中原-北京泛海國(guó)際居住區(qū)營(yíng)銷戰(zhàn)略報(bào)告-116頁(編輯修改稿)
2025-03-11 15:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全國(guó)知名度及美譽(yù)度達(dá)成，建立全球華人圈知名度全球知名度戰(zhàn)略重點(diǎn) 一站式高端生活中國(guó)中央公園區(qū)域發(fā)展，一站式高端生活，中國(guó)中央公園區(qū)域發(fā)展，規(guī)模， garden city，中國(guó)中央公園實(shí)現(xiàn)中國(guó)中央公園的理想第二階段戰(zhàn)略銷售目標(biāo)時(shí)間： 2023年年初 —2023 年底周期： 12個(gè)月銷售范圍：泛海國(guó)際居住區(qū) 8地塊， 6地塊剩余部分，共 1027套銷售套數(shù)：預(yù)計(jì) 6地塊售罄， 8地塊銷售率達(dá)到 85%， 5地塊銷售率超過70%，銷售套數(shù) 803套以上平均月銷售目標(biāo)： 60套左右預(yù)計(jì)銷售均價(jià)： 18000元 /平方米第二階段戰(zhàn)略思路核心主題：區(qū)域發(fā)展，一站式高端生活主要推廣區(qū)域：全國(guó)戰(zhàn)略思路：以全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)城市為核心，進(jìn)行項(xiàng)目品牌推廣，吸引傳統(tǒng)的北京外銷市場(chǎng)客戶的注意力，初步確立項(xiàng)目在全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中的高端領(lǐng)袖地位，并鞏固在北京市場(chǎng)的號(hào)召力及美譽(yù)度，區(qū)域的稀缺性以及高端生活的一站式解決方案是該階段的推廣重點(diǎn)。第二階段戰(zhàn)略配合內(nèi)容07年上半年，泛海會(huì)及泛海俱樂部投入正式運(yùn)做，與各國(guó)際知名品牌聯(lián)合舉辦各類活動(dòng)， 6地塊會(huì)所投入使用。07年下半年，依托泛海集團(tuán)項(xiàng)目，各地泛海分會(huì)成立。07年下半年，泛海雜志公開發(fā)行。07年，泛海國(guó)際客戶服務(wù)中心運(yùn)用客戶關(guān)系管理系統(tǒng)與客戶建立密切關(guān)系，并幫助解決入住租賃等實(shí)際問題。工程進(jìn)度迅速，實(shí)樓樣板區(qū)建設(shè)完成。參與一系列國(guó)內(nèi)知名論壇，并獲取若干國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng)。第三階段戰(zhàn)略分解07年初 07年 08年 —09 年 2023年以后戰(zhàn)略階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段重點(diǎn)區(qū)域 北京 北京、全國(guó) 全球華人圈 全球、北京銷售目標(biāo) 6 5， 8 一期 7，二期 住宅、公建品牌高度 區(qū)域知名度 區(qū)域美譽(yù)度全國(guó)知名度全國(guó)知名度及美譽(yù)度達(dá)成，建立全球華人圈知名度全球知名度戰(zhàn)略重點(diǎn) 一站式高端生活中國(guó)中央公園區(qū)域發(fā)展，一站式高端生活 ,中國(guó)中央公園區(qū)域發(fā)展，規(guī)模， garden city,中國(guó)中央公園實(shí)現(xiàn)中國(guó)中央公園的理想第三階段戰(zhàn)略銷售目標(biāo)時(shí)間： 2023年初 —2023 年底周期： 24個(gè)月銷售范圍：泛海國(guó)際居住區(qū) 7地塊， 8地塊剩余部分，一期商業(yè)部分，住宅二期部分預(yù)計(jì)銷售均價(jià)：住宅 20230元 /平方米以上第三階段戰(zhàn)略配合內(nèi)容08年 3月，泛海 6地塊入住，一期各地塊陸續(xù)辦理入住手續(xù)08年上半年，泛海會(huì)及泛海國(guó)際俱樂部依托各地塊會(huì)所投入正式運(yùn)做08年上半年，依托奧運(yùn)會(huì)之全球關(guān)注目光進(jìn)行海外推廣第四階段戰(zhàn)略分解07年初 07年 08年 —09 年 2023年以后戰(zhàn)略階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段重點(diǎn)區(qū)域 北京 北京、全國(guó) 全球華人圈 全球、北京銷售目標(biāo) 6 5， 8 一期 7，二期 住宅、公建品牌高度 區(qū)域知名度 區(qū)域美譽(yù)度全國(guó)知名度全國(guó)知名度及美譽(yù)度達(dá)成，建立全球華人圈知名度全球知名度戰(zhàn)略重點(diǎn) 一站式高端生活，中國(guó)中央公園區(qū)域發(fā)展，一站式高端生活，中國(guó)中央公園區(qū)域發(fā)展，規(guī)模， garden city，中國(guó)中央公園實(shí)現(xiàn)中國(guó)中央公園的理想第四階段戰(zhàn)略銷售目標(biāo)時(shí)間： 2023年初以后銷售范圍：泛海國(guó)際居住區(qū)二期剩余住宅及商業(yè)部分， Shopping mall,寫字樓、酒店式公寓及其他。備注：所有價(jià)格變化將根據(jù)屆時(shí)的實(shí)際工程節(jié)點(diǎn)及銷售情況靈活調(diào)整第三部分 6地營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行一 開盤準(zhǔn)備期二 強(qiáng)銷期三 促銷期6地戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行軸線圖06/080607開盤準(zhǔn)備期6地 17號(hào)樓封頂 6地 17號(hào)樓落架06/09 06/10 06/11 06/12 07/01 07/02 07/03強(qiáng)銷期 促銷期07/053% 5% 7%6地戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行軸線圖06/080607開盤準(zhǔn)備期6地 17號(hào)樓封頂 6地 17號(hào)樓落架06/09 06/10 06/11 06/12 07/01 07/02 07/03強(qiáng)銷期 促銷期07/053% 5% 7%開盤準(zhǔn)備期（ 2023/07——2023/09 ）?市場(chǎng)啟動(dòng)前基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作?為項(xiàng)目正式入市做好各方面準(zhǔn)備?正式開售前的客戶積累工作營(yíng)銷目的工程進(jìn)度開盤準(zhǔn)備期（ 2023/07——2023/09 ）?6地動(dòng)工?完成 6地 1/2/5/6四棟樓的大部分銷售?吸引市場(chǎng)關(guān)注?積累客群銷售目標(biāo)開盤準(zhǔn)備期（ 2023/07——2023/09 ）銷售執(zhí)行 ?建立健全銷售隊(duì)伍；?對(duì)項(xiàng)目的理解和培訓(xùn)均應(yīng)充分到位；?完善并確定本階段銷售說辭；?7月 8日接待中心開放，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購；開盤準(zhǔn)備期（ 2023/07——2023/09 ）公關(guān)模塊： 7月 8日內(nèi)部開盤形象模塊： 高端大盤銷售工具模塊： 概念樓書 /戶型圖集 /沙盤 /看板廣告模塊： 項(xiàng)目 VI系統(tǒng)完成 /現(xiàn)場(chǎng)包裝完成 /戶外廣告軟文模塊： 暫無推廣內(nèi)容開盤準(zhǔn)備期（ 2023/07——2023/09 ）6地戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行軸線圖06/080607開盤準(zhǔn)備期6地 17號(hào)樓封頂 6地 17號(hào)樓落架06/09 06/10 06/11 06/12 07/01 07/02 07/03強(qiáng)銷期 促銷期07/053% 5% 7%?在北京市場(chǎng)上樹立本項(xiàng)目高檔次的形象，突出項(xiàng)目 USP，為接下來在更大的范圍內(nèi)推廣做好鋪墊?積累更多的目標(biāo)客戶，并促成快速簽約?6地 4樓 9月開盤， 3樓 7樓 11月開盤營(yíng)銷目的強(qiáng)銷期（ 2023/09——2023/01 ）?6地銷售完成 60%左右銷售目標(biāo)強(qiáng)銷期（ 2023/09——2023/01 ）銷售執(zhí)行 ?9月中下旬樣板間正式開放，舉辦大型慶?；顒?dòng)?對(duì)前期客戶進(jìn)行追蹤，同時(shí)結(jié)合樣板間的開放，促進(jìn)簽約的完成?確定 3樓 4樓 7樓放盤及價(jià)格策略?進(jìn)一步加強(qiáng)培訓(xùn)，完善銷售隊(duì)伍；?執(zhí)行圍點(diǎn)打援的策略，針對(duì)高端消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行定點(diǎn)直投?進(jìn)行圈層營(yíng)銷，制定相應(yīng)的營(yíng)銷優(yōu)惠政策強(qiáng)銷期（ 2023/09——2023/01 ）銷售執(zhí)行 ?6地 347樓放盤策略強(qiáng)銷期（ 2023/09——2023/01 ）?6地樓座分析從景觀、交通影響、周邊不良鄰居（如加油站、公交調(diào)度站）三方面來看，6地樓座檔次為：1547623樓座 檔次6 12 23 31 44 557 6437?6地放盤策略： 在 9月份舉行大型活動(dòng)時(shí)，還有 3個(gè)樓座，根據(jù)樓座檔次分析，建議首先推出位置一般的 4樓，而將位置最好的 3和位置較差的 7樓在11月份推出。?策略詮釋： 最后推出 3和 7樓，對(duì)于 3樓 由于樓座位置上的優(yōu)勢(shì)，有利于價(jià)格的再次提升。同時(shí)在即將進(jìn)入淡季推出較好的產(chǎn)品，有利于再次掀起銷售熱潮，為接下來的的促銷期打好基礎(chǔ)。對(duì)于 7樓由于位置較差，可以通過與 3樓的價(jià)差促進(jìn)銷售銷售執(zhí)行 ?6地 1256樓座銷售分析（截止至 2023年 8月 20日）強(qiáng)銷期（ 2023/09——2023/01 ）樓號(hào) 總套數(shù)累計(jì)認(rèn)購套數(shù)簽約套數(shù)換簽率銷售率1 72 21 14 67% 19%2 72 28 21 75% 29%5 70 38 27 71% 39%6 70 52 49 94% 70%統(tǒng)計(jì) 284 139 111 80% 39%銷售執(zhí)行 ?6地 1256樓座銷售分析?從前期 4棟樓的銷售情況來看 6樓位置最好，因此從換簽率與銷售率兩方面來看均表現(xiàn)最好；由此可見認(rèn)購與簽約情況與樓座位置關(guān)系得好壞有著很直接的關(guān)系。強(qiáng)銷期（ 2023/09——2023/01 ）銷售執(zhí)行 ?6地 1256戶型銷售分析截止至 2023年 8月 20日簽約 8月 20日前簽約認(rèn)購 8月 20日前認(rèn)購新簽約 8月 14日 20日本周簽約新認(rèn)購 8月 14日 20日本周認(rèn)購強(qiáng)銷期（ 2023/09——2023/01 ）泛海國(guó)際居住區(qū) J6地塊 1號(hào)樓銷售樓層 自然樓層 房 號(hào)單元號(hào) 2單元 1單元戶型 A B B反 A反21 18 2102 2101 2102 210120 17 2023 2023 2023 202319 16 190
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