【文章內容簡介】 顧客的策略聯(lián)盟，和產業(yè)價值 鏈的整合； 因前期土地升值的核心是市場升值，市場升值的核心是商家 營利，商家營利的核心是終端客戶的把握，所以我們的著重點就 是終端營利。 二、項目目標客戶群定位 （一）廣慶隆物流城目標客戶 有一定經營規(guī)模的陸路物流公司、信息公司、貨運公司； 房地產及其它投資客； 專業(yè)市場經營商； 配套服務：餐館、超市、便利店、通訊店、旅店、桑拿、 娛樂等經營商家； （二）目標區(qū)域市場分析 主力片區(qū)：石井、太和片區(qū)，以增槎路、沙太路沿線的貨運市場為 代表，聚集有五六十家貨運市場， 6000多家貨運公司； 第二片區(qū)：白云機場周邊、黃埔、南沙物流片區(qū)的貨運公司，物流 服務公司； 第三片區(qū)：廣州周邊城市，包括深圳、東莞、佛山、南海、順德、 中山等地的主要物流市場； 第四片區(qū)：廣州及周邊城市的專業(yè)市場群片區(qū)，如流花商圈、一 德路商圈、芳村專業(yè)市場帶、廣佛路專業(yè)市場帶。 第五片區(qū)：活躍在珠三角的各類投資客； 第六片區(qū)：慶豐周邊的街鋪老板、個體戶或手頭上余錢比較多的 村民投資者。 （三）目標客戶定位分析 增槎路、沙太路區(qū)域物流市場客戶 面臨市場拆遷需轉場經營或升級改造的問題，本項目的區(qū) 域位置、整體規(guī)劃、現(xiàn)代物流服務、配套設施等對上述客 戶具有一定的吸引力。 白云機場周邊、黃埔、南沙物流片區(qū)的貨運公司、物流服 務公司 白云機場、黃埔、南沙也是廣州市的物流片區(qū)，物流公司較 為集中。 廣州周邊城市的主要物流市場 廣州是全國的物流樞紐中心，白云區(qū)聚集有大量的貨運市場 及物流公司，物流市場巨大，商機滾滾，規(guī)模經濟的效應， 必將吸引周邊城市眾多物流公司到白云物流黃金走廊來扎堆 經營。 廣州及周邊城市的專業(yè)市場群片區(qū) 專業(yè)市場的經營商有個共性：哪里有商機，就到哪里去投資 經營，廣州火車站、一德路、芳村、廣佛路、等地的專業(yè)市場 比較集中，而且很多老板都很有錢，他們投資賺錢的欲望是比 較強烈的，吸引這些專業(yè)市場老板來我城投資或經營是很好的 途徑。 活躍在珠三角的各類投資客 珠三角有很多投資客活躍在股市證券、房產投資、商鋪投資 等領域，現(xiàn)在股市低迷，樓市還不太明朗，商鋪投資的高額 回報率對他們來說是一個很好的機會。 慶豐周邊的街鋪老板、個體戶或手頭上余錢比較多的村民 投資者手頭有余錢，但沒太多時間打理，也不太會打理，買 個能 100%旺場的鋪，保值增值，還可傳給后代；他們長期 在本地生活，對近幾年來廣州的發(fā)展及“北優(yōu)”戰(zhàn)略深有體 會，對白云區(qū)物流經濟的前景會很認同。 三、功能劃分及業(yè)態(tài)分布 收發(fā)貨中心規(guī)劃 收發(fā)貨中心以雙層復式結構為主，一層主要為收發(fā)貨辦公 中心，二層為客戶服務辦公中心； 倉庫規(guī)劃 倉庫以雙層復式結構為主，一層主要為倉儲區(qū)，二層為倉 儲辦公區(qū)；倉儲建筑結構以框架結構為主，可滿足不同大 小公司對倉儲的要求。 按服務類別劃分，可分為國際線、長線區(qū)（省外）、短線 區(qū)（省內）、倉儲區(qū)、生活區(qū)。 四、項目定價分析及付款銷售策略 （一）招商價格定價 招商價格定價策略采用低開高走的戰(zhàn)略方針； 租賃方案以合同期 3年、 6年。 支付方式： A：押金 12個月 (按第一年租金收取 )，預付一個月租金（按合同期第 一年租金收?。?，免租半年，另付裝修保證金： 2023元 /間 (裝修完 7個 工作日內按規(guī)定無息返還 )，水電周轉金： 1000元 /間。 B：一次性交納一年的租金，免租 6個月，另付裝修保證金： 2023元 / 間 (裝修完 7個工作日內按規(guī)定無息返還 )，水電周轉金： 1000元/間。 C：押金三個月預付一個月租金免租 3個月（按合同期第一年租金收 取），另付裝修保證金： 2023元 /間 (裝修完 7個工作日內按規(guī)定無 息返還 )，水電周轉金： 1000元 /間。 收發(fā)貨中心一樓租金價格 年限 租金價格 (元 /㎡ ) 備注 三年期 第一年 35 管理費 /㎡ /月 第二年 35 第三年 35 六年期 第一年 35 管理費 /㎡ /月 第二年 35 第三年 35 第四年 40 第五年 40 第六年 40 收發(fā)貨中心二樓租金價格 年限 租金價格 (元 /㎡ ) 備注 三年期 第一年 35 管理費 /㎡ /月 第二年 35 第三年 35 六年期 第一年 35 管理費 /㎡ /月 第二年 35 第三年 35 第四年 40 第五年 40 第六年 40 倉儲中心一樓租金價格 年限 租金價格 (元 /㎡ ) 備注 三年期 第一年 18 管理費 /㎡ /月 第二年 18 第三年 18 六年期 第一年 18 管理費 /㎡ /月 第二年 18 第三年 18 第四年 20 第五年 20 第六年 20 倉儲中心二樓租金價格 年限 租金價格 (元 /㎡ ) 備注 三年期 第一年 18 管理費 /㎡ /月 第二年 18 第三年 18 六年期 第一年 18 管理費 /㎡ /月 第二年 18 第三年 18 第四年 20 第五年 20 第六年 20 （二）銷售價格定價 銷售數(shù)量： 100套 投資客的銷售及價格策略： （ 1） 銷售年限： 10年、 15年 （ 2）包租 3年：即在銷售過程中為增加客戶信心，可實施包租 3年的方式。返租回報前 3年按 35元 /平方米，由第 2個三年起由業(yè)主自行出租或委托物管出租，前 3年的包租租金可在購鋪時即時返還第一年租金總金額抵扣相等的購鋪款。 （ 3）委托出租 6年：帶租約銷售：發(fā)展商提前招商，對已簽訂租約的商鋪將租約收益權全部轉交業(yè)主，由業(yè)主以后與承租方發(fā)生租賃關系。 （ 4）前 3年包租租金返還實施辦法：實行每年返還一次（在每年的年中返還當年的全額包租租金）。 （ 5）第一年包租租金實施辦法： ① 計算公式： 購鋪總額 25元 /㎡ /月 面積 12月 =實際支付購鋪款 ② 實施：在簽定《購鋪合同》時，計算購鋪款時即可按上述公式扣除包租 1年的固定回報，并注明實際支付購鋪款為實際成交額和商鋪未來一年的所有收益歸我公司。 商鋪銷售價格表 類別 10年使用權價格（元 /㎡） 15年使用權價格（元 /㎡） A類鋪 3200 4800 B類鋪 3000 4500 C類鋪 2800 4300 第三部分 ............ 營 銷 策 劃 一、項目上市時 須及時 解決的幾個問題 如何讓對本案所在區(qū)域的物流商家認同，客戶所認知的 價值是什么 ? 如何讓目標客戶群認同我們的市場； 如何讓目標客戶群認同我們市場的核心競爭力； 如何