zāi)損失擴(kuò)大 ， 物業(yè)公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 。 經(jīng)鑒定 ， 1702室業(yè)主的火災(zāi)損失為 64920元 ， 根據(jù)物業(yè)公地的過(guò)錯(cuò)程度 ， 酌定其承擔(dān) 40％ 的責(zé)任 ， 計(jì) 25968元；對(duì)火災(zāi)始發(fā)的 1602室業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任 ， 因 1702室業(yè)主提供的證據(jù)不足 ， 不予支持 。 遂判決物業(yè)公司賠償 1702室業(yè)主損失 25968元 。 31 （二）具體條文分析 ? ②第三人侵權(quán)法律責(zé)任 ? 案例： 某高檔別墅小區(qū)一業(yè)主被偷偷潛入的犯罪分子殺害 ， 犯罪分子被判死刑 ， 無(wú)力賠償 。 業(yè)主家屬起訴物業(yè)公司賠償 ， 后法院判決物業(yè)公司賠償 20萬(wàn)元 。 ? 原因： 小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控失靈 ， 保安缺崗 。 ? 分析： 物業(yè)公司有安全保障義務(wù) ， 應(yīng)承擔(dān)管理人責(zé)任 ， 對(duì)第三人侵權(quán)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任 。 ? 對(duì)策： 加強(qiáng)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理 ， 安全巡邏 ， 安全提示 。 32 （二）具體條文分析 ? ③公共設(shè)施的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 案例： 王某夜間在某小區(qū)道路行走掉入窨井中骨折 ， 起訴物業(yè)公司要求賠償損失 2萬(wàn)元 ， 后經(jīng)法院判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費(fèi) 、 誤工費(fèi)約 。 ? 原因： 小區(qū)道路窨井蓋被盜 ， 物業(yè)公司疏于管理 ， 沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)并警示 。 ? 分析： 物業(yè)公司有安全保障義務(wù) ， 應(yīng)承擔(dān)管理人責(zé)任 。 ? 對(duì)策： 加強(qiáng)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理 ， 類(lèi)似電梯事故 、 火災(zāi) 、 水災(zāi)事故的應(yīng)急響應(yīng) 33 （二）具體條文分析 ? ④ 出具該有物業(yè)公司印章的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 案例： 某小區(qū)某業(yè)主家中被盜 ， 報(bào)警 ， 未果 ，后起訴物業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失 5萬(wàn)元；結(jié)果物業(yè)公司不得不和解賠償 3萬(wàn)元 。 ? 原因： 該業(yè)主謊稱報(bào)案需要 ， 服務(wù)中心曾向該業(yè)主出具確認(rèn)被盜物品及價(jià)值和當(dāng)值崗?fù)ぶ蛋嗦┎樨?zé)任的書(shū)面文件 。 ? 分析： 有責(zé)任 、 有過(guò)錯(cuò)；有損失 、 有確認(rèn) 。 ? 對(duì)策： 服務(wù)中心慎用印章或?qū)ν獬鼍邥?shū)面資料 。同時(shí) ， 物業(yè)公司可以要求業(yè)主單方出具某一些材料 ， 因?yàn)橥谑录l(fā)生的第一時(shí)刻 ， 業(yè)主寫(xiě)的材料一般是真實(shí)的 。 34 ? 總結(jié)： ? 只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到一個(gè)善良管理人應(yīng)盡的注意義務(wù)和謹(jǐn)慎勤勉義務(wù) ， 有過(guò)錯(cuò)時(shí)才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守了合同約定和法律規(guī)定 ， 則即使業(yè)主的人身 、 財(cái)產(chǎn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭到損害 ，其也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 。 ? 另外 ， 在因第三人實(shí)施侵權(quán)行為造成業(yè)主損害的情況下 ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是一種與其過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任；而且 ，其在賠償后可以向真正的侵害人追償 。 35 （二）具體條文分析 ? ? 舊： （ 1）專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)。 ? （ 2）業(yè)主委員會(huì)成立后，市、縣 (市 )物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)將物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房全部移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在保留必要的辦公場(chǎng)所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。（第 3536條） ? 新： 1） 收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。 ? （ 2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶。 ? （ 3）實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。 ? （ 4）前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 ? （ 5）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用