【文章內(nèi)容簡介】 、特色購物于一體，為全家在 2－ 3天內(nèi)得到健康、舒適、注重親情溝通的短假體驗 個人市場：?東岸時尚，休閑新地標? 商務(wù)市場：?東岸會務(wù)，最優(yōu)價值選擇? ? 針對 250人以下商務(wù)會議市場 ，以自然美景、完備的硬軟件設(shè)施、滿足大珠三角地區(qū)公司培訓(xùn)會務(wù)需求 ? 成為 香港公司內(nèi)地培訓(xùn) 的首選地點 ? 吸引 深港時尚精英族 的會聚新焦點，?出世而不脫世?，大鵬半島將成為年輕人都市休閑的最佳外延選擇之一，崇尚健康、品質(zhì)、國際水準的新體驗 資料來源： 2023 深圳定量調(diào)查 ； 麥肯錫分析 21 CHS001112023FinalPresentation 要素一：大鵬半島開發(fā)中保護生態(tài)、自然與人文資產(chǎn)的三大舉措 資料來源 ： 芝加哥會展與旅游局； WWF訪談；麥肯錫分析 第一、立法嚴格保護大鵬半島的生態(tài)環(huán)境，明確產(chǎn)業(yè)政策，減少污染，推廣環(huán)保 第二、與世界自然基金會合作， 成為在工業(yè)較發(fā)達地區(qū)中可持續(xù)發(fā)展的典范 第三、將大鵬所城改造成類似芝加哥? Navy Pier? 或波士頓? Quincy Market? 等結(jié)合歷 史建筑的文化特色市場，弘揚深圳獨有的文化歷史內(nèi)涵 芝加哥海軍碼頭 ? 海軍碼頭的重建目標：利用歷史建筑，轉(zhuǎn)型改建成芝加哥地區(qū)高檔次的家庭休閑中心 ? 總占地面積為 20萬平米，包括娛樂餐飲、特色零售、以及小型會展設(shè)施 ? 特色包括：歷史建筑改建的宴會廳、室內(nèi)植物園、 家庭樂園、彩繪玻璃藝術(shù)博物館 、露天劇場、特色零售街市等 ? 自 95年 重 建以來成為 芝加哥參觀游客最多的景點，年接待 800萬人次 ? 600多年歷史的明代建筑，深圳唯一的國家級歷史文化保護單位，見證廣東海防歷史 ? 目前年久失修，旅游文化價值一直未被開發(fā)，與改造前的海軍碼頭有相近之處 ? 建議 建筑 保留其歷史風(fēng)貌， 轉(zhuǎn)型為深圳面向家庭休閑娛樂的?新天地? ? 成立深圳城市歷史博物館， 規(guī)劃半封閉式的 特色零售街市 ，家庭樂園、和餐飲服務(wù)設(shè)施等 深圳大鵬所城 22 CHS001112023FinalPresentation 要素二：今后 3至 5年內(nèi)投資 30億元左右改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以推進旅游業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展 資料來源 ： 專家訪談；模型估算；麥肯錫分析 ? 90分鐘定律：游客由機場 /市中心到目的地車程不能超過 90分鐘，沿途風(fēng)光盡量賞心悅目 ? 需準確估算未來供水、電力、能源需求在用量與地域覆蓋的增加 ? 興建公用設(shè)施時，需平衡經(jīng)濟與環(huán)境因素 ? 要保護自然環(huán)境（尤其是水體與海洋生態(tài)）不受破壞，需雙管齊下，興建處理設(shè)施，同時立法監(jiān)管 ? 通訊設(shè)施是發(fā)展商務(wù)市場先決條件 ? 旅游區(qū)域入口應(yīng)建立信息中心，并在主要旅游點設(shè)臵信息亭，為游客提供信息與建議路線等 ? 醫(yī)療設(shè)施必需完善，鞏固游客信心 交通 公用設(shè)施 環(huán)保建設(shè) 其它配套設(shè)施 ? 興建香港直通渡輪碼頭，提供進軍港澳市場的先決條件 ? 不需要興建環(huán)島公路，但需改善路網(wǎng)，做到客車 、 貨車分流 ? 大鵬半島供水、電力、燃氣系統(tǒng)均不足應(yīng)付旅游業(yè)發(fā)展，需投入興建新設(shè)施 ? 旅游區(qū)部分電纜宜采用地下系統(tǒng) ? 目前污水處理能力尚有缺乏，需在區(qū)域內(nèi)興建排污系統(tǒng)和污水處理廠 ? 在固體廢棄物方面，應(yīng)建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站，集中后帶離旅游區(qū)與生態(tài)敏感的地區(qū)，區(qū)內(nèi)不宜設(shè)臵焚燒廠和大型填埋場 ? 目前整體水平低下 ? 通訊建設(shè)方面，充分利用市場機制，發(fā)揮電信營運商的作用 發(fā)展原則 對大鵬半島的建設(shè)啟示 公用設(shè)施 道路碼頭 通信 環(huán)保建設(shè) 其它配套設(shè)施 15 5－ 6 3 3 2－ 3 總計 ~30 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算 億元 23 CHS001112023FinalPresentation 要素三 ： 量化 市場調(diào)研篩選出消費者對主要的旅游活動組合的優(yōu)先排序 反對較少 無害的點子 金點子 不重要的點子 有爭議的點子 反對較大 支持較少 支持較多 海灘舉辦的舞臺表演活動及聚會 客家文化村 根據(jù)導(dǎo)游路線的登山 ,生態(tài)遠足 大鵬所城及深圳歷史博物館 大亞灣核電站高科技博物館 支持 % 22 19 14 14 10 反對 % 9 19 19 15 18 大型海洋水族館 大型室內(nèi)滑雪場 海灘酒吧 /卡拉 OK/的士高 野餐、露營活動 大型室內(nèi)水上樂園 當?shù)鼗虍惖仫L(fēng)情土特產(chǎn) ,工藝精品銷售市場 支持 % 36 36 32 31 29 25 反對 % 9 16 15 14 13 11 寵物動物園 歐美專業(yè)公司開發(fā)經(jīng)營的未來超感電影世界 農(nóng)場、漁場體驗生活 熱氣球、直升飛機游 極限運動 SPA 兒童樂園 支持 % 22 20 20 18 16 15 15 反對 % 30 21 21 20 28 27 20 植物伊甸園：濃縮世界各氣候帶的自然景觀 夜間探險野生動物園 國際名牌廠家直銷購物中心 豪華郵輪一日游 支持 % 27 26 24 23 反對 % 28 22 22 27 （百分比） * 請消費者根據(jù)活動項目及其價格選出最喜歡和最不喜歡的 5個項目 資料來源： 2023 深圳定量調(diào)查 24 CHS001112023FinalPresentation 我們根據(jù)國內(nèi)外案例中旅游活動項目最新運營模式，進一步分析了這些優(yōu)先項目的關(guān)鍵成功因素 資料來源 ： 2023 深圳定量調(diào)查，麥肯錫分析 大型海洋水族館 ? 成功案例參考 :大連水族館、奧蘭多海洋世界 ? 成功因素： – 控制發(fā)展規(guī)模：大部分失敗例子與規(guī)模過大有關(guān) – 有足夠設(shè)施吸引回頭客 ? 投資額：約 2億 室內(nèi)滑雪場 ? 成功案例參考：上?；﹫?、英國 Xscape ? 成功因素： – 有龐大人流量支持（如與大型商場比鄰） – 迅速將新鮮概念推廣到市場 ? 投資額：約 3－ 4億 海灘酒吧街 ? 成功案例參考：巴厘登巴薩 ? 成功因素：有足夠酒吧組成社區(qū)，創(chuàng)造經(jīng)常重來的人流 特色市場 /大鵬所城 ? 成功案例參考：芝加哥海軍碼頭 ? 成功因素：經(jīng)濟主導(dǎo)，以零售等具經(jīng)濟效益活動為主。歷史建筑主要起招徠作用 ? 投資額：約 5億（改造大鵬所城） 高檔餐飲零售 ? 成功因素：能迎合不同層面顧客所需，邁向高檔市場 ? 調(diào)研顯示，深圳、香港、內(nèi)地游客喜愛的活動組合有共同之處，有利未來建設(shè)的兼容性 ? 參與性休閑活動比游覽性活動更受歡迎，也更能吸引回頭客 ? 國際風(fēng)行的活動，對深圳市場普遍具吸引力，但國際水平的規(guī)劃與執(zhí)行是成功的先決條件 25 CHS001112023FinalPresentation 要素四：通過多方位、高起點的市場推廣策略，打造大鵬半島在大珠三角地區(qū)的品牌形象，消除潛在負面影響 ?山海東部，深圳因你而不同? ? 未破壞的生態(tài)自然美景 ? 深圳歷史文化的新地標 ? 面向家庭的休閑度假中心 ? 高水準餐飲服務(wù)設(shè)施 ? 商務(wù)會議培訓(xùn)的最佳選擇 ? 發(fā)掘針對高消費游客的宣傳渠道，如在航空雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體等推廣大鵬半島 ? 積極鼓勵企業(yè)、旅行社參與推廣 ? 以大型活動推廣大鵬半島 消費者 投資商 運營商 品牌 價值 推廣 方式 大鵬半島可提供什么價值給你？ 大鵬半島如何做到深入人心？ ? 政府推進空間形態(tài)規(guī)劃，邀請投資商、運營商實地勘查 ? 政府公布開發(fā)工作時間表，增加市場透明度 ? 政府對半島治安環(huán)保等制定法治法規(guī)，嚴加管理 ? 正面宣傳核電站等潛在問題 ?山海東部，最優(yōu)投資空間? ? 珠三角最安全的地區(qū) ? 政府合理規(guī)劃、長期管理 ? 地域內(nèi)設(shè)施配套水準一致 ? 投資回報高、風(fēng)險小 ? 長遠地價升值空間 資料來源 ： 麥肯錫分析 26 媒體 ? 市場規(guī)模和增長潛力 ? 對當?shù)貒鴥?nèi)生產(chǎn)總值的貢獻能力 ? 解決當?shù)厝丝诰蜆I(yè)的能力 ? 利于提高旅游吸引力 ? 有利于吸引人才資源 * 生物技術(shù)的起步需引進大專院校的研究機構(gòu)，利用其科研能力。但這些研究機構(gòu)服務(wù)于生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其本身并不足以構(gòu)成教育產(chǎn)業(yè) 資料來源：麥肯錫分析 可行性 ? 是否需要引入外來資源條件？ ? 周邊競爭地區(qū)是否已形成相當規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群？區(qū)域間競爭程度是否激烈？ ? 是否要求所在地有相關(guān)專業(yè)實力雄厚的大專院校、研究機構(gòu)提供穩(wěn)定的人力資源？ ? 是否需要政府大量的資金投入 ？ 高 低 低 要素五：確定合理的產(chǎn)業(yè)組合，鼓勵可持續(xù)與均衡的發(fā)展 吸引力 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營 ?大旅游?產(chǎn)業(yè)鏈 特色零售 酒店餐飲 高 目標產(chǎn)業(yè) 著手培育的機會產(chǎn)業(yè) 密切關(guān)注的機會產(chǎn)業(yè) 核能 /清潔能源研究 環(huán)保技術(shù) 生物技術(shù) ? 娛樂體育項目 ? 旅游地產(chǎn) ? 旅游紀念品 /手工藝品 ? 印染行業(yè) ? 油氣儲運 ? 低附加值加工 ? 碼頭倉儲 ? 大鵬半島近期內(nèi)應(yīng)以?大旅游?為增長引擎， 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營為產(chǎn)業(yè)基點，對與生物科技相關(guān)的科研及孵化器基地進行早期投入與引導(dǎo)，著眼長效，并 伺機引進機會產(chǎn)業(yè) ? 加強高新技術(shù)企業(yè)引進的審批管理， 強化土地使用的監(jiān)控，嚴格杜絕企業(yè)以發(fā)展鼓勵行業(yè)項目為名圈占土地 鼓勵發(fā)展 伺機發(fā)展 盡快擺脫 限制發(fā)展 ? 充電電池 教育產(chǎn)業(yè) * 軟件產(chǎn)業(yè) 27 CHS001112023FinalPresentation 會議日程 182。 項目進展匯報 182。 大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠景目標 182。 大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案 182。 大鵬半島開發(fā)原則和高層次財務(wù)分析 182。 配套開發(fā)模式、政府角色及運作機制 182。 政府總體實施藍圖及關(guān)鍵里程碑 28 CHS001112023FinalPresentation 空間規(guī)劃基本原則 ? 原則一：工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)分隔 – 以 鹽壩高速為軸線，軸線以南界定為?生態(tài)發(fā)展特區(qū)?，以?大旅游?為主，嚴格控制門檻，只允許與旅游相輔相成的工業(yè)進入 – 軸線以北相對側(cè)重工業(yè)發(fā)展，但必需遵守環(huán)保原則，對水體、海岸生態(tài)與旅游區(qū)景觀保護尤須嚴格 ? 原則二：旅游區(qū)動態(tài)、靜態(tài)分明 – 下沙、大鵬鎮(zhèn)組成動態(tài)旅游區(qū)，是所有游客的大門，集中動態(tài)旅游設(shè)施 – 以西沖為主的靜態(tài)旅游區(qū)，享受自然，配合高素質(zhì)的酒店與休閑生活設(shè)施 ? 原則三：動區(qū)、靜區(qū)內(nèi)功能合理分配 – 以為各類型游客提供均衡服務(wù)為目標 * 一般亞洲度假目的地，酒店、商業(yè) /旅游用地比美國標準較高 資料來源 ： Urban Land Institute, 麥肯錫分析 ? 國際案例： 旅游區(qū)各種功能的空間分配 3015311426145303236294523Seaside 佛羅里達州 （ 動靜參半） Homestead密歇根州 （ 靜區(qū)為主） Kapalua 夏威夷 （ 靜區(qū)為主） 道路 /公用空間 高爾夫球場 商業(yè) /旅游用地 * 酒店 * 住宅用地 ? 參考國際案例，并結(jié)合本地市場需求，合理功能空間分配應(yīng)約為： 2030101025 1015 2030 30動區(qū) 靜區(qū) 道路 /公用空間 高爾夫球場 商業(yè) /旅游用地 * 酒店 * 住宅用地 基本原則 29 CHS001112023FinalPresentation 根據(jù)大鵬半島的資源條件和不同目標游客群的需求，我們建議將半島規(guī)劃為三大功能區(qū)域，提供有針對性的活動和服務(wù)內(nèi)容 歡樂新時空 坐擁山海 ? 大鵬 下沙 新大 水頭沙 桔釣沙新城區(qū)劃為歡樂新時空，是大鵬半島旅游門戶及活動樞紐，可以成為前往三大功能區(qū)域游客的共享平臺 坐擁山海（靜區(qū)） ：