【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 220套，約 24萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，其中 碧桂園生態(tài)城與中建湯遜湖壹號(hào) 產(chǎn)品總價(jià)跟本案較為接近， 對(duì)本案威脅較大。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)： 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，供應(yīng)量較大，其中碧桂園生態(tài)城與中建湯遜湖壹號(hào)對(duì)本案威脅較大尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)場(chǎng)市典型個(gè)案分析：碧桂園生態(tài)城納帕溪谷案例分析：納帕溪谷納帕溪谷基本信息項(xiàng)目屬性別墅住區(qū) 一線湖景 高端物業(yè)武漢納帕溪谷總規(guī)圖精裝修項(xiàng)目區(qū)位“ 納帕溪谷 武漢 ” 北臨華中科大、武大、中南財(cái)經(jīng)政法、湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院等全國(guó)知名的大專院校為代表的大學(xué)城，東西向坐擁碧波萬(wàn)頃的湯遜湖，南與湖北美術(shù)學(xué)院新校毗鄰并直通武漢中環(huán)線。周邊更有華師一附小、華師一附中、楓葉國(guó)際學(xué)校等齊全的從幼兒園到中學(xué)的教育體系。項(xiàng)目距魯巷廣場(chǎng)僅需 15分鐘車程，距武昌火車站 30分鐘車程，從中環(huán)線到天河機(jī)場(chǎng) 50分鐘車程，交通便利。納帕溪谷三面環(huán)湖，呈南北向延伸入湯遜湖成半島地形，坐擁 3000公頃湯遜湖浩瀚水景， 3000米湖岸景觀線、 20余米落差原生坡地，形成武漢別墅市場(chǎng)絕無(wú)僅有的獨(dú)特自然優(yōu)勢(shì)資源。武漢納帕溪谷區(qū)位圖規(guī)劃布局特點(diǎn)◎ 項(xiàng)目除沿湖部分，依湖分布，其他產(chǎn)品以純南北方向依規(guī)律而建，形成外包圍開(kāi)的小組團(tuán)結(jié)構(gòu)；◎ 小區(qū)由 600套獨(dú)棟或聯(lián)排別墅組成，形成半島風(fēng)情的純低密別墅區(qū)；◎ 所有配套、娛樂(lè)設(shè)施均依湖而建，以便于尊享私有湯遜湖水景；◎ 小區(qū)布局規(guī)整，西端超大綠化景觀組團(tuán)，面積近于住宅占地面積，是小區(qū)的一大特色；武漢納帕溪谷總規(guī)圖一期二期建筑風(fēng)格特點(diǎn)：納帕溪谷采用北美風(fēng)格，立面使用防水涂料，頂部使用琉璃瓦坡屋頂造型，圓形拱門立柱，扇形客廳窗戶。目前已有交房產(chǎn)品，下圖為小區(qū)實(shí)景。北美風(fēng)格的建筑在中國(guó)悄然興起，暖色外立面，坡屋頂、退臺(tái)式結(jié)構(gòu)都是時(shí)下最歡迎的。園林景觀六維風(fēng)光園林入口園林、入戶花園、客廳透視入戶花園、廚房透視側(cè)花園、二樓主臥透視樓下花園、下沉式花園六景挪威森林、綠墅仙蹤、時(shí)光漫步、羅馬假日、庭院深深、水榭汀香樣板間納帕溪谷營(yíng)銷動(dòng)作示例：從 2023下半年，銷售陷入停滯，連續(xù)多月 0成交，開(kāi)發(fā)商面對(duì)淡市，前開(kāi)發(fā)商撤資。重慶東原與華西村合資接手納帕。線上借勢(shì)易主，強(qiáng)勢(shì)推介東原和納帕溪谷，一箭雙雕武漢晚報(bào) 16版重磅聚焦線下圈層營(yíng)銷商會(huì)私家宴 風(fēng)水講座 美克美家講座近期去化速度 ——納帕別墅產(chǎn)品 ，從 2023年 8月至目前銷售 34套。今年以來(lái)別墅產(chǎn)品 消化速度大約 /月 。去化速度及客戶分布銷售去化分析典型個(gè)案分析：碧桂園生態(tài)城納帕溪谷碧桂園生態(tài)城 于 11月 3日開(kāi)盤， 推出 1710套房源，銷售約 849套 ，是 12年武漢市開(kāi)盤項(xiàng)目中 單次推盤量排名第一 ，且取得近 50%銷售率 的項(xiàng)目；其中 別墅推出 766套，銷售 280套。碧桂園生態(tài)城光谷希爾頓酒店區(qū)水藍(lán)灣組團(tuán)（雙拼） 桃花源組團(tuán)（雙拼、聯(lián)排）山湖間組團(tuán)（洋房）項(xiàng)目規(guī)劃圖嚴(yán)西湖 項(xiàng)目介紹 碧桂園生態(tài)城作為花山生態(tài)新城的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目占地 40萬(wàn)方，分三期開(kāi)發(fā)，碧桂園 生態(tài)城一期水藍(lán)灣開(kāi)發(fā) 900畝，其中包括酒店 300畝，住宅 600畝；產(chǎn)品涵蓋雙拼、聯(lián)排別墅，以及多層、小高層、高層洋房，其中聯(lián)排是 150180平米，雙排 200230平米，超級(jí)豪宅 390513 。碧桂園生態(tài)城：花山生態(tài)新城的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目u規(guī)劃：將建兩條地鐵線，總里程達(dá)82公里。其中，軌道 S4號(hào)線從武漢火車站到中華科技園，軌道 9號(hào)線從東湖磨山到新城東部港口產(chǎn)業(yè)園。u目前，花山大道與花城大道已通車，從碧桂園生態(tài)城經(jīng)花山大道、珞瑜路約 15分鐘車程可到光谷魯巷廣場(chǎng)，由花城大道經(jīng)三環(huán)線約 8分鐘車程可到武漢高鐵站。u而八一路延長(zhǎng)線、長(zhǎng)江大道以及東湖通道等的建成，更使碧桂園 生態(tài)城快速接駁二環(huán)線，形成 15分鐘中心城區(qū)生活圈。u距離在建的武黃城際鐵路花山站約 5分鐘車程。u現(xiàn)狀：從光谷廣場(chǎng)走珞瑜東路到達(dá)本案車程 20分鐘。區(qū)域交通 —— 項(xiàng)目屬于武漢遠(yuǎn)郊樓盤，距離市中心偏遠(yuǎn)，交通相對(duì)不方便碧桂園生態(tài)城　花城大道還被譽(yù)為花城生態(tài)城的迎賓路，它一線串聯(lián)起東湖風(fēng)景區(qū)、嚴(yán)西湖、花山河、九峰森林公園等景觀地，未來(lái)將打造成為武漢最美的景觀大道之一。u 碧桂園生態(tài)城作為花山生態(tài)新城的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目，雄踞花山新城核心區(qū)，融自然、生態(tài)、人文于一體，將成為武漢軟件新城與世界 500強(qiáng)企業(yè)的頂級(jí)居住配套，為高端科技人才營(yíng)造綠色生態(tài)新新生活領(lǐng)地。隨著區(qū)域的不斷建設(shè)和發(fā)展，其置業(yè)價(jià)值也將不斷提升。碧桂園生態(tài)城與武漢軟件新城強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，必將書寫武漢光谷乃至中部地區(qū)的 “ 雙城記 ” 傳奇。武漢軟件新城示意圖花山生態(tài)新城示意圖區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐 —— 武漢 軟件新城 助力中國(guó)軟件名城創(chuàng)建， 碧桂園生態(tài)城 享千億級(jí)產(chǎn)業(yè)配置 u 武漢軟件新城投資超過(guò) 100億元，建設(shè)規(guī)模達(dá) 200萬(wàn)方，超過(guò)光谷軟件園 3倍。目前，在硅谷簽約入駐武漢軟件新城的已有甲骨文、 CDP等四大知名企業(yè)。據(jù)悉， IBM、康帕斯、美庫(kù)爾咨詢等 80家世界 500強(qiáng)或知名企業(yè)也有意向入駐。區(qū)域文化教育 —— 華中師范大學(xué)附屬小學(xué)已入駐該項(xiàng)目，區(qū)域借力光谷周邊各大高校 碧桂園規(guī)建有知名品牌幼兒園和小學(xué)，目前，華中師范大學(xué)附屬小學(xué)已進(jìn)駐，受到一部分青年客戶的青睞，為碧桂園生態(tài)城在很大程度上加分。規(guī)劃學(xué)校用地：華師附小水藍(lán)灣，別墅片桃花源，別墅和洋房山湖間光谷希爾頓酒店 會(huì)所嚴(yán)西湖一期用地規(guī)劃圖項(xiàng)目規(guī)劃： 總用地 4000畝，一期用地 900畝，其中希爾頓酒店用地 300畝u配套先行是碧桂園集團(tuán)二十年來(lái)的開(kāi)發(fā)理念，其攜手湖北聯(lián)投集團(tuán)傾力打造了光谷希爾頓酒店，它將成為華中地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、標(biāo)準(zhǔn)最高的國(guó)賓級(jí)接待中心。u光谷希爾頓酒店占地約 300畝，建筑面積11萬(wàn)平方米，擁有客房 600余間，以及大小會(huì)議室近 20間，可同時(shí)容納近 4000人開(kāi)會(huì)，將成為省市乃至中部地區(qū)高端政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技活動(dòng)舉辦的首選之地。希爾頓酒店： 華中規(guī)模最大，功能最全，少有的低密度希爾頓酒店景觀資源： 一線嚴(yán)西湖湖景景觀打造： 項(xiàng)目景觀園林打造呈現(xiàn)較早戶型 ：G45D戶型 5室 2廳 4衛(wèi)1廚 ㎡戶型點(diǎn)評(píng)：p 大面框、小進(jìn)深，采光通風(fēng)好，舒適性佳p 客廳明亮大落地窗設(shè)計(jì)，視野開(kāi)闊p 一層設(shè)父母房，方便起居p 雙豪華大套房，二層雙柱臥室均帶衣帽間、衛(wèi)生間，華貴p 三層巧設(shè)超大露臺(tái)產(chǎn)品打造：營(yíng)銷推廣： 營(yíng)銷推廣力度空前。知名度帶動(dòng)人氣，人氣帶動(dòng)認(rèn)籌量，認(rèn)籌量帶動(dòng)成交p 碧桂園從項(xiàng)目預(yù)熱期到開(kāi)盤，營(yíng)銷費(fèi)用接近 5000萬(wàn)， 開(kāi)盤前一到二個(gè)月，營(yíng)銷費(fèi)用達(dá)到 2023萬(wàn)p 每天有 200個(gè)銷售顧問(wèn) 帶禮物（食用油、茶葉、購(gòu)物卡） 上門掃客 。營(yíng)銷推廣： 入市前項(xiàng)目品牌強(qiáng)勢(shì)宣傳，主要以報(bào)紙投放為主，戶外廣告牌為輔明年上半年將是直接競(jìng)案集體推盤的高峰期，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。產(chǎn)品推售方面競(jìng)案在環(huán)境 \景觀 \產(chǎn)品包裝方面優(yōu)勢(shì)明顯 ,在區(qū)域 \配套 \交通方面弱勢(shì)。明年上半年競(jìng)案推盤量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本項(xiàng)目，推盤壓力更大，任務(wù)更重，對(duì)本項(xiàng)目造成供量擠壓。競(jìng)案研判小結(jié)新聯(lián)康建議：在 2023相對(duì)放松的銷售環(huán)境下，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)仍需要謹(jǐn)慎細(xì)心，全局思考。要明確項(xiàng)目的定位，根據(jù)各樓盤特點(diǎn)制訂有針對(duì)性的營(yíng)銷方法，把控營(yíng)銷節(jié)奏，并對(duì)周邊產(chǎn)品深入了解，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。心思足夠細(xì)，才能走足夠遠(yuǎn)。思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營(yíng)銷總體計(jì)劃2023年度營(yíng)銷總體目標(biāo)展望2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃2023年度營(yíng)銷推廣策略2023年案場(chǎng)管理執(zhí)行思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營(yíng)銷總體計(jì)劃2023年度營(yíng)銷總體目標(biāo)展望2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃2023年度營(yíng)銷推廣策略2023年案場(chǎng)管理執(zhí)行銷售周期： 8個(gè)月銷售目標(biāo)： 紅郡 2023年清盤售罄 .我們的目標(biāo)：2023年?duì)I銷目標(biāo)展望2023年推售貨源盤點(diǎn)2023年推售貨源盤點(diǎn)紅郡 2023年清盤 任務(wù)集中在賴特產(chǎn)品銷售數(shù)量比 銷售金額比從銷售產(chǎn)品數(shù)量看 ,賴特占比 68%,為庫(kù)存量最多的產(chǎn)品類型 。從銷售金額看 ,2023年推售金額賴特占比 79%.2023年推售任務(wù)細(xì)化目標(biāo)計(jì)劃 :5月底前清空除賴特外的產(chǎn)品 ,并完成賴特認(rèn)購(gòu) 50%.思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營(yíng)銷總體計(jì)劃2023年度營(yíng)銷總體目標(biāo)展望2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃2023年度營(yíng)銷推廣策略2023年案場(chǎng)管理執(zhí)行幸福系產(chǎn)品庫(kù)存主要集中在 H17的頂層復(fù)式 ,小戶型產(chǎn)品存量作為本項(xiàng)目的補(bǔ)充 ,可忽略不計(jì) .D2D11B1B2B3B4B5B6 B8H1H72023年從去化幸福系小戶型產(chǎn)品開(kāi)始2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃觀庭產(chǎn)品目前剩余 38套 ,其中老觀庭主要集中 B14棟 ,S新觀庭可作為老觀庭與賴特產(chǎn)品的補(bǔ)充 .S1S2B12B142023年從去老觀庭產(chǎn)品開(kāi)始2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃一期三期二期四期 五期D2D11D12D23賴特產(chǎn)品庫(kù)存主要集中在 C\F戶型 ,均占比29%,A戶型占比 26%,其次為 D戶型產(chǎn)品 .2023年從去化賴特產(chǎn)品 B\E戶型開(kāi)始2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃預(yù)計(jì)明年將新增二期五期商業(yè) 13套 ,T3剩余車位還剩 130個(gè) .? 13套二期、五期商業(yè)? 130個(gè)T3剩余車位2023年從去化 T3剩余車位開(kāi)始開(kāi)始2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃2023年年度產(chǎn)品供應(yīng)小結(jié)通過(guò)對(duì) 2023年的剩余庫(kù)存產(chǎn)品進(jìn)行梳理 ,新聯(lián)康認(rèn)為 :216。2023年的壓力主要集中在賴特產(chǎn)品 ,應(yīng)盡快去化除賴特以外的其他貨量 。216。2023年的供應(yīng)去化應(yīng)從占比少 ,客戶抗性弱的產(chǎn)品開(kāi)始 。216。2023年應(yīng)通過(guò)新年節(jié)點(diǎn)去化賴特以外的產(chǎn)品大部分 ,然后收縮精力去化主力產(chǎn)品 .立即行動(dòng) ,我們?cè)搹哪睦锶胧??壓力大時(shí)間緊任務(wù)重思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營(yíng)銷總體計(jì)劃2023年度營(yíng)銷總體目標(biāo)展望2023年度產(chǎn)品供應(yīng)計(jì)劃2023年度營(yíng)銷推廣策略2023年案場(chǎng)管理執(zhí)行 營(yíng)銷戰(zhàn)略策略思路 戰(zhàn)略執(zhí)行前期問(wèn)題思考策略推導(dǎo)形象攻略客戶攻略推售攻略營(yíng)銷攻略階段營(yíng)銷安排推廣節(jié)奏營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算2023年度營(yíng)銷推廣策略問(wèn) 題 賴特推售前期策略回顧 :u制作節(jié)點(diǎn) ,多次加推 。u 主推產(chǎn)品 ,相互刺激 .值得考慮 :2023年賴特推量均為前期加推剩余產(chǎn)品 ,如何在已知客戶心理接受程度疲軟的狀態(tài)下持續(xù)加推 ?策 略策略推導(dǎo)策略形成策略思考明確前期推售與未來(lái)推售的關(guān)系 .20232023? 2023年核心賣點(diǎn)是產(chǎn)品價(jià)值及項(xiàng)目品牌價(jià)