【正文】 間尺寸做到不小于。 49 ? 建筑風(fēng)格建議： ? 根據(jù)以上別墅市場分析，本項目的SWOT分析，感覺本項目的優(yōu)勢和機(jī)會點非常清晰，處在黃金地段，本樓盤的外立面風(fēng)格建議以下兩種： 50 ? 美國鄉(xiāng)村別墅 ? 推薦原因： ? 美式別墅也是最經(jīng)典的風(fēng)格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術(shù)感的石材墻若坐落在本項目地，定會成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來之筆。所以在主題定位上應(yīng)該有很大的差異性。 51 ? 現(xiàn)代歐式別墅 ? 推薦原因： ? 現(xiàn)代歐式別墅這種風(fēng)格已為大眾所接受，許多人概念中豪宅的模板都是現(xiàn)代歐式的，所以這種風(fēng)格在推廣中沒有什么市場風(fēng)險。 ? 生活與休閑配套：超市、無公害蔬菜市場、自助銀行、社區(qū)醫(yī)療中心、小型商務(wù)中心、汽車美容中心、客戶俱樂部、老年休閑中心，園林背景音樂等。 53 ? 物業(yè)管理規(guī)劃 ? 在物業(yè)管理上要突出自助式客戶服務(wù)，提供的服務(wù)包括： ? □多功能會所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 ? □代購商品 □代定車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □保管行李服務(wù) ? □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) ? □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) ? □商務(wù)中心預(yù)約：電腦 /傳真服務(wù) □代訂書報 54 ? 智能化管理服務(wù)： ? □周界報警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng) ? □門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng) ? □輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕 ? □寬帶網(wǎng)入戶 55 有線電視系統(tǒng)入戶，預(yù)留 23個接口 /戶（客廳、主臥室 ） 管道壓縮天然氣入戶 市政自來水、設(shè) IC卡表，水按市政要求收費 水質(zhì)來源：自來水廠（水管采用 PPR，污水管采用 UPVC） 單回路供電、設(shè) IC卡表，電費按市政要求收費 預(yù)留 2~3個電話接口 /套（客廳、書房、主臥室） 100兆寬帶入戶 可視對講、電子巡更、定點監(jiān)視、門禁、 24小時保安、門卡控制 56 與業(yè)主保持良好溝通、迅速為業(yè)主服務(wù)。保安、維修及清潔等傳統(tǒng)物業(yè)管理規(guī)范到位、精益求精，關(guān)注更多生活細(xì)節(jié)。責(zé)任區(qū)內(nèi)開設(shè)投訴、代辦、代租、入托等服務(wù)內(nèi)容，事無巨細(xì)，負(fù)責(zé)到底。此外，內(nèi)部智能卡服務(wù)系統(tǒng)，可以實現(xiàn)出入樓宇的門禁控制停車、娛樂、購物、付費等一系列活動的管理。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 57767 億元，增長 %。全國經(jīng)濟(jì)增長超過預(yù)期，回暖預(yù)期增強(qiáng)。天域 25000 鴻基 永和坊 17500 大華曲江公園世家 18500 60 項目多集中在曲江核心區(qū)域； 市場均價為 18617元 /平米； 面積多在 200500平米之間。即將別墅所帶代表的： 個性、自由、健康、舒適、浪漫 的種種心理尊崇、社會地位、個人價值實現(xiàn)充分演義在項目的產(chǎn)品及營銷過程中。 ? 區(qū)域資源整合策略 ? 利用大雁塔周邊環(huán)境資源，集中力量炒作該項目的區(qū)域優(yōu)勢，共同完成本區(qū)域內(nèi)的整體包裝和整體形象宣傳。 ? （二）啟動虛擬營銷 ? 在項目正式銷售前，展開強(qiáng)大的營銷攻勢，充分積累前期客戶，進(jìn)行關(guān)閘蓄勢，充分宣揚(yáng)產(chǎn)品理念和個性特征，倡導(dǎo)“尊貴、獨享、原生、個性”的貴族生活和新別墅居所理念。 ? （ 2）服務(wù)體驗：率先啟動銷售服務(wù)、會所服務(wù)、保安保潔服務(wù)。 ? （四）啟動“一對一”營銷 ? VIP客戶及重點客戶，進(jìn)行直郵和上門訪問。建議：與五星級酒店管理公司簽約顧問。 ? （七）啟動事件營銷 ? 頻繁開展各種社會公益活動，充分發(fā)揮客帶客的銷售效果，全面啟動關(guān)系營銷和口碑宣傳；頻繁開展各種戶外拓展、自駕車活動和健身旅游活動 ； 69 ? 系統(tǒng)化包裝策略 ? 售樓人員：要求 10名左右， 女 身高 、形象氣質(zhì)佳、性格活潑外向、年齡在 25歲左右，有外企從業(yè)經(jīng)驗者優(yōu)先； 男 身高 、形象氣質(zhì)佳、性格活潑外向、年齡在 25歲以上，有外企或同類樓盤從業(yè)經(jīng)驗者優(yōu)先。 ? 工程師：負(fù)責(zé)建筑內(nèi)隔墻建設(shè)和外立面裝飾選擇培訓(xùn)和問題答疑。其中售樓大廳應(yīng)有專用的音樂欣賞（活動期間有專人表演和音樂設(shè)施如鋼琴或豎琴）和茶藝表演等；裝飾：小區(qū)內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)產(chǎn)品理念和生活方式的個性裝飾，觀賞性圍墻等 ? 廣告包裝部分： 戶外宣傳：詳見外包裝詳圖；銷售引導(dǎo)體系：引導(dǎo)道旗、現(xiàn)場彩旗和三角旗、交通道路包裝。 ? 價格策略：實施高開高走。 71 ? 二、本項目的特殊性對營銷執(zhí)行的要求 ? 本項目總建筑面積 76余畝，其規(guī)模與操作難度同周邊別墅開發(fā)的所有樓盤大致相同，必采用全新的營銷模式和營銷手法進(jìn)行宣傳推廣；本項目還有以下幾方面特征，在營銷中必需進(jìn)行針對性考慮：（ 1）總體量不大，但總產(chǎn)值大，需創(chuàng)造社會關(guān)注度極大化，擴(kuò)張客戶源；（ 2）開發(fā)周期短，進(jìn)行品牌創(chuàng)造和服務(wù)營銷雙重模式；（ 3）資金需求量大，控制銷售速度、回款速度和目標(biāo)利潤之間關(guān)系。 ? ，對周邊的別墅及西安周邊的別墅的價格進(jìn)行對比分析討論。 ? ，提升對本項目的關(guān)注度。 ? ：結(jié)合產(chǎn)品的前期炒作，提出高開高走戰(zhàn)略。 ? ，銷售團(tuán)隊、物業(yè)管理和工程管理人員的溫情服務(wù)、人性化服務(wù)，樹立大盤品牌概念。 ? （ 2）銷售工作 ? ：結(jié)合產(chǎn)品在西安市場上的均價和別墅的市場信息，引發(fā)市場熱點爭論“別墅生活”的前期炒作。 ? ，高出的價值是產(chǎn)品硬件和軟件的共同提高，使客戶的生活檔次和生活品味的提高。 ? （ 4）廣告方面 ? ； ? ，增加客帶客銷售機(jī)會； ? ，增加本項目在媒體上的爆光率 79 ? 第四階段：持續(xù)銷售期 ? 目標(biāo)效果：力求達(dá)到 50%的銷售量，銷售均價做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實現(xiàn)利潤的最大化和成本的最快回收率。 80 ? 第五階段：強(qiáng)銷期（顯現(xiàn)后，強(qiáng)銷推盤） ? （ 1）主要銷售手法： ? ，結(jié)合現(xiàn)場促銷活動為核心，全方面進(jìn)行直面別墅新形象宣傳和活動組織；增加各種媒體宣傳，進(jìn)行現(xiàn)房強(qiáng)促銷； ? ，培育客戶忠誠度，加強(qiáng)對客帶客的優(yōu)惠，充分發(fā)揮客戶優(yōu)勢和口碑優(yōu)勢 。 81 ? （ 2）工程工作 ? ，力求實現(xiàn)項目的完全呈現(xiàn)； ? 。 85 第六章 總結(jié) ? 以上即為我們小組做的成果，我們的思路想法還是不錯的，每個成員都發(fā)揮自己的作用，一起努力。 ? 這次的項目策劃是我們接觸社會的第一步，不論成功與否，大家還是努力過的，我們希望的不只是成績上的成功，還有在無知中學(xué)到的知識對我們更為重要，這對以后的發(fā)展肯定有一定的幫助！ ? 在此我們小組全體成員向老師說聲：謝謝，謝謝您給了我們這次鍛煉的機(jī)會！ 86 ?謝謝觀看 ?再見 87 88 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH