【文章內容簡介】 性、尊從、自由、真我、健康、舒適、浪漫 ” 的生活 27 消費者心理密碼分析 A 知己知彼、百戰(zhàn)不殆 價值觀 : 強調尊從感、居住文化、生活方式、私有領域、自由、真儒雅或附庸風雅，對奢華的追求逐漸淡化。 文化素質 : 學歷高、對新理念、生活方式認知度高、判斷力強。 ?在服務方面要求體現尊貴身份、被服從感 ?希望擁有具特色文化的居住場所 ?要求全 新的生活方式（文化的、自我的） ?要求權利的、私密的自由領地 ?希望別人認為自己有品位、有文化，喜標榜 ?對奢華的理解已從物質轉向精神層面 ?高學歷的背景使他們在精神層面有更多的需求 ?能夠成為倡導新居住理念的響應者 ?向往全新的生活方式，在精神生活領域更上一層 ?對新物業(yè)常產品不再以體現奢華為標準，更注重文化的內涵，內心的清凈、自由 ?開始強調投資性、升值性、第一居住需求 28 構建對接心理密碼核心理念 B 攻其心志、不戰(zhàn)而勝 在服務方面要求體現尊貴身份、被服從感 希望擁有具特色文化的居住場所 要求全 新的生活方式（文化的、自我的） 要求權利的、私密的自由領地 希望別人認為自己有品位、有文化，喜標榜 講服務： 提供全方位星級酒店服務（前期銷售服務、后期物管服務） 講特色： 特色的、差異化的、有文化根源的規(guī)劃風格、建筑風格、園林風格 講生活： 倡導全新的生活方式 —— 自由自在的、優(yōu)雅情趣的、個性自我的 講私域： 規(guī)劃自由流暢的、私域感強的交通流線，構建區(qū)分明顯的私有領地 講品位： 圍繞案名提出差異化的文化理念，講究根源性、張揚性 29 攻其心志、不戰(zhàn)而勝 能夠成為倡導新居住理念的響應者 對新物業(yè)產品不再以體現奢華為標準，更注重文化的內涵，內心的清凈、自由 開始強調開始強調投資性、升值性、第一居住需求第一居住需求 講概念： 提出、倡導全新的居住理念（構建于他們虛榮心指向的，如文化、儒雅、有品位等） 講文化： 使他們感受到物超所值 —— 不僅僅簡單的別墅，更是一種文化的濃縮、清凈自由的生活 講投資： 通過區(qū)域交通的方便性、環(huán)境的稀缺性、地段的升值性、戶型設計的合理性加強投資性、升值性、第一居住的實用性 對奢華的理解已從物質轉向精神層面 講精神： 以標準的別墅配置為基礎（不失奢華但不重點宣傳），重點渲染文化內涵，鄙棄對奢華的原始需求 30 產品文化理念構建 茗仕嘉郡 放樣 很歐洲的、很自然的 很自由的、很不羈的 很文化的、很優(yōu)雅的 很悠遠的、很清朗的 很田園的、很森林的 …………………… 獨棟別墅 放樣 自由的、自我的、不羈的、浪漫的、優(yōu)雅的 …… 油畫的、歌唱的、想象的、純美的、浪漫的 …… 將案名的放樣寓意與庭院歐式別墅的放樣寓意深入到項目的每一個環(huán)節(jié)（規(guī)劃、建筑、園林、交通、配套、包裝） —— 很歐洲的、很文化的、很優(yōu)雅的、很自由的、很不羈的、很悠遠的、很清朗的、很森林的、很草原的 …… 31 三、核心理念訴求 “ 10講”核心理念訴求 講服務 +產品理念： 享受星級服務，享受文化府邸 產品核心理念訴求 + 訴求表現 講特色 +產品理念： “暢”茗仕之家，品北歐庭院風情 講生活 +產品理念： 文化的生活圈子 儒雅的生活圈子 講私域 +產品理念： 自由不羈的文化領地 講品位 +產品理念： 偷得半日閑情，化做書生意氣 32 講精神 +產品理念： 構架于奢華之上的文化府邸生活 講追求 +產品理念： 有錢有閑，再加一點優(yōu)雅的品位呢？ 講概念 +產品理念： 我們的生活可能相同 但是我有不同的生活圈子 講超值 +產品理念： 有沒有體驗過 11？ 33 第四章 產品篇 ? 項目名稱：茗仕嘉郡 ? 總面積： 51000㎡ ? 項目定位：別墅 ? 戶型面積：約 200—— 450㎡ ? 容積率： ? 項目規(guī)模： 135戶 獨棟 — 45戶 聯排 — 90戶 ? 達到“三通一平” ? 小區(qū)就應該是一個社區(qū)、一個城市、一個全面照顧、全員呵護的生活空間 34 ? 由于本案位于大雁塔北廣場慈恩鎮(zhèn)西，已具有相應的地理環(huán)境優(yōu)勢，結合本案的總平規(guī)劃設計方案，提出以下： 35 ? 該別墅區(qū)分為 A,B,C,D四個區(qū)，其中 A,B為聯排別墅區(qū)， C,D為獨棟別墅區(qū) ? 利用小區(qū)主干道，將小區(qū)虛擬劃分為幾個組 團，使其有組織性與規(guī)律性、協(xié)調性，同時重點強調組團間的獨立性、私密性，各組團景觀的獨立性，還要強調組團內各建筑的私有領地。 ? 充分利用周邊環(huán)境的地理形態(tài)，主干道作幾處人工流水淺溝水景，體現小區(qū)有山有水的環(huán)境格局。 ? 小區(qū)有商業(yè)建筑，會所與物業(yè)綜合建筑，幼兒園等，著重其外立面的整體包裝 ,突出項目產品本身的尊貴與和諧。格調上重點在于要與周邊環(huán)境的格調相搭配，起到門面作用。 一、總平規(guī)劃 36 ? 小區(qū)主入口大，樹以標志性建筑。體現出宏觀、大氣。 ? 小區(qū)主干道按單面人行道與機動車道劃分，實現人車分流。 ? 在園林綠化上，要充分展現出社區(qū)大環(huán)境與自然環(huán)境相結合，以高大喬木為主，營造自然山水風光。草地上種植無刺、無毒花木，并且顏色豐富有層次；水池邊的樹種宜選用灌木或垂柳等；近建筑物用低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠高建筑物則結合組團主題設置不同種類植被。 ? 本案合理安排施工流程，在工程開發(fā)前期，可先呈現樣板 房示范區(qū)與局部環(huán)境景觀。 37 二、產品規(guī)劃 ? 聯排別墅 有天有地，每戶獨門獨院，設有 1至 2個車位，部分還有地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積每戶 250平方米左右 ? 【特征】 ? 比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。 ? 價位較低，為中產階級中上層人士及新貴階層度身定造。 ? 戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。 38 39 40 41 42 ? 獨棟別墅 上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。 ? 【特征】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質。 43 44 45 46 客廳 儲藏室 清潔房 ?一層平面圖 廚房 餐廳 47 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間 臥室 臥室 客廳 衛(wèi)生間 臥室 二層平面圖 48 ? 各戶型層高做大，可在 。 ? 本案各戶型的衛(wèi)生間開間尺寸做到不小于。 體現各戶型的多功能性，考慮將房間功能從享受化、個性化方面設計（如可考慮增加雪茄房、桑拿房、功能性半地下室）。 49 ? 建筑風格建議： ? 根據以上別墅市場分析，本項目的SWOT分析，感覺本項目的優(yōu)勢和機會點非常清晰，處在黃金地段，本樓盤的外立面風格建議以下兩種： 50 ? 美國鄉(xiāng)村別墅 ? 推薦原因： ? 美式別墅也是最經典的風格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術感的石材墻若坐落在本項目地，定會成為五