【正文】 撐，廣州發(fā)展成為全國的貨運樞紐中心，與廣州 1000多家專業(yè)市場的發(fā)展是分不開的。 2023年 全國社會物流總額為 752283億元，同比增長 ％，增幅 比 2023年提高 ， 2023年中國社會物流費用同比增 %， 社會物流總費用與 GDP的比例將在 %左右。但發(fā)展到今天，隨著城市的 發(fā)展，科技的發(fā)達，信息的健全，很多貨運站場和貨運公司 已經(jīng)堅持不住社會先進潮流的沖洗，如沙太路一帶的貨運站 場，已經(jīng)嚴重阻礙了廣州市的交通狀況，并且對于環(huán)境這一 塊也是有極大的影響，所以搬遷，是勢在必行的。 按照廣州市道路貨運總體規(guī)劃，廣州市道路貨運的城區(qū) 范圍劃分為中心區(qū)、過渡區(qū)和發(fā)展區(qū)，到 2023年底，也就是 亞運會召開之前，一大批位于廣州市“過渡區(qū)”內(nèi)的貨場都要外 遷至“發(fā)展區(qū)”，這將是廣州市貨運行業(yè)有史以來最大規(guī)模的一 次搬遷。 2023年 全國社會物流總額 ，同比增長 %，仍然保 持了較快增長態(tài)勢，但增幅比 2023年回落 。而廣州很多專業(yè)市場的發(fā)展同樣面臨著搬遷升級改造的問題，根據(jù)《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展 規(guī)劃 (2023－2023年 )》，到 2023年，全市批發(fā)市場總交易面積控制在1000平方米左右，市中心區(qū)內(nèi)原有條件差、配套設(shè)施不齊的批發(fā)市場將通過功能轉(zhuǎn)換、向外遷移等方式進行調(diào)整改造，交易面積也將從目前的 100多萬平方米減少到 20萬平方米以下。 同時，作為白云區(qū)重點建設(shè)的“四片四鎮(zhèn)”，石井的交通物流條件更是得天獨厚。 鐵路運輸：慶豐物流經(jīng)濟帶離廣州市火車站的車程為 15分 鐘，廣州地鐵到白去機場的路線都經(jīng)過慶豐物流 經(jīng)濟帶。目前廣州市已經(jīng)開始第二階段的貨場 搬遷，把過渡區(qū)所有的貨場全部外遷至發(fā)展區(qū)，沙太路、 增槎路 6000多家貨運公司大搬遷，是廣慶隆物流城安置 這些客戶的重大發(fā)展契機。 第五片區(qū)：活躍在珠三角的各類投資客； 第六片區(qū)：慶豐周邊的街鋪老板、個體戶或手頭上余錢比較多的 村民投資者。 按服務(wù)類別劃分，可分為國際線、長線區(qū)（省外）、短線 區(qū)（省內(nèi)）、倉儲區(qū)、生活區(qū)。 （ 4）前 3年包租租金返還實施辦法：實行每年返還一次（在每年的年中返還當年的全額包租租金）。 B、派出招商人員走訪廣州其它地區(qū)的物流市場、專業(yè)市場，與商家一對一的溝通，派發(fā)資料，收集名片。 二、廣慶隆營銷定價策略 （一）銷售價格策略 根據(jù)不同的階段設(shè)定不同的價格策略 第一階段：蓄客期（ 4月 15日到 6月 15日） 定價： 10年期 2800元 /㎡ 15年期 4300元 /㎡ 第二階段： 開盤期價格，價格在開盤的 3天內(nèi)的價格為： 開盤三天內(nèi) 2900元 /㎡銷售時上浮 10%作為面價以及折扣空間 第三階段： 由 200９年 6月 16日至 200９年 8月 16日，起價格為在開盤的價格基礎(chǔ)上上升 10%。 （三）合作期：第一期工程為 6個月，即 4月 15日 — 2023年 10月 15日。 七、工作進展 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 12日星期日 9時 20分 56秒 21:20:5612 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 3月 下午 9時 20分 :20March 12, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :20:5621:20:56March 12, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 9時 20分 :20March 12, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 9時 20分 56秒 下午 9時 20分 21:20: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 12, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:20:5621:20:5621:203/12/2023 9:20:56 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 （四）合作期回款指標為人民幣 3000萬以上起（合同標的），平均月回款約 為 25０萬元（合同標的）。由于之前一路升價后期返利，勢必會大大促進銷售。 事件營銷 A、開盤促銷：通過短信通知、夾報宣傳、報紙宣傳、電視媒體 宣傳造勢等方式預(yù)熱，在開盤當天集中引爆。 商鋪銷售價格表 類別 10年使用權(quán)價格（元 /㎡） 15年使用權(quán)價格（元 /㎡） A類鋪 3200 4800 B類鋪 3000 4500 C類鋪 2800 4300 第三部分 ............ 營 銷 策 劃 一、項目上市時 須及時 解決的幾個問題 如何讓對本案所在區(qū)域的物流商家認同，客戶所認知的 價值是什么 ? 如何讓目標客戶群認同我們的市場； 如何讓目標客戶群認同我們市場的核心競爭力； 如何更好的挖掘潛在市場客戶 ? 二 、 上市策略 階段劃分 （一）針對本項目的現(xiàn)狀及本案特征，在充分考慮項目難 點與市場機遇的情況下，我們建議采取以下策略： 第一階段：預(yù)熱期，即制作廣告牌、現(xiàn)場包裝、印刷廣告期 （ 2023年 4月 15日 — 4月 30日，為期 15天） 第二階段：正式招商（ 2023年 4月 15日 — 8月 15日） 第三階段：重點招商銷售期（ 2023年 6月 15日 — 8月 15日） 第四階段：開盤招商銷售期（ 2023年 8月 16日 — 10月 1日） 第五階段：一期工程完成開業(yè)期（ 2023年 10月 1日）由招商、 推廣、裝修、到開業(yè)期為 6個月。 支付方式： A：押金 12個月 (按第一年租金收取 )，預(yù)付一個月租金（按合同期第 一年租金收取），免租半年，另付裝修保證金： 2023元 /間 (裝修完 7個 工作日內(nèi)按規(guī)定無息返還 )，水電周轉(zhuǎn)金： 1000元 /間。 白云機場周邊、黃埔、南沙物流片區(qū)的貨運公司、物流服 務(wù)公司 白云機場、黃埔、南沙也是廣州市的物流片區(qū)，物流公司較 為集中。 （四）挑戰(zhàn)分析 競爭性挑戰(zhàn)：廣慶隆物流港直接面臨著廣州其它已經(jīng)形成規(guī) 模的物流市場所給我們帶來的挑戰(zhàn)，在短時間 內(nèi)很難形成品牌效應(yīng)，超越對手； 影響性挑戰(zhàn)：目前在慶豐區(qū)由于沒有大規(guī)模的物流市場，使 得本項目的前期推向市場的時候，需要一定的 時間去運作市場。 三、項目土地 SWOT調(diào)查分析 廣慶隆物流城 項目概況 項目名稱 :廣慶隆物流城 土地使用性質(zhì) :商業(yè)用地（ 15年） 項目位置 :廣州市白云區(qū)慶豐路 周邊環(huán)境概況 :白云區(qū)的物流板塊，東以太和物流板塊為 主，以沙太路最為集中，聚集著 20多個物流專業(yè)市場，西 有石井物流板塊，以增槎路 — 廣清高速最為集中，有約 3