中原-金地名津前期營(yíng)銷(xiāo)策略(編輯修改稿)
2025-03-14 22:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目投資潛力 項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)熱度 市場(chǎng)關(guān)注度 發(fā)展商品牌影響 項(xiàng)目概念影響 項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì) 部部份單位景觀優(yōu)勢(shì) 1棟 景觀優(yōu)勢(shì)的 唯一性 (希缺性 ) 年關(guān) B、政府政策影響較大，項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀 根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)分析所有在港推售之大陸樓盤(pán)方式后認(rèn)為：傳統(tǒng)的撒網(wǎng)式推售并不能取得較好的銷(xiāo)售效果，因此，中原建議本項(xiàng)目在香港方面采?。?“脈沖式推售方式” 。即：將項(xiàng)目銷(xiāo)售主力放在深圳區(qū)域，在各銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)上利用深圳銷(xiāo)售熱度在香港進(jìn)行集中式的波浪形推售（脈沖式營(yíng)銷(xiāo)）。 香港推售 8月初，誠(chéng)意登記 10月 1日，公開(kāi)發(fā)售 6棟 11月底加推 10棟 1棟誠(chéng)意客戶登記 07年 3月底 1棟公開(kāi)發(fā)售 2023年 1月 2023年 2月 18 春節(jié) (初一 ) 利用深圳收籌熱度，在香港進(jìn)一第一輪的推廣 強(qiáng)調(diào)地段價(jià)值 利用項(xiàng)目熱銷(xiāo)局面，進(jìn)行第二輪的脈沖式推廣 強(qiáng)調(diào)地段與投資性 利用 1棟單位的景觀稀缺性加區(qū)域前景，進(jìn)行第三輪的脈沖式推廣 香港推售節(jié)奏圖示 T10 T5 T6 T1 核心價(jià)格策略： 低開(kāi)高走 折扣控制 限時(shí)報(bào)價(jià) 第一批推售 ， 低價(jià)入市 ， 額外優(yōu)惠與隱性?xún)?yōu)惠 （ 如禮品 /贈(zèng)道等 ） 集中于此體現(xiàn) ， 借一房總價(jià)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)二房單位的迅速銷(xiāo)化 ， 特別是無(wú)景觀單位 第二批推售 ， 單價(jià)上調(diào) ， 一來(lái)造成升值印象 ， 二來(lái) T10戶型小 ， 總價(jià)仍有優(yōu)勢(shì) ， 借此展開(kāi)第二輪的搶買(mǎi)熱潮 ， 帶動(dòng)第一批剩余單位消化 第三批推售 ， 本項(xiàng)目的核心價(jià)值體現(xiàn) ，景觀單位實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 。 借景觀稀缺實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)整體最高 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖示 價(jià)格 樓層 T01棟 T10棟 T5T6棟 樓層景觀差異最大化 樓層景觀曲線上升 樓層景觀價(jià)格敏感度不高 中原思路： 以深圳為銷(xiāo)售中心，香港為品牌推廣中心 以戶外宣傳為主 !(重點(diǎn)路段 ) 以階段性集中式報(bào)紙宣傳為輔 ! 以 MIMA文化貫穿全程 ! 媒體選擇條件： 市場(chǎng)影響力 中原建議： 戶外 Concept 文化 軟性媒體 本案 與時(shí)尚雜志或生活雜志合作：MIXMATCH 專(zhuān)刊 特區(qū)報(bào) 南都 電視廣告 (HK) 香港報(bào)版 (集中式 ) 口岸 (內(nèi)部 )廣告牌 深圳主干道廣告牌 深圳地鐵總站廣告 文錦渡口岸 深圳市政府 羅湖口岸 福田口岸 皇崗口岸 文錦渡口岸 深圳地鐵一期 本案 深圳戶型廣告牌布局圖示 福強(qiáng)路與金田路交匯處 深南路田面段現(xiàn)有廣告牌 濱河路與皇崗路交匯處 羅湖口岸出入境通道廣告牌 精神文化堡壘 與時(shí)尚雜志聯(lián)合主辦時(shí)尚專(zhuān)刊，詳細(xì)解說(shuō)MIXMATCH的風(fēng)格、歷史、表現(xiàn)等及MIXMATCH的精神及其提倡的生活態(tài)度。 階段 時(shí)間 推售單位 套數(shù) 目的 支撐點(diǎn) 第一階段 T5+T6 616 前期收籌 形象展示及外界的影響力 第二階段 T5T6銷(xiāo)售 現(xiàn)場(chǎng)的感染力 第三階段 T10 532 T10銷(xiāo)售 硬環(huán)境展示 /會(huì)所 T01收籌 第四階段 T01 336 T01銷(xiāo)售 外立面 /實(shí)景社區(qū) 分 階 段 劃 分 總 攬 每一階段都有新產(chǎn)品注入 ， 每一階段都會(huì)形成熱銷(xiāo) ！ 形象 概念攻擊階段 第一階段策略 形象宣傳以 MIMA為主線，以品牌 /時(shí)尚 /潮流 為主要表現(xiàn)形式，強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊 區(qū)位宣傳以口岸為主線，通過(guò)政府 /民間的共同 炒作，各角度分析與預(yù)測(cè)，達(dá)到心靈震憾。 階段 形象 概念攻擊階段 認(rèn)籌 核心攻擊點(diǎn) 一點(diǎn)：項(xiàng)目核心范圍 一線：區(qū)位價(jià)值炒作線 一面：皇崗片區(qū)輻射面 一關(guān)：皇崗口岸核心范圍 二面：政府層面 +民間層面 三路：皇崗路、濱河路、深南路 把握項(xiàng)目核心區(qū)位的形象展示，封殺最直接的口岸客戶 一條線的兩個(gè)層面同時(shí)炒作，迅速提升項(xiàng)目片區(qū)的投資關(guān)注度 片區(qū)輻射面的三條路段封殺，攬截深圳大批目標(biāo)投資居住客戶 第一階段主攻點(diǎn) 主要路口密集性條幅封殺 收籌期 封殺周邊目標(biāo)群 封殺皇崗片區(qū) 工地圍板 (形象墻 )感染力 銷(xiāo)售展場(chǎng)外入口及外廣場(chǎng)包裝 沿路燈箱彩旗 夜間燈光效果 封殺深圳投資人群 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)博客專(zhuān)業(yè)分析 報(bào)紙軟文連載投資論談 核心路段戶外廣告牌封殺 政府相關(guān)權(quán)威部門(mén)區(qū)位分析及展望 投資客戶深度訪談 第一階段目標(biāo) 第一階段 參考案例 : 形象墻 第一階段 參考案例 :戶外廣告 強(qiáng)調(diào) MIMA生活方式的形象展示 ,及視覺(jué)沖擊力 第一階段活動(dòng)配合 MIMA生活啟動(dòng)儀式 暨 混搭藝術(shù)文化展 附 1： ? 主題：混搭藝術(shù)文化展 ? 展出類(lèi)型：海報(bào) /畫(huà)展 /行為藝術(shù)等 ? 活動(dòng)內(nèi)容： ? 混搭歷史圖片展示及文字介紹 ? 知名設(shè)計(jì)師的混搭海報(bào)展 ? 知名藝術(shù)家的混搭畫(huà)展 ? 客戶可參與性的混搭空間 相關(guān)鏈結(jié)： “混搭狀態(tài)” 劉立國(guó)、胡向東、張瀕當(dāng)代藝術(shù)作品聯(lián)展 2023年 4月 10月 — 5月 10日 北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋路 2號(hào)大山子藝術(shù)區(qū) 第二階段策略 展示 示范攻擊階段 形象宣傳充份展示現(xiàn)場(chǎng)示范的視覺(jué)沖擊，感染力 通過(guò)媒體及外界擴(kuò)大宣傳 區(qū)位宣傳以現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)劃模
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