年陽光水榭生活廣場操作思路與策劃案商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-07-22 13:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 多超市，有一定的商業(yè)氛圍。 該案 沿街底商 市場研究篇 商鋪市場分析 本資料來自 23 金鑫 蜜蜂城 ■公寓■商務(wù)■ 商鋪 建筑面積 具體描述 項(xiàng)目體量 約 6萬㎡ 酒店公寓 +主題商業(yè) 住宅面積 約 ㎡ 精裝平層小公寓 主力面積 5070㎡ 商鋪面積 約 ㎡ 面積不詳 純一層 /部分 12層 方案尚未最后確定 注：社區(qū)配套型商業(yè)。 該案 沿街底商 市場研究篇 商鋪市場分析 本資料來自 24 小結(jié) 市場研究篇 商鋪市場分析 ■ 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍一般，沒有形成商業(yè)密集區(qū)； ■東吳南路在售商鋪不多，其中美韻公寓底商引進(jìn)了世紀(jì)聯(lián)華超市、華錦苑引進(jìn)華潤超市，僅剩余少量商鋪僅租售，目前尚未推出； ■長橋以南，東吳南路 2公里范圍內(nèi)，已有兩家超 2萬平方米的超市，競爭較為激烈； ■其中蘇蠡路未來 12年內(nèi)，將有總量超過 5萬平方米的商鋪上市，對區(qū)域商鋪市場產(chǎn)生沖擊。 本資料來自 25 商鋪定價建議 項(xiàng)目 類型 面積 售價 吳中銀座 社區(qū)底商 /街鋪 大賣場商鋪 僅出租 名宇商務(wù)廣場 寫字樓配套底商 13層設(shè)計(jì)，可自由分割 面積 100800㎡ 報(bào)價 /㎡ 華錦苑 社區(qū)底商 /街鋪 大賣場商鋪 12層設(shè)計(jì) 200400㎡ 報(bào)價 /㎡ 玫瑰 99 社區(qū)底商 /街鋪 12層設(shè)計(jì) 200500 ㎡ 7888元 /㎡ 起 主力價格為 8500元 /㎡ 左右 三、本案定價建議 參考項(xiàng)目 市場研究篇 本資料來自 26 ■ 主要參考現(xiàn)有在售項(xiàng)目，但綜合考慮各項(xiàng)目之間的差異，如是否有大賣場的輻射、商鋪面積大小、投資回報(bào)率等； ■區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍一般，其中蘇蠡路未來 12年內(nèi)，將有總量超過 5萬方的商鋪上市，對區(qū)域商鋪市場產(chǎn)生沖擊； ■本案商鋪為內(nèi)街商業(yè)，不直接沿街，商業(yè)價值薄弱； ■本案商鋪為 12層設(shè)計(jì)，商鋪整體面積偏大，總價較高； ■本案商鋪逾 70%的面積招商完畢，租金又僅在 ，投資回報(bào)率較低，影響價格。 商鋪定價建議 三、本案定價建議 定價原則 市場研究篇 本資料來自 27 商鋪定價建議 三、本案定價建議 商鋪分類 市場研究篇 面積區(qū)間（平米） 總鋪位數(shù)（間） 建筑面積 （平米） 所占比例（ %） 價格建議 《 150 12 15% 14000元 151250 18 % 12000元 251350 7 % 10000元 500以上 4 % 9000元 項(xiàng)目整體銷售均價為： 11000元每平米 ；項(xiàng)目總銷售金額為： 另根據(jù)商鋪位置進(jìn)行價格調(diào)整 本資料來自 28 內(nèi)容提要 一、項(xiàng)目營銷思路 二、先期銷售策略 三、正式操盤建議 項(xiàng)目營銷篇 本資料來自 29 一、項(xiàng)目營銷思路 ■ 區(qū)域商業(yè)氛圍比較分散，商業(yè)項(xiàng)目之間各自為戰(zhàn)，難以形成商圈概念； ■本案商鋪為 12層設(shè)計(jì)，整體面積偏大，內(nèi)街商業(yè)價值不高； ■周邊競爭性項(xiàng)目較多，且上市時間有所集中； ； ■項(xiàng)目本身招商面積超過 70%且租賃期長達(dá) 38年，難以進(jìn)行大規(guī)模的業(yè)態(tài)升級； ■商鋪?zhàn)饨疠^低（平均在 ），投資回報(bào)率較低，直接影響銷售價格。 一般商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)率在 5%上下，按照本項(xiàng)目實(shí)際租金測算，則本項(xiàng)目市場售價僅為： 8760元 項(xiàng)目營銷篇 市場思考點(diǎn) 本資料來自 30 一、項(xiàng)目營銷思路 ■ 客戶為什么要購買商鋪？ ? 自用（比例約占到 20%） ? 投資（獲取商鋪價值增值與租金收益 占到 80%） ? 商鋪價值的增殖主要取決于商鋪的發(fā)展前景（現(xiàn)行購買價格；所在區(qū)域板塊的發(fā)展；規(guī)劃與定位；招商等） ? 租金收益指當(dāng)前的租金價格（一般真實(shí)市場投資回報(bào)率在 56%之間；目前商業(yè)市場普遍給到 8%以上） 。 項(xiàng)目營銷篇 營銷思路 本資料來自 31 一、項(xiàng)目營銷思路 ■ 客戶會買什么樣的商鋪 （ 1）安全性問題 ? 商鋪的售價
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