【文章內容簡介】 會應 當在 3個月內召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。 ? 業(yè)主委員 會任期 屆滿六十日前 ，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議進行 換屆選舉。 ? 業(yè)主委員會任期 屆滿之日起五日內 ，原業(yè)主委員會應當將財務收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。 ? 未選舉產生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生 半數以上委員資格終止 、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由 社區(qū)居民委員會 代行業(yè)主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。 ? 第二十二條 業(yè)主委員會應當在 每年 3月 底前通過公告等形式向 全體業(yè)主報告上一年度工作情況 ，并報告街道辦事處。業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。 ? 第二十三條 對業(yè)主委員會 主任 的工作， 百分之六十以上業(yè)主 不認可時 ， 街道辦事處 要及時指導、組織 召開 業(yè)主委員會或業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進行 改選。 明確業(yè)主委員會委員資格問題 ? 解決業(yè)主委員會不規(guī)范運作的問題 ? 具體條款 ： ? 第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定后，終止其委員資格： ? （一）不履行 委員職責義務、不遵守管理規(guī)約 ，且拒不改正； ? （二）業(yè)主委員會過 半數委員或者百分之二十以上 業(yè)主提議撤銷其委員資格； ? （三） 侵害業(yè)主共同利益： ? （四）利用委員資格謀取私利； ? （五）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其它情形。 ? 業(yè)主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定。 ? 第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止： （一） 不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主 （協商選聘的委員除外）； ? （二）因疾病或者其它原因 喪失履行職責能力 ； ? （三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會 提出辭呈； ? （四）被 人民法院依法追究刑事責任 或被 公安機關勞動教養(yǎng)。 ? 第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經費在利用物業(yè)管理區(qū)域內公共部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其 經費按業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同約定或由全體業(yè)主分擔。 ? 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作 經費 的使用情況應當向全體業(yè)主公布，接受 全體業(yè)主的監(jiān)督 。 （三）前期物業(yè)管理 綜合配套設施設備、環(huán)境建設承諾書 綜合配套設施設備、環(huán)境建設保證金 具體條款： 第二十七條 新建住宅項目 開發(fā)建設單 位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項目 簽訂 《 綜合配套設施設備、環(huán)境建設承諾書 》 。 第二十九條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設施設備、環(huán)境建設 未達標 的，需按 項目預算 向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以一定的標準收取 保證金 ，各地應就綠化成本制定標準；在綜合驗收規(guī)定的時限內仍未達標的，由 物業(yè)主管部門 將未達標部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化 專項資金 。 招投標管理 ? 具體條款： ? 第二十八條 開發(fā)建設單位應當在以下規(guī)定時限內完成物業(yè)管理的 招標投標 工作： ? （一）新建現售商品房項目應當在辦理 現售登記備案前30日完成； ? （二）預售商品房項目應當在 取得 《 商品房預售許可證》 之前完成； ? （三）非出售的新建物業(yè)項目應當在 正式交付使用前 90日完成； ? 新建的 5萬平方米以上的住宅項目， 2萬平方米以上的大廈項目 ，實行 公開招投標 選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位為前期物業(yè)服務招投標活動中的招標單位。對于建筑規(guī)模小且投標人 少于 3個 的項目，經 物業(yè)主管部門批準 ，建設單位可以 采取協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè) 。物業(yè)主管部門負責建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。 ? 建設單位選聘 物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。 向物業(yè)主管部門 交納物業(yè)接管保證金。 ? 前期物業(yè)服務合同可以約定期限，期限未滿， 業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自動終止。 前期物業(yè)服務費 ? 具體條款： ? 第三十條 建設單位 應當在物業(yè) 交付前 60天內 按照物業(yè)建設 總投資千分之二的比例 向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的 百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊 臨時管理規(guī)約 ? 具體條款： ? 第三十一條 建設單位在銷售商品房時 ，應將前期物業(yè)服務協議交予買受人，并由物業(yè)服務單位制定 臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件 。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前向 物業(yè)主管部門備案 。 ? 臨時管理規(guī)約 應當對物 業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 ? 物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設和服務單位選用。 前期物業(yè)管理期間履行職責 ? 具體條款： ? 第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責： ? （一） 參與工程檢查 ，對發(fā)現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業(yè)管理部門 提出整改建議； ? （二） 掌握小區(qū)內各管網線路的布置 ，以單體樓房為單位 建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務制度 ； ? （三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調試等工作； ? （四） 對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報告。 （五） 協助各專業(yè)管理部門 督促開發(fā)建設單位 整改開發(fā)建設中的遺留問題； （六）根據臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務 合同的約定 ，向業(yè)主提供服務并引導業(yè)主遵守約定，維護公共秩序； （七）根據 街道辦事處 的要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立工作。 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務 合同簽訂后的 15日內派遣專業(yè)人員進入崗位，實施物業(yè)前期介入。 相關專業(yè)職能部門職責 ? 具體條款： ? 第三十三條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、 有線電視等供應設施設備驗收合格后，由 各專業(yè)單位接管 ，接管的同時應提交小區(qū)管線平面圖、地下管網圖紙等資料。 ? 專業(yè)單位接收后，應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)區(qū)域內供應設施設備的安全運轉和全體業(yè)主的正常使用。 ? 專業(yè)單位委 托物業(yè)服務企業(yè)負責供應設施設備日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及 費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督的責任。 ?