商業(yè)地產(chǎn)必讀-香港購(gòu)物中心的借鑒與吸收1(編輯修改稿)
2025-03-16 10:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最高檔的購(gòu)物中心基本都位于甲級(jí)寫字樓及銀行最集中的地方。因?yàn)樵诖藚^(qū)域集中了全滿港最高收入的人群。 ? 其中最個(gè)代表性的有：置地廣場(chǎng)、太古廣場(chǎng)和 IFC MALL。 ? 置地廣場(chǎng)位于云集了 100多家國(guó)際銀行和甲級(jí)寫字樓的中環(huán)區(qū)內(nèi)，是香港著名的高檔購(gòu)物中心，是香港全球一線品牌的集散地，基本為全港獨(dú)一無二的國(guó)際一線品牌，如頂級(jí)高檔服飾等。 ? 太古廣場(chǎng)位于香港金鐘金道 88號(hào)，定位為高檔區(qū)域型購(gòu)物中心，周邊有眾多五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、銀行。 ? IFC MALL位于香港城市中心，與香港最高的新地標(biāo)國(guó)際金融中心相連，是香港國(guó)際金融中心組成部分之一，與國(guó)際銀行、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店融為一體。作為領(lǐng)導(dǎo)潮流的購(gòu)物中心，這里搜羅國(guó)際頂尖品牌，云集國(guó)際品牌名店達(dá) 100余家。 五、項(xiàng)目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資，要占據(jù)購(gòu)物中心整體投資的 10％以上。 ? 香港發(fā)展商對(duì)建造購(gòu)物中心的前期市場(chǎng)調(diào)研等工作非常重視。在購(gòu)物中心立項(xiàng)前通常會(huì)請(qǐng)專業(yè)顧問公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的、客觀的、系統(tǒng)的可行性研究、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、商店組合測(cè)試等，以確保項(xiàng)目成功，其前期的軟性投資，要占到購(gòu)物中心整體投資的 10％以上。 ? 在開展項(xiàng)目的前期工作中，專業(yè)顧問公司的介入是取得成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、策劃、定位、招商需要借助專業(yè)顧問公司的資源整合能力。 軟性投資構(gòu)成 前期研究 費(fèi)用 市場(chǎng)調(diào)研 財(cái)務(wù)顧問 規(guī)劃設(shè)計(jì) 費(fèi)用 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 保全措施規(guī)劃 停車動(dòng)線規(guī)劃 設(shè)備維護(hù)規(guī)劃 環(huán)保措施規(guī)劃 運(yùn)作管理 費(fèi)用 建設(shè)管理 廣告與媒體計(jì)劃 公關(guān)計(jì)劃 招商運(yùn)作 六、實(shí)踐購(gòu)物中心選址的二八原則，即確定 20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做 80％的生意 ? 香港購(gòu)物中心在開發(fā)建設(shè)之前，一般都有十分精確的商圈核算，作為城市中心的購(gòu)物中心，香港購(gòu)物中心都信奉的一個(gè)基本商圈原則就是： 20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做 80％的生意，這一原則被稱為香港購(gòu)物中心二八原則。 ? 香港購(gòu)物中心并不相信太遠(yuǎn)的邊緣商圈能帶來巨大的人流，所以在客源半徑上，擴(kuò)大了 20分鐘核心商圈的作用，而將 30分鐘次要商圈及 1個(gè)小時(shí)的邊緣的期望值降低。 原則 說明 最短時(shí)間原則 購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。隨著交通改善，購(gòu)物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購(gòu)物者行為的主要因素，而更多地考慮購(gòu)物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。 區(qū)位易達(dá)性原則 購(gòu)物中心應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。 聚集原則 商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，
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