寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例政策解讀(編輯修改稿)
2025-05-05 22:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)依照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；四是尚未交付給物業(yè)買受人或者尚未出售的物業(yè)，其物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。十、物業(yè)服務(wù)合同約定的責(zé)任明確。按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要合同義務(wù)。在實(shí)踐中，往往業(yè)主財(cái)產(chǎn)失竊是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾最深，投訴較多又難以協(xié)調(diào)的問題之一。針對(duì)這一情況，《條例》第二十九條對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的義務(wù)作了明確規(guī)定，按照本條款規(guī)定，一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供服務(wù)。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是以提供物業(yè)服務(wù)為對(duì)價(jià)來獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的應(yīng)當(dāng)是“相應(yīng)”的服務(wù)，而“相應(yīng)”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合物業(yè)服務(wù)合同的約定。為此，條款中明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合合同的約定，否則，將構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 本條第二款對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的法律責(zé)任作了原則規(guī)定。 十一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)類別明確、收支公開。 不少小區(qū)業(yè)主在看物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)公布的帳目時(shí)，會(huì)產(chǎn)生很多疑問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收了多少物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等，這些錢花在哪里有許多疑義。作為物業(yè)服務(wù)對(duì)象，業(yè)主希望自己交了錢后能享受到更多、更好的物業(yè)服務(wù)是人之常情?？紤]到眾多業(yè)主的反映和要求，《條例》第三十一條作了明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督，并聽取業(yè)主的意見和建議。 目前，寧波有兩種物業(yè)收費(fèi)模式，即酬金制和包干制。簡單地說，酬金制就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)干了多少活，業(yè)主按事先約定的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)交服務(wù)費(fèi)，年終以實(shí)際支出多少進(jìn)行核算，多退少補(bǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此基礎(chǔ)上收取一定比例的利潤；包干制即一次性確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)包干使用，多余不退，虧損不補(bǔ)?！稐l例》第三十一條第二款規(guī)定，實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布明細(xì)的物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收支情況；而實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營所得的收支情況。公布時(shí)間要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每年三月底前，在物業(yè)管理區(qū)域的醒目位置公布上一年度的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費(fèi)收取、使用等情況。十二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)審計(jì)監(jiān)督可操作。審計(jì)監(jiān)督是業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)收支的一個(gè)重要監(jiān)督機(jī)制。但是以往由于審計(jì)經(jīng)費(fèi)來源未作明確，審計(jì)費(fèi)用問題業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有爭議，因此影響審計(jì)工作的正常開展。本次修訂的《條例》第三十一條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或十名以上業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費(fèi)收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作書面答復(fù)和說明；業(yè)主委員會(huì)也可以委托審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營所得的收入中支出。這條規(guī)定為審計(jì)提供了經(jīng)費(fèi)來源，也明確了審計(jì)委托主體是業(yè)主委員會(huì)，較以往規(guī)定更具有實(shí)際操作性。十三、低收入困難家庭先按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾?qǐng)補(bǔ)貼。對(duì)于居住在小區(qū)的低收入困難家庭，物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府部門將給予享受優(yōu)惠政策?！稐l例》第三十二條明確規(guī)定低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾?qǐng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的具體對(duì)象及標(biāo)準(zhǔn)由各縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定。各縣（市）、區(qū)人民政府要根據(jù)《條例》規(guī)定及時(shí)制訂補(bǔ)貼辦法，保證低收入困難家庭的申請(qǐng)補(bǔ)貼能真正得到落實(shí)。十四、物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買賣雙方應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算。為了防止一些業(yè)主逃避交納物業(yè)
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