【文章內容簡介】 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 12 3. 競爭區(qū)域商品住宅典型案例分析 競爭區(qū)域內有不少規(guī)模較大，銷售情況較好的樓盤，我們根據(jù)本地塊的位臵，在三個細化區(qū)域內各選擇了一個典型樓盤，分別是地塊所在細化區(qū)域的“吳淞新城”；位于東城區(qū)中心的“住友寶蓮花園”和位于西城區(qū)的“萬科四季花城”。 萬科四季花城 ? 物業(yè)基本情況 區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)江楊北路 1085 號 發(fā)展機構： 上海 萬科寶山臵業(yè) 有限公司 （發(fā)展商） 物業(yè)規(guī)模： 210,000M2（總建筑面積） 銷售價格： RMB4,000 元 /M2（首批均價） 房型面積 ： 類別 二房 三房 面積區(qū)間（ M2） 9398 106131 銷售情況：尚未開盤，但現(xiàn)已基本預訂一空。 入住日期： 2020 年 1 月 ? 物業(yè)評價情況 類別 內容 評價 地理位臵資源 位于寶山西城區(qū)，改建后的江楊北路邊， 目前項目周邊是農田，位臵較偏 景觀資源 兩面有小河流過，周邊是農田和新建道路， 項目周邊基本是自然景觀資源 交通配套資源 無公交，設小區(qū)班車，到在建的軌道交通約 4 站 目前交通不便 生活配套資源 項目一公里外的寶楊路上有部分生活配套設施，其它均在規(guī)劃中。 生活配套基本由小區(qū)自身 承擔 規(guī)劃布局 大規(guī)模自成體系的規(guī)劃，三個平行組團布臵， 滿足采光要求，布局合理 建筑布局 建筑平行排步；立面采用三種色系 整體和諧而富于變化 小區(qū)環(huán)境 三條主題景觀，動靜分區(qū) 保證幢幢有景觀 小區(qū)配套 車庫、休閑步行街、各項運動設施一應俱全 配套非常完備 售樓處包裝 專門建設的售樓處，規(guī)模較大 大方美觀，功能分布合理 其他 兩幢間架空連通設計，變三房為四房 巧妙設計，利用空間 圖 18 在建的四季花城 圖 19 四季花城售樓處 吳淞新城 ? 物業(yè)基本情況 區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)同泰路 57 號 發(fā)展機構： 上海寶宸（集團）有限公司 （投資商） 物業(yè)規(guī)模： 150,000M2（總建筑面積） 銷售價格： RMB3,1003,700 元 /M2（一期） RMB3,6004,500 元 /M2（二期） 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 13 房型面積： 類別 二房 三房 面積區(qū)間（ M2） 90100 120130 銷售情況：開盤部分銷售率 100%，還有部分未售。 入住日期：一期已入住。 ? 物業(yè)評價情況 類別 內容 評價 地理位臵資源 位于寶山新城南面，松興路旁，臨逸仙路高架 離寶山新城區(qū)中心尚有一段距離，但靠向市區(qū) 景觀資源 毗鄰長江口和即將落成的吳淞開埠紀念廣場 ，面江而立 以江景為主，景觀資源上層，但江對面是集裝箱碼頭，略顯遺憾 交通配套資源 有到五角場、四川北路商業(yè)街、友誼路等處的公交車；另外明珠線延伸段也將經過 目前要到市區(qū)的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善 生活配套資源 淞濱路沿線較為繁華，有超市、國美電器、銀行等 各項生活配套齊全 規(guī)劃布局 小區(qū)中心 1000M2 的主題廣場，將小區(qū)分為兩部分 規(guī)劃布局合理，感覺舒展自如 建筑布局 一期規(guī)劃的建筑由 北向南層高逐步遞減，屋頂采用流線型水波造型，勾勒出錯落有致富于變化的天際線 同時滿足了景觀和采光要求 小區(qū)環(huán)境 目前小區(qū)周邊多為老建筑 環(huán)境略顯雜亂 小區(qū)配套 區(qū)內配有 200 個車位和 2 條步行街 配套設施較完善 售樓處包裝 售摟處位于街口，裝修一般 雖然較為寬敞，但整體感覺較差 其他 建筑外立面藍白相間，線條簡潔 建筑很有現(xiàn)代感，清新流暢 住友寶蓮花園 ? 物業(yè)基本情況 區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)牡丹江路 1242 號（海江路南） 發(fā)展機構： 上海 住聯(lián)房地產發(fā)展 有限公司 （發(fā)展商） 物業(yè)規(guī)模： 100,000M2（總建筑面積） 銷售價格： RMB4,3005,600 元 /M2（三期） 房型面積： 類別 二房 三房 面積區(qū)間（ M2） 100 130140 套數(shù)比重（ %） 42% 58% 注：是三期兩棟小高層的房型配比。 銷售情況：三期銷售率 95%，還有幾套三房。 入住日期： 2020 年 1 月 ? 物業(yè)評價情況 類別 內容 評價 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 14 地理位臵資源 位于寶山新城區(qū)中心，旁邊是牡丹江路商業(yè)街 是寶山新城的黃金地段 景觀資源 牡丹江路沿線改造，臨白玉蘭廣場 感覺是一個現(xiàn)代化新城，綠化景觀豐富。 交通配套資源 有 四川北路商業(yè)街等處的公交車；明珠線延伸段也將經過。 目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善。 生活配套資源 所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀聯(lián)華 生活配套設施齊備 規(guī)劃布局 呈兩排分布，中間設臵主體景觀 一般化 建筑布局 建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材 滿足采光要求，立面美觀大方 小區(qū)環(huán)境 旁邊是新建成的道路和商業(yè)街 環(huán)境清潔、舒適，適合生活 小區(qū)配套 配有車庫和會所 配套一般，主要借助周邊的配套設施 售樓處包裝 售樓處裝飾風格與小區(qū)相近 外觀較好，但內部 功能分配不太合理。 其他 位臵很好 生活安靜、舒適，但并不遠離繁華 二、土地價值評價分析 本次評估的兩個地塊距離較近，位于寶山的中東部地區(qū)，目前周圍以老式工房或二十世紀九十年代初期建造的商品房，幾乎沒有新建商品住宅小區(qū)，目前周圍無大型商業(yè)網(wǎng)點，雖然距離牡丹江路商業(yè)中心直線距離不遠，但由于受到高架路的阻隔，區(qū)位形象就是與約 200 米之遙的淞濱路東段也有較大差距。雖然兩個地塊整體情況比較接近，但在地理位臵、周邊生活配套及交通等方面還是存有差異： 1. 地理位臵資源評價 ? 91 號地塊 該地塊總占地 22530 平 方米，整個地塊被現(xiàn)有早期住宅分割成東西兩塊，如果通過對該早期住宅產品進行改造，使其與 91 號地塊合為一體，可形成一個方正規(guī)整的街坊。 91號地塊東側隔寶山區(qū)成人教師進修學校與一小馬路相鄰，正對居民住宅小區(qū)，距離逸仙路高架約 200 米；南面隔吳淞警署與松興西路相鄰，對面為新吳淞農貿市場、沿街小型商業(yè)及破舊廠房。北臨松濱路，正對早期開發(fā)的商品房小區(qū)，距外環(huán)路不到 200米，西面與早期住宅小區(qū)松濱路 860弄相鄰。該地塊因毗鄰農貿市場，外來人口較多，環(huán)境嘈雜。 ? 92 號地塊 該地塊占地 19494平方米，南北方向看呈反“ L”形 ，地塊東隔工房臨淞濱支路，南側緊靠泗東小學和一老式三層辦公樓（現(xiàn)有人居?。?，對面為二紡新工房，西側緊鄰泗東新村住宅區(qū)，與南泗塘相距約 200 米，北側為老式住宅小區(qū)及一小型公共綠地，距泰和路約 200 米。該地塊被環(huán)抱在舊式工房內，周圍居民以工薪階層為主。 2. 生活配套設施 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 15 ? 91 號地塊 周圍生活配套設施齊全，地塊南側緊鄰寶山分局吳淞警署，正對馬路有農貿市場、五金維修類等雜貨店、餐飲、工商銀行等生活配套。地塊北側有餐飲、中介、銀行、郵局、便利店等生活配套。 ? 92 號地塊 東南側為泗東幼兒園，北側為區(qū)域口碑較好的泗東 小學，教育配套設施較為齊全。南側有農貿市場，北側有快客便利店及其他零星商業(yè)。 兩個地塊對于大型商業(yè)主要依托牡丹江路，另外淞濱路東段具有良好的辦公及商業(yè)氛圍，工商銀行、房地產交易中心，新建的沉降式步行休閑廣場等，距離91 號地塊距離較近。 3. 交通資源 ? 91 號地塊 該地塊臨近 2020年竣工的軌道交通三號線，距離規(guī)劃中的吳淞鎮(zhèn)站距離較近，并且基地東面和南面的高架道路為私車所有者提供了捷運道路。地塊南北兩側的淞濱路及淞興支路為該區(qū)域的副馬路，出行相對便利。并且地塊附近有多條公交線路，其中， 75 路、 125 路、 711 路是終點站。 ? 92 號地塊 該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對困難，所依賴的公共交通同 91 號地塊，但不如91 號地塊便捷。 表 21 基地附近的主要公交車 線路名稱 起始點 51 路 寶昌路 —— 凇興路 —— 寶楊路碼頭 53 路 寶山鎮(zhèn) —— 泰和路 —— 共和新路 75 路 五角場 —— 淞濱路 90 路 控江路 —— 水產路 101 路 鴻興路 —— 泰和路 —— 水產路 116 路 曲陽新村 —— 淞興路 —— 東林路 125 路 國和路 —— 凇興路 711 淞濱支路 —— 鐵力路 719 共康新村 —— 泰和路 —— 海江新村 淞嘉路 吳淞碼頭 —— 嘉 定汽車站 4．地塊土地價值比較 從地塊規(guī)模、土塊形狀等六個方面比較兩地塊的土地價值。 表 22 兩地塊土地價值評價之比較 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 16 91 號地塊 92 號地塊 地塊規(guī)模 ???? ??? 地塊形狀 ?? (( 教育設施 ( ((( 生活服務設施 (((( (( 交通條件 ((( (( 環(huán)境質量 ( (( 綜合 ((( (( 綜上所述， 91 號地塊的土地價值優(yōu)于 92 號地塊。 三、兩地塊財務評價分析 在本部分中，將對兩個地塊分別進行產品定價、成本估算和財務評價，最后得出兩個地塊的總投資利潤率。 1. 91 號地塊財務評價分析 91 號地塊產品價格定位 下面將對 91 號地塊的小高層住宅、多層住宅和底層商業(yè)分別進行定價。 （ 1）定價思路 本案價格的確定采用以下基本思路： ? 市場比較法推算單價（均價） ① 估價思路： 市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格的因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。 ② 樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則： 相近原則 ，相近地段會有更多的相近因素 成功原則 ，只有成功的樓盤才 具有參考意義 功能原則 ，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 在以上原則的指導下，我們調查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產淞濱路項目的評價及比選 17 選取了其中具有參考價值的個案作為本案的參照對象。 另外，由于競爭區(qū)域的可比新建項目較少，我們進一步調查了地塊所在地的存量住宅交易情況，以存量住宅為比較對象對產品定價，作為有益的修正與補充。 ③ 修正思路 一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素 4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡略認為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當前 時期內發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項目定價中