【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)評估價值類型指導意見》，“當注冊資產(chǎn)評估師所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，注冊資產(chǎn)評估師通常應當選擇市場價值作為評估結(jié)論的價值類型”。“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額”。國有資產(chǎn)評估報告中市場價值定義可使用此定義示例。 七、評估基準日（一）評估基準日的涵義 資產(chǎn)價值是時點價值，資產(chǎn)價值不同的時點其價值是不同的。資產(chǎn)評估，就是以貨幣作為計算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時點上的資產(chǎn)進行評定估算的行為。為了體現(xiàn)一定時點上的價值，評估選擇的作價標準、參數(shù)等依據(jù)，應該在評估基準日有效。 《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條指出：“評估基準日是評估結(jié)論開始成立的一個特定時日。在形成評估結(jié)論過程中所選用的各種作價標準、依據(jù)也要在該時點有效”。（二）評估基準日的確定 國有資產(chǎn)評估項目評估基準日確定主體 《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條規(guī)定，在征求委托方意見的基礎(chǔ)上，評估機構(gòu)選定評估基準日。《評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財評字［1999］91號）中規(guī)定，評估基準日的確定應由評估機構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)與委托方協(xié)商確立，并盡可能與評估目的的實現(xiàn)日接近。 由國務院國資委編寫出版的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南》中提出：“評估基準日一般由委托方和評估機構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)協(xié)商確定”。這些規(guī)定均體現(xiàn)“共同”、“協(xié)商”的觀點，現(xiàn)實評估實務當中也多為此情形，與《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務約定書》也基本接近。 評估基準日的確定在資產(chǎn)評估中影響重大，評估基準日應根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)確定，并盡可能與評估目的的實現(xiàn)日接近是基本原則。究竟是誰確定，是完全由委托方確定，還是由“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供建議”，“注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)評估業(yè)務具體情況確定”。主流的看法是“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供建議”，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應是委托方，注冊資產(chǎn)評估師可以提供建議。 確定評估基準日需考慮的主要因素 《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中第二十二條規(guī)定，選擇的評估基準日，應有利于保證評估結(jié)果有效地服務于評估目的，盡量減少和避免評估基準日后的調(diào)整事項，準確劃定評估范圍，準確高效地清查核驗資產(chǎn)，并合理選取評估作價依據(jù)。評估過程中要及時地調(diào)整不適宜的基準日。 由國務院國資委編寫出版的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南》中提出，基準日的選擇應可能與相應經(jīng)濟行為的實現(xiàn)日接近，同時考慮會計報表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末。 （三）評估基準日的披露內(nèi)容 作為程序性準則的本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及由誰確定、考慮那些因素，而是規(guī)范應披露那些應當披露的內(nèi)容。 有意見提出，由委托方確定的基準日，一無需披露委托方的考慮，二也無法披露委托方在確定評估基準日時考慮了那些因素，這種意見是不全面的。《資產(chǎn)評估準則——評估報告》第二十條規(guī)定，評估報告應當載明評估基準日，并與業(yè)務約定書約定的評估基準日保持一致?！顿Y產(chǎn)評估準則——業(yè)務約定書》中規(guī)定，業(yè)務約定書的內(nèi)容也有評估基準日，也就是說至少評估基準日確定是約定達成一致的結(jié)果，不存在委托方在確定評估基準日時考慮了那些因素的問題。 與《評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財評字［1999］91號）相比，本指南僅僅要求披露評估基準日本身（含格式）以及確定評估基準日所考慮的主要因素。沒有要求對確定評估基準日對評估結(jié)果影響程度做出明確的揭示，申明評估中所采用的價格是不是評估基準日的標準，如不是則說明原因等內(nèi)容。與《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》相比，也沒有要求說明一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。主要考慮是：（1）“評估基準日對評估結(jié)果影響程度”難以確定，即使在市場環(huán)境頻繁變動，不同基準日對評估價值影響較大，也存在國有資產(chǎn)流失等，充其量是基準日選擇不當。（2）“申明評估中所采用的價格是不是評估基準日的標準，如不是則說明原因” 本身不符合評估基準日的涵義。（3）“一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準”，本身也是評估基準日的涵義。因此，本指南不再要求披露確定評估基準日對評估結(jié)果影響程度，以及評估中不采用非評估基準日的價格標準。 八、評估依據(jù)評估師應當在評估報告中說明執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務過程中遵循的法律、法規(guī)、評估準則和指導意見以及取價標準等評估依據(jù)，是我國資產(chǎn)評估一直要求的做法。u 《評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財評字［1999］91號）中規(guī)定，評估依據(jù)一般可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)等?！顿Y產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》中規(guī)定評估報告書正文概括寫明評估依據(jù)的主要法律法規(guī)和標準。u 《資產(chǎn)評估準則——評估報告》中規(guī)定，評估報告應當說明評估遵循的法律依據(jù)、準則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。 為了方便注冊資產(chǎn)評估師編制評估報告，國有資產(chǎn)評估項目監(jiān)管單位審核評估項目，結(jié)合國有資產(chǎn)評估業(yè)務的實際，指南：216。 解釋了《資產(chǎn)評估準則——評估報告》中的法律依據(jù)和準則依據(jù)；216。 細化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù)；216。 增加了經(jīng)濟行為依據(jù)。 （一）法律依據(jù)和準則依據(jù) 法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包括與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等”；評估準則依據(jù)解釋為“包括本評估項目中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規(guī)范”。特別指出的是，近幾年國家法律、法規(guī)的調(diào)整完善進度較快，相關(guān)資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規(guī)范較多，但不是每一個具體項目都遵循了全部的法律、法規(guī)和評估準則規(guī)范，注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)與評估項目的相關(guān)性在評估報告中列示反映所遵循的法律法規(guī)。也應當列示最新的、現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)和評估準則規(guī)范。 評估實務中存在列示廢止的、失效的或者已經(jīng)修訂的法律、法規(guī)和評估準則規(guī)范的情形，都是不符合評估準則要求的。本指南遵循“相關(guān)性“原則，采用了“與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的”、“本評估項目中依據(jù)的”等詞，旨在具體體現(xiàn)這些要求。 （二）細化了權(quán)屬依據(jù)和取價依據(jù) 權(quán)屬依據(jù) 資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況本身是個法律問題，而且是個很復雜的法律問題。對資產(chǎn)的所有權(quán)及其他與所有權(quán)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利進行界定或發(fā)表意見需要履行必要的法律程序，由具有相應專業(yè)能力的人士（如律師）或部門（如產(chǎn)權(quán)登記部門）來進行。u 《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第二十三條的規(guī)定，委托方和相關(guān)當事方應當提供評估對象法律權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，并對其真實性、合法性和完整性承擔責任；注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務是對資產(chǎn)價值進行分析并發(fā)表專業(yè)意見，但是，注冊資產(chǎn)評估師應當認識到由于評估對象法律權(quán)屬對評估結(jié)論具有重要影響，注冊資產(chǎn)評估師應當予以關(guān)注和恰當披露。u 《資產(chǎn)評估準則——基本準則》第二十四條規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。因此，我國注冊資產(chǎn)評估師應當重視如何對評估對象法律權(quán)屬進行恰當關(guān)注。當然，一些權(quán)屬證明文件如房屋產(chǎn)權(quán)證明上注明的房產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)等仍是注冊資產(chǎn)評估師重要的取價依據(jù)，這時產(chǎn)權(quán)證明材料可以作為取價依據(jù)對待。u 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》中，強調(diào)注冊資產(chǎn)評估師在產(chǎn)權(quán)問題上應履行收集產(chǎn)權(quán)資料、對產(chǎn)權(quán)情況進行查驗、完整披露產(chǎn)權(quán)情況及存在的瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估結(jié)論的影響等工作程序。執(zhí)行國有資產(chǎn)評估業(yè)務，當然應首先遵循這些資產(chǎn)評估準則的要求。 本指南作為國有資產(chǎn)評估報告的編制和出具的規(guī)范，在嚴格堅持這些資產(chǎn)評估準則的要求前提下，列示了現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)框架下產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱以及市場交易中合法的產(chǎn)權(quán)證明文件名稱。同時，應注意： ①相關(guān)法律法規(guī)調(diào)整、不同地區(qū)管理體制的不同等，可能涉及的產(chǎn)權(quán)依據(jù)名稱的變化或不同。如：對于房屋和土地，有的地區(qū)是房產(chǎn)地產(chǎn)合一的產(chǎn)權(quán)證，有的是房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證，本指南僅列示了分別的情形，即“國有土地使用證（或者土地使用權(quán)出讓合同）、房屋所有權(quán)證”。 ②建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證/施工許可證等自建在建工程的相關(guān)證明；外購在建工程的購買合同（轉(zhuǎn)讓合同）和付款憑證，是未竣工驗收辦理確權(quán)和房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。 共有物業(yè)的合作建房協(xié)議（合同），是未辦理房屋所有權(quán)證重要的權(quán)屬依據(jù)。 融資租賃物業(yè)的物業(yè)租賃合同，以租代購的物業(yè)以租代購合同等是相應行為重要的產(chǎn)權(quán)依據(jù)。 《中華人民共和國國有建設(shè)用地劃撥決定書》是劃撥用地權(quán)屬的依據(jù)。 ③國產(chǎn)和進口設(shè)備的訂貨合同及其購貨發(fā)票、進口設(shè)備的報關(guān)手續(xù)資料等是國產(chǎn)和進口設(shè)備的產(chǎn)權(quán)依據(jù)。④在評估報告出具時，產(chǎn)權(quán)取得前簽署的合同、權(quán)屬確權(quán)、辦證等正在進行中，評估依據(jù)這些文件資料作價，但并不能必然說明其權(quán)屬不存在瑕疵。應當據(jù)實列示依據(jù)的文件資料，同時在特殊事項說明中說明該事項。如，已經(jīng)簽署的土地出讓合同，也已全部或部分繳納出讓金，在經(jīng)濟行為實施的不同階段，不同的監(jiān)管部門要求可能并不一致，對已經(jīng)簽署的土地出讓合同，全部或部分繳納出讓金，在明確出讓金繳納的主體，并不影響國有權(quán)益的前提下，國資監(jiān)管部門是允許評估處理的，而證券監(jiān)管部門可能要求必須取得產(chǎn)權(quán)證明。又如，探礦權(quán)可以依法轉(zhuǎn)為采礦權(quán)時對采礦權(quán)的評估，是以“劃定礦區(qū)范圍批復文件”作為權(quán)屬依據(jù)評估的，雖然未取得“采礦權(quán)許可證”，但在“劃定礦區(qū)范圍批復文件”允許的有效期內(nèi)如可以依法并在有效期內(nèi)取得采礦許可證時，并不存在權(quán)屬瑕疵。評估應當列示“劃定礦區(qū)范圍批復文件”。⑤《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證》及《登記證》附屬內(nèi)容的相關(guān)材料，是基礎(chǔ)性產(chǎn)權(quán)依據(jù)。⑥存在權(quán)屬瑕疵的評估對象，應要求委托方和相關(guān)當事方提供承諾函或說明函予以充分說明。委托方和相關(guān)當事方應對該產(chǎn)權(quán)作出有關(guān)控制、使用并擁有的承諾，保證日后不因產(chǎn)權(quán)問題導致評估值變化；一旦出現(xiàn)，用相應的補救辦法，保證評估值的足額，從而不影響經(jīng)濟行為實現(xiàn)的權(quán)益安排，并承擔相應的法律責任。并將該承諾函原件附在評估報告書備查文件中，同時在該報告書“特別事項說明”中予以披露。 取價依據(jù) 本指南細化了《資產(chǎn)評估準則——評估報告》列示的取價依據(jù)。根據(jù)取價依據(jù)的來源途徑劃分為三個方面，即企業(yè)提供的、國家有關(guān)部門發(fā)布的和評估機構(gòu)收集的（含詢價）。（1）企業(yè)提供的取價依據(jù)一般包括企業(yè)本身的財務會計和經(jīng)營方面的資料，列示時應當全面準確，而且該等資料應當在評估工作底稿中有所反映。（2）國家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計資料、技術(shù)標準和政策文件，不一定在每一個具體評估項目的評估工作底稿中都有反映，但對于評估機構(gòu)而言，應當存在現(xiàn)時有效的統(tǒng)計資料、技術(shù)標準和政策文件，支持本評估機構(gòu)一個或多個評估項目。另外，同一指標的統(tǒng)計資料可能因不同的部門其結(jié)果存在差異，不論是因口徑等何種原因形成的，評估取價依據(jù)應當列示發(fā)布的部門。國家有關(guān)部門發(fā)布的政策文件，可能存在多次調(diào)整標準的情況，取價依據(jù)應當列示評估采用的文件發(fā)布的時間和部門。如《中華人民共和國資源稅條例》盡管未修改或廢止，但財政部、國家稅務總局多次發(fā)布了調(diào)整資源稅標準的文件，而計稅方式未變化，評估應依據(jù)《中華人民共和國資源稅條例》以及相應的調(diào)整資源稅標準的文件，取價依據(jù)也應當同時列示該條例和文件。又如，《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》盡管未修改或廢止，但2009年1月16日，財政部、國家稅務總局下發(fā)了《》（財稅[2009]12號），減征部分乘用車車輛購置稅稅率。評估應依據(jù)并列示《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》以及財稅[2009]12號文件。（3）評估機構(gòu)收集的（含詢價）的取價資料，并不與國家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計資料、技術(shù)標準和政策文件以及企業(yè)提供的財務會計和經(jīng)營方面的資料重復，應當是除國家有關(guān)部門發(fā)布的的統(tǒng)計資料、技術(shù)標準和政策文件以及企業(yè)提供的財務會計和經(jīng)營方面的資料外，評估機構(gòu)收集并依據(jù)的取價資料。 （三）增加了行為依據(jù) 《評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財評字［1999］91號）中規(guī)定，行為依據(jù)應包括進行資產(chǎn)評估的項目委托方的申請、股份企業(yè)董事會決議及資產(chǎn)評估立項批復等。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立以及證券市場的不斷完善，涉及國有資產(chǎn)評估的新的經(jīng)濟行為日益增多，再加上國有資產(chǎn)評估項目管理方式的改革，行為依據(jù)的內(nèi)容已發(fā)生了很多變化，難以枚舉。本指南提出的經(jīng)濟行為依據(jù)包括兩個方面，一是有效批復文件，二是其他文件資料。u 有效批復文件有國務院批準經(jīng)濟行為的文件、各級人民政府批準經(jīng)濟行為的文件、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準經(jīng)濟行為的文件、中央企業(yè)及其各級子企業(yè)批準經(jīng)濟行為的文件、地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準經(jīng)濟行為的文件以及由地方國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)根據(jù)各地實際情況規(guī)定的批準經(jīng)濟行為的文件等。 u 其他文件資料，其基本原則是可以說明經(jīng)濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。如：（1）國有企業(yè)在訴訟過程中以及民事強制執(zhí)行中，由人民法院委托資產(chǎn)評估機構(gòu)評估涉訴國有資產(chǎn)價值的情形，人民法院出具的委托函（兼有業(yè)務約定和經(jīng)濟行為依據(jù)的性質(zhì)）；（2）中央企業(yè)涉及經(jīng)濟行為決策的黨組會議紀要；（3）國有獨資公司董事會決議；國有資本控股公司、國有資本參股公司股東會、股東大會或者董事會決議；（4）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換合同協(xié)議：（5）人民法院破產(chǎn)公告；（6）可以說明經(jīng)濟行為及其所涉及的評估對象與評估范圍的其他文件資料。 特別指出的是，企業(yè)改制制定的改制方案，往往涉及到企業(yè)占有的土地的處置、擁有的商標及其他無形資產(chǎn)以及賬面未記錄產(chǎn)生收益的資產(chǎn)的處置，這些資產(chǎn)的處置方式一方面決定了評估范圍（采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時），更為重要的是采用兩種方法評估時，收益法評估，難以分割未納入重組改制范圍的、對企業(yè)收益產(chǎn)生重要影響或直接產(chǎn)生的收益，確定最終評估結(jié)果時應當首先考慮與重組改制范圍一致的評估結(jié)果。如某旅游集團公司整體改制設(shè)立股份公司資產(chǎn)評估項目，根據(jù)經(jīng)批準的改制方案，旅游集團公司品牌無償進入擬設(shè)立股份公司，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估時，未對旅游集團公司品牌進行單獨評估，而收益法評估時，旅游集團公司品牌必然對收益產(chǎn)生較大的影響，因此，兩種評估方法