【正文】 AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 11 （ 5）小結(jié) 競爭區(qū)域市場具有封閉性和產(chǎn)品同質(zhì)化的特點；目前市場供給平穩(wěn)，未來一兩年的竣工壓力亦不會太大；目前區(qū)域住宅銷售價格已達到 4000 元以上；客戶方面， 中高檔商品住 宅未來市場吸納能力較強，仍以區(qū)域客為主。 入住日期： 2020 年 1 月 ? 物業(yè)評價情況 類別 內(nèi)容 評價 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 14 地理位臵資源 位于寶山新城區(qū)中心，旁邊是牡丹江路商業(yè)街 是寶山新城的黃金地段 景觀資源 牡丹江路沿線改造，臨白玉蘭廣場 感覺是一個現(xiàn)代化新城，綠化景觀豐富。該地塊因毗鄰農(nóng)貿(mào)市場，外來人口較多，環(huán)境嘈雜。 3. 交通資源 ? 91 號地塊 該地塊臨近 2020年竣工的軌道交通三號線，距離規(guī)劃中的吳淞鎮(zhèn)站距離較近，并且基地東面和南面的高架道路為私車所有者提供了捷運道路。 （ 1）定價思路 本案價格的確定采用以下基本思路： ? 市場比較法推算單價（均價） ① 估價思路： 市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格的因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。 表 31 小高層價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 吳淞新城（二期） 住友寶蓮（三期） 明月花園（四期） 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 小區(qū)規(guī)模 10% 區(qū)域位臵 20% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 15% 房型設(shè)計 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 5% 合 計 100% / / / 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目住宅的參考定價： 以項目 A（吳淞新城）為參考： 4000247。然后，以地塊周邊存量房的價格為基礎(chǔ)，進行相應(yīng)調(diào)整，得出另一個參考價格，進行比較后確定多層的最終價格。 = 3933 以樣本 E 為參考： 3186247。 91號地塊財務(wù)評價 通過前面的收益及成本估算，可算出 91 號地塊項目的投資利潤率： 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 22 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 =（ – – 1269） / = % 91 號地塊的總投資收益率為 %，若采用貸款等籌資方式，自有資金的投資利潤率會更高。 由于本項目開發(fā)時期將在未來兩年，故在本案銷售過程中，上述價格預(yù)計會隨市場變化有一定波動，從價格趨勢看是在上漲，且漲幅較大。 表 38 多層價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 地段 環(huán)境 建筑年代 樓層 裝修 合計 權(quán)重 25% 20% 20% 20% 15% 100% 淞濱路 77弄（ A) 擬合程度 比較系數(shù) 淞濱路 100弄（ B） 擬合程度 1 比較系數(shù) 淞濱路 756弄（ C） 擬合程度 比較系數(shù) 淞濱路 756弄（ D） 擬合程度 比較系數(shù) 二紡新工房 （ E） 擬合程度 1 1 1 1 比較系數(shù) 淞濱路 803弄（ F） 擬合程度 1 比較系數(shù) 淞濱路 810弄（ G） 擬合程度 1 比較系數(shù) 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經(jīng)系數(shù)修正后得出此項目多層住宅的參考定價： 以樣本 A為參考： 3534247。 綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價及以存量房為基礎(chǔ)定價，取平均值可得 92 號地塊多層的銷售價格為 3682 元 /M2。隨著 91 號地塊的開發(fā)區(qū)域價值會得到一定提升。中原認(rèn)為 91 號地塊的土地價值優(yōu)于 92 號地塊 。 = 3903 以樣本 E 為參考： 3186247。然后，以地塊周邊存量房的價格為基礎(chǔ)，進行相應(yīng)調(diào)整，得出另一個參考價格，進行比較后確定多層的最終價格。 表 36 小高層價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 吳淞新城（二期） 住友寶蓮（三期） 明月花園（四期） 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 小區(qū)規(guī)模 10% 區(qū)域位臵 20% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 15% 1 房型設(shè)計 15% 1 配套設(shè)施 10% 1 主題提煉 5% 1 合 計 100% / / / 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目住宅的參考定價： 以項目 A（吳淞新城）為參考： 4000247。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 20 綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價及以存量房為基礎(chǔ)定價，取平均值可得 91 號地塊多層的銷售價格為 3732 元 /M2。 表 33 多層價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 地段 房型 建筑年代 樓層 裝修 合計 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 19 權(quán)重 25% 20% 20% 20% 15% 100% 淞濱路 77弄（ A) 擬合程度 / 比較系數(shù) 淞濱路 100弄（ B） 擬合程度 1 / 比較系數(shù) 淞濱路 756弄（ C） 擬合程度 1 / 比較系數(shù) 淞濱路 756弄（ D） 擬合程度 1 / 比較系數(shù) 二紡新工房 （ E） 擬合程度 1 1 1 / 比較系數(shù) 淞濱路 803弄（ F） 擬合程度 1 1 / 比較系數(shù) 淞濱路 810弄（ G） 擬合程度 1 1 / 比較系數(shù) 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目多層住宅的參考定價： 以樣本 A為參考： 3534247。 由于本項目開發(fā)時間將在未來一年左右，故在本案銷售過程中，上述價格預(yù)計會隨市場的有一定波動，從價格趨勢看是在上漲，且漲幅較大。 ③ 修正思路 一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素 4個方面。 表 21 基地附近的主要公交車 線路名稱 起始點 51 路 寶昌路 —— 凇興路 —— 寶楊路碼頭 53 路 寶山鎮(zhèn) —— 泰和路 —— 共和新路 75 路 五角場 —— 淞濱路 90 路 控江路 —— 水產(chǎn)路 101 路 鴻興路 —— 泰和路 —— 水產(chǎn)路 116 路 曲陽新村 —— 淞興路 —— 東林路 125 路 國和路 —— 凇興路 711 淞濱支路 —— 鐵力路 719 共康新村 —— 泰和路 —— 海江新村 淞嘉路 吳淞碼頭 —— 嘉 定汽車站 4．地塊土地價值比較 從地塊規(guī)模、土塊形狀等六個方面比較兩地塊的土地價值。地塊北側(cè)有餐飲、中介、銀行、郵局、便利店等生活配套。 其他 位臵很好 生活安靜、舒適，但并不遠離繁華 二、土地價值評價分析 本次評估的兩個地塊距離較近，位于寶山的中東部地區(qū)，目前周圍以老式工房或二十世紀(jì)九十年代初期建造的商品房，幾乎沒有新建商品住宅小區(qū)，目前周圍無大型商業(yè)網(wǎng)點，雖然距離牡丹江路商業(yè)中心直線距離不遠，但由于受到高架路的阻隔，區(qū)位形象就是與約 200 米之遙的淞濱路東段也有較大差距。 生活配套基本由小區(qū)自身 承擔(dān) 規(guī)劃布局 大規(guī)模自成體系的規(guī)劃，三個平行組團布臵， 滿足采光要求，布局合理 建筑布局 建筑平行排步；立面采用三種色系 整體和諧而富于變化 小區(qū)環(huán)境 三條主題景觀，動靜分區(qū) 保證幢幢有景觀 小區(qū)配套 車庫、休閑步行街、各項運動設(shè)施一應(yīng)俱全 配套非常完備 售樓處包裝 專門建設(shè)的售樓處，規(guī)模較大 大方美觀，功能分布合理 其他 兩幢間架空連通設(shè)計，變?nèi)繛樗姆? 巧妙設(shè)計，利用空間 圖 18 在建的四季花城 圖 19 四季花城售樓處 吳淞新城 ? 物業(yè)基本情況 區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)同泰路 57 號 發(fā)展機構(gòu)： 上海寶宸（集團）有限公司 （投資商） 物業(yè)規(guī)模： 150,000M2（總建筑面積） 銷售價格： RMB3,1003,700 元 /M2（一期） RMB3,6004,500 元 /M2（二期） 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 13 房型面積： 類別 二房 三房 面積區(qū)間（ M2） 90100 120130 銷售情況：開盤部分銷售率 100%，還有部分未售。 ? 以部分外省市購房者為補充 由于區(qū)域住房的低價位性，吸引了相當(dāng)部分外省市購房者。 從分布上看，由競爭區(qū)域中心（牡丹江路、友誼路）向西向南呈遞減趨勢，但變化幅度不大。競爭區(qū)域近年主要樓盤基本情況如表 2 所示： 表 15 競爭區(qū)域主要樓盤基本情況列表 項目名稱 項目地址 規(guī)模（萬 M2） 開盤時間 價格范圍（元 /M2） 華能都市花園 牡丹江路 1298 號 10 2000 31003700 寶城府第 寶山友誼路 39 號 11 / 20012 27703640 華能時代花園 牡丹江路 1188 號 20014 30803690 住 友寶蓮花園 牡丹江路 1242 號 10 2001 43005600（三期） * 白玉蘭花園 牡丹江路、海江路和寶楊路之間 10 2001 42005300（三期） * 明月花園 同濟路 1138 號 （ 盤古路 ） 20019 37004400（四期） * 愷源景江苑 盤古路 115 號 20022 33303800 吳淞新城 同泰路 57 號 15 20017 31003700（一期） /36004500（二期） 四季花城 江楊北路 1085 號 21 20023 均價 4000* 資料來 源：上海中原市場研究部。這主要由區(qū)域地理位臵和交通條件所決定?？紤]位臵和 客戶等因素，中原確定寶山新城區(qū)（包括東城區(qū)和西城區(qū)）為本地塊的競爭區(qū)域。目前該區(qū)域