嶺南新世界家園五區(qū)綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-13 13:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 預(yù)計(jì)到 2023年為止該數(shù)字將上升到 14,150間，其中 60%是國(guó)際連鎖品牌。 ?2023年到 2023年廣州市 五星級(jí)酒店客房年均增長(zhǎng)率為 11%，而同期到達(dá)廣州的 過(guò)夜旅游人數(shù)的年均增長(zhǎng)率僅為 %。 ?由于市場(chǎng) 供大于求 ，廣州五星級(jí)市場(chǎng)入住率從 2023年以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)。相應(yīng)地，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，廣州市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)也呈逐年走低的趨勢(shì)。 相對(duì)而言，四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定 。 廣州市五星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn) 2023 2023 廣州市四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn) 2023 2023 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 廣州市旅游局 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 廣州市旅游局 從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店的檔次與規(guī)模 項(xiàng)目具備一定的外部交通條件，具備吸引各類(lèi)會(huì)議會(huì)展、旅游及中高端商務(wù)人士的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店檔次和規(guī)模 各功能物業(yè)市場(chǎng)研判 ? 零售商業(yè)市場(chǎng) ? 酒店市場(chǎng) ? 公寓市場(chǎng) ? 辦公市場(chǎng) 考慮到白云區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，以及潛在的中高端商務(wù)人士居住需求，中至中高檔服務(wù)式公寓存在一定市場(chǎng)需求 白云區(qū)為廣州市重要的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)的批發(fā)、物流及制造業(yè)較為發(fā)達(dá)，受到產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域內(nèi)可能有來(lái)自企業(yè)中、高層，外籍技術(shù)人員等中高端商務(wù)人士的居住需求； 白云新城定位為城市副中心，隨著區(qū)域的發(fā)展和商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)，未來(lái)可能存在中高端商務(wù)人士的居住需求。 受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)的支撐，以及考慮到潛在的中高端商務(wù)人士的居住需求，中高端服務(wù)式公寓可能存在市場(chǎng)需求； 但由于白云區(qū)甚至廣州市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求普遍不足，出于風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，本項(xiàng)目即使開(kāi)發(fā)中高端服務(wù)式公寓，也需注意控制開(kāi)發(fā)規(guī)模 各功能物業(yè)市場(chǎng)研判 ? 零售商業(yè)市場(chǎng) ? 酒店市場(chǎng) ? 公寓市場(chǎng) ? 辦公市場(chǎng) 白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場(chǎng)路沿線；由于位于城市非核心商務(wù)區(qū)，高端辦公市場(chǎng)需求不足，但中低檔辦公物業(yè)市場(chǎng)需求較為活躍 8 1 2 3 4 5 6 7 9 13 12 15 17 11 14 10 16 18 19 20 22 21 24 23 22 25 白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場(chǎng)路沿線 辦公物業(yè)類(lèi)型 區(qū)域 租金水平 （元 /平方米 /月） 平均入駐率 代表物業(yè) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 廣州主要商務(wù)區(qū) * 100180 93% 粵海天河城大廈、合景國(guó)際金融廣場(chǎng) 白云區(qū) 無(wú) 乙級(jí)寫(xiě)字樓 廣州主要商務(wù)區(qū) 6090 85% 新保利大廈、達(dá)寶廣場(chǎng) 白云區(qū) 5080 三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約 80% 金茂大廈 丙級(jí)寫(xiě)字樓 廣州主要商務(wù)區(qū) 4060 90% 百匯廣場(chǎng) 白云區(qū) 3040 三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約 90% 齊富商貿(mào)大廈、金來(lái)大廈 高端辦公物業(yè)市場(chǎng)需求不足，中低端市場(chǎng)相對(duì)較為活躍 受到白云區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐以及白云新城的輻射和帶動(dòng)，項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的需求支撐，但預(yù)計(jì)租金水平空間有限 本項(xiàng)目 嘉禾均禾組團(tuán) 白云 新城 白云機(jī)場(chǎng) 白云新城規(guī)劃為廣州城市副中心，商業(yè)是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)職能之一，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域辦公氛圍相對(duì)較為濃厚 白云區(qū)為廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在制造業(yè)的帶動(dòng)下，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)也獲得了較好發(fā)展；2023年，白云區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 71%，甚至略高于廣州市同期的 %； 蓬勃發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)為白云區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展提供了市場(chǎng)支撐。 醫(yī)藥 制造業(yè) 交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè) 電氣機(jī)械制造業(yè) 通用設(shè)備制品業(yè) 化學(xué)原料制品制造業(yè) 白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè) 白云區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重， 2023年 白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè) 預(yù)計(jì)白云新城未來(lái)商務(wù)分為較為濃厚，受其輻射和帶動(dòng)，本項(xiàng)目也將具備開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 從項(xiàng)目整體物業(yè)功能組合的角度出發(fā)，辦公物業(yè)對(duì)零售、酒店等都有消費(fèi)支撐，但預(yù)計(jì)其自身盈利能力較低，應(yīng)適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目辦公產(chǎn)品的租戶以中小型企業(yè)居多，承租面積多在 300平米以下 從經(jīng)濟(jì)利益的角度考慮，此類(lèi)物業(yè)不適宜作為本項(xiàng)目重點(diǎn)發(fā)展方向 中小型企業(yè)選址時(shí)對(duì)于成本性因素（如租金）敏感度最高，價(jià)格承受能力較低 白云區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成 辦公物業(yè)對(duì)零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓均能提供消費(fèi)人群支撐 項(xiàng)目發(fā)展方向初探 物業(yè)功能組合方案：既控制了風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力 優(yōu)質(zhì)零售商業(yè) 寫(xiě)字樓 高星級(jí)酒店 服務(wù)式公寓 ?為零售商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源 ? 完善酒店的配套，提升酒店吸引力 ? 為商業(yè)提供穩(wěn)定的商務(wù)客源 ? 服務(wù)于寫(xiě)字樓商務(wù)人群，完善寫(xiě)字樓配套 ? 作為商務(wù)辦公人群的住宅配套 ? 提升公寓品質(zhì)形象 ? 為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源 ? 服務(wù)于公寓住戶，并可借助酒店管理品牌提升公寓管理質(zhì)量 綜上所述： ?零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓均具有開(kāi)發(fā)可行性； ?零售商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小、盈利能力強(qiáng)，可進(jìn)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)； ?酒店、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓可豐富整體物業(yè)功能組合，并形成良性互動(dòng)，但存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模 在上述物業(yè)功能組合建議下，各地塊均具備微環(huán)境上的可行性，規(guī)劃調(diào)整的必要性較低 體育館、活動(dòng)中心 (5層 )
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