【文章內(nèi)容簡介】 檔的休閑娛樂等，對城市經(jīng)濟發(fā)展帶動有限 沿街商業(yè) 低檔的休閑娛樂 不景氣的餐飲 36 產(chǎn)業(yè)：衡山縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展多次受不利事件影響，整體發(fā)展尚處于起步階段 1996年 2023年 2023年 2023年 2023年至今 ?受全縣的非法集資影響，導(dǎo)致縣財政欠款 4億多元，無力投資房地產(chǎn)發(fā)展 ?住宅房地產(chǎn)市場基本無發(fā)展 ?民間興起到外地做建材生意，民間聚集資金達 6億元，并從縣城轉(zhuǎn)移到廣州、深圳等地，影響了房地產(chǎn)市場化的進程 ?縣域經(jīng)濟發(fā)展開始向好，非法集資后續(xù)影響減弱，建材生意逐步息微，資金得以留存；國企改革基本完成，政府稅收得以保證； ?房管局下屬的城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司啟動第一個真正的住宅房地產(chǎn)項目 —— 先農(nóng)花園 ?本土開發(fā)商增加至 6家，開發(fā)項目逐步增多 起步階段 37 產(chǎn)業(yè)：近年房地產(chǎn)投資增長速度大大增加，但總量仍較小，市場規(guī)模有限 ? 近年受經(jīng)濟快速發(fā)展、政府財政收入增加、外地投資回流等利好因素刺激，房地產(chǎn)投資增長速度大大增加 ? 但受縣城發(fā)展規(guī)模、人口總量限制，以及住宅市場發(fā)展尚處于起步階段等的限制，房地產(chǎn)投資總額在全市范圍內(nèi)與較大規(guī)模城市尚有一定距離 02023400060008000100000 . 0 %6 0 . 0 %1 2 0 . 0 %1 8 0 . 0 %2 4 0 . 0 %房地產(chǎn)投資總額 1513 1594 1840 5600 9880增長率 2 1 0 . 0 % 5 . 4 % 1 5 . 4 % 2 0 0 . 0 % 7 6 . 4 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年050001000015000202302500030000房地產(chǎn)投資總額 27761 9800 8300 2784耒陽市 衡山縣 衡南縣 衡陽縣近年衡山縣房地產(chǎn)投資總額及增長率（單位：萬元、 %） 2023年衡陽市部分縣市房地產(chǎn)投資總額對比（單位：萬元） 資料來源：各地統(tǒng)計公報 38 產(chǎn)業(yè)：相關(guān)旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較差，旅游接待水平難以承接為景區(qū)服務(wù)的功能 ? 衡山縣酒店設(shè)施檔次低，形象差，服務(wù)設(shè)施未能跟上，整體接待能力嚴重限制了縣城把握南岳衡山風(fēng)景區(qū)大發(fā)展的步伐 酒店名稱 星級 客房數(shù) (間 ) 租金 (元 /間 日 ) 衡山賓館 2星 101 160 迎賓山莊 未評星 60， 3棟別墅 199 君城賓館 70 130 景南大酒店 25 128 目前衡山縣上規(guī)模賓館僅 4家，一家兩星級，城市旅游接待規(guī)模和檔次明顯不夠，特別南岳區(qū)發(fā)展空間受限，衡山縣的旅客承接力不夠而導(dǎo)致大量的旅客選擇衡陽市內(nèi)住 …… —— 衡山縣旅游局向局長 景南大酒店 君城大酒店 迎賓山莊 衡山縣主要星級酒店基本信息 資料來源：實地調(diào)研 39 產(chǎn)業(yè)：自身擁有豐富的特色旅游產(chǎn)品，但需要進一步整合和挖掘，打造特色的旅游商業(yè) ? 衡山縣自身擁有豐富的特產(chǎn)，通過挖掘、整合與包裝之后，具有開發(fā)成特色旅游商品的條件 ? 目前南岳衡山風(fēng)景區(qū)的特產(chǎn)店多僅銷售豆腐乳與毛尖，旅游商品特色有限，旅游商業(yè)具有挖掘與升級的空間，利于本項目特色旅游商業(yè)的打造 其實衡山有很多特產(chǎn)，草席都是出口到國外的，竹簡也非常有名，還有湘紅雞，這里的陶瓷也比較有特色，這些都是可以開發(fā)為旅游商品的，但是現(xiàn)在南岳的旅游商品就是豆腐乳和毛尖，其實都不是最特色的東西 …… —— 衡山縣發(fā)改委劉局長 40 產(chǎn)業(yè)：具有一定的特色旅游資源，可豐富縣內(nèi)旅游功能，并可與南岳風(fēng)景區(qū)形成互動發(fā)展 ? 衡山縣現(xiàn)已開發(fā)九龍峽漂流，且計劃開發(fā)白云寺、九龍泉以及大源渡水利工程等多個旅游項目，豐富衡山的旅游產(chǎn)品線，將利于增強衡山縣自身旅游發(fā)展的吸引力 ? 九龍峽已初具名氣，將有效與大源渡等旅游產(chǎn)品與南岳山岳型旅游產(chǎn)品實現(xiàn)差異化 白云寺舊址：佛道文化中心 九龍泉：休閑度假區(qū) 九龍峽漂流 大源渡水利工程 41 結(jié)論 3： 衡山縣空間發(fā)展分區(qū)不明確；近期向西北擴張，以生活型功能為主；受工業(yè)發(fā)展限制，工業(yè)園區(qū)對衡山縣發(fā)展帶動力較弱；黃花新區(qū)發(fā)展缺乏必要的支撐；縣城發(fā)展需要尋求新的空間支點。 42 空間：目前縣城的發(fā)展功能分區(qū)不明確，城市建設(shè)無序，與我國一般小城鎮(zhèn)發(fā)展特點相同 ? 從空間發(fā)展看，衡山縣城的發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的沿湘江、沿 107國道發(fā)展的一般小城鎮(zhèn)沿路、沿江發(fā)展的格局，功能分區(qū)不明確，建設(shè)無序 ? 以居住用地為主，行政、商業(yè)等其他各類功能用地布局混雜，無形成明顯的中心區(qū)，呈現(xiàn)出我國一般小城鎮(zhèn)發(fā)展的特點 衡山縣城用地現(xiàn)狀圖 43 空間：縣城大部分建筑較為破舊，形象落后，進行更新改造的難度大 ? 整個縣城大部分建筑年代較久，已現(xiàn)破舊，整體形象不佳，與我國一般的小城鎮(zhèn)形象相類似，離現(xiàn)代化的城市形象差距較大 44 空間：城市近期主要沿衡山大道向西北擴張，主要以生活型的居住、商業(yè)功能為主，旅游服務(wù)功能尚未得到有效落位 ? 由于政府財力有限，沿主干道的近域蔓延為最經(jīng)濟的城市擴張方式，因此衡山縣近期的空間拓展主要沿衡山大道向北蔓延 ? 城市空間拓展主要依靠居住以及生活型的商業(yè)功能為主，并未將相關(guān)旅游服務(wù)功能落位到城區(qū)的空間拓展上去 縣城 衡山大道 衡山縣近期發(fā)展分析 45 空間：工業(yè)主要布局于縣城北部，受工業(yè)發(fā)展緩慢所限，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將受到一定影響 ? 衡山縣的現(xiàn)狀工業(yè)用地分布零散，沒有形成一定規(guī)模，而且很多與居住等用地混雜在一起 ? 在規(guī)劃中，新發(fā)展的工業(yè)主要集中于金龍工業(yè)園區(qū)（ 約 ），主要布臵一些基本無污染和基本無干擾的一類工業(yè)和有一定污染和干擾的二類工業(yè)，主要發(fā)展電子、冶金、造紙等工業(yè) ? 但衡山縣工業(yè)發(fā)展緩慢，金龍工業(yè)園區(qū)近期的發(fā)展將可能受到一定的影響，發(fā)展是一個長期的過程 金龍工業(yè)園區(qū) 縣城 衡山縣工業(yè)園區(qū)與縣城關(guān)系 46 空間：黃花新區(qū)以綜合功能為主，主要作為縣城的延伸和工業(yè)園區(qū)的居住配套，但發(fā)展缺乏支撐，何時啟動尚無定論 ? 規(guī)劃中的黃花新區(qū)位于縣城北部，現(xiàn)已修通的衡山大道已能直達地塊 ? 黃花新區(qū)主要作為老城區(qū)功能的延伸和作為工業(yè)園區(qū)的居住配套，主要以綜合性的城市功能為主，旅游服務(wù)功能欠缺 ? 但縣城北部尚有較大規(guī)模的用地可供利用，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大也將是一個長期的過程，對于黃花新區(qū)近期開發(fā)的支撐力不足 ? 政府有計劃以行政中心搬遷啟動黃花新區(qū)，但目前尚無具體計劃 縣城 黃花新區(qū) 黃花新區(qū)與縣城關(guān)系 47 未來發(fā)展：衡山縣未來將朝衡山風(fēng)景區(qū)的旅游服務(wù)基地、現(xiàn)代化的山水旅游服務(wù)城市發(fā)展 城市性質(zhì)： 全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，是南岳衡山風(fēng)景區(qū)的 旅游服務(wù)基地 ，逐步建 設(shè)成為 現(xiàn)代化的山水旅游服務(wù)城市 城市職能： ? 衡陽市的次中心城市，湖南“一點一線” 經(jīng)濟主軸上的經(jīng)濟點 ， 國家級的旅游城市 ? 南岳的“前客廳” ，發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)最有潛力的基地之一 ? 衡山 縣域的中心城市 ，承擔(dān)全縣政治、經(jīng)濟和文化教育中心職能 ? 全縣 最理想、適居性最強的聚集地 48 武廣鐵路的開通，衡山旅游將面臨更進一步的發(fā)展，以旅游服務(wù)以及相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)振興衡山縣，是當(dāng)前最可實現(xiàn)的路徑。 旅游服務(wù)基地、現(xiàn)代化的山水旅游服務(wù)城市的定位，很好地體現(xiàn)了衡山縣未來的發(fā)展方向，衡山縣急待出現(xiàn)新的功能空間，以更好地體現(xiàn)現(xiàn)代化的形象、實現(xiàn)自身的發(fā)展定位，更好地抓住可期的發(fā)展機遇！ 49 項目研究思路框圖 衡山縣發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究 南岳區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃研究 項目本體 案例借鑒 發(fā)展定位 規(guī)劃調(diào)整建議 土地開發(fā)及運營 啟動區(qū)選址及定位 機遇背景 相關(guān)物業(yè)市場 50 結(jié)論 1： 隨著衡山旅游的大發(fā)展，南岳區(qū)以旅游業(yè)及旅游相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)為其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟得以快速發(fā)展，充分把握住了自身的優(yōu)勢 51 經(jīng)濟：衡山旅游區(qū)的快速發(fā)展，充分帶動南岳區(qū)經(jīng)濟水平的快速提升 ? 南岳區(qū)近年的旅游業(yè)處于快速發(fā)展之中， 07年旅游總收入同比增長更是超過了 35% ? 在旅游業(yè)快速發(fā)展的帶動之下，南岳區(qū)的經(jīng)濟也正快速發(fā)展，近三年的年均增幅超過 20% 02468100 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %G D P 總量 5 . 1 5 . 7 7 . 1 8 . 6 9 . 9 4G D P 增長率 1 4 . 0 0 % 1 0 . 4 9 % 2 5 . 0 2 % 2 1 . 1 3 % 1 5 . 5 8 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年051015200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %旅游總收入 9 . 3 1 0 . 3 7 1 1 . 4 3 13 1 7 . 6 5增長率 1 1 . 5 1 % 1 0 . 2 2 % 1 3 . 7 4 % 3 5 . 7 7 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年南岳區(qū)近年 GDP總量及增長率（單位：億元、 %） 資料來源： 03~07年南岳區(qū)政府工作報告 南岳區(qū)近年旅游總收入及增長率（單位：億元、 %） 52 產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)及相關(guān)旅游服務(wù)業(yè)是南岳區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) ? 由于南岳區(qū)直接位于衡山腳下，衡山旅游區(qū)的發(fā)展，直接刺激著南岳區(qū)旅游業(yè)以及相關(guān)旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 從近年南岳區(qū)三產(chǎn)構(gòu)成的比例來看，以旅游業(yè)及相關(guān)旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)比例逐年增加，是南岳區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) 2023－ 2023年南岳區(qū)三產(chǎn)構(gòu)成情況 0%25%50%75%100%2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)資料來源： 03~07年南岳區(qū)政府工作報告 53 產(chǎn)業(yè)：南岳區(qū)自身擁有高素質(zhì)的旅游產(chǎn)品，得以豐富衡山風(fēng)景區(qū)的旅游產(chǎn)品體系 ? 并非所有的景點均分布在山上景區(qū)內(nèi)，其中著名的南岳大廟坐落于南岳區(qū)內(nèi) ? 南岳大廟臨近南岳大門，有“江南小故宮”之稱，與風(fēng)景區(qū)形成良好的互動 ? 南岳大廟的宗教地位甚高，香火鼎盛，在以佛、道宗教文化為主題的衡山旅游中起到重要的作用，豐富了風(fēng)景區(qū)的旅游產(chǎn)品體系，同時增加了南岳區(qū)對旅游者的吸引力 南岳大門入口 南岳大廟 大門牌坊 54 產(chǎn)業(yè)：南岳區(qū)一直作為風(fēng)景區(qū)傳統(tǒng)旅游服務(wù)區(qū)，相關(guān)旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展已具規(guī)模并較成熟 ? 南岳區(qū)中心坐落于南岳風(fēng)景區(qū)南大門，一直以來均作為風(fēng)景區(qū)重要的旅游服務(wù)中心 ? 沿祝融路牌坊附近分布了大量的酒店、餐飲以及旅游服務(wù)中心，發(fā)展已具規(guī)模并較成熟 ? 旅游服務(wù)中心發(fā)展起步較早，具備酒店預(yù)訂、旅游信息和導(dǎo)游等多元化服務(wù)，為景區(qū)發(fā)展提供軟件支持 旅游服務(wù)中心 御街旅游商業(yè)街 祝融路商業(yè)街 南岳牌坊 55 產(chǎn)業(yè)：旅游商業(yè)方面，旅游商業(yè)街區(qū)已成體系，但并未完全挖掘和整合自身的特色 ? 旅游商業(yè)已經(jīng)初步形成規(guī)模： ? 祝融路主要經(jīng)營一般的旅游商品和餐飲、超市等 ? 御街、廟西街以及廟南街主要經(jīng)營香火和祭品 ? 盡管旅游商業(yè)街區(qū)的氛圍基本形成，但旅游商品特色不足，未能挖掘南岳衡山自身的特色產(chǎn)品，如竹簡、佛文化等商品特色 御街 廟西街 廟南街 餐飲、商品 香火、祭品 祝融路上超市 御街 御街內(nèi)商鋪 說實話，南岳旅游區(qū)的旅游商品沒有什么特色，全國的景區(qū)都能買到 …… —— 風(fēng)景區(qū)導(dǎo)游李小姐 56 結(jié)論 2： 南岳區(qū)用地已基本飽和，繼續(xù)發(fā)展旅游服務(wù)功能的空間有限，隨著衡山旅游進一步發(fā)展，南岳區(qū)旅游服務(wù)將會出現(xiàn)瓶頸，亟待尋求新的功能空間來承接 57 空間：依托城區(qū)打造旅游服務(wù)中心，具備完善的服務(wù)功能，城市功能和本地人口對旅游服務(wù)能夠提供全面的支持 ? 南岳旅游服務(wù)區(qū)依托其城區(qū)發(fā)展的，全區(qū)共有人口 5萬多人，其中城區(qū)中心共有 1萬多人，基本均為旅游服務(wù)人口 ? 除了酒店、休閑娛樂、旅游商業(yè)功能外，南岳區(qū)有大量的居民生活區(qū)支持旅游服務(wù)功能的發(fā)展 整個南岳區(qū)有 5萬多人，其中 1萬多人在城區(qū)里，多數(shù)都是吃旅游飯的，開餐館、做導(dǎo)游、賣香的都有，旅游對南岳發(fā)展的帶動太大了 …… —— 南岳區(qū)旅游公司黃先生 御街 廟西街 廟南街 南岳區(qū)政府大樓 居民區(qū) 居民區(qū) 58 空間：城市旅游服務(wù)區(qū)的后續(xù)發(fā)展空間受到限制，進一步完善和擴大旅游服務(wù)功能難度大 ? 城區(qū)發(fā)展空間