【文章內(nèi)容簡介】 （一）新建預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； （二）更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)完成。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)后一個月內(nèi)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。 前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定前期介入費、物業(yè)承接查驗費和前期物業(yè)管理開辦費。其中，開辦費由建設(shè)單位提供，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等資產(chǎn)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。 第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。 第三十八條　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿前，建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)任何一方需提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅面積小于三萬平方米的，可通過協(xié)議方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第三十九條 根據(jù)房屋買賣合同約定，已具備交付條件的房屋且建設(shè)單位已通知物業(yè)買受人交付的，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按相關(guān)規(guī)定承擔(dān)。 第四十條 建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任。新建住宅物業(yè)建設(shè)單位在交付使用前，普通住宅、商業(yè)用房、單幢住宅及地下車庫按建筑面積10元/平方米，帶電梯的普通住宅及高層住宅按建筑面積15元/平方米，向物業(yè)管理行政主管部門一次交存質(zhì)量保修金，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。 物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。 物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足；交存期滿后，無遺留質(zhì)量問題，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。　　第四十一條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。社區(qū)配套用房由規(guī)劃部門按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)地上地下總建筑面積不低于千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，其經(jīng)營收益用于彌補小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的不足，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，不得出售。 物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。 第四十二條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應(yīng)當(dāng)在三樓以下，其中物業(yè)接待中心辦公室應(yīng)當(dāng)設(shè)置在一樓。物業(yè)經(jīng)營性用房應(yīng)當(dāng)合理安排位置，便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營。 物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。建設(shè)單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、避難層、設(shè)備間、公共門廳、公共衛(wèi)生間、架空層、過道、地下室、車棚、車庫、。 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗前裝修到位；裝修前應(yīng)當(dāng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并對房屋功能合理布置；本著安全實用的原則，根據(jù)項目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、會議室等。 第四十三條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)管理服務(wù)辦公和業(yè)主委員會辦公等，不得買賣和抵押。若用于經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)服務(wù)經(jīng)費不足。實行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定負(fù)責(zé)維護；未實行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定負(fù)責(zé)維護。 第四十四條 建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。 第四十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。　　新建住宅小區(qū)應(yīng)實施智能化管理，出入口、電梯、樓道門實行門禁出入證（卡）管理。未實行智能化管理的小區(qū)，鼓勵改造升級，改造方案和費用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員決定。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)牽頭召開業(yè)主大會或征求三分之二以上業(yè)主同意后實施，改造方案和費用需向業(yè)主進行公示。 第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。承接查驗時物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前通知物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。未經(jīng)查驗合格的物業(yè)不得交付使用。 未能按規(guī)定全部移交資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限，并報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。 第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管?！　　　　　　　　　〉谖逭隆∥飿I(yè)服務(wù)　 第四十八條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)?！　氖挛飿I(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 第四十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。 第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂特約服務(wù)合同。 第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人。更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，并告知物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。 業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人；要求更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。 第五十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)公共服務(wù)費。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，并向不動產(chǎn)登記部門出具物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的結(jié)清證明，未結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用的物業(yè)不得辦理轉(zhuǎn)移登記。 第五十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報價格行政主管部門備案；業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)書面報告價格行政主管部門備查。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 實行政府指導(dǎo)價的，價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定各類物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范，定期公布普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費、特約服務(wù)費等市場調(diào)節(jié)價參考信息。 第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬、定期公示，并接受業(yè)主委員