【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為方式作為債務(wù)擔(dān)保的一種法律保障行為 。 借款人在法律上把自己的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款 。 抵押品通常包括有價(jià)證券 、 國(guó)債券 、 各種股票 、 房地產(chǎn) 、以及貨物的提單 、 棧單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù) 。 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 抵（質(zhì)）押品的分類 存貨抵押： 商品 、 原材料 ， 在制品和制成品抵押 客賬抵押： 應(yīng)收賬款作為擔(dān)保 證券抵押： 股票 、 匯票 、 期票 、 存單 、 債券等作為抵押 設(shè)備抵押： 以機(jī)械設(shè)備 、 車輛 、 船舶等作為擔(dān)保 不動(dòng)產(chǎn)抵押： 土地 、 房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押 。 人壽保險(xiǎn)單抵押： 是指在保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán) ， 它以人壽保險(xiǎn)合同的退保金為限額 ， 以保險(xiǎn)單為抵押 ， 對(duì)被保險(xiǎn)人發(fā)放貸款 。 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款的主要品種 —— 企業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款 企業(yè)流動(dòng)資金貸款中的房地產(chǎn)抵押貸款 貸款用途為企業(yè)日常流動(dòng)資金周轉(zhuǎn) ， 期限為一年以內(nèi) 企業(yè)固定資產(chǎn)貸款中的房地產(chǎn)抵押貸款 用于借款人固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目貸款中的房地產(chǎn)抵押貸款 銀監(jiān)部門 “ 三個(gè)辦法一個(gè)指引 ” 中對(duì)項(xiàng)目貸款的借款人 、 項(xiàng)目特征和資金來(lái)源做出明確的規(guī)定 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款的主要品種 —— 企業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款 項(xiàng)目貸款中的房地產(chǎn)抵押貸款 銀監(jiān)部門 “ 三個(gè)辦法一個(gè)指引 ” 中對(duì)項(xiàng)目貸款的借款人 、 項(xiàng)目特征和資金來(lái)源做出明確的規(guī)定 。 （ 一 ） 貸款用途通常是用于建造一個(gè)或一組大型生產(chǎn)裝臵 、 基礎(chǔ)設(shè)施 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他項(xiàng)目 ， 包括對(duì)在建或已建項(xiàng)目的再融資； （ 二 ） 借款人通常是為建設(shè) 、 經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目或?yàn)樵擁?xiàng)目融資而專門組建的企事業(yè)法人 ， 包括主要從事該項(xiàng)目建設(shè) 、 經(jīng)營(yíng)或融資的既有企事業(yè)法人； （ 三 ） 還款資金來(lái)源主要依賴該項(xiàng)目產(chǎn)生的銷售收入 、 補(bǔ)貼收入或其他收入 ，一般不具備其他還款來(lái)源 。 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款的主要品種 —— 企業(yè)存貨質(zhì)押貸款 ? 就地倉(cāng)儲(chǔ)融資 —— 銀行根據(jù)協(xié)定雇用第三方（通常稱為就地倉(cāng)儲(chǔ)公司）充當(dāng)存貨控制人（銀行）的代理人來(lái)管理存貨。 ? 信托收據(jù)融資 —— 借款人將貨物存入公開(kāi)倉(cāng)庫(kù)，或就地保存但無(wú)需第三者參與貨物保管，當(dāng)貨物銷售后，借款人當(dāng)天應(yīng)將銷售收入轉(zhuǎn)到貸款者賬戶。 ? 質(zhì)押?jiǎn)未尕浫谫Y —— 質(zhì)押?jiǎn)问且粋€(gè)由第三方定期簽發(fā)給貸款銀行的文書(shū)實(shí)際上，第三方的此種業(yè)務(wù)替代了銀行工作人員對(duì)企業(yè)的監(jiān)管。 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款的主要品種 —— 企業(yè)存貨質(zhì)押貸款 ? 存貨質(zhì)押貸款的 適用性 ：經(jīng)營(yíng)的商品適于質(zhì)押、倉(cāng)儲(chǔ)方式可實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移占有的貿(mào)易流通類企業(yè)。滿足 中小型商業(yè)和貿(mào)易企業(yè) 的融資需要。 ? 存貨質(zhì)押貸款的質(zhì)押物的 條件 ： ① 產(chǎn)權(quán)明確 ② 物理、化學(xué)性質(zhì)穩(wěn)定 ③ 價(jià)格穩(wěn)定，市場(chǎng)活躍，易于變現(xiàn) ④ 規(guī)格明確，便于計(jì)量 ⑤ 有明確依據(jù)確定實(shí)際價(jià)值 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款的主要品種 —— 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其開(kāi)發(fā)的土地作為抵押資產(chǎn)是一類較為特殊的抵押貸款 。建議使用封閉式抵押貸款管理方式，將土地抵押貸款轉(zhuǎn)成在建工程抵押。 ①規(guī)避重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn) ； ②規(guī)避無(wú)法監(jiān)控銷售收入的風(fēng)險(xiǎn)； ③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出追加貸款額度的申請(qǐng)時(shí)，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入的自有資金是否已達(dá)到總投資的 35%。 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款的主要品種 —— 個(gè)人住房貸款的類型 ? 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 —— 個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)貸款 。 ? 個(gè)人住房公積金貸款 —— 個(gè)人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款。 ? 個(gè)人住房組合貸款 —— 凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款的主要品種 —— 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的類型 ? 抵房買車貸款 ? 新車抵押貸款 ? 房車組合貸款 ? 第三方自然人保證貸款。 ? 經(jīng)銷商擔(dān)保貸款 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 貸款方式 抵押貸款分為 最高額抵押 與 傳統(tǒng)抵押 最高額抵押 ，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保 最高額抵押與傳統(tǒng)抵押 區(qū)別 在于 （ 1）最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)為不確定債權(quán)； （ 2）最高限額抵押所擔(dān)保的債權(quán)通常為將來(lái)的債權(quán)； （ 3）最高限額抵押必須預(yù)定最高限額外負(fù)擔(dān)； （ 4）最高限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 抵押率的設(shè)定（通常標(biāo)準(zhǔn)） 以 房產(chǎn)抵押 的 ， 抵押率最高不得超過(guò) 70%； 以 交通運(yùn)輸工具 、 通用機(jī)器設(shè)備和工具 抵押的 ， 抵押率最高不得超過(guò) 60%； 以專 用機(jī)器設(shè)備和工具 ， 無(wú)形資產(chǎn) （ 含土地使用權(quán) ） 和 其他財(cái)產(chǎn) 抵押的 ， 抵押率最高不得超過(guò) 50% 。 60% 50% 70% 抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)介紹 銀行抵押貸款發(fā)放中存在的問(wèn)題 ? 有關(guān)規(guī)定對(duì)抵押的登記部門確認(rèn)不統(tǒng)一 ， 致使銀行無(wú)所適從 ? 法定登記部門對(duì)有些貸款抵押物未開(kāi)辦登記業(yè)務(wù) ? 有些抵押物辦理抵押登記難度較大 ? 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)難度較大 資產(chǎn)評(píng)估的主要類型 資產(chǎn)的概念 資產(chǎn)是為特定的經(jīng)濟(jì)主體所控制并預(yù)期會(huì)給該經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源 。 即能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)主體提供 未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益 ， 這也是 資產(chǎn)的本質(zhì)所在 。 也就 是說(shuō) ， 不管是有形的還 是無(wú)形的 ， 要成為資產(chǎn) ， 必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利 益的能力 ， 這是資產(chǎn)的 第一要義 。 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性 即必須是為經(jīng)濟(jì)主體所控 制 ， 也就是說(shuō) ， 資產(chǎn)所產(chǎn) 生的經(jīng)濟(jì)利益能可靠地流 入該經(jīng)濟(jì)主體 ， 為該經(jīng)濟(jì) 主體提供服務(wù)能力 ， 而不 論該經(jīng)濟(jì)主體是否對(duì)它擁 有所有權(quán) ， 這是資產(chǎn)的第 二要義 。 資產(chǎn)的法律屬性 資產(chǎn)的概念包含兩個(gè)要義 資產(chǎn)評(píng)估的主要類型 “ 資產(chǎn) ” 與 “ 財(cái)產(chǎn) ” 在含義上是有區(qū)別的 。 一般來(lái)講只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)才叫 “ 資產(chǎn) ” ， 它一般具有增值的要求 ， 而其他財(cái)產(chǎn)則不具有這種要求 。 因此 ， 在我國(guó) ， 習(xí)慣上稱企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為資產(chǎn) (意指盈利性財(cái)產(chǎn) )， 而稱一般事業(yè)單位或個(gè)人家庭的錢財(cái)為財(cái)產(chǎn) (非盈利性財(cái)產(chǎn) )。 資產(chǎn)的概念 —— 資產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)的區(qū)別 資產(chǎn)評(píng)估的主要類型 資產(chǎn)的分類 按是否有實(shí)體形態(tài) 按移動(dòng)特性 按在生產(chǎn)過(guò)程 中的變化特征 資產(chǎn) 動(dòng)產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 有形資產(chǎn) 資產(chǎn)評(píng)估的主要類型 資產(chǎn)評(píng)估的范圍 適用于設(shè)立公司 、 企業(yè)股份化改制 、 發(fā)行股票上市 、 股權(quán) 轉(zhuǎn)讓 、 企業(yè)兼并 、 收購(gòu)或分立 、 聯(lián)營(yíng) 、 組建集團(tuán) 、 中外合作 、合資 、 租賃 、 承包 、 融資 、 抵押貸款 、 法律訴訟 、 破產(chǎn)清算等目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估 。 整體資產(chǎn)評(píng)估 包括機(jī)器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等各類實(shí)體資產(chǎn)的評(píng)估。 固定資產(chǎn)評(píng)估 包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品、應(yīng)收賬 款及預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用及預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估。 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估的主要類型 資產(chǎn)評(píng)估的范圍 包括對(duì)以下各類無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估： ★ 專利權(quán) 、 著作權(quán) 、 專有技術(shù) 、 秘訣等； ★ 特許生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán) 、 土地使用權(quán)等；車船牌照等； ★ 專家網(wǎng) 、 銷售網(wǎng) 、 客戶名單 、 長(zhǎng)期合同等； ★ 商譽(yù) 、 馳名商標(biāo) 、 獎(jiǎng)牌 、 榮譽(yù)證書(shū) ， 企業(yè)家自身價(jià)值等； 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 包括流通股、非流通股、法人股評(píng)估。 其他資產(chǎn)評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估的主要類型 ?自然供給：地球人類可利用的土地?cái)?shù)量 （ 無(wú)彈性 ） ?自然特性：數(shù)量固定 、 質(zhì)量差異性 、 位臵不可移性 、 效用持久性 ?經(jīng)濟(jì)供給：在土地的自然供給的范圍內(nèi) ， 對(duì)土地進(jìn)行了開(kāi)發(fā)利用 ，并在一定規(guī)劃條件下可滿足人類不同需求的土地供給 。 （ 有彈性 ） ?經(jīng)濟(jì)特性：數(shù)量稀缺 、 產(chǎn)權(quán)可壟斷 、 用途廣泛 、 經(jīng)濟(jì)效益級(jí)差性 。 房地產(chǎn)評(píng)估的主要概念 ①土地特性 資產(chǎn)評(píng)估的主要類型 房地產(chǎn)評(píng)估的主要概念 ②土地使用權(quán) 土地所有權(quán) —— 屬于國(guó)家 or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn) 土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度 —— 地價(jià)指土地使用權(quán)價(jià)格 出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 —— 出售 or交換 or贈(zèng)與 出讓期限 70年 —— 居住用地 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 50年 —— 教、科、文、衛(wèi)、體等 性質(zhì) —— （權(quán)利義務(wù) +地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn) 期限 —— 合同期限－原使用者已使用期限 限制 — 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓 出讓方式 —— 協(xié)議 or招標(biāo) or拍賣 or掛牌 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)、利用土地的不得出租 抵押 —— 不違背出讓合