【正文】 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 1 第一部分 對兩項目的評價及比選 一、 市場評價分析 1. 項目投資環(huán)境分析 寶山地處上海北大門，是上海 “ 鋼 ” 、 “ 港 ” 基地及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。九十年代以來，寶山作為上海產(chǎn)業(yè)和人口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸納了大量市區(qū)人口入住寶山，形成了具有寶山特征的產(chǎn)業(yè)和帶動了一些新興行業(yè)的發(fā)展。 “ 十五 ” 期間寶山 又 提出了 “ 一業(yè)特強、多業(yè)并存 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，一業(yè)即冶金延伸業(yè)；多業(yè)即交通運輸倉儲業(yè)、生活游覽服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)。 （ 1） 寶山區(qū) 經(jīng)濟狀況 近年寶山區(qū)的經(jīng)濟保持高速增長，到 2002 年全區(qū) GDP 已達(dá)到 ，同時，寶山區(qū)在上海的 經(jīng)濟地位不斷提高，寶山區(qū) GDP 占全市的比重已由上年的 %提高到 9%。工業(yè)一直是寶山經(jīng)濟的支柱，但近期第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度尤為顯著，對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率已由 2001 年的 25%提高到 2002 年的 32%。未來寶山經(jīng)濟將繼續(xù)向好，第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)對寶山經(jīng)濟所作的貢獻(xiàn)將會進(jìn)一步提高。 表 11 寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況 單位：億元 寶山 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) GDP 占 全市比重 2001 年 % 2002 年 9% 同比增長 % % % % % % 資料來源：寶山區(qū)人民政府 圖 11 20012002 年 寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2001年2002年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)資料來源：寶山區(qū)人民政府 （ 2） 寶山區(qū)居民收入水平 2002 年寶山城區(qū)居民年人均收入過萬元，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但這一差距正在不斷拉近，從近兩年的數(shù)據(jù)來看，寶山城區(qū)居民人 居收中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 2 入的增長速度遠(yuǎn)高于上海全市。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。 表 12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元 上海城市居民人均收入 寶山城區(qū)居民人均收入 2001 年 11,718 8,576 2002 年 12,883 10,368 同比增長 % % 資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計年鑒 （ 3） 市政道路建設(shè) ? 綠地建設(shè) 近年寶山區(qū)一直在 推進(jìn)大型公共綠地 500米服務(wù)半徑工程， 將 做好外環(huán)線 400米綠帶、道路 兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場綠地和同濟路立交橋等大型景觀綠地 等工作作為 2020 年政府工作目標(biāo)，實現(xiàn) 全區(qū)新建公共綠地 500公頃，人均公共綠地面積達(dá)到 16 平方米，綠化覆蓋率達(dá)到 38%， 提高城鄉(xiāng)綠化管理水平， 以成為 國家園林城區(qū) 。寶山區(qū)加快綠地的建設(shè)推進(jìn)不但進(jìn)一步提高城區(qū)居民的生活質(zhì)量，同時對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將起到促進(jìn)的作用。 ? 道路交通 外環(huán)線 A20 公路、逸仙路高架通車，地鐵一號線寶山延伸段、輕軌明珠線至寶鋼延伸段的建設(shè)，將市中心、寶山、內(nèi)環(huán)、外環(huán)連成一線通， 寶山 區(qū) 的交通擁堵將得到切實的緩解，城市基礎(chǔ)設(shè)施 的建設(shè)水平也將整體提升，跨上一個新臺階。 暢達(dá)、快捷的交通降低了居民和企業(yè)的出行、發(fā)展成本，寶山區(qū)樓市升溫、土地升值自然會隨之而來。 表 13 近期寶山重要交通線路建設(shè)情況 道路名稱 建設(shè)情況 大動脈外環(huán)線 (A20 公路 )西北段（滬嘉高速路 同濟路） 2002 年 12 月 20 日全面建成通車 共和新路高架 2002 年 12 月 4 日 已通車 地鐵一號線北延 伸線（ 上?；疖囌荆┖吐吠猸h(huán)線 ） 2020 年通車 輕軌明珠線 （ 江灣鎮(zhèn)至寶鋼 ） 已動工，預(yù)計 2020 年竣工 北段同濟路高架 2001 年 12 月竣工 通車 吳淞越江隧 道工程， 2020 年 6 月竣工通車 滬太路道路拓寬工程（新滬路至外環(huán)線） 已于 2002 年 年底通車 蘊川路道路拓寬工程 前期工程已于 2002 年底展開 吳淞工業(yè)區(qū)整治范圍內(nèi)的道路工程 （ 水產(chǎn)路、鐵山路 ） 2002 年 9 月竣工通車 寶楊路、鐵力路 已開工，預(yù)計 2020 年 6 月竣工 友誼路工程 今年 6 月底完成 資料來源：上海中原市場研究部 （ 4） 近期區(qū)域政策 ? 藻浜沿線橋梁全部取消收費 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 3 2002 年 7 月 1 日 起，吳淞大橋、江楊路大橋、蘊川路大橋、滬太路塘橋等藻浜沿線橋梁全部取消收費。這一舉措將使逸仙路高架、共和新路、滬太 路及周邊地區(qū)交通更加暢通，并將降低企業(yè)和居民的出行成本，有利推動寶山區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，特別是對寶山樓市 的發(fā)展 ，無疑是個 很 大的利好消息。 ? 寶山加快一般投資建設(shè)項目審批速度 2020 年 寶山區(qū)政府 出臺新的審批辦法， 一般性內(nèi)外資建設(shè)項目的審批速度有望得到進(jìn)一步加快。凡符合條件的一般建設(shè)項目 （ 通常指不需市有關(guān)部門審批的項目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡化項目審批、登記、發(fā)證的程序?，F(xiàn)在一個項目的辦理時間一般都壓縮在 60 個工作日內(nèi)，辦理速度比以前又提高了 1 倍多。 （ 5） 小結(jié) 國民經(jīng)濟尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快以及 藻浜沿線橋梁全部取消收費 和加快項目審批速度等系列措施的出臺為寶山區(qū)樓市的繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。 2. 區(qū)域商品住宅市場分析 寶山區(qū)商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r分析 從 1997~2002 年間，寶山區(qū)房地產(chǎn)市場處于迅速發(fā)展中。 （ 1）供應(yīng)與需求狀況看市場發(fā)展 供需是市場的兩個最基本的方面，能客觀地反映市場狀況。下面將從兩個角度來分析寶山商品房市場情況。 ? 從歷年供需走勢看寶山商品房市場發(fā)展 1997 年到 2002年的六年間 ，寶山商品房的供應(yīng)與需求均保持了良好的上漲趨勢，特別是 2002 年，供應(yīng)與需求均表現(xiàn)了強勁的上漲勢頭。歷年寶山區(qū)商品房供應(yīng)和需求值及其比例如圖 12 所示。 供應(yīng)與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定， 2000 到 2002年供需比保持在 1： 的水平，相當(dāng)穩(wěn)定。說明寶山的供應(yīng)與需求在完全同步的快速增長， 寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢 。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 4 圖 12 寶山區(qū)商品房供應(yīng)量漲勢明顯，比例穩(wěn)定 單位：萬 M2 050100150200250商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 8 1 . 9 1 8 6 . 4 7 1 1 4 . 7 4 1 2 8 . 2 8 1 4 7 . 3 4 2 1 2 . 3 2商品房預(yù)售登記面積 3 0 . 7 7 7 7 . 5 8 7 4 . 2 2 1 1 0 . 5 8 1 2 7 . 2 3 1 8 3 . 6 6供應(yīng)/需求 2 . 6 6 2 1 . 1 1 5 1 . 5 4 6 1 . 1 6 1 . 1 5 8 1 . 1 5 61997 1998 1999 2000 2001 2002資料來源：上海市房 地產(chǎn)交易中心 ? 從與全市各區(qū)域供求比的比較，看寶山商品房市場發(fā)展 2002 年，上海房地產(chǎn)市場空前高速發(fā)展，供應(yīng)和需求均急劇上升。在這樣的背景下，我們來比較寶山的商品房市場和上海其它主要區(qū)域的商品房市場的供求比例。 2002 年上海各區(qū)域商品房批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記的比例見圖 12所示。 從圖中可見，市中心區(qū)（包括 9個區(qū)）和閔行區(qū) 2002 年商品房的需求大于供給；寶山和浦東的供給大于需求。從絕對值上看，寶山的供求比處于中間，略大于 1，即有足夠的需求增長，又保持了正常的空臵水平，讓消費者有一定的選擇空間。上面的數(shù)據(jù)說明， 寶 山商品房市場順應(yīng)了上海的整體發(fā)展趨勢，并且供求增長尺度保持的較為適當(dāng)，市場整體發(fā)展健康。 圖 13 寶山商品房供求比適當(dāng)，市場發(fā)展健康 0 . 9 50 . 9 91 . 2 51 . 1 60 1市中心區(qū)閔行浦東寶山 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 （ 2）從竣工與施工面積看未來供給 寶山區(qū)近兩年竣工面積與施工面積的比值略低于 1/2，較接近國際標(biāo)準(zhǔn)?？紤]新開工及竣工面積的周轉(zhuǎn)速度，寶山未來兩三年內(nèi)寶山商品房的竣工規(guī)模壓力不大。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 5 另外， 2002 年底位于西城區(qū)的超大型項目“萬科四季花城”和“康橋水都”均開工，因此地塊所在的東城區(qū)未 來兩三年的竣工壓力更小，即 地塊所在區(qū)域未來兩三年市場供應(yīng)壓力不會太大。 表 14 近兩年寶山商品房施竣工比接近國際標(biāo)準(zhǔn) 類別 2001 年 2002 年 國際標(biāo)準(zhǔn) 施工面積（萬平方米） / 竣工面積（萬平方米） / 竣工面積 /施工面積 1/ 1/ 1/2 資料來源：寶山區(qū)人民政府 （ 3）銷售價格走勢分析 自 2000 年第一季度以來，寶山商品住宅成交均價一路走高，雖在 2001 年一季度和 2002年一季度有小幅下降，但不影響總體趨勢。 2002年的上揚趨勢特別明顯，第四季度較第一季度上漲 325元 /M2，升幅達(dá)到 %，其上漲的絕對值較大，但相比其他區(qū)域亦不算太大。說明 寶山商品住宅市場在供需兩旺的情況下，價格快速平穩(wěn)上升 。 圖 14 寶山商品住宅成交均價一路走高 單位：元 /M2 33243222315129993043296728322881283728592635303124002600280030003200340020 00 / Q 1 20 00 / Q 3 20 01 / Q 1 20 01 / Q 3 20 02 / Q 1 20 02 / Q 3 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 （ 4）各板塊市場簡析 根據(jù)地理位臵、交通條件和客戶來源我們把寶山區(qū)分為四個板塊 —— 大華板塊、大場和祁連板塊、共康和吳淞板塊、寶山 新城板塊。其中，最后一個板塊為本地塊的競爭區(qū)域，將在下一部分進(jìn)行重點分析。 ? 大華板塊 本板塊范圍包括汶水路以南、滬太路以西地區(qū)，區(qū)域東臨閘北、西臨普陀，為寶山距市中心最近的板塊，交通較為便利。該板塊在經(jīng)過大華集團、復(fù)地集團近幾年的苦心經(jīng)營后，已成為寶山區(qū)最具規(guī)模的住宅區(qū)域。 該板塊的客戶以外區(qū)域消費者為主，由于較低的價格和較便利的交通吸引了上海市中心區(qū)域的低端消費者。 2002 年第四季度該區(qū)域的平均價格為 3826 元/M2，為各板塊中較高的。目前該區(qū)域的重點樓盤有“大華公園世家”、“多摩中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 6 遠(yuǎn)景”等。 ? 大場和祁連板 塊 本板塊范圍包括汶水路