【文章內(nèi)容簡介】 明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶?！窘庾x】本條例進(jìn)一步明確了業(yè)主委員會大的備案資料明細(xì)，首先創(chuàng)設(shè)了備案證明制度及刻制印章證明制度。為業(yè)主委員會依法管理公共維修資金、行使業(yè)主權(quán)利、維護(hù)業(yè)主利益從制度上予以保障?！　I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府?！窘庾x】業(yè)主委員會對相關(guān)資料變更的書面告知義務(wù)?！　〉谒氖畻l 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議?！　I(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)?！窘庾x】前三款就業(yè)主委員會議事規(guī)則作出程序性規(guī)定；最后一款突出了業(yè)主知情權(quán)，強調(diào)了業(yè)主委員會答復(fù)義務(wù)。第四十一條　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉?！　I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。 【解讀】業(yè)主委員會換屆選舉的時間及移交規(guī)定?！　〉谒氖l 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：　?。ㄒ唬┮詴娣绞较驑I(yè)主大會提出辭職請求的；　?。ǘ┚懿宦男形瘑T職責(zé)的；　?。ㄈI(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；　?。ㄋ模┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；　　（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的?！窘庾x】業(yè)主委員會委員資格的終止條件。深一步講，如果有上列情形之一的業(yè)主是不能當(dāng)選為業(yè)主委員會委員的。這也為實踐中許多欠費的業(yè)主及不當(dāng)使用物業(yè)的業(yè)主提了個醒，若想當(dāng)選業(yè)主委員會成員，必須先規(guī)范自己的物業(yè)使用行為?！　〉谒氖龡l 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。【解讀】明確了業(yè)主委員會委員的報酬制度，但是規(guī)定由業(yè)主大會決定。第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理 第一節(jié) 一般規(guī)定　　第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；　?。ǘ┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；　?。ㄈ┣终?、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；　?。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛镜冗`反房屋管理規(guī)定的行為；　?。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；　　（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；　?。ㄆ撸┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規(guī)定的行為；　?。ò耍┵€博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；　?。ň牛┓伞⒎ㄒ?guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門?！窘庾x】使用物業(yè)的禁止行為。　　第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合?！　I(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾?！窘庾x】對日常生活中常見物業(yè)使用行為進(jìn)行規(guī)范。同時從環(huán)保的角度，對垃圾分類收集進(jìn)行了規(guī)定，是物業(yè)管理立法領(lǐng)域的創(chuàng)新?！　〉谒氖鶙l 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　I(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)?！窘庾x】出租房屋的告知制度，對住宅、車庫及附屬設(shè)施改變用途的規(guī)定，是對物權(quán)法第七十七條規(guī)定的延伸。 第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修　　第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)?！　I(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。【解讀】裝修登記制度，更進(jìn)一步加強了對物業(yè)裝修的管理。將實踐中具體做法從法規(guī)上進(jìn)行了落實，加強了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中的義務(wù)?！　〉谒氖藯l 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議?！　∽≌b飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：　　（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；　?。ǘ┰试S施工的時間；　?。ㄈU棄物的清運與處置；　?。ㄋ模┳≌饬⒚嬖O(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；　?。ㄎ澹┙剐袨楹妥⒁馐马?；　?。┭b修保證金的收取和退還；　?。ㄆ撸┻`約責(zé)任；　　（八）其他需要約定的事項?！窘庾x】完善了物業(yè)的裝飾裝修管理制度。從維護(hù)其他業(yè)主權(quán)益角度、從相鄰關(guān)系方面，旨在調(diào)整裝修過程中的物業(yè)企業(yè)對業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管。在立法調(diào)研過程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對其他業(yè)主的日常生活造成影響。本條款旨在通過物業(yè)企業(yè)監(jiān)管解決上述或避免上述問題的發(fā)生?！　〉谒氖艞l 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。【解讀】業(yè)主裝修過程中的義務(wù)。 第三節(jié) 車庫與車位的使用　　第五十條 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。【解讀】本條旨在解決建設(shè)單位控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的現(xiàn)象。實現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛的有序停放。從價格上對高價租賃車位進(jìn)行了限制。同時限制了物業(yè)管理區(qū)域外人員租賃車庫的時間，保障了業(yè)主、物業(yè)使用人優(yōu)先停車權(quán)的實現(xiàn)?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。【解讀】在物業(yè)管理服務(wù)過程中，要求車庫的優(yōu)先及充分利用，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會任意占用公共道路及場地設(shè)置車位，充分保障業(yè)主的道路通行權(quán)以及其他的物權(quán)?！　〉谖迨粭l 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。【解讀】本條解決了實踐中存在的慣例，即物業(yè)公司收取車位場地使用費歸其所有，違反了業(yè)主共有部分收益歸業(yè)主所有的法律規(guī)定。本條恰恰體現(xiàn)了這一原則：“即業(yè)主有權(quán)享有其共有部位收益”，解決了車位場地使用費這一業(yè)主收益的歸屬問題?！　〉谖迨l 鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求?！　±玫叵驴臻g建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠?！窘庾x】該條款是立法者充分考慮到目前汽車保有量在增加以及原小區(qū)停車位規(guī)劃不足而設(shè)定的一個解決辦法?！　〉谖迨龡l　業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地?！　I(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定?！窘庾x】目前在北京等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了買車須先有停車位的規(guī)定，在立法過程中正是考慮到汽車保有量的不斷增加，而設(shè)定的這一規(guī)定。第四節(jié) 業(yè)主自治管理　　第五十四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；　?。ň牛┍O(jiān)督專項維修資金的管理和使用；　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！窘庾x】物業(yè)管理條例的立法目的，是為了保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。在這一指導(dǎo)思想下，如何在條例中詳細(xì)規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，就顯得舉足輕重。最后這一兜底性條款正是基于現(xiàn)實中未規(guī)定的物權(quán)以及物權(quán)法實施過程中有可能出現(xiàn)的未知權(quán)利而作出的?！　〉谖迨鍡l　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：　　（一）遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費；　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！窘庾x】本條款所規(guī)定的義務(wù)正是業(yè)主在行使權(quán)利時最容易忽視的。而實踐中作為物業(yè)服務(wù)合同的相對方是最為重視業(yè)主的義務(wù)。本條強調(diào)業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由而拒絕履行相關(guān)義務(wù)，也是為了保障物業(yè)合同雙方的利益?！　〉谖迨鶙l 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定?！　」芾硪?guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示?！窘庾x】欠費業(yè)主的公示制度，是信用制度在物業(yè)管理中的具體應(yīng)用。它是物業(yè)管理的一把雙刃劍。一方面體現(xiàn)了物業(yè)公司通過公示對欠費進(jìn)行追討的權(quán)利，保護(hù)了物業(yè)公司的合法權(quán)益。另一方面也可能會使物業(yè)公司濫用權(quán)利，剝奪業(yè)主的抗辯權(quán)，侵犯業(yè)主的名譽權(quán)。實踐中存在著未經(jīng)生效法律文書確認(rèn)的欠款事實而將業(yè)主的有關(guān)事項公之于眾的現(xiàn)象，可能引發(fā)更多的物業(yè)糾紛。因此該條款在實踐中應(yīng)該審慎使用?！　〉谖迨邨l 提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，