【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶?！窘庾x】本條例進(jìn)一步明確了業(yè)主委員會(huì)大的備案資料明細(xì)，首先創(chuàng)設(shè)了備案證明制度及刻制印章證明制度。為業(yè)主委員會(huì)依法管理公共維修資金、行使業(yè)主權(quán)利、維護(hù)業(yè)主利益從制度上予以保障?！　I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府?！窘庾x】業(yè)主委員會(huì)對(duì)相關(guān)資料變更的書(shū)面告知義務(wù)?！　〉谒氖畻l 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開(kāi)會(huì)議?！　I(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)派人參加會(huì)議?！　I(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意?！　I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！　I(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)?！窘庾x】前三款就業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則作出程序性規(guī)定；最后一款突出了業(yè)主知情權(quán)，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主委員會(huì)答復(fù)義務(wù)。第四十一條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。 【解讀】業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的時(shí)間及移交規(guī)定?！　〉谒氖l 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：　　（一）以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的；　　（二）拒不履行委員職責(zé)的；　　（三）業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；　?。ㄋ模┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；　?。ㄎ澹┮蚱渌虿贿m合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的?！窘庾x】業(yè)主委員會(huì)委員資格的終止條件。深一步講，如果有上列情形之一的業(yè)主是不能當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員的。這也為實(shí)踐中許多欠費(fèi)的業(yè)主及不當(dāng)使用物業(yè)的業(yè)主提了個(gè)醒，若想當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員，必須先規(guī)范自己的物業(yè)使用行為?！　〉谒氖龡l 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定?！窘庾x】明確了業(yè)主委員會(huì)委員的報(bào)酬制度，但是規(guī)定由業(yè)主大會(huì)決定。第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理 第一節(jié) 一般規(guī)定　　第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：　?。ㄒ唬p壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；　?。ǘ┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；　　（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；　　（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；　　（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；　?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；　　（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；　　（八）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；　?。ň牛┓?、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門?！窘庾x】使用物業(yè)的禁止行為。　　第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀?！　I(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合?！　I(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾?！窘庾x】對(duì)日常生活中常見(jiàn)物業(yè)使用行為進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)從環(huán)保的角度，對(duì)垃圾分類收集進(jìn)行了規(guī)定，是物業(yè)管理立法領(lǐng)域的創(chuàng)新?！　〉谒氖鶙l 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)?！窘庾x】出租房屋的告知制度，對(duì)住宅、車庫(kù)及附屬設(shè)施改變用途的規(guī)定，是對(duì)物權(quán)法第七十七條規(guī)定的延伸。 第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修　　第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)?！　I(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?！窘庾x】裝修登記制度，更進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)裝修的管理。將實(shí)踐中具體做法從法規(guī)上進(jìn)行了落實(shí)，加強(qiáng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中的義務(wù)?！　〉谒氖藯l 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議?！　∽≌b飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限；　?。ǘ┰试S施工的時(shí)間；　?。ㄈU棄物的清運(yùn)與處置；　　（四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；　?。ㄎ澹┙剐袨楹妥⒁馐马?xiàng)；　?。┭b修保證金的收取和退還；　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任；　?。ò耍┢渌枰s定的事項(xiàng)。【解讀】完善了物業(yè)的裝飾裝修管理制度。從維護(hù)其他業(yè)主權(quán)益角度、從相鄰關(guān)系方面，旨在調(diào)整裝修過(guò)程中的物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管。在立法調(diào)研過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對(duì)其他業(yè)主的日常生活造成影響。本條款旨在通過(guò)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管解決上述或避免上述問(wèn)題的發(fā)生。　　第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙?！窘庾x】業(yè)主裝修過(guò)程中的義務(wù)。 第三節(jié) 車庫(kù)與車位的使用　　第五十條 車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月?！窘庾x】本條旨在解決建設(shè)單位控制車庫(kù)只售不租、業(yè)主停車難、租車庫(kù)難的現(xiàn)象。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛的有序停放。從價(jià)格上對(duì)高價(jià)租賃車位進(jìn)行了限制。同時(shí)限制了物業(yè)管理區(qū)域外人員租賃車庫(kù)的時(shí)間，保障了業(yè)主、物業(yè)使用人優(yōu)先停車權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫(kù)尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位?！窘庾x】在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，要求車庫(kù)的優(yōu)先及充分利用，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)任意占用公共道路及場(chǎng)地設(shè)置車位，充分保障業(yè)主的道路通行權(quán)以及其他的物權(quán)?！　〉谖迨粭l 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫(kù)租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有?！窘庾x】本條解決了實(shí)踐中存在的慣例，即物業(yè)公司收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)歸其所有，違反了業(yè)主共有部分收益歸業(yè)主所有的法律規(guī)定。本條恰恰體現(xiàn)了這一原則：“即業(yè)主有權(quán)享有其共有部位收益”，解決了車位場(chǎng)地使用費(fèi)這一業(yè)主收益的歸屬問(wèn)題。　　第五十二條 鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車庫(kù)和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。　　利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車庫(kù)的，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。【解讀】該條款是立法者充分考慮到目前汽車保有量在增加以及原小區(qū)停車位規(guī)劃不足而設(shè)定的一個(gè)解決辦法?！　〉谖迨龡l　業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地?！　I(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定?！窘庾x】目前在北京等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了買車須先有停車位的規(guī)定，在立法過(guò)程中正是考慮到汽車保有量的不斷增加，而設(shè)定的這一規(guī)定。第四節(jié) 業(yè)主自治管理　　第五十四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　　（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍?duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。【解讀】物業(yè)管理?xiàng)l例的立法目的，是為了保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。在這一指導(dǎo)思想下，如何在條例中詳細(xì)規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，就顯得舉足輕重。最后這一兜底性條款正是基于現(xiàn)實(shí)中未規(guī)定的物權(quán)以及物權(quán)法實(shí)施過(guò)程中有可能出現(xiàn)的未知權(quán)利而作出的。　　第五十五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；　　（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)。【解讀】本條款所規(guī)定的義務(wù)正是業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)最容易忽視的。而實(shí)踐中作為物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方是最為重視業(yè)主的義務(wù)。本條強(qiáng)調(diào)業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由而拒絕履行相關(guān)義務(wù)，也是為了保障物業(yè)合同雙方的利益?！　〉谖迨鶙l 管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。　　管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示?！窘庾x】欠費(fèi)業(yè)主的公示制度，是信用制度在物業(yè)管理中的具體應(yīng)用。它是物業(yè)管理的一把雙刃劍。一方面體現(xiàn)了物業(yè)公司通過(guò)公示對(duì)欠費(fèi)進(jìn)行追討的權(quán)利，保護(hù)了物業(yè)公司的合法權(quán)益。另一方面也可能會(huì)使物業(yè)公司濫用權(quán)利，剝奪業(yè)主的抗辯權(quán)，侵犯業(yè)主的名譽(yù)權(quán)。實(shí)踐中存在著未經(jīng)生效法律文書(shū)確認(rèn)的欠款事實(shí)而將業(yè)主的有關(guān)事項(xiàng)公之于眾的現(xiàn)象，可能引發(fā)更多的物業(yè)糾紛。因此該條款在實(shí)踐中應(yīng)該審慎使用?！　〉谖迨邨l 提倡業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，