中原-金地名津前期營(yíng)銷策略(已修改)
2025-03-04 22:24 本頁(yè)面
【正文】 營(yíng)銷策略 利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，結(jié)合深港兩地的市場(chǎng)特色，總體上先啟動(dòng)深圳區(qū)域戰(zhàn)場(chǎng)，利用地段 +符號(hào)化的產(chǎn)品影響力借市場(chǎng)利好之勢(shì)以繭見(jiàn)蠶的方式引導(dǎo)市場(chǎng)銷售；再借深圳之銷勢(shì)頭以脈沖式策略進(jìn)攻香港市場(chǎng)戰(zhàn)場(chǎng)，進(jìn)一步銷售，以項(xiàng)目影響推進(jìn)金地品牌。 中原觀點(diǎn)： 口岸 符號(hào) 符號(hào) HONGKONG SHENZHEN 中端內(nèi)地投資客戶 中 端 深 港 客 戶 中端香港投資客戶 中端深港客戶 高端香港投資客戶 高端內(nèi)地投資客戶 偶得 偶得 高端香港投資客戶 高端深港客戶 高端內(nèi)地投資客戶 高 端 深 港 客 戶 周 邊 換 房 客 戶 客戶細(xì)分 主要部分 第一個(gè) MIMA主題概念的國(guó)際潮流社區(qū) 地段 符號(hào) 米埔國(guó)際自然濕地保護(hù)區(qū)景觀 深圳首席口岸純國(guó)際品牌社區(qū) 品牌聯(lián)合 ， 純港社區(qū) 交通 /配套 /品牌 金地 MIMA 符號(hào) 地段 文化 +精神 口岸 +區(qū)位 最具投資價(jià)值的雙地鐵高尚社區(qū) 實(shí)現(xiàn)深港零距離接觸 中原建議： 中原建議在最大程度上將項(xiàng)目進(jìn)行符號(hào)化，來(lái)形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈，從而進(jìn)一步吻合目標(biāo)客戶群的生活形態(tài)及 MIMA所提倡的品牌 +符號(hào) +創(chuàng)意的生活方式，為項(xiàng)目制造更多的賣點(diǎn)。 中原建議將項(xiàng)目所有價(jià)值點(diǎn)都進(jìn)行符號(hào)化的 LOGO設(shè)定，如：國(guó)際口岸、景觀等，然后將它們統(tǒng)歸在 MIMA的大概念下，從而形成項(xiàng)目的符號(hào)化價(jià)值圈。 項(xiàng)目符號(hào)化價(jià)值圈 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 派什么動(dòng)物來(lái)當(dāng)翡翠灣的親善大使呢？ 高爾夫；吃；高爾夫；吃；睡。這一天真短 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 南加州最美的谷地景致， 都被送到翡翠灣了 現(xiàn)在的花園沒(méi)什么不好， 在擁有 448m2超大花園之前 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 一杯咖啡，一幅名畫， 一個(gè)人的四季 65 m2的硬露臺(tái)，毫無(wú)疑問(wèn)， 一場(chǎng) 80人的晚會(huì) ………………………………………………………………… 中原建議： 例如：觀瀾高爾夫翡翠灣 中原建議： 項(xiàng)目符號(hào)化價(jià)值圈示意圖 國(guó)際口岸 LOGO MIMA生活體驗(yàn)LOGO 米埔國(guó)際稀缺景觀 LOGO 星級(jí)物管 LOGO 深港兩地?zé)o間隙交通 LOGO 地鐵總站物業(yè)LOGO ………………………………………………………………………… 從工程進(jìn)度方面 從市場(chǎng)環(huán)境方面 從項(xiàng)目售賣條件 從機(jī)會(huì)營(yíng)銷方面 結(jié) 論 預(yù)計(jì) 9月底可以拿到預(yù)售證 ， 十月可正式售賣 深圳樓市素有 “ 金九銀十 ” 之說(shuō) ， 實(shí)踐驗(yàn)證在 68月樓市淡季 過(guò)后 ， 每年九月都是旺銷期開(kāi)始 ， 雖與本項(xiàng)目開(kāi)售剛好吻合 ， 但同時(shí)也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的時(shí)期 。 從前面市場(chǎng)分析看 ， 雖本項(xiàng)目無(wú)直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ， 但投資客戶 還是會(huì)在市場(chǎng)大熱之際被分薄 ， 所以提前入市蓄客更為重 “ 十一 ” 黃金周 結(jié)合以上幾個(gè)方面的綜合考慮 ， 中原建議開(kāi)售時(shí)間為： 10月 1日 為了更好的營(yíng)造項(xiàng)目之勢(shì) ， 中原建議提前兩個(gè)月入市 蓄客 ， 作前期積累 。 入市時(shí)間：七月底八月初 （ 擇一吉日 ） 預(yù)計(jì) 9月底可以完成各類展示空間 蓄客策略 【 暗渡陳倉(cāng) 】 ～指在項(xiàng)目未拿到預(yù)售許可證的情況下， 借用“金地 〃 家天下” 的非營(yíng)利性會(huì)員性的會(huì)員式組織，為本項(xiàng)目 開(kāi)設(shè)“金地 〃 家天下 MIMA特區(qū)”體驗(yàn)活動(dòng) ，在項(xiàng)目咨詢期間， 凡有意購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶只需在指定銀行定期存入指定金額 ,即可憑回單在本項(xiàng)目換取金卡一張 。憑卡可在本項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后優(yōu)先選房，并獲得優(yōu)先選房的各種優(yōu)惠。 金地 家天下 MIMA特區(qū)體驗(yàn)金卡 金地 MIMA專享 蓄客方式 注：購(gòu)房?jī)H為金卡的服務(wù)內(nèi)容之一 ， 此卡為客戶提供除購(gòu)房外更多價(jià)值 收籌 客戶光臨接待中心 金地MIMA提前鑒賞暨M(jìn)IMA專享卡啟動(dòng) 了解項(xiàng)目詳細(xì)信息 填寫 MIMA生活問(wèn)卷 基礎(chǔ)資料 客戶信息 購(gòu)房意向 MIMA測(cè)試 去中行皇崗支行定存一萬(wàn)元三個(gè)月 簽署家天下申請(qǐng) 持回單換領(lǐng)金卡 領(lǐng)卡 了解 MIMA專享金卡 以中國(guó)銀行皇崗支行為例 解籌 組團(tuán)式解籌方式 2023 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 隨機(jī)組合 每組 30人 解籌前： 解籌 組團(tuán)式解籌方式 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 解籌當(dāng)天： 以抽簽形式按組別進(jìn)行選房先后次序 如： B1 E1 D2 A3 每組 30人 …………………… B1組中不分先后次序，同時(shí)進(jìn)入選房區(qū)，以交錢先后決定單位所屬 中原認(rèn)為推盤節(jié)奏應(yīng)根據(jù) 市場(chǎng)大勢(shì) 及 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 來(lái)進(jìn)行針對(duì)性的制定。 因本項(xiàng)目不存在直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以我們從 市場(chǎng)大勢(shì) 的進(jìn)行推售節(jié)奏分析。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)， 政府政策 成為左右市場(chǎng)最有力的風(fēng)向標(biāo)，因此中原根據(jù)后市可能出現(xiàn)的二種情況進(jìn)行了不同的推售組合。 A、政府政策影響不大，項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)仍然見(jiàn)好 B、政府政策影響較大， 項(xiàng)目開(kāi)售時(shí) 房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀 實(shí)現(xiàn)方法：有效的控制工程進(jìn)度來(lái)調(diào)控取得預(yù)售許可證的時(shí)間，來(lái)實(shí)現(xiàn)既定的推售方式。 中原認(rèn)為推盤應(yīng)遵循 ： 價(jià)值最大化 ! 壓力最小化 ! A、政府政策影響不大，項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)仍然見(jiàn)好 A、政府政策影響不大，項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)仍然見(jiàn)好 整體推盤節(jié)奏 第 1棟 第 5棟 第 6棟 第 10
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