【文章內(nèi)容簡介】 會應(yīng) 當(dāng)在 3個月內(nèi)召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。 ? 業(yè)主委員 會任期 屆滿六十日前 ，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行 換屆選舉。 ? 業(yè)主委員會任期 屆滿之日起五日內(nèi) ，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將財務(wù)收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。 ? 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生 半數(shù)以上委員資格終止 、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由 社區(qū)居民委員會 代行業(yè)主委員會職責(zé)，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。 ? 第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在 每年 3月 底前通過公告等形式向 全體業(yè)主報告上一年度工作情況 ，并報告街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。 ? 第二十三條 對業(yè)主委員會 主任 的工作， 百分之六十以上業(yè)主 不認(rèn)可時 ， 街道辦事處 要及時指導(dǎo)、組織 召開 業(yè)主委員會或業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進(jìn)行 改選。 明確業(yè)主委員會委員資格問題 ? 解決業(yè)主委員會不規(guī)范運作的問題 ? 具體條款 ： ? 第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定后，終止其委員資格： ? （一）不履行 委員職責(zé)義務(wù)、不遵守管理規(guī)約 ，且拒不改正； ? （二）業(yè)主委員會過 半數(shù)委員或者百分之二十以上 業(yè)主提議撤銷其委員資格； ? （三） 侵害業(yè)主共同利益： ? （四）利用委員資格謀取私利； ? （五）不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其它情形。 ? 業(yè)主委員會中止委員資格時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定。 ? 第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止： （一） 不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主 （協(xié)商選聘的委員除外）； ? （二）因疾病或者其它原因 喪失履行職責(zé)能力 ； ? （三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會 提出辭呈； ? （四）被 人民法院依法追究刑事責(zé)任 或被 公安機關(guān)勞動教養(yǎng)。 ? 第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其 經(jīng)費按業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定或由全體業(yè)主分擔(dān)。 ? 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作 經(jīng)費 的使用情況應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，接受 全體業(yè)主的監(jiān)督 。 （三）前期物業(yè)管理 綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書 綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)保證金 具體條款： 第二十七條 新建住宅項目 開發(fā)建設(shè)單 位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項目 簽訂 《 綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書 》 。 第二十九條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè) 未達(dá)標(biāo) 的，需按 項目預(yù)算 向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以一定的標(biāo)準(zhǔn)收取 保證金 ，各地應(yīng)就綠化成本制定標(biāo)準(zhǔn)；在綜合驗收規(guī)定的時限內(nèi)仍未達(dá)標(biāo)的，由 物業(yè)主管部門 將未達(dá)標(biāo)部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化 專項資金 。 招投標(biāo)管理 ? 具體條款： ? 第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時限內(nèi)完成物業(yè)管理的 招標(biāo)投標(biāo) 工作： ? （一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在辦理 現(xiàn)售登記備案前30日完成； ? （二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在 取得 《 商品房預(yù)售許可證》 之前完成； ? （三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在 正式交付使用前 90日完成； ? 新建的 5萬平方米以上的住宅項目， 2萬平方米以上的大廈項目 ，實行 公開招投標(biāo) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動中的招標(biāo)單位。對于建筑規(guī)模小且投標(biāo)人 少于 3個 的項目，經(jīng) 物業(yè)主管部門批準(zhǔn) ，建設(shè)單位可以 采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。 ? 建設(shè)單位選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 向物業(yè)主管部門 交納物業(yè)接管保證金。 ? 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿， 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。 前期物業(yè)服務(wù)費 ? 具體條款： ? 第三十條 建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)在物業(yè) 交付前 60天內(nèi) 按照物業(yè)建設(shè) 總投資千分之二的比例 向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的 百分之三十應(yīng)在招投標(biāo)開始前交納，其余應(yīng)在工程驗收之前交齊 臨時管理規(guī)約 ? 具體條款： ? 第三十一條 建設(shè)單位在銷售商品房時 ，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務(wù)單位制定 臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件 。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前向 物業(yè)主管部門備案 。 ? 臨時管理規(guī)約 應(yīng)當(dāng)對物 業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 ? 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。 前期物業(yè)管理期間履行職責(zé) ? 具體條款： ? 第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)： ? （一） 參與工程檢查 ，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門 提出整改建議； ? （二） 掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置 ，以單體樓房為單位 建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務(wù)制度 ； ? （三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作； ? （四） 對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報告。 （五） 協(xié)助各專業(yè)管理部門 督促開發(fā)建設(shè)單位 整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題； （六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù) 合同的約定 ，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序； （七）根據(jù) 街道辦事處 的要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù) 合同簽訂后的 15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入崗位，實施物業(yè)前期介入。 相關(guān)專業(yè)職能部門職責(zé) ? 具體條款： ? 第三十三條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、 有線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗收合格后，由 各專業(yè)單位接管 ，接管的同時應(yīng)提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。 ? 專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。 ? 專業(yè)單位委 托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項以及 費用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并承擔(dān)對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督的責(zé)任。 ?