【文章內(nèi)容簡介】 庵住宅市場格局 ? 田家庵區(qū)市場分為 4大片區(qū)： 東片區(qū)、中心片區(qū)、西片區(qū)、泉大片區(qū) 上東錦城 山水居 優(yōu)山美地 金水城 居仁村 城市花園 巴黎春天 斯瑞明珠城 淮河新城 金茂陽光花園 銀鷺萬樹城 惠利花園城 頤園豪景 陽光國際城 新時代廣場 鑫誠花園 雙子星座 陽光 365花園 盛世名城 領城 春曉名城 龍湖匯景 優(yōu)士閣 云景華城 盛世名門 金豪陽光花園 財富中心 藍堡國際公館 西片區(qū) 中心片區(qū) 東片區(qū) 泉大片區(qū) 舜耕山風景區(qū) 本項目 在售樓盤 未售樓盤 中心片區(qū)：核心區(qū)位，樓盤聚集，價格最高 金茂陽光花園 新時代廣場 鑫誠花園 雙子星座 陽光 365花園 盛世名城 龍湖匯景 優(yōu)士閣 云景華城 盛世名門 金豪陽光花園 財富中心 藍堡國際公館 中心片區(qū) 舜耕山風景區(qū) 在售樓盤 未售樓盤 ? 區(qū)域發(fā)展成熟，認同度高 ： 傳統(tǒng)的城市中心，配套設施完善，生活便利 ? 價格在全市處于高位 ： 均價在 2700－ 3000元/m2左右，公寓價格達到 4000元 /m2 ? 客戶來源廣泛，以中高端客戶為主 ： 客戶田家庵內(nèi)外的中高端客戶，包括市中心和礦區(qū)的生意人、礦區(qū)的中高層領導、電廠等效益較好的企業(yè)的中高層領導和中高層的公務員 ? 目前為市場主要供應區(qū)域 ： 規(guī)模普遍較小，但樓盤數(shù)量多，供應量相對較大，是目前供應熱點區(qū)域之一 ? 發(fā)展將遇到瓶頸 ： 土地日漸緊缺，未來發(fā)展要依靠舊城改造，開發(fā)難度大，區(qū)域內(nèi)市場空間逐漸減小，為其他片區(qū)發(fā)展帶來機會 中心片區(qū)代表樓盤數(shù)據(jù) 熱點樓盤 規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 設施配套 均價 銷售情況 盛世名城 占地 93畝；總建 15萬 多層、高層 二房 95120㎡ 三房 121140㎡ 會所、幼兒園 2880 銷售率約 20% 陽光 365花園 占地 24畝；總建 高層 二房 99109㎡ 三房 128136㎡ 沿街底商、 8班幼托 2780 銷售率約 60% 盛世名門 占地 60畝；總建 9萬 小高層、高 層 二房 77㎡ 三房 112139㎡ 超市、會所、 商場 2750 一、二期整體銷售率 約 50% 財富中心 占地 30畝；總建 8萬 高層 住宅 126－ 138㎡ 公寓 4195㎡ 底層商場 住宅： 3000 公寓： 4000 銷售率約 70% 時代廣場 占地 27畝；總建 8萬 高層 兩房 93㎡ 三房 120－ 130㎡ 底層商業(yè) 3000 銷售率約 80％ 鑫誠花園 占地 60畝；總建 16萬 高層 二房 105㎡ 三房 137142㎡ 公寓 50 ㎡ 商場、美食城 3000 登記中 盛世名門 西片區(qū)：大盤聚集區(qū) 淮河新城 銀鷺萬樹城 惠利花園城 頤園豪景 西片區(qū) 舜耕山風景區(qū) 本項目 在售樓盤 未售樓盤 淮化工廠區(qū) ? 為中心區(qū)的延伸，但目前配套設施未完善 ： 緊靠中心城區(qū)，但設施配套尚未完善；西邊受到淮化工廠影響，環(huán)境一般 ? 價格處于中等水平 ： 均價在 2400－ 2900元/m2左右，靠近中心區(qū)的住宅價格較高 ? 客戶來源相對廣泛 ： 客戶以中端和中高端為主，分為兩類。第一類為田家庵本地客戶，以中學老師、淮化職工和中層公務員為主；第二類為西部和北部礦區(qū)的中層干部和工人 ? 供應量較大 ： 大盤聚集，后續(xù)供應量較大 熱點樓盤 規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 設施配套 均價 銷售情況 惠利花園城 占地 1240畝；總建 106萬 多層、小高層 二房 89㎡ 三房 117130㎡ 會所、幼兒園、 超市 2450 銷售率約 75% 銀鷺萬樹城 占地 390畝；總建 60萬 別墅、多層、小高層、高層 二房 90㎡ 三房 120157㎡ 商務綜合樓、會所、風情商業(yè)街 2450 一期基本登記完畢 淮河新城 占地 2796畝；總建 135萬 多層、小高層 主題公園、商 業(yè)等 頤園豪景 占地 20畝；總建 5萬 高層 二房 70－ 90㎡ 三房 110140㎡ 底層商業(yè) 2900 登記預定中，已經(jīng)完成約 40%的預定 西片區(qū)代表樓盤數(shù)據(jù) 惠利花園城 惠利花園城 東片區(qū)：市場低位，發(fā)展動力不足 居仁村 城市花園 巴黎春天 斯瑞明珠城 領城 春曉名城 東片區(qū) 舜耕山風景區(qū) 開發(fā)區(qū) 大通區(qū) 大通舊礦區(qū) 在售樓盤 未售樓盤 ? 區(qū)域發(fā)展不成熟，認同度低 ： 主體處于田區(qū)邊緣和大通區(qū)，城市建設相對落后，設施配套難以滿足生活需要；聚集不少舊廠礦企業(yè)，如電廠、制藥廠、化工廠、紡織廠等，居住環(huán)境及整體形象差 ? 價格在全市處于低位 ： 均價在 2200－2500元 /m2左右，樓盤整體素質(zhì)也一般 ? 以區(qū)域客戶為主 ： 客戶以中端客戶為主，包括電廠職工、開發(fā)區(qū)職工和大通區(qū)的原有淮礦職工，僅能吸引少量其他區(qū)域的中端客戶 ? 供應量不斷加大 ： 目前在售樓盤數(shù)量不多，但隨著東方城市花園、領城、春曉名城等幾個大盤入市，供應量將變大 熱點樓盤 規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 設施配套 均價 銷售情況 斯瑞明珠城 占地 ；總建 15萬 多層、小高層、 高層 二房 8188㎡ 三房 96124㎡ 會所、凈菜場、超市、斯瑞雙語幼稚園 2150 銷售率約 60% 巴黎春天 占地 97畝；總建 13萬 多層、小高層 二房 80㎡ 三房 120㎡ 雙語幼兒園、 商業(yè)街 2450 銷售率不到 30% 春曉名城 占地 169畝；總建 13萬 聯(lián)排、疊加別墅、多層、小高層 二房 89㎡ 三房 120㎡ 幼兒園、會所、籃球場、凈菜市場 2400 內(nèi)部訂購及團購中 東片區(qū)代表樓盤數(shù)據(jù) 斯瑞明珠城 泉大片區(qū)：形象新整，獨具自然優(yōu)勢，引領高端 洞山片 老龍眼片 ? 區(qū)域內(nèi)形象差異大，洞山片發(fā)展成熟 ： 洞山片鄰近市中心區(qū)，發(fā)展較成熟，設施配套相對完善；老龍眼片為淮礦宿舍，形象相對落后 ? 自然資源優(yōu)勢明顯 ： 唯一的舜耕山自然資源，居住環(huán)境優(yōu)越，有開發(fā)高端產(chǎn)品的先天優(yōu)勢 ? 價格高企 ： 均價 2600－ 3200元 /m2 ，在整個市場中處于高位 ? 中高端客戶集中 ： 以中高端客戶為主。淮礦的員工占據(jù)了 60－ 70％的客戶比例，其中大部分來自西部、北部礦區(qū)，同時，這里還吸引了中心區(qū)外溢的中高層公務員和生意人 ? 高端產(chǎn)品發(fā)展價值大 ： 隨著人們對居住環(huán)境要求不斷提高，具有稀缺自然資源的土地價值將不斷得到體現(xiàn)，高端物業(yè)發(fā)展前景好 熱點樓盤 規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型 設施配套 均價 銷售情況 上東錦城 占地 65畝；總建約 14萬 高層 二房 95㎡ 三房 159－ 170㎡ 社區(qū)商業(yè) 3150 一期銷售率約 65% 陽光國際城 占地 210畝；總建 30萬 多層、小高層 三房 116148㎡ 會所、游泳池、幼兒園、商業(yè)街 2880 一期剩余 66套，銷售率 90%，二期開盤銷售近 300套 優(yōu)山美地 占地 113畝；總建 多層、高層 二房 89㎡ 三房 120－ 125㎡ 幼兒園、底 層商業(yè) 2580 一期銷售率超過 95% 山水居 占地 192畝；總建 17萬 多層、別墅 二房 82－ 98㎡ 三房 95－ 144㎡ 會所、幼兒 園 3000 一期銷售率超過 80% 泉大片區(qū)代表樓盤數(shù)據(jù) 上東錦城 山水居 市場格局分析小結 —— 片區(qū)發(fā)展特征 舜耕山風景區(qū) 泉大片區(qū) 項目 中心片區(qū) 西片區(qū) 東片區(qū) 西片區(qū) —— 中心區(qū)的延伸 ?發(fā)展尚未成熟，配套不完善，對政府市政建設依賴，不確定性大 ?早期依靠大盤拉動房地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)展緩慢 ?向西發(fā)展受化工廠制約 中心片區(qū) —— 傳統(tǒng)城市核心區(qū) ?發(fā)展成熟，配套完善，政府主導區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展 ?處于房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期 ?土地緊缺和空間擁擠問題開始顯現(xiàn) 泉大片區(qū) —— 政府與淮礦共同主導發(fā)展 ?市政府所在區(qū)促進區(qū)域發(fā)展，而淮礦主導的舊城改造使區(qū)域形象不斷提升 ?房地產(chǎn)開發(fā)起點高，勢頭好 ?依托舜耕山資源優(yōu)勢明顯 東片區(qū) —— 城鄉(xiāng)結合部、工業(yè)區(qū) ?經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展為主導，配套滯后，政府對區(qū)域基建投入有限 ?房地產(chǎn)開發(fā)剛起步，前景尚不明朗 ?整體環(huán)境差，轉(zhuǎn)變可能性小 ? 各片區(qū)特征明顯，中心片區(qū)和泉大片區(qū)是目前發(fā)展熱點 ? 泉大片區(qū)政務中心地位促進區(qū)域發(fā)展，景觀資源優(yōu)勢逐步突現(xiàn) 市場格局分析小結 —— 價格 ? 高價格集中在中心片區(qū)和泉大片區(qū)的中心區(qū)域，達到 3000元 /m2 ? 與其他區(qū)域呈東西遞減態(tài)勢，價格區(qū)間為 1000元 /m2 舜耕山風景區(qū) 3000及以上 25002950 20232450 泉大片區(qū) 本項目 中心片區(qū) 西片區(qū) 東片區(qū) 政府機關區(qū) 商業(yè)中心區(qū) 舊城中心區(qū) 市場格局分析小結 —— 客戶結構 淮南煤炭產(chǎn)業(yè)的特殊性，使城市形成了三類重要的住宅消費客戶群體： ? 礦業(yè)系統(tǒng)客戶 ：收入明顯比其他行業(yè)人員高，是淮南房地產(chǎn)市場的中堅消費力 ? 礦業(yè)相關客戶 ：從事煤炭、礦業(yè)相關生意的私人個體收入也較高，雖然數(shù)量相對較少，但已成為淮南房地產(chǎn)市場的另一重要客戶群體 ? 非礦業(yè)系統(tǒng)客戶 ：電廠、化工廠、銀行、電信等行業(yè)人員、非礦行業(yè)的生意人以及中高層公務員是淮南市住宅消費的重要客戶群體 礦業(yè)系統(tǒng)客戶 礦業(yè)相關客戶 非礦業(yè)系統(tǒng)客戶 市場格局分析小結 —— 客戶分布 舜耕山風景區(qū) 泉大片區(qū) 項目 中心片區(qū) 西片區(qū) 東片區(qū) ? 客戶群體置業(yè)分布的區(qū)域性較明顯 ? 泉大片區(qū)與礦業(yè)集團聯(lián)系密切，成為礦業(yè)系統(tǒng)客戶認同度高的置業(yè)區(qū)域 ? 非礦業(yè)系統(tǒng)客戶對中心片區(qū)成熟區(qū)位認同度高，大量集中于中心片區(qū) ? 礦業(yè)相關客戶區(qū)域性較弱，但置業(yè)偏向成熟區(qū)域 礦業(yè)系統(tǒng)客戶 礦業(yè)相關客戶 非礦業(yè)系統(tǒng)客戶 市場格局分析小結 —— 產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品設計較傳統(tǒng)，市場產(chǎn)品并無明顯差異 ? 物業(yè)類型以多層和小高層為主，別墅產(chǎn)品較少 ? 以 80100m2二室和 110130m2三室為主，中心、泉大片區(qū)大面積戶型較多 ? 配套水平較弱，對城市配套依賴性強 物業(yè)類型 戶型配比 社區(qū)配套 整體水平 東片區(qū) 多層、小高層 二室 8090 m2 49% 幼兒園、會所、生活性商業(yè) 較低 三室 110125 m2 30% 中心片區(qū) 小高層、高層 二室 80100 m2 17% 底層對外商業(yè) 較高 二室 100120 m2 18% 三室 110130 m2 25% 三室 130160 m2 25% 西片區(qū) 多層、小高層 二室 80100 m2 21% 幼兒園、會所、生活性商業(yè) 中等 三室 110130 m2 48% 泉大片區(qū) 多層、小高層、高層 二室 80100 m2 29% 幼兒園、會所、生活性商業(yè) 較高 三室 110130 m2 35% 三室 130200 m2 25% 后續(xù)供應量：整體供應量將大幅增長 ? 在售樓盤后續(xù)供應量約 70萬 m2， 未來將上市樓盤的供應量約 600萬 m2， 成交未開發(fā)土地的供應量約 20萬 m2（按容積率 ） ? 總量達 700萬 m2，是 06年銷售量的近 12倍 片區(qū) 樓盤 建筑面積 （萬 M2） 東片區(qū) 城市花園 110 春曉名城 10 領城 21 中心片區(qū) 優(yōu)仕閣 1 云景華城 15 鑫誠花園 12 雙子星座 7 北京名都 5 藍堡國際公館 4 西片區(qū) 銀鷺萬樹城 50 頤園豪景 3 民生 淮河新城 120 泉大片區(qū) 山水龍城 60 聯(lián)華 金水城 180 在售樓盤后續(xù) 未上市樓盤 （扣除安居房面積） 片區(qū) 樓盤 后續(xù)面積 （萬 M2） 東片區(qū) 巴黎春天 10 斯瑞明珠城 6 中心片區(qū) 盛世名門 3 金豪陽光花園 9 時代廣場 3 龍湖匯景 2 西片區(qū) 惠利花園城 20 泉大片區(qū) 山水居 5 上東錦城 5 陽光 國際城 7 優(yōu)山美地 4 片區(qū) 地址 占地面積 （ M2）