【文章內容簡介】 220套，約 24萬方，競爭壓力較大，其中 碧桂園生態(tài)城與中建湯遜湖壹號 產品總價跟本案較為接近， 對本案威脅較大。競爭市場： 區(qū)域競爭較為激烈，供應量較大，其中碧桂園生態(tài)城與中建湯遜湖壹號對本案威脅較大尋求市場機會場市典型個案分析：碧桂園生態(tài)城納帕溪谷案例分析：納帕溪谷納帕溪谷基本信息項目屬性別墅住區(qū) 一線湖景 高端物業(yè)武漢納帕溪谷總規(guī)圖精裝修項目區(qū)位“ 納帕溪谷 武漢 ” 北臨華中科大、武大、中南財經政法、湖北經濟學院等全國知名的大專院校為代表的大學城，東西向坐擁碧波萬頃的湯遜湖，南與湖北美術學院新校毗鄰并直通武漢中環(huán)線。周邊更有華師一附小、華師一附中、楓葉國際學校等齊全的從幼兒園到中學的教育體系。項目距魯巷廣場僅需 15分鐘車程，距武昌火車站 30分鐘車程，從中環(huán)線到天河機場 50分鐘車程，交通便利。納帕溪谷三面環(huán)湖，呈南北向延伸入湯遜湖成半島地形，坐擁 3000公頃湯遜湖浩瀚水景， 3000米湖岸景觀線、 20余米落差原生坡地，形成武漢別墅市場絕無僅有的獨特自然優(yōu)勢資源。武漢納帕溪谷區(qū)位圖規(guī)劃布局特點◎ 項目除沿湖部分，依湖分布，其他產品以純南北方向依規(guī)律而建，形成外包圍開的小組團結構；◎ 小區(qū)由 600套獨棟或聯(lián)排別墅組成，形成半島風情的純低密別墅區(qū)；◎ 所有配套、娛樂設施均依湖而建，以便于尊享私有湯遜湖水景；◎ 小區(qū)布局規(guī)整，西端超大綠化景觀組團，面積近于住宅占地面積，是小區(qū)的一大特色；武漢納帕溪谷總規(guī)圖一期二期建筑風格特點：納帕溪谷采用北美風格，立面使用防水涂料，頂部使用琉璃瓦坡屋頂造型，圓形拱門立柱，扇形客廳窗戶。目前已有交房產品，下圖為小區(qū)實景。北美風格的建筑在中國悄然興起，暖色外立面，坡屋頂、退臺式結構都是時下最歡迎的。園林景觀六維風光園林入口園林、入戶花園、客廳透視入戶花園、廚房透視側花園、二樓主臥透視樓下花園、下沉式花園六景挪威森林、綠墅仙蹤、時光漫步、羅馬假日、庭院深深、水榭汀香樣板間納帕溪谷營銷動作示例：從 2023下半年，銷售陷入停滯，連續(xù)多月 0成交，開發(fā)商面對淡市，前開發(fā)商撤資。重慶東原與華西村合資接手納帕。線上借勢易主，強勢推介東原和納帕溪谷，一箭雙雕武漢晚報 16版重磅聚焦線下圈層營銷商會私家宴 風水講座 美克美家講座近期去化速度 ——納帕別墅產品 ，從 2023年 8月至目前銷售 34套。今年以來別墅產品 消化速度大約 /月 。去化速度及客戶分布銷售去化分析典型個案分析：碧桂園生態(tài)城納帕溪谷碧桂園生態(tài)城 于 11月 3日開盤， 推出 1710套房源，銷售約 849套 ，是 12年武漢市開盤項目中 單次推盤量排名第一 ，且取得近 50%銷售率 的項目；其中 別墅推出 766套，銷售 280套。碧桂園生態(tài)城光谷希爾頓酒店區(qū)水藍灣組團（雙拼） 桃花源組團（雙拼、聯(lián)排）山湖間組團（洋房）項目規(guī)劃圖嚴西湖 項目介紹 碧桂園生態(tài)城作為花山生態(tài)新城的首個高端住宅項目，項目占地 40萬方，分三期開發(fā)，碧桂園 生態(tài)城一期水藍灣開發(fā) 900畝，其中包括酒店 300畝，住宅 600畝；產品涵蓋雙拼、聯(lián)排別墅，以及多層、小高層、高層洋房，其中聯(lián)排是 150180平米，雙排 200230平米，超級豪宅 390513 。碧桂園生態(tài)城：花山生態(tài)新城的首個高端住宅項目u規(guī)劃：將建兩條地鐵線，總里程達82公里。其中，軌道 S4號線從武漢火車站到中華科技園，軌道 9號線從東湖磨山到新城東部港口產業(yè)園。u目前，花山大道與花城大道已通車，從碧桂園生態(tài)城經花山大道、珞瑜路約 15分鐘車程可到光谷魯巷廣場，由花城大道經三環(huán)線約 8分鐘車程可到武漢高鐵站。u而八一路延長線、長江大道以及東湖通道等的建成，更使碧桂園 生態(tài)城快速接駁二環(huán)線，形成 15分鐘中心城區(qū)生活圈。u距離在建的武黃城際鐵路花山站約 5分鐘車程。u現(xiàn)狀：從光谷廣場走珞瑜東路到達本案車程 20分鐘。區(qū)域交通 —— 項目屬于武漢遠郊樓盤，距離市中心偏遠，交通相對不方便碧桂園生態(tài)城　花城大道還被譽為花城生態(tài)城的迎賓路，它一線串聯(lián)起東湖風景區(qū)、嚴西湖、花山河、九峰森林公園等景觀地，未來將打造成為武漢最美的景觀大道之一。u 碧桂園生態(tài)城作為花山生態(tài)新城的首個高端住宅項目，雄踞花山新城核心區(qū)，融自然、生態(tài)、人文于一體，將成為武漢軟件新城與世界 500強企業(yè)的頂級居住配套，為高端科技人才營造綠色生態(tài)新新生活領地。隨著區(qū)域的不斷建設和發(fā)展，其置業(yè)價值也將不斷提升。碧桂園生態(tài)城與武漢軟件新城強強聯(lián)手，必將書寫武漢光谷乃至中部地區(qū)的 “ 雙城記 ” 傳奇。武漢軟件新城示意圖花山生態(tài)新城示意圖區(qū)域產業(yè)支撐 —— 武漢 軟件新城 助力中國軟件名城創(chuàng)建， 碧桂園生態(tài)城 享千億級產業(yè)配置 u 武漢軟件新城投資超過 100億元，建設規(guī)模達 200萬方，超過光谷軟件園 3倍。目前，在硅谷簽約入駐武漢軟件新城的已有甲骨文、 CDP等四大知名企業(yè)。據悉， IBM、康帕斯、美庫爾咨詢等 80家世界 500強或知名企業(yè)也有意向入駐。區(qū)域文化教育 —— 華中師范大學附屬小學已入駐該項目，區(qū)域借力光谷周邊各大高校 碧桂園規(guī)建有知名品牌幼兒園和小學，目前，華中師范大學附屬小學已進駐，受到一部分青年客戶的青睞，為碧桂園生態(tài)城在很大程度上加分。規(guī)劃學校用地：華師附小水藍灣，別墅片桃花源，別墅和洋房山湖間光谷希爾頓酒店 會所嚴西湖一期用地規(guī)劃圖項目規(guī)劃： 總用地 4000畝，一期用地 900畝，其中希爾頓酒店用地 300畝u配套先行是碧桂園集團二十年來的開發(fā)理念，其攜手湖北聯(lián)投集團傾力打造了光谷希爾頓酒店，它將成為華中地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、標準最高的國賓級接待中心。u光谷希爾頓酒店占地約 300畝，建筑面積11萬平方米，擁有客房 600余間，以及大小會議室近 20間，可同時容納近 4000人開會，將成為省市乃至中部地區(qū)高端政治、經濟、文化、科技活動舉辦的首選之地。希爾頓酒店： 華中規(guī)模最大，功能最全，少有的低密度希爾頓酒店景觀資源： 一線嚴西湖湖景景觀打造： 項目景觀園林打造呈現(xiàn)較早戶型 ：G45D戶型 5室 2廳 4衛(wèi)1廚 ㎡戶型點評：p 大面框、小進深，采光通風好，舒適性佳p 客廳明亮大落地窗設計，視野開闊p 一層設父母房，方便起居p 雙豪華大套房，二層雙柱臥室均帶衣帽間、衛(wèi)生間，華貴p 三層巧設超大露臺產品打造：營銷推廣： 營銷推廣力度空前。知名度帶動人氣，人氣帶動認籌量，認籌量帶動成交p 碧桂園從項目預熱期到開盤，營銷費用接近 5000萬， 開盤前一到二個月，營銷費用達到 2023萬p 每天有 200個銷售顧問 帶禮物（食用油、茶葉、購物卡） 上門掃客 。營銷推廣： 入市前項目品牌強勢宣傳，主要以報紙投放為主，戶外廣告牌為輔明年上半年將是直接競案集體推盤的高峰期，競爭壓力很大。產品推售方面競案在環(huán)境 \景觀 \產品包裝方面優(yōu)勢明顯 ,在區(qū)域 \配套 \交通方面弱勢。明年上半年競案推盤量遠遠大于本項目，推盤壓力更大，任務更重，對本項目造成供量擠壓。競案研判小結新聯(lián)康建議：在 2023相對放松的銷售環(huán)境下，營銷團隊仍需要謹慎細心，全局思考。要明確項目的定位，根據各樓盤特點制訂有針對性的營銷方法，把控營銷節(jié)奏，并對周邊產品深入了解，確立自己的競爭優(yōu)勢。心思足夠細，才能走足夠遠。思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營銷總體計劃2023年度營銷總體目標展望2023年度產品供應計劃2023年度營銷推廣策略2023年案場管理執(zhí)行思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營銷總體計劃2023年度營銷總體目標展望2023年度產品供應計劃2023年度營銷推廣策略2023年案場管理執(zhí)行銷售周期： 8個月銷售目標： 紅郡 2023年清盤售罄 .我們的目標：2023年營銷目標展望2023年推售貨源盤點2023年推售貨源盤點紅郡 2023年清盤 任務集中在賴特產品銷售數量比 銷售金額比從銷售產品數量看 ,賴特占比 68%,為庫存量最多的產品類型 。從銷售金額看 ,2023年推售金額賴特占比 79%.2023年推售任務細化目標計劃 :5月底前清空除賴特外的產品 ,并完成賴特認購 50%.思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營銷總體計劃2023年度營銷總體目標展望2023年度產品供應計劃2023年度營銷推廣策略2023年案場管理執(zhí)行幸福系產品庫存主要集中在 H17的頂層復式 ,小戶型產品存量作為本項目的補充 ,可忽略不計 .D2D11B1B2B3B4B5B6 B8H1H72023年從去化幸福系小戶型產品開始2023年度產品供應計劃觀庭產品目前剩余 38套 ,其中老觀庭主要集中 B14棟 ,S新觀庭可作為老觀庭與賴特產品的補充 .S1S2B12B142023年從去老觀庭產品開始2023年度產品供應計劃一期三期二期四期 五期D2D11D12D23賴特產品庫存主要集中在 C\F戶型 ,均占比29%,A戶型占比 26%,其次為 D戶型產品 .2023年從去化賴特產品 B\E戶型開始2023年度產品供應計劃預計明年將新增二期五期商業(yè) 13套 ,T3剩余車位還剩 130個 .? 13套二期、五期商業(yè)? 130個T3剩余車位2023年從去化 T3剩余車位開始開始2023年度產品供應計劃2023年年度產品供應小結通過對 2023年的剩余庫存產品進行梳理 ,新聯(lián)康認為 :216。2023年的壓力主要集中在賴特產品 ,應盡快去化除賴特以外的其他貨量 。216。2023年的供應去化應從占比少 ,客戶抗性弱的產品開始 。216。2023年應通過新年節(jié)點去化賴特以外的產品大部分 ,然后收縮精力去化主力產品 .立即行動 ,我們該從哪里入手 ?壓力大時間緊任務重思維框架 CATALOGUE下篇 展 望 Prospect2023年度營銷總體計劃2023年度營銷總體目標展望2023年度產品供應計劃2023年度營銷推廣策略2023年案場管理執(zhí)行 營銷戰(zhàn)略策略思路 戰(zhàn)略執(zhí)行前期問題思考策略推導形象攻略客戶攻略推售攻略營銷攻略階段營銷安排推廣節(jié)奏營銷費用預算2023年度營銷推廣策略問 題 賴特推售前期策略回顧 :u制作節(jié)點 ,多次加推 。u 主推產品 ,相互刺激 .值得考慮 :2023年賴特推量均為前期加推剩余產品 ,如何在已知客戶心理接受程度疲軟的狀態(tài)下持續(xù)加推 ?策 略策略推導策略形成策略思考明確前期推售與未來推售的關系 .20232023? 2023年核心賣點是產品價值及項目品牌價